COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 21 DÉCEMBRE 2007
No 2007/ 568
Rôle No 06/04962
S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA
C/
Syndicat des Copropriétaires L'AZUR PALACE
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 02 mars 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04/7922.
APPELANTE
S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA, agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège, demeurant 56, rue de la Buffa - 06000 NICE
représentée par la S.C.P. DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour, Plaidant par la S.C.P. ROUILLOT GAMBINI, avocats au barreau de NICE
INTIME
Syndicat des Copropriétaires de l'ensemble immobilier L'AZUR PALACE, demeurant 16 boulevard Gambetta - 06000 NICE représenté par son Syndic en exercice, le CABINET BORNE ET DELAUNAY 2 rue Valperga - 06000 NICE,
représenté par la S.C.P. BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués à la Cour, ayant Maître Antoine PONCHARDIER, avocat au barreau de NICE
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 13 novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, Monsieur Michel BUSSIERE, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Michel BUSSIERE, Président
Monsieur André FORTIN, Conseiller
Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Véronique DEVOGELAERE.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2007.
ARRÊT
Contradictoire,
Magistrat Rédacteur : Monsieur Philippe COULANGE, Conseiller,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 21 décembre 2007,
Signé par Monsieur Michel BUSSIERE, Président et Madame Sylvie AUDOUBERT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
I - Faits, procédure et prétentions des parties :
La S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA exploite un hôtel dénommé HÔTEL DE LA BUFFA situé dans un immeuble en copropriété L'AZUR PALACE à NICE 16 boulevard Gambetta. Le propriétaire des murs est Monsieur Z....
L'Assemblée Générale des copropriétaires réunie le 26 février 2002 a décidé de faire procéder au ravalement complet des façades de l'immeuble.
Estimant que ces travaux ont eu une durée excessive et lui ont causé un préjudice d'exploitation, la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA a fait assigner devant le Tribunal de Grande Instance de NICE par acte du 15 novembre 2004 Monsieur Z... et le Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble L'AZUR PALACE pour obtenir des dommages et intérêts.
Le 14 février 2005 une transaction étant intervenue entre la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA et Monsieur Z... celle-ci a fait signifier un désistement d'instance et d'action le 9 mars 2005 qui a été accepté le 11 mars 2005.
Fondant désormais sa demande sur l'article 1382 du Code Civil, la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA réclame la condamnation du Syndicat des Copropriétaires à lui verser la somme de 123.000 euros à titre de dommages et intérêts.
Par jugement rendu le 2 mars 2006 le Tribunal de Grande Instance de NICE a :
- déclaré parfait le désistement d'instance et d'action intervenu entre la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA et Monsieur Z..., constaté l'extinction de l'instance et le dessaisissement du Tribunal en ce qui concerne ces parties, en application de l'article 384 du N.C.P.C.,
Sur le fond :
- débouté la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA de ses demandes,
- débouté le Syndicat des Copropriétaires L'AZUR PALACE de sa demande reconventionnelle en dommages et intérêts,
- rejeté toutes prétentions ou conclusions des parties plus amples ou contraires au présent dispositif,
- condamné sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C. la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA à verser au Syndicat des Copropriétaires L'AZUR PALACE la somme de 1.500 euros,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire du présent jugement,
- condamné la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA aux entiers dépens.
* * * * * * *
Par déclaration au greffe en date du 14 mars 2006, la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA a interjeté appel de cette décision demandant à la Cour de réformer le jugement entrepris, de dire que le Syndicat des Copropriétaires a commis une faute en laissant les travaux se perpétuer pendant vingt quatre mois alors qu'il devait durer huit mois et de le condamner à lui payer la somme de 123.000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.
A l'appui de son recours, elle soutient :
- que les pièces contractuelles prévoyaient une durée de chantier de huit mois,
- qu'en réalité le chantier a duré plus de deux ans,
- qu'"il doit forcément y avoir un responsable à cet abus et à cette outrance",
- que "ce responsable est forcément le Syndicat des Copropriétaires maître d'ouvrage des travaux",
- que le Syndicat des Copropriétaires s'est montré laxiste envers les entreprises et devait faire respecter les délais contractuels,
- qu'il a commis une faute et engagé sa responsabilité,
- que le préjudice commercial est important.
* * * * * * *
Le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'AZUR PALACE conclut à la confirmation du jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les prétentions de l'appelante mais à sa réformation concernant la demande reconventionnelle écartée par le premier Juge. Il sollicite en effet la condamnation de l'appelante à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts et celle de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.
Il fait valoir :
- que la transaction intervenue avec son bailleur lui interdit tout recours contre la copropriété,
- que les dispositions du règlement de copropriété et les décisions des Assemblées Générales sont opposables au locataire commercial,
- qu'il en est de même des clauses du bail,
- que les échafaudages n'ont jamais ceinturé l'immeuble en entier,
- que le préjudice allégué par l'appelante n'est pas établi.
* * * * * * *
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 octobre 2007.
II - Motifs de la décision :
Attendu que la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA recherche la responsabilité du Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'AZUR PALACE sur le fondement de l'article 1382 du Code Civil ;
Que le fait que la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA ait choisi de transiger et de se désister à l'égard de son bailleur Monsieur Z... ne rend nullement irrecevable la présente action qui s'appuie sur un fondement différent ;
Que de même les développements du Syndicat des Copropriétaires sur l'opposabilité du règlement de copropriété, des Assemblées Générales et des stipulations du contrat de bail commercial sont sans intérêt, la présente action s'exerçant dans le cadre de la responsabilité délictuelle ;
Attendu que la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA estime que la faute du Syndicat des Copropriétaires se découvre dans le laxisme de celui-ci qui aurait toléré que les travaux de ravalement se prolongent durant plus de deux ans ;
Que ce délai serait excessif et en tous cas supérieur à celui prévu dans le cadre des contrats passés avec les entreprises concernées ;
Que la présence d'échafaudage et la réalisation de travaux pendant un délai aussi long aurait été de nature à faire fuir la clientèle de l'hôtel et à causer à l'appelante un grave préjudice ;
Attendu qu'il ressort des éléments du dossier que l'Assemblée Générale des copropriétaires au cours de sa réunion du 26 février 2002 a voté le principe de travaux de ravalement des façades, de couverture, d'étanchéité et de fumisterie et a retenu les propositions de la Société STASI et de la Société PEAN CHARPENTE ;
Qu'une Assemblée Générale du 29 juin 2004 a décidé de faire effectuer des travaux supplémentaires ;
Attendu que l'immeuble composant la copropriété L'AZUR PALACE est une imposante construction de caractère donnant à la fois sur le boulevard Gambetta et la rue de la Buffa dans le centre ville de NICE ;
Que les travaux de réfection extérieurement lourds et complets décidés en Assemblées Générales supposaient notamment le ravalement en profondeur avec réfection de la maçonnerie des deux façades principales de l'immeuble donnant sur les voies qui viennent d'être citées mais aussi sur deux façades sur cour et sur les deux murs pignons ;
Que l'immeuble en question qui s'élève sur sept étages est agrémenté de reliefs décoratifs et sur la façade donnant sur le boulevard Gambetta de balconnets devant chaque fenêtre protégés par des garde-corps à balustres ;
Que le travail confié aux entreprises STASI et PEAN a été particulièrement considérable et qu'il n'est pas sans intérêt de noter que même après déduction d'une somme de 40.474 euros au titre des pénalités supportées par celles-ci, les travaux de ravalement ont coûté à la collectivité des copropriétaires la somme de 541.412,30 euros ;
Que la pose des échafaudages a été extrêmement complexe en raison de la hauteur et de la situation de l'immeuble et a été réalisée en plein centre ville par une entreprise spécialisée (ARNHOLDT) alors que concomitamment étaient engagés par la ville de NICE les travaux d'aménagement des voies préalables à l'installation du nouveau tramway devant desservir l'agglomération ;
Attendu que c'est dans ces circonstances en grande partie étrangères aux plaideurs que les travaux de ravalement ont été mis en oeuvre sous la surveillance de Monsieur A... architecte missionné spécialement par le Syndicat des Copropriétaires ;
Que le seul exposé de ce qui précède permet de comprendre que le délai initial de huit mois prévu initialement ne pouvait quoiqu'on fît, être respecté ;
Attendu qu'il est important de noter que les locaux donnés à bail par Monsieur Z... à la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA ne constituent qu'une part restreinte de l'ensemble du bâtiment puisque la quote-part de millièmes de charges générales grevant ces lots n'est que de 380/4630èmes ;
Que l'affirmation selon laquelle les échafaudages auraient masqué l'hôtel durant plus de deux ans ne peut être retenue dans la mesure où les échafaudages ont d'abord été mis en place dans la cour arrière, puis côté boulevard Gambetta puis enfin seulement sur la façade donnant rue de la Buffa où sont situées les fenêtres de l'hôtel ;
Que si les travaux ont effectivement débuté le 26 mai 2003, l'échafaudage susceptible de gêner l'exploitation de l'hôtel a été mis en place le 27 avril 2004 (procès-verbal de réception de la Société ARNHOLDT) pour être démonté courant mars 2005, un simple platelage demeurant en place le temps d'exécuter les derniers travaux de finition ;
Que seuls quelques travaux de peinture ont dû être entrepris à partir des locaux de l'hôtel notamment pour les huisseries comme d'ailleurs pour tous les autres appartements de l'ensemble immobilier ;
Attendu que le retard dans l'exécution des travaux ne procède nullement d'une négligence fautive du Syndicat des Copropriétaires et a au contraire été modéré par l'intervention active de l'architecte A... qui a été particulièrement attentif et a fait son possible pour coordonner l'action des entreprises intervenantes qui ont pu être durant un temps dépassées par l'ampleur de la tâche ;
Que d'ailleurs le Syndicat des Copropriétaires a obtenu la fixation de pénalités à hauteur de 35.474 euros pour la Société STASI et de 5.000 euros pour la Société PEAN qui sont venues diminuer d'autant la facture finale ;
Que la durée des travaux n'apparaît pas excessive compte tenu des circonstances, même si les délais contractuels n'ont pas été respectés, ce non-respect n'étant pas à lui seul susceptible de constituer une faute civile imputable au Syndicat des Copropriétaires ;
Que la gêne apportée à l'exploitation de l'hôtel doit être mise en parallèle avec celle supportée par tous les copropriétaires de l'immeuble et doit être considérée comme acceptable au regard de la nécessité d'effectuer les travaux et du résultat définitif obtenu qui est de nature à valoriser durablement le patrimoine de la copropriété et faciliter l'exploitation de l'hôtel en améliorant son confort et son aspect ;
Que la faute civile du Syndicat des Copropriétaires n'est donc pas rapportée ;
Que surabondamment le préjudice n'est pas davantage établi, l'hôtel ayant de surcroît fait l'objet d'une vente dans des conditions avantageuses ;
Qu'il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement entrepris ;
Attendu que le Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'AZUR PALACE ne démontre pas lui-même avoir subi un préjudice distinct de celui, purement procédural, lequel sera réparé par l'allocation d'une indemnité fondée sur l'article 700 du N.C.P.C. ;
Attendu que la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA, qui succombe, supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement, par arrêt contradictoire, en matière civile et en dernier ressort,
Reçoit l'appel,
Confirme le jugement rendu le 2 mars 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NICE,
Y ajoutant,
Condamne la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA à payer au Syndicat des Copropriétaires de la copropriété L'AZUR PALACE la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du N.C.P.C.,
Rejette toutes autres demandes,
Condamne la S.A.R.L. HÔTELIÈRE DE LA BUFFA aux dépens d'appel et autorise la S.C.P. BLANC AMSELLEM-MIMRAN CHERFILS, avoués, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
S. AUDOUBERTM. BUSSIERE
