COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 15 FÉVRIER 2008
No 2008 / 73
Rôle No 06 / 13054
Florence X...
Jean X...
C /
Syndicat des Copropriétaires 28 / 30 RUE CAISSERIE
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE en date du 22 juin 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 5625.
APPELANTS
Madame Florence X...
née le 23 avril 1968 à MARSEILLE (13000), demeurant C / o Madame Y... Gisèle- ...- 13002 MARSEILLE
représentée par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour, plaidant par la S. C. P. BERENGER M.- BLANC X.- BURTEZ- DOUCEDE O, avocats au barreau de MARSEILLE
Monsieur Jean X...
né le 27 décembre 1929, demeurant C / o Madame Y... Gisèle- ...- 13002 MARSEILLE
représenté par Maître Paul MAGNAN, avoué à la Cour, plaidant par la S. C. P. BERENGER M.- BLANC X.- BURTEZ- DOUCEDE O, avocats au barreau de MARSEILLE
INTIME
Syndicat des Copropriétaires 28 / 30 RUE CAISSERIE- MARSEILLE, pris en la personne de son syndic, le Cabinet CROZET, lui- même pris en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant Cabinet CROSET- 21 rue Sylvabelle- 13006 MARSEILLE
représenté par la S. C. P. COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour, plaidant par Maître Yves GROSSO, avocat au barreau de MARSEILLE
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COMPOSITION DE LA COUR
L' affaire a été débattue le 10 janvier 2008 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 février 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 février 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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I- Faits, procédure et prétentions des parties :
Monsieur Jean X... et sa fille Mademoiselle Florence X... sont propriétaires de lots au sein d' un immeuble en copropriété situé à MARSEILLE, 28- 30 rue Caisserie.
Par assignation du 10 mai 2004 les consorts X... ont fait citer devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du 28- 30 rue Caisserie pour obtenir l' annulation des deux résolutions adoptées lors de l' Assemblée Générale du 9 mars 2004 concernant l' approbation d' un nouvel état descriptif de division et le pouvoir à donner au syndic pour accomplir les formalités de publication.
Par jugement rendu le 22 juin 2006, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a :
- débouté les consorts Florence et Jean X... de leurs demandes fins et prétentions,
- condamné les consorts Florence et Jean X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble 28- 30 rue Caisserie à MARSEILLE la somme de 1. 000 euros au titre de l' article 700 du N. C. P. C.,
- condamné les consorts Florence et Jean X... aux dépens.
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Par déclaration au greffe en date du 17 juillet 2006, les consorts X... ont interjeté appel de cette décision demandant à la Cour de réformer le jugement entrepris, d' annuler les deux résolutions adoptées le 9 mars 2004 et de condamner le Syndicat des Copropriétaires à leur payer la somme de 1 euro à titre de dommages et intérêts et celle de 3. 000 euros sur le fondement de l' article 700 du N. C. P. C.
A l' appui de leur recours, ils soutiennent :
- que l' adoption du nouveau règlement de copropriété se fait au détriment des copropriétaires en faisant disparaître des parties communes,
- que cette adoption entraîne la régularisation de voies de fait ou d' emprises irrégulières,
- que le syndic n' a pas communiqué la copie des plans afin de masquer l' aliénation des parties communes,
- que le vote devait intervenir à l' unanimité.
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Le Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du 28- 30 rue Caisserie conclut à l' irrecevabilité de la contestation relative à la 2ème résolution de l' Assemblée Générale et à la confirmation du jugement pour le surplus.
Il sollicite l' allocation de la somme de 2. 000 euros en application de l' article 700 du N. C. P. C.
Il fait valoir :
- que les consorts X... sont irrecevables à contester la 2ème résolution de l' Assemblée Générale n' étant pas opposants,
- que s' agissant de la première résolution, celle- ci a été adoptée à la majorité de l' article 26 même si l' article 25 a été visé à tort,
- que l' état descriptif de division modifié a été joint à la convocation,
- qu' en revanche les plans n' ont pu en raison de leur format être adressés à chaque copropriétaire.
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L' ordonnance de clôture a été rendue le 10 décembre 2007.
II- Motifs de la décision :
Attendu que l' immeuble du 28- 30 rue Caisserie à MARSEILLE est un ancien couvent situé dans le quartier du Panier ;
Que les copropriétaires de l' immeuble ont souhaité procéder à la modification de l' état descriptif de division afin de mettre en adéquation le découpage de cette très ancienne bâtisse avec la réalité des lieux tels qu' ils existent aujourd' hui ;
Attendu que c' est ainsi que par résolution adoptée à l' unanimité des présents lors de l' assemblée qui s' est tenue le 23 septembre 2002, les copropriétaires de l' immeuble 28- 30 rue Caisserie ont décidé de confier à un géomètre la réfection de l' état descriptif de division ;
Attendu que le 9 mars 2004, l' Assemblée Générale des copropriétaires a approuvé à la majorité de 801 / 852 millièmes le nouvel état de division, suivant le projet établi par le géomètre ;
Que les consorts X... détenteurs de 51 / 852 millièmes, ont voté contre l' adoption de cette résolution no 1 relative à l' adoption du nouvel état descriptif de division mais curieusement pour la résolution no 2, autorisant la publication de ce document ;
Attendu que les consorts X..., présents à l' Assemblée Générale du 9 mars 2004 et ayant voté favorablement, ne sont naturellement pas recevables à contester cette résolution no 2 en application des dispositions de l' article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Attendu qu' en ce qui concerne la résolution no 1 les époux X... pour en solliciter l' annulation prétendent qu' une majorité incorrecte aurait été appliquée au niveau du décompte des voix, que cette décision ratifierait des situations irrégulières au détriment de la copropriété en raison de la disparition des parties communes et que l' information des copropriétaires aurait été incomplète et n' aurait pas respecté les dispositions légales ;
Attendu qu' il est certain que l' établissement du nouvel état descriptif de division a entériné des situations de fait et que la décision d' accepter ce nouvel état a été adopté à une très large majorité supérieure à celle exigée par l' article 26 de la loi du 10 juillet 1965 (bien que l' article 25 ait été à tort mentionné) puisqu' une majorité favorable de 801 millièmes sur les 852 représentés lui a été favorable, les 51 millièmes manquant pour constituer l' unanimité étant détenus par les consorts X... ;
Attendu que les consorts X... n' indiquent pas quel article de la loi du 10 juillet 1965 ou quelle autre disposition pourrait justifier que soit annulée une décision prise à une majorité conforme à la loi ;
Que si des parties communes ont été transformées en parties privatives, certaines parties privatives comme le lot no 2 constituant en réalité l' accès principal de l' immeuble ont retrouvé leur statut de parties communes ;
Attendu que le fait de ces modifications des lots, par certains changements de nature de parties communes devenues inutiles en parties privatives, n' affecte pas pour autant la destination de l' immeuble et ne requiert pas le consentement de l' unanimité des copropriétaires, comme le soutiennent les consorts X... ; qu' aucune disposition légale ne prévoit que ces cessions de parties communes devraient se faire avec une contrepartie financière ;
Attendu que les copropriétaires ont reçu avant de se prononcer l' information prévue par la loi ;
Que les dispositions de l' article 11 du décret du 17 mars 1967 n' exigent, pour la validité de la décision en cas de modification de l' état descriptif de division, que la copie du projet de modification dont il n' est pas contesté par les parties qu' elle a bien accompagné la convocation à l' Assemblée Générale du 9 mars 2004 envoyée à tous les copropriétaires ;
Que les plans établis par le géomètre dont la communication n' était pas rendue obligatoire par les textes ont été mis à disposition des copropriétaires qui voulaient les consulter, sur rendez- vous au Cabinet CROSET, syndic de la copropriété ;
Que les copropriétaires en ont été prévenus par la convocation pour l' Assemblée Générale ;
Que cette modalité de consultation a assuré une information suffisante aux copropriétaires ;
Attendu qu' il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté les réclamations, irrecevables (no 2) ou infondées (no 1), des consorts X... ;
Attendu que les demandes en dommages et intérêts en application de l' article 700 du C. P. C. présentées par ceux- ci seront rejetées car infondées ;
Attendu que du fait de l' appel le Syndicat des Copropriétaires a dû, à nouveau, engager des frais irrépétibles ;
Qu' il lui sera alloué la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l' article 700 du C. P. C. ;
Attendu que les consorts X..., qui succombent, supporteront les dépens d' appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l' appel,
Confirme le jugement rendu le 22 juin 2006 par le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE,
Y ajoutant,
Condamne les consorts X... à payer au Syndicat des Copropriétaires de l' immeuble du 28- 30 rue Caisserie à MARSEILLE la somme de 1. 500 euros sur le fondement de l' article 700 du C. P. C.,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne les consorts X... aux dépens d' appel et autorise la S. C. P. COHEN- GUEDJ, avoués, à recouvrer directement contre eux ceux des dépens dont elle a fait l' avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTM. BUSSIERE
