4o Chambre C ARRÊT AU FOND
DU 14 FEVRIER 2008
No 2008 / 63
Rôle No 05 / 08673
Simon Régis X...
C /
SARL SAIRAC
Carmélia Y... épouse Z...
Mireille A... épouse B...
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 07 Avril 2005 enregistré au répertoire général sous le no 02 / 02180.
APPELANT
Monsieur Simon Régis X...
né le 11 Octobre 1968 à NICE (06000),
demeurant...-38000 GRENOBLE
représenté par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour,
assisté de Maître Jean- Luc MEDINA, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMEES
SARL SAIRAC prise en la personne de son gérant en exercice domicilié en cette qualité au siège social,
demeurant ...-83990 ST TROPEZ
représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
assistée de la SCP BARTHELEMY- POTHET- DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
Madame Carmélia Y... épouse Z...
née le 23 Mars 1918 à REGGIO CALADRIE,
demeurant...
représentée par la SCP COHEN- GUEDJ, avoués à la Cour,
assistée de la SELARL BAFFERT- FRUCTUS ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE substituée par Maître Agnès BAURAND, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame Mireille A... épouse B... prise en sa qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL SAIRAC domicilié en cette qualité
née le 12 Novembre 1947 à MARSEILLE (13000),
demeurant... TROPEZ
représentée par la SCP BOTTAI- GEREUX- BOULAN, avoués à la Cour,
ayant la SCP BARTHELEMY- POTHET- DESANGES, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel NAGET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie- Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie- Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 14 Février 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 14 Février 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie- Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Le 10 novembre 2000, Monsieur Simon X... a signé deux promesses d'acquisition :
- la première, auprès de Madame Carmélia Z..., veuve Y..., et qui portait sur deux lots d'un immeuble à usage commercial et d'habitation soumis au régime de la copropriété, situé ..., 83990 Saint Tropez, et qu'il s'engageait à acheter au prix de un million de francs ;
- la seconde, auprès de la S. A. R. L. SAIRAC, en présence de Madame Y..., et qui portait, cette fois, sur le droit au bail relatif aux locaux commerciaux situés dans le même immeuble, et qui faisaient l'objet d'un bail commercial intervenu entre Monsieur Y... et la dite société le premier janvier 1993.
Ces deux conventions étaient assorties de conditions suspensives diverses, parmi lesquelles figuraient l'obtention d'un prêt par l'acquéreur, et pour chacune des deux acquisitions. D'autre part, chacune des deux ventes, avait été soumise à la condition expresse que l'autre opération interviendrait de façon concomitante, " au plus tard le 15 février 2001 ".
En second lieu, la promesse de cession du droit de bail était également subordonnée à l'obtention d'une autorisation du Tribunal de Commerce de Saint Tropez, dont avait besoin la société SAIRAC, qui faisait l'objet d'un redressement judiciaire simplifié ouvert le 26 mai 1998, suivi d'un plan de redressement homologué le 9 mars 1999.
Cependant, la régularisation des deux actes authentiques, prévue pour le 15 février 2001, n'est jamais intervenue. En effet, d'une part, Monsieur X... n'a obtenu les deux prêts faisant l'objet de conditions suspensives que nettement après cette date, les 6 avril et 14 juin 2001, d'autre part, la société SAIRAC n'a obtenu l'autorisation judiciaire de conclure la cession du droit au bail que le 27 novembre 2001, et enfin, lorsque toutes ces conditions se sont trouvées réunies, Madame Y... s'est refusée à se présenter chez le notaire chargé de régulariser ces actes, son avocat ayant fait connaître qu'elles se sentait déliée du compromis de vente. Mais plus d'un an s'était alors écoulé, car il aura encore fallu attendre le 24 janvier 2002, pour que le dit notaire la convoque pour le 5 mars 2002.
Suivant assignation en date des 7 et 13 mai 2002, Monsieur X... a introduit, devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan une demande dirigée contre Madame Y... et contre la société SAIRAC, tendant à faire déclarer parfaites les deux ventes.
Par jugement en date du 7 avril 2005, le Tribunal a mis hors de cause Madame Nicole Y... épouse E.... En fait, cette dame était intervenue aux débats de première instance, dès le début de la procédure, dans le seul but de faire juger que le litige ne la concernait pas.
Le Tribunal a, d'autre part, débouté Monsieur X... de l'ensemble de ses demandes, aux motifs essentiels qu'aucune des deux conditions suspensives tenant à l'obtention d'un prêt ne s'était réalisée dans le délai contractuel fixé par les parties.
Il a également débouté la S. A. R. L. SAIRAC de la demande reconventionnelle de dommages- intérêts qu'elle avait formée.
Enfin, Monsieur X... a été condamné aux dépens, ainsi qu'au payement à Madame Y... et à la société SAIRAC, d'une somme de 1. 500, 00 euros chacune en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
Monsieur X... a relevé appel de ce jugement, suivant déclaration reçue au Greffe de la Cour le 7 avril 2005.
Par conclusions du 5 juillet 2005, il en demande l'infirmation, et reprend ses prétentions de première instance, par lesquelles il sollicitait que les deux ventes fussent déclarées parfaites. Il conclut à ce que l'arrêt à intervenir tienne lieu d'acte de vente et soit publié, en tant que tel, à la Conservation des Hypothèques.
Il demande en outre la condamnation de Madame Y... et de la société SAIRAC à lui payer la somme de 354. 000, 00 euros à titre de dommages- intérêts, ainsi que l'expulsion de Madame Y..., sous astreinte de 350, 00 euros par jour de retard, à défaut de départ volontaire dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent arrêt.
Enfin il réclame aux deux intimées la somme de 5. 000, 00 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Pas plus que sa demande de première instance, son appel n'est dirigée contre Madame Nicole Y.... Par contre, figure également dans cette procédure, en qualité d'intimée, Madame B..., en qualité de commissaire à l'exécution de continuation de l'activité de la S. A. R. L. SAIRAC.
Par conclusions du 3 avril 2007, Madame Y... a conclu à la confirmation du jugement entrepris, ainsi qu'à la condamnation de Monsieur X... au payement d'une somme de 3. 000, 00 euros réclamée en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, la société SAIRAC et Madame B... es- qualités ont également conclu en ce sens, le 16 septembre 2005, réclamant à Monsieur X... les sommes de 10. 000, 00 euros à titre de dommages- intérêts pour procédure abusive, et celle de 1. 500, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M O T I F S :
La Cour constate d'abord que l'irrecevabilité de l'appel n'est pas soulevée, et qu'elle n'a pas lieu d'être relevée d'office.
Puis, sur les mérites du recours, les motifs de sa décision sont les suivants :
Le compromis de vente immobilière du 10 novembre 2000 comporte la condition suspensive suivante :
" La vente est faite sous la condition suspensive stipulée au profit de l'acquéreur de l'obtention d'un ou plusieurs prêts qu'il se propose de contracter dans les conditions suivantes... " (suivent l'énoncé des caractéristiques du crédit que l'acquéreur souhaitait obtenir : montant, taux d'intérêt, durée du remboursement, puis l'énoncé de toute une série d'obligations mises à la charge de l'acquéreur afin d'entreprendre et de justifier de toutes les démarches nécessaires à l'obtention d'un tel prêt), puis :
" La condition suspensive sera considérée comme réalisée lors de la réception d'une offre faite par un prêteur à l'acquéreur... L'acquéreur s'oblige à notifier dans les huit jours qui suivront sa réception cette offre au vendeur.
Si la condition suspensive n'était pas réalisée dans le délai de un mois à compter de la signature des présentes, chacune des parties reprendrait sa pleine et entière liberté sans indemnité ni de part, ni d'autre ".
Une clause similaire apparaît dans le compromis de cession du droit de bail.
Enfin, les deux conventions prévoyaient également qu'elles devraient être réitérées au plus tard le 15 février 2001, étant entendu que cette date n'était pas extinctive, mais marquait, au contraire, le point de départ "... à partir duquel l'une des parties pourrait obliger l'autre à... exécuter "... ses obligations.
A l'appui de son appel Monsieur X..., qui n'a obtenu ses prêts que les 6 avril et 14 juin 2001, interprète cette clause comme lui permettant d'exiger la réitération des deux compromis à n'importe quel moment à partir du 15 février 2001. Il fait valoir, en substance que la S. A. R. L. SAIRAC était restée d'accord pour réaliser la cession du droit au bail, puisque, le 22 avril 2002, elle a conclu avec une S. A. R. L. BJ. SI. MAN TIME QUARTZ une convention à cette fin, mais que par sa faute, l'autorisation judiciaire, dont elle avait besoin a subi les retards importants qui ont fait échouer le projet. En effet, cette autorisation, demandée une première fois le 19 janvier 2001, associée à d'autres prétentions, a d'abord été refusée par jugement du Tribunal de Commerce en date du 12 juin 2001, et n'a été accordée, sous diverses réserves, que par un nouveau jugement du 27 novembre 2001. Ainsi, l'appelant voit dans cette attitude, à la fois une renonciation à se prévaloir de l'expiration du délai imparti pour l'obtentions du prêt, et une faute de nature à la priver de la possibilité d'alléguer une quelconque défaillance des conditions suspensives, par application de l'article 1178 du code civil.
Puis, en ce qui concerne la vente immobilière la liant à Madame Y..., Monsieur X... fait plaider que s'agissant d'une conditions suspensive stipulée au profit de l'acquéreur, il serait seul à pouvoir se prévaloir de sa défaillance.
Ceci exposé, il convient de rappeler que, de convention expresse, la cession du droit au bail était subordonnée à la signature concomitante de la vente immobilière, et ce, le 15 février 2001 au plus tard. Ainsi, à partir du moment où, pour une raison quelconque, Madame Y..., propriétaire des locaux, a décidé de ne pas donner suite au compromis de vente par lequel elle était engagée, elle a rendu, du même coup, impossible la réalisation des engagements de la société SAIRAC. Cette seule constatation rend inutile tout plus ample examen des circonstances dans lesquels ont été obtenus le prêt demandé par Monsieur X..., pour financer l'acquisition du droit au bail, ou l'autorisation sollicitée auprès du Tribunal de Commerce, afin de réaliser la même opération.
En second lieu, il est bien exact que seul, Monsieur X... était en droit de se prévaloir de la conditions suspensive tenant à l'obtention d'un prêt. Mais il ne pouvait qu'en exiger l'application complète, ou y renoncer intégralement. Dans le cas où il aurait décidé de ne pas invoquer le bénéfice de cette clause, effectivement stipulée à son profit, il lui eût fallu pouvoir se passer du prêt en question, et se porter acquéreur de l'immeuble, dès le 15 février 2001, sans pouvoir faire attendre sa co- contractante plus longtemps. En revanche, dans la mesure où il a entendu bénéficier de la dite clause, ce qui n'est pas contesté, elle doit lui être appliquée, en toutes ses dispositions, celles qui lui profitent, tout autant que celles qui lui imposent des obligations. Or, parmi ces dernières, figurait une limite dans le temps, Monsieur X... ne disposant que du délai de un mois pour obtenir le prêt nécessaire à l'achat. A défaut, la condition est réputée non réalisée au 15 février 2001, avec cette conséquence, elle aussi expressément prévue dans la convention, que les parties ont retrouvé leur " pleine et entière liberté sans indemnité ni de part, ni d'autre ".
Enfin, et contrairement à ce qu'il soutient, aucune lecture du compromis de vente ne permet d'interpréter celui- ci comme l'autorisant à exiger l'exécution de la vente un an après la date pour laquelle elle avait été prévue, si les conditions nécessaires à la signature de l'acte définitif n'étaient pas déjà toutes réunies à la date du 15 février 2001, et cette observation vaut également pour la promesse de cession du droit au bail, dans les rapports entre Monsieur X... et la S. A. R. L. SAIRAC. C'est pourquoi le Tribunal de Grande Instance ne pouvait déclarer parfaites la vente et la cession de droit au bail en litige.
Les demandes de dommages- intérêts présentées par Monsieur X... ont été également rejetées à juste titre. En effet, le retard subi par les deux mutations prévues par les conventions en litige est tel qu'il ne peut être reproché à Madame Y... de n'y avoir donné aucune suite, alors que par ailleurs, aucune précaution n'a été prise pour lui demander la prorogation des délais contractuels, et qu'elle pouvait légitimement considérer le projet comme abandonné.
Quant à la société SAIRAC, elle ne fait que subir les conséquences de la décision de sa propriétaire de ne pas vendre.
Dans ces conditions, il convient de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et de condamner Monsieur X... aux dépens d'appel ainsi qu'au payement, envers chaque intimé, d'une indemnité de 1. 000, 00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, il n'y a pas matière à allouer des dommages- intérêts pour procédure abusive, la preuve d'aucun abus des voies judiciaires n'étant rapportée.
Par ces motifs,
la Cour,
Statuant en audience publique et contradictoirement,
Déclare Monsieur X... recevable, mais mal fondé en son appel du jugement rendu le 7 avril 2005 par le Tribunal de Grande Instance de Draguignan.
Confirme, en conséquence le dit jugement en toutes ses dispositions, et déboute les parties de toutes plus amples demandes.
Condamne Monsieur X... à payer à chaque intimée soit à la SARL SAIRAC, Madame Carmélia Y... épouse Z..., Madame Mireille A... épouse B... es- qualité de commissaire à l'exécution du plan de la SARL SAIRAC la somme de 1. 000, 00 euros (mille euros) à titre d'indemnité allouée en application de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel.
Le condamne aux dépens d'appel, et pour leur recouvrement, accorde aux sociétés d'avoués COHEN Laurent et Hervé et GUEDJ Paul d'une part, BOTTAI, GEREUX et BOULAN d'autre part, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière : La Présidente :
