4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 08 FEVRIER 2008
No 2008 / 53
Rôle No 06 / 05864
Irène X...
C /
Syndicat des Copropriétaires IMMEUBLE 160 BOULEVARD DE CESSOLE
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 26 Janvier 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 7046.
APPELANTE
Madame Irène X...
née le 10 Mai 1948 à NICE (06000), demeurant...-75005 PARIS
représentée par la SCP BLANC AMSELLEM- MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, plaidant par Me Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de l'Immeuble 160 BOULEVARD DE CESSOLE, représenté par son Syndic en exercice, Mr Philippe Z..., demeurant...-06000 NICE
représenté par Me Paul MAGNAN, avoué à la Cour, plaidant par la SCP AUGEREAU- CHIZAT- MONTMINY, avocats au barreau de NICE
*- *- *- *- *
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Sylvie AUDOUBERT.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Février 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Février 2008,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
LA COUR
Attendu que par décision en date du 26 janvier 2006 le tribunal de grande instance de NICE a statué en ces termes :
- Déboute Mme X... de l'intégralité de ses demandes
- Condamne la demanderesse à payer au défendeur la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.
Attendu que par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 28 mars 2006 Mme X... (l'appelante) a interjeté appel contre le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... à Nice.
Attendu que par déclaration déposée au greffe de la cour le 15 juin 2006 le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé ... à Nice (l'intimé, ci- après désigné comme le syndicat des copropriétaires) a constitué avoué.
Attendu que par dernières conclusions déposées au greffe de la cour le 14 novembre 2007 l'appelante demande de :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes
- dire et juger que les résolutions numéro 7, 9 & 10 de l'assemblée générale du 22 juillet 2004 ne respectent pas l'obligation faite à l'article 9 du décret du 17 mars 1967 de préciser les questions soumises à l'ordre du jour et les déclarer nulles de ce chef
- dire et juger que la désignation d'un expert judiciaire pour le calcul des tantièmes à attribuer à la cave lui appartenant a autorité de la chose jugée et que le choix d'un expert amiable, à la demande des copropriétaires majoritaires ex adversaires de Mme X... dans la procédure ayant abouti à l'arrêt de la cour d'appel d'Aix- en- Provence en date du 14 mai 2001, est constitutif d'un abus de majorité et annuler la résolution.
- dire et juger que le syndicat des copropriétaires ne peut, sauf à l'unanimité et en proposant un système de substitution de ventilation, supprimer la cheminée desservant la cuisine de son appartement et annuler la résolution numéro 9 de ce chef pour abus de majorité.
- dire et juger que le local à la poubelle étant à l'heure actuelle annexé par les copropriétaires, c'est improprement que la résolution a qualifié de local à poubelle la partie de couloir, car les consorts B...- C... rebaptisés SCI BLUE RAY & SCI SYLVESTER y entreposent irrégulièrement leurs poubelles.
- dire et juger qu'en l'absence du moins d'avis technique sur la nécessité de ventiler le couloir en détruisant la cloison de la cave lui appartenant, la résolution prise dans l'intérêt de deux copropriétaires et non de l'intérêt collectif et portant atteinte à la jouissance de ses parties privatives, est constitutive d'un abus de majorité et en prononcer la nullité.
- infirmer le jugement en ce qu'il a également octroyé une indemnité pour frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires.
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2000 euros à titre de dommages intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil et 3000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au seul stade de l'appel.
- la dispenser du règlement des condamnations de la présente procédure qui pourraient être mises à la charge du syndicat des copropriétaires.
- condamner le syndicat des copropriétaires en tous les dépens, dont distraction au profit de la société civile professionnelle Blanc Amsellem Cherfils, avoué à la cour d'appel.
Attendu que par conclusions déposées au greffe de la cour le 31 octobre 2006 l'intimé demande de :
- Débouter Mme X... de toutes ses demandes
- La condamner à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens avec distraction au profit de Me Magnan, avoué à la cour.
Attendu que l'ordonnance de clôture a été rendue le 18 décembre 2007.
Attendu qu'il est expressément référé aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs faits, moyens et prétentions.
SUR CE
Attendu que dans la résidence située ... à Nice, Mme X... est propriétaire d'un appartement au deuxième étage ainsi que d'une cave au sous- sol et d'un garage et qu'elle bénéficie de la jouissance privative de 15 m ² de jardin ; que trois autres copropriétaires occupent l'immeuble dont M. B... et sa s œ ur Mme C... qui disposent de la majorité des tantièmes de parties communes.
Attendu que les copropriétaires réunis en assemblée générale le 22 juillet 2004 ont voté les résolutions suivantes :
« 7 – Décision à prendre quant à l'attribution de tantièmes de charges communes générales pour la cave occupée par Mme X... :
A la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 580 / 1000e, il est décidé de missionner un géomètre- expert afin de déterminer les millièmes attachés à la cave appartenant à Mme X.... La proposition du géomètre expert sera soumise à l'approbation de la prochaine assemblée générale.
9 – Décision à prendre quant à la suppression de la cheminée installée sur la façade du jardin :
À la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 580 / 1000e, il est décidé de procéder aux travaux de suppression de la cheminée installée sur la façade du jardin dans le cadre d'un budget maximum de 150 euros et de donner tous pouvoirs au conseil syndical pour sélectionner le devis de travaux. Le syndic fera intervenir en urgence une entreprise chez Madame X... de chez laquelle sort le conduit de cheminées dont s'agit et rendra un rapport sur l'utilité de cette dernière. Le syndic est autorisé à procéder à un appel de fonds spécial.
10- Décision à prendre quant aux travaux à effectuer pour l'aération du local à poubelle.
À la majorité des copropriétaires présents et représentés, soit 580 / 1000e, il est décidé d'adresser à Mme X... une mise en demeure d'effectuer les travaux de réouverture d'une partie de la cloison afin de permettre l'aération du local à poubelles ainsi que l'aération des conduites et vannes de gaz »
Attendu que Mme X... reproche à la résolution numéro 7 de constituer un abus de majorité puisqu'elle s'opposerait à la décision de la cour d'appel d'Aix- en- Provence ayant désigné un expert judiciaire pour procéder au calcul des tantièmes de charges communes devant être affecté à sa cave ; que le tribunal a retenu que Mme X... n'avait pas versé aux débats la totalité de l'arrêt de la cour d'appel.
Attendu que le bordereau des pièces versées aux débats annexé aux conclusions récapitulatives déposées par Mme X... le 14 novembre 2007 mentionne en numéro 2 l'arrêt de la cour d'appel d'Aix- en- Provence du 14 mai 1991, mais que la pièce figurant dans le dossier de plaidoirie ne comprend que quatre feuilles dont la dernière page numérotée 16 ; que Mme X... n'a produit que l'en- tête et le dispositif de cet arrêt et que s'il est effectivement prévu une expertise confiée à M. D... pour procéder à la répartition des charges, en l'absence des motifs de la décision il n'est pas possible de vérifier si cette disposition prise par la cour d'appel d'Aix- en- Provence a le même objet que la délibération numéro 7 contestée et que dans ces conditions la décision du tribunal sera confirmée ; qu'au demeurant, le syndicat des copropriétaires reconnaît n'avoir pas consigné la somme destinée à la rémunération de l'expert judiciaire ; que Mme X... n'a pas davantage demandé la mise en œ uvre de l'expertise et, que pour régler le problème de répartition des charges le syndicat des copropriétaires est parfaitement fondé à demander l'avis d'un géomètre- expert, comme Mme X... peut tout aussi bien demander l'exécution de l'arrêt du 14 mai 1991 ou solliciter la désignation d'un expert judiciaire le cas échéant par le juge des référés, mais que la délibération numéro 7 de l'assemblée générale des copropriétaires ne relève pas d'un abus de majorité.
Attendu que Mme X... reproche à la délibération numéro 9 d'avoir adopté le principe de la destruction de la cheminée desservant la cuisine de son appartement avant l'examen des incidences techniques de cette suppression pour l'usage de la pièce et au mépris du droit d'un copropriétaire à bénéficier d'une installation commune ; que le syndicat des copropriétaires semble contester le caractère commun de la cheminée tout en invoquant les dispositions de l'article 18 relatif à l'urgence ; que le premier juge a estimé que la résolution ne modifiait nullement ni la destination, ni les modalités de jouissance des parties privatives de la demanderesse et avait été prise dans l'intérêt général de la copropriété.
Attendu qu'en vertu de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : les coffres, gaines et tête de cheminée ; que le règlement de copropriété reçu le 13 juillet 1951 par Me E..., notaire à Nice, rappelle également en son article II que les parties communes à l'ensemble des copropriétaires de l'entier immeuble comprendront : « les têtes de cheminée … les coffres, gaines et têtes de cheminée ».
Attendu que la délibération critiquée prévoit en premier lieu le principe de la suppression de la cheminée installée sur la façade du jardin et en second lieu l'intervention d'une entreprise pour examiner l'utilité de la cheminée pour Mme X... dans la mesure où le conduit sort de son appartement ; qu'il en résulte donc que la décision, porte atteinte à la jouissance d'une partie commune par Mme X... alors qu'aucune étude préalable n'a été effectuée ; que dans ces conditions la délibération critiquée en ce qu'elle prévoit la suppression de la cheminée, partie commune dont Mme X... a l'usage pour le bon fonctionnement de sa cuisine, entraîne une modification à la destination des parties privatives de Mme X... ou aux modalités de leur jouissance et qu'une telle décision se heurte à la prohibition de l'article 26 septième alinéa de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il convient en conséquence d'annuler ladite délibération et de réformer en ce sens le jugement entrepris.
Attendu que Mme X... reproche à la délibération numéro 10 d'organiser la transformation du couloir de la résidence en local à poubelles et de lui imposer une atteinte anormale à la consistance même de son lot puisque pour exécuter ladite délibération, elle devrait casser une partie du mur de sa cave ; que le premier juge a estimé que cette résolution ne modifiait ni la destination ni les modalités de jouissance des parties privatives de Mme X....
Attendu que le syndicat des copropriétaires, après avoir rappelé que Mme X... avait utilisé en guise de cave, le local à poubelle, partie commune, qui existait l'origine et dont elle a été déclarée propriétaire par usucapion selon arrêt de la même cour d'appel en date du 14 mai 1981 (dont Mme X... n'a donné qu'une version tronquée), soutient que les copropriétaires se trouvent dans l'obligation d'entreposer leurs boîtes à ordures au sous sol, à l'intérieur d'un petit local dépourvu d'aération puisque la lucarne en a été bouchée à la suite de l'appropriation du local à poubelles d'origine ; qu'il n'est pas demandé à Mme X... de démolir la cloison de sa cave mais de rétablir la ou les lucarnes d'aération.
Attendu que la mesure que le syndicat tente d'imposer à Mme X... est de nature à porter atteinte à son lot privatif et à en modifier les conditions de jouissance puisque le percement de la cloison mettrait la cave en contact avec le lieu où sont entreposées les poubelles des autres copropriétaires et qu'ainsi la jouissance de la cave de Mme X... serait affectée par un manque d'hygiène évident ; que le syndicat des copropriétaires ne justifie nullement de l'existence de lucarnes d'aération dans la cloison de la cave de l'appelante dont il admet dans ses conclusions qu'elle en est devenue propriétaire par usucapion ; que le procès- verbal de constat de la société civile professionnelle Benabu Desneuf, huissiers de justice associés à Nice en date du 14 avril 2006, versé aux débats en entier par Mme X... ne donne aucune indication sur la date d'obturation des rainures ni sur son auteur.
Attendu que la décision de l'assemblée générale ayant pour but d'assurer la ventilation d'une partie commune est de nature à porter atteinte à la jouissance d'une partie privative de Mme X..., à modifier les modalités de jouissance de la cave et relève donc d'un abus de majorité ; qu'en conséquence, la décision du premier juge sera réformée sur ce point et ladite délibération annulée.
Attendu que le droit d'agir en justice et de faire appel ne dégénère en abus que s'il procède d'une erreur grossière équivalente au dol ou s'il révèle une intention de nuire, ce qui n'est pas démontré en l'espèce ; qu'il y a donc eu lieu de rejeter la demande de dommages- intérêts pour procédure abusive.
Attendu que Mme X... ne justifie pas d'un préjudice ouvrant droit à dommages- intérêts dans la mesure où elle obtient satisfaction par l'annulation des délibérations lui faisant grief et qu'elle ne justifie pas d'un préjudice complémentaire.
Attendu que le syndicat des copropriétaires qui succombe supportera les dépens de première instance et d'appel, avec pour ces derniers, application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avoué de son adversaire.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, en matière civile, en dernier ressort et contradictoirement.
Infirme partiellement le jugement entrepris en ce qui concerne les délibérations numéro 9 & 10, l'indemnisation des frais irrépétibles et statuant de nouveau.
Annule les délibérations numéro 9 & 10 prises par l'assemblée générale des copropriétaires de la résidence située ... à Nice le 22 juillet 2004.
Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence située ... à Nice de sa demande d'indemnisation des frais irrépétibles.
Confirme le jugement entrepris en ce qui concerne l'autre délibération critiquée et y ajoutant.
Déboute Mme X... de sa demande de dommages- intérêts.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence située ... à Nice à payer à Mme X... la somme de trois mille euros (3000 euros) en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence située ... à Nice aux entiers dépens de première instance et d'appel et pour ces derniers, autorise la société civile professionnelle Blanc Amsellem Cherfils avoué à la cour, à recouvrer directement ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision préalable et suffisante.
Constate que Mme X... est dispensée du règlement des condamnations de la présente procédure mises à la charge du syndicat des copropriétaires en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
S. AUDOUBERT M. BUSSIERE
