COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre C
ARRÊT AU FOND
DU 7 FEVRIER 2008
No 2008/
Rôle No 05/08066
SARL SMLP- SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION
C/
Marc Joseph Paul X...
Andrée Marie Y... épouse X...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 04 Avril 2005 enregistré au répertoire général sous le no 02/6855.
APPELANTE
SARL SMLP- SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION,
demeurant Terres d'Istres - Ferme de l'Espillier - 13920 SAINT MITRE LES REMPARTS
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour,
assistée de la SCP WILKIN J., TALBOT R. (ASS), avocats au barreau de MARSEILLE
INTIMES
Monsieur Marc Joseph Paul X...
né le 17 Février 1952 à FOS SUR MER (13270),
demeurant ...
représenté par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,
assisté de la SCP JANIOT - RULLIER - GOLDSTEIN, avocats au barreau d'AIX EN PROVENCE
Madame Andrée Marie Y... épouse X...
née le 19 Mai 1955 à MARSEILLE (13000),
demeurant ...
représentée par la SCP BOISSONNET- ROUSSEAU, avoués à la Cour,
assistée de la SCP JANIOT - RULLIER - GOLDSTEIN, avocats au barreau d'AIX EN PROVENCE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 14 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Michel NAGET, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Brigitte BERNARD, Président
Madame Marie-Françoise BREJOUX, Conseiller
Monsieur Michel NAGET, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Marie-Christine RAGGINI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 7 Février 2008.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 7 Février 2008,
Signé par Madame Brigitte BERNARD, Président et Madame Marie-Christine RAGGINI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE :
Suivant acte reçu de Maître A..., notaire associé à Istres le 17 avril 1989, Madame Claudette B... a donné à bail à la S.A.R.L. L'ESPILLER DE LA CABANE NOIRE "une propriété bâtie" située à Saint Mitre-les-remparts (13920) lieudit Terres d'Istres, consistant en "un hangar de 390 m², et terrain attenant", pour une durée de neuf ans, au loyer annuel de 48.000,00 francs.
Le bien ainsi loué devait, selon ce bail, "... servir au preneur exclusivement à l'exploitation du commerce de location de salle de mariages, restauration, et organisation de dîners et soirées dansantes, les vendredi, samedi, dimanches et jours fériés, à l'exception, toutefois de discothèque et club privé dansant", sans pouvoir être utilisé à aucun autre usage.
Monsieur Marc X... et son épouse née Y... Andrée sont devenus propriétaires de l'immeuble le 29 mars 1994.
Le 3 décembre 1997, la société preneuse, qui avait pris la dénomination de SOCIÉTÉ SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION (SMLP), a sollicité le renouvellement de son bail pour une nouvelle période de neuf ans, ce à quoi les époux X... ont donné un accord de principe, sous réserve d'une augmentation du loyer.
Par la suite, s'est élevé, entre les parties, un litige qui portait sur trois objets différents:
-le paiement du loyer : Le 16 octobre 2002, les époux X... ont fait délivrer à la société SMLP un commandement d'avoir à leur payer la somme de 2.090,69 euros, représentant un arriéré de loyers et de charges couvrant la période comprise entre mars et octobre 2002.
-le respect de la clause du bail relative à la destination des locaux : Le 21 octobre 1998, ils ont fait constater par un huissier que l'établissement, surmonté d'une enseigne "LE CITY", ouvrait de façon systématique tous les jeudis de 14 heures 30 à 19 heures, puis, tous les mercredi, pour des thés dansants "non-stop jusqu'à une heure du matin", selon ce qui était annoncé par sa publicité. Le constat comporte également la description d'un grand parking garni d'une cinquantaine de véhicules.
-le respect des sujétion d'urbanisme en vigueur : le 17 février 1989, Monsieur Pierre C... avait demandé et obtenu, avec l'accord de principe de Madame B..., un permis de construire lui permettant de transformer le hangar en salle de réception. Or, par un courrier du maire de la commune en date du 13 octobre 2003, les époux X... devaient découvrir par la suite que l'arrêté par lequel ce permis de construire avait été délivré avait été annulé par jugement du Tribunal Administratif de Marseille en date du 26 septembre 1991.
Cependant, c'est sur la question du loyer impayé que s'est noué le contentieux, par une assignation en date du 15 novembre 2002, par laquelle la S.A.R.L. SMLP a formé opposition au commandement de payer.
Par jugement en date du 4 avril 2005, le Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence a rejeté cette opposition, constaté la résiliation du bail, et ordonné l'expulsion de la S.A.R.L. SMLP, sous astreinte de 150,00 euros par jour de retard, à l'expiration d'un délai de deux mois, à compter de la date de sa décision.
La S.A.R.L. SMLP a, en outre, été condamnée à payer aux époux X... :
-la somme de 1.462,00 euros avec intérêts au taux légal, à titre d'arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de la même date,
-celle de 1054,00 euros par mois, à titre d'indemnité d'occupation,
-celle de 1.200,00 euros en application de l'article 700 du nouveau code de procédure civile.
La société SMLP a relevé appel de ce jugement, suivant déclaration reçue au Greffe de la Cour le 13 avril 2005.
Par conclusions du 22 mai 2007, elle en demande l'infirmation, en faisant valoir que les sommes visées dans le commandement comme étant dues à la date de sa délivrance sont différentes de celles prévues dans le bail d'origine. En effet, il n'existe aucun écrit ayant constaté le prix d'un nouveau loyer, après renouvellement dont seul le principe avait été accepté, en sorte que la clause de résiliation ne pouvait sortir ses effets automatiques pour le défaut de payement d'un montant non expressément stipulé. Elle expose d'autre part, que les manquements aux autres stipulations du bail ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation judiciaire.
Subsidiairement, elle demande que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, conformément à l'article L 145-41 du code de commerce.
Enfin, elle conclut à la condamnation des époux X... à lui payer la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
De leur côté, ces derniers ont conclu à la confirmation pure et simple du jugement entrepris, et subsidiairement, à la résiliation judiciaire du bail, entraînant :
-l'expulsion de la preneuse, et "le transport des meubles garnissant les lieux loués dans un garde -meubles"
-la condamnation de la société SMLP à lui payer la somme de 172,00 euros par mois "à titre de complément de loyers commercial" de mars 2002, jusqu'au jour du présent arrêt.
-la fixation de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.054,07 euros par mois.
Enfin, ils sollicitent la condamnation des époux X... au payement de deux sommes de 4.500,00 euros chacune réclamées en application de l'article 700 du code de procédure civile.
M O T I F S :
La Cour constate d'abord que l'irrecevabilité de l'appel n'est pas soulevée, et qu'elle n'a pas lieu d'être relevée d'office.
Puis, sur les mérites du recours, les motifs de sa décision sont les suivants :
A la suite de la demande de renouvellement de bail notifiée par la société SMLP le 3 décembre 1997, les époux X... ont fait savoir, par lettre du 28 février 1998 (donc en dehors des formes prévues par l'article L 145-10 ou R145-1 du code de commerce), qu'ils acceptaient ce renouvellement, sous réserve que le nouveau loyer fût fixé à 7.116,27 francs par mois.
Par la suite, deux courriers ont été échangés entre les conseils des parties, qui ne constatent aucun accord complet ni définitif, et qui, en tous cas, n'ont pas abouti à la rédaction d'un nouveau bail écrit. Par contre les payements effectués par la preneuse sont passés à 6.714,00 francs par mois en 1999, 2000, et 2001, puis à 1.054,07 euros (6.914,25 francs) par mois en 2002, avant de retomber à 882,00 euros (5.785,54 francs) en avril 2002 (mais il s'agissait en fait de l'échéance du mois de mars). C'est dans ces conditions que le commandement de payer a été délivré.
De ces payements effectués tous les mois pendant plus de trois ans, il est possible de tirer la conséquence qu'un accord au moins tacite est intervenu sur un nouveau prix de loyers, même si le formalisme légal n'a pas été respecté. En fait, le prix de 6.551,00 francs n'est autre que celui que Monsieur C... acceptait de payer, à ce qu'il résulte de la lettre de son conseil du 12 juin 1998. La fixation du prix du loyer peut donc, en considération de ces éléments, s'opérer à ce montant, et le jugement entrepris doit donc être confirmé sur ce point. En revanche, et dans la mesure où ce prix de loyer ne disposait pas du support écrit du contrat à la date du commandement, la clause de résiliation qui s'y trouve insérée ne pouvait produire ses effets automatiques, d'où il suit que ce jugement sera réformé en ce qu'il a constaté la résiliation à la date du 16 novembre 2002.
Il convient, toutefois, de statuer sur la résiliation judiciaire du bail, également sollicitée, à titre subsidiaire, par les époux X....
D'un jugement rendu le 26 septembre 1991 par le Tribunal Administratif de Marseille, il résulte que l'arrêté en date du 17 février 1989, portant permis de construire délivré à Monsieur C... a été annulé, au motif que l'activité pour laquelle ce permis avait été demandé n'était pas autorisée par le plan d'occupation des sols dans la zone concernée.
D'autre part, même s'ils n'ont pas été dressés dans le but de constater une infraction aux règles d'urbanisme, les constats d'huissier versés aux débats par les bailleurs font apparaître, incidemment, que les constructions non autorisées ont bien été édifiées et n'ont pas disparu, ce point n'étant d'ailleurs même pas contesté.
Or, les échanges de correspondances qu'ont eus les conseils des époux X... avec la commune de Saint Mitre-les-Remparts (une lettre du 3 septembre 1992 notamment), et les réponses qu'ils en ont reçues montrent que ceux-ci n'étaient pas informés de l'irrégularité de la situation de la société SMLP, laquelle ne leur a été révélée que plus tard encore.
Il s'agit en l'occurrence d'un manquement grave, car même si, à l'origine, Madame B..., dont les bailleurs tiennent leurs droits, avait autorisé Monsieur C... à solliciter un permis de construire, ceux-ci ne pouvaient être, ensuite, légitimement tenus dans l'ignorance du déféré exercé par le Préfet du département, puis de la décision d'annulation rendue par le Tribunal Administratif.
De plus, une fois connue la décision du juge administratif, la société SMLP avait l'obligation de s'y conformer, ce qu'elle n'a pas fait. A cet égard, l'avis favorable à la poursuite d'activité, donné par la commission communale de sécurité, dont elle fait état, ne constitue pas une régularisation, cette commission n'ayant à se prononcer que sur les questions relevant de sa compétence.
Ainsi, la construction d'ouvrages contraires aux règlements d'urbanisme et leur maintien sur le terrain donné en location, constituent-ils des manquements aux obligations du bail, de nature à justifier la résiliation demandée, alors surtout que s'y ajoutent d'autres infractions, relatives au payement du loyer et à l'occupation des lieux, le bail n'autorisant pas l'organisation, le mercredi et le jeudi, de thés dansants se prolongeant jusqu'à une heure du matin.
A la différence de celle prononcée par le Tribunal, cette résiliation ne prendra effet que par la décision résultant du présent arrêt, et non plus à l'expiration du délai de un mois qui a suivi le commandement de payer resté infructueux.
L'expulsion sera donc prononcée, à défaut de restitution volontaire des locaux dans le délai de deux mois qui suivra la signification du présent arrêt, conformément aux articles 61 et suivants de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 et 194 et suivants du décret no 92-755 du décret du 31 juillet 1992, et ce, sous l'astreinte de 150,00 euros par jour de retard, prononcée par le Tribunal.
L'appelante sera condamnée au payement de l'indemnité d'occupation de 1.054,00 euros par mois telle qu'elle a été fixée par le Tribunal , mais seulement à compter de la date du présent arrêt, les sommes dues jusqu'à ce jour étant en fait des loyers. Aussi, convient-il d'accéder à la demande subsidiaire des époux X..., en payement d'une somme de 172,00 euros par mois, à titre de solde de loyers restant dus à compter du mois de mars 2002, jusqu'à la date du présent arrêt.
De mars 2002 à février 2008, cet arriéré représente 72 mensualités, soit au total 12.384,00 euros, que la société SMLP sera condamnée à payer en deniers ou quittances (c'est-à-dire sans avoir renouveler les payements dont elle serait en mesure de fournir la justification).
Il convient d'y ajouter les dépens de l'instance en appel, ainsi que la somme de 2.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, le jugement entrepris étant par ailleurs, confirmé sur les dépens de première instance et les frais non récupérables.
Par ces motifs,
La Cour,
Statuant en audience publique et contradictoirement,
Déclare la SOCIÉTÉ SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION (SMLP) recevable en son appel du jugement rendu le 4 avril 2005 par le Tribunal de Grande Instance d'Aix-en-Provence.
Infirme le dit jugement en toutes ses dispositions, sauf sur les dépens de première instance et l'application de l'article 700 du code de procédure civile.
Et statuant à nouveau,
Prononce la résiliation judiciaire aux torts de la société SMLP, du bail liant les parties, souscrit le 17 avril 1989, et renouvelé à compter du premier mai 1998.
Ordonne l'expulsion de la SOCIÉTÉ SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION (SMLP), à défaut de départ volontaire dans le délai de deux mois à compter de la signification du présent arrêt, conformément aux articles 61 et suivants de la loi no 91-650 du 9 juillet 1991 et 194 et suivants du décret no 92-755 du décret du 31 juillet 1992, et ce, sous astreinte de 150,00 euros (cent cinquante euros) par jour de retard.
La condamne à payer à Monsieur et Madame X... :
-à titre d'indemnité d'occupation, la somme de 1.054,00 euros (mille cinquante quatre euros) par mois, à compter de ce jour, jusqu'à la date de la restitution effective des lieux,
-à titre de loyers arriérés, celle de 12.384,00 euros (douze mille trois cent quatre vingt quatre euros), en deniers ou quittances, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 16 octobre 2002, pour les sommes dues antérieurement à cette date, puis, pour les échéances suivantes, à compter de la date à laquelle le paiement aurait dû intervenir,
-en application de l'article 700 du code de procédure civile, celle de 2.000,00 euros.
Déboute les parties de toutes plus amples demandes, et confirme le jugement entrepris en toutes ses autres dispositions.
Condamne de la SOCIÉTÉ SAINTE MITRENNE DE LOCATION ET DE PRESTATION (SMLP) aux dépens d'appel, et pour leur recouvrement, accorde à la société d'avoués BOISSONNET & ROUSSEAU le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La Greffière :La Présidente :
