COUR D' APPEL D' AIX EN PROVENCE
1ère Chambre C
ARRÊT
DU 15 JANVIER 2008
No 2008 /
N. G.
Rôle No 07 / 02611
Joseph X...
Marie Jeanne Y... épouse X...
C /
S. A. SO SA CA
Grosse délivrée
le :
à :
SCP TOUBOUL
SCP PRIMOUT
réf 072611
Décision déférée à la Cour :
Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 24 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le No 06 / 9523.
APPELANTS :
Monsieur Joseph X...
demeurant ...
83300 DRAGUIGNAN
Madame Marie Jeanne Y... épouse X...
demeurant ...
83300 DRAGUIGNAN
représentés par la SCP DE SAINT FERREOL- TOUBOUL, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Jean- Louis BONNABEL, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉE :
S. A. SO SA CA,
dont le siège est Quartier Maufache- RN 555- 83920 LA MOTTE
représentée par la SCP PRIMOUT- FAIVRE, avoués à la Cour,
plaidant par Maître Jean Christophe MICHEL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
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COMPOSITION DE LA COUR :
L' affaire a été débattue le 03 Décembre 2007 en audience publique. Conformément à l' article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Madame Nicole GIRONA, Conseiller, a fait un rapport oral de l' affaire à l' audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Guy ROMAN, Président
Madame Anne FENOT, Conseiller
Madame Nicole GIRONA, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Monsieur Serge LUCAS.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2008.
ARRÊT :
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2008,
Signé par Monsieur Guy ROMAN, Président, et Monsieur Serge LUCAS, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES :
Par exploit du 22 novembre 2006, les époux X..., propriétaires de locaux situés à DRAGUIGNAN (83), 130 chemin des Mûriers, Quartier Saint Léger, loués selon bail commercial du 14 avril 1998 à la SA SO. SA. CA., a sollicité du Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN que soit constatée la résiliation du bail et ordonnée l' expulsion sous astreinte de la SA SO. SA. CA., ainsi que sa condamnation à lui verser la somme annuelle de 10 056 euros à titre d' indemnité d' occupation à compter du 22 octobre 2006 jusqu' à la libération effective des locaux et celle de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.
Ils reprochaient à leur locataire d' avoir effectué des travaux de construction pérennes dans la propriété louée, en infraction aux clauses de bail et alors qu' il n' avait obtenu une autorisation de Monsieur X..., selon acte du 14 octobre 2005, portant exclusivement sur l' édification d' un bâtiment modulaire, que le preneur s' engageait à démonter au terme de la location.
Par décision rendue le 24 janvier 2007, le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN a constaté que l' autorisation donnée par Monsieur X... était valable et que la construction édifiée par la Société SO. SA. CA. présentait indéniablement un caractère modulaire correspondant à l' autorisation donnée. Il a donc dit n' y avoir lieu à référé et à condamné solidairement les époux X... à verser à l' intimée la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Par déclaration en date du 14 février 2007, les époux X... ont interjeté appel de cette décision.
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Dans leurs dernières écritures en date du 27 novembre 2007, les appelants demandent que l' ordonnance entreprise soit réformée, que la clause résolutoire insérée dans le bail soit déclarée acquise depuis le 22 octobre 2006, que la résiliation du bail soit constatée, que l' expulsion du preneur soit ordonnée sous astreinte, que l' indemnité d' occupation soit fixée à la somme quotidienne de 25. 55 euros jusqu' à libération des lieux et qu' une indemnité de 3 000 euros leur soit allouée en application des dispositions de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
A titre subsidiaire, ils sollicitent la désignation d' un expert.
Ils font valoir :
- qu' ils ne sont plus qu' usufruitiers du bien immobilier litigieux à la suite d' un acte de donation de la nue- propriété en date du 11 septembre 2006,
- qu' ils ont découvert que, sur leur terrain à usage industriel et commercial de 3 870 m2, sur lequel était édifié un petit bâtiment, leur preneur avait érigé une construction en dur d' une superficie de 226 m2 et d' une hauteur de 5 mètres,
- que ces travaux ne correspondent pas à l' autorisation donnée par Monsieur X..., ce qui a justifié la délivrance d' un commandement visant les termes de la clause résolutoire insérée dans le bail, le 22 septembre 2006,
- que son épouse n' a pas donné son autorisation,
- que, contrairement aux clauses du bail, la construction n' a pas été exécutée sous la surveillance de l' architecte des bailleurs,
- que les travaux ont excédé les conditions fixées par le permis de construire, dès lors que des fondations en béton armé et une dalle en béton ont été réalisées.
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Dans ses dernières conclusions déposées le 30 novembre 2007, la Société SO. SA. CA. demande la nullité du rapport versé aux débats et émanant de Monsieur C... en date du 23 novembre 2007. Elle conclut au rejet des prétentions des appelants et à leur condamnation à lui régler la somme de 3 000 euros au titre de leurs frais irrépétibles.
Elle expose :
- qu' à l' approche de l' expiration du bail prévue au 31 décembre 2006, les bailleurs, faisant preuve d' une indécision notoire, l' ont autorisé à faire les travaux litigieux le 14 octobre 2005, puis lui ont fait délivrer le 30 mai 2006 un congé avec offre de renouvellement pour un loyer de 45 300 euros HT, puis le 14 juin 2006 un congé portant refus de renouvellement avec offre d' une indemnité d' éviction, et enfin, le 22 septembre 2006 un commandement pour obtenir la résiliation du bail,
- qu' ayant obtenu le permis de construire le 13 janvier 2006, elle a effectué une déclaration d' ouverture du chantier le 28 mars 2006 et obtenu un certificat de conformité,
- qu' une précédente ordonnance de référé rendue le 25 octobre 2006 les a déboutés de leur demande tendant au prononcé de la résiliation du bail,
- que les époux X... ne peuvent se prévaloir du commandement du 22 septembre 2996, abstraction faite des autres actes d' huissier qu' ils lui ont fait signifier, à la suite desquels une instance au fond a été introduite afin que le montant du loyer du bail renouvelé soit fixé,
- que le rapport " d' expertise " de Monsieur C... n' est pas contradictoire.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
Le bail commercial dont est titulaire la société SO. SA. CA. en date du 14 avril 1998 prévoit que le preneur ne pourra opérer aucune démolition, construction, ni aucun changement de distribution, cloisonnement, percement d' ouverture, si ce n' est avec le consentement préalable et écrit du bailleur et qu' en cas d' autorisation, les travaux devront être exécutés sous la surveillance de l' architecte du bailleur.
Aussi, la Société SO. SA. CA. a- t- elle obtenu le 14 octobre 2005 l' autorisation écrite de Monsieur X... de construire un bâtiment modulaire, s' engageant au verso du document signé à le démonter à la libération des lieux.
Cet accord de l' un des bailleurs, qui ne constitue qu' un acte d' administration, est valable et opposable aux époux X..., qui sont devenus en cours de procédure usufruitiers de la propriété concernée.
Ce n' est qu' en septembre 2006, au vu du procès- verbal de constat dressé le 13 de ce mois par la SCP BLANC- BLUM, huissiers de justice associés, que les bailleurs ont découvert que le bâtiment qui était en cours de construction ne correspondait pas à ce qu' ils avaient imaginé en fonction de l' autorisation donnée.
Il ne peut donc leur être reproché d' avoir fait délivrer le 22 septembre 2006 à leur preneur un commandement visant les termes de la clause résolutoire insérée dans le bail pour défaut de respect d' une des clauses du bail et le mettant en demeure d' interrompre la construction en cours, précision faite que le bail ne venait à expiration que le 31 décembre 2006 et que cet acte se substituait aux commandements délivrés antérieurement à la survenance de ce fait nouveau.
Considérant qu' un bâtiment modulaire est constitué de modules que l' on peut agencer de différentes façons, il y a lieu d' en déduire que la construction autorisée par les bailleurs pouvait être posée, voire scellée, sur le revêtement existant, ainsi que le prévoit la demande de permis de construire, qui spécifie : " Ce bâtiment modulaire sera scellé directement sur l' enrobé existant (ossature métallique) ".
Or, il s' avère à la vue des photographies jointes au constat de Maître D... que la Société SO. SA. CA a fait réaliser une nouvelle dalle en béton, qu' elle a édifié par endroits un muret en parpaing faisant apparaître des armatures métalliques et qu' elle a inséré dans le sol des poteaux métalliques, éléments donnant indéniablement un caractère pérenne à ce bâtiment. Si les cloisons de ce dernier présentent un caractère modulable, ce qualificatif ne peut être attribué à la construction elle- même qui, bien qu' ayant obtenu un certificat de conformité, n' a pas été simplement scellée sur l' enrobé existant.
C' est donc à titre superfétatoire qu' il sera fait référence au rapport de Monsieur C..., qui n' ayant pas été désigné en qualité d' expert dans cette affaire par une juridiction, ne vaut qu' à titre de simples renseignements soumis au débat contradictoire des parties et dont la nullité n' a pas lieu d' être prononcée compte tenu de l' inanité des griefs formulés à son encontre. Celui- ci conforte, au demeurant, l' appréciation de la Cour.
Dans ces conditions, après avoir souligné que l' ordonnance du juge des référés en date du 25 octobre 2006 n' a pas rejeté une demande de résiliation de bail, mais a dit n' y avoir lieu à ordonner l' interruption des travaux de construction, le bâtiment litigieux étant déjà édifié et les travaux étant achevés dans leur quasi- totalité, il convient de réformer la décision déférée et de faire droit à la demande en résiliation de bail présentée par les époux X....
La Société SO. SA. CA. sera tenue de libérer les lieux dans un délai de 2 mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d' astreinte de 150 euros par jour de retard. Passé ce délai, il pourra être procéder à son expulsion.
Elle sera redevable d' une indemnité d' occupation également à la somme de 10 056 euros par an ou portion de celle- ci, à compter du 22 octobre 2006 jusqu' à libération des lieux et remise des clés.
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L' intimée, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d' appel. L' équité commande de mettre à sa charge le paiement d' une somme de 1 000 euros en contrepartie des frais irrépétibles que les appelants ont dû engager dans l' instance.
PAR CES MOTIFS,
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement, en référé et en dernier ressort,
Infirme la décision entreprise en toutes ses dispositions et statuant à nouveau ;
Constate la résiliation du bail commercial en date du 14 avril 1998 dont bénéficiait la Société SO. SA. CA. à compter du 22 octobre 2006 ;
Condamne la Société SO. SA. CA. à libérer les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision, sous peine d' astreinte de 150 euros par jour de retard, passé ce délai ;
Ordonne, à défaut de restitution des lieux dans le délai donné, l' expulsion de la Société SO. SA. CA. et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique ;
Condamne la Société SO. SA. CA. à payer à Monsieur et Madame X... une indemnité d' occupation correspondant à 10 056 euros par an, à compter du 22 octobre 2006 jusqu' à libération effective des lieux et restitution des clés ;
Condamne la Société SO. SA. CA. au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l' article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
Condamne la Société SO. SA. CA. aux dépens de première instance et d' appel, ces derniers étant recouvrés conformément aux dispositions de l' article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le Greffier, Le Président,
