COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
4e Chambre B
ARRÊT AU FOND
DU 10 DECEMBRE 2007
N° 2007 / 489
Rôle N° 07 / 02677
Jean- Louis X...
Nicole Y... épouse X...
C /
Emmanuel Z...
Odile A...- B...
Grosse délivrée
à : Me DUMOLIE
Me PADOVANI
Me BARTHELEMY
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal paritaire des baux ruraux de TARASCON en date du 25 Janvier 2007 enregistré au répertoire général sous le n° 51-05-3.
APPELANTS
Monsieur Jean- Louis X..., demeurant ... 13810 EYGALIERES
Madame Nicole Y... épouse X..., demeurant ... 13810 EYGALIERES
représentés par Me Julien DUMOLIE, avocat au barreau d'AIX EN PROVENCE, 20, avenue de Lattre de Tassigny à 13 090- AIX EN PROVENCE
INTIMES
Monsieur Emmanuel Z..., demeurant ... 06600 ANTIBES
représenté par Me Jacques PADOVANI, avocat au barreau de NICE,
Madame Odile A...- B..., agissant en qualité de tutrice de son fils Rémy B...., demeurant ... 06600 ANTIBES
représentée par Me Thomas BARTHELEMY, avocat au barreau de TARASCON, 17, rue Edouard Millaud à 13150- TARASCON
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 08 Octobre 2007 en audience publique devant la Cour composée de :
Monsieur Didier CHALUMEAU, Président
Madame Florence DELORD, Conseiller
Monsieur Jean- Luc GUERY, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Madame Agnès BUCQUET.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2007.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 10 Décembre 2007.
Signé par Monsieur Didier CHALUMEAU, Président, et Madame Agnès BUCQUET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS, MOYENS :
Monsieur Z... et Madame B..., ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire de son fils Rémy B..., incapable majeur, sont propriétaires indivis d'un domaine agricole " Le Mas de l'Epine " situé sur les communes de MOLLEGES et d'EYGALIERES.
Par arrêt du 18 janvier 1993, la Cour d'Appel de ce siège a confirmé un jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux de TARASCON du 15 janvier 1992 qui reconnaissait l'existence d'un bail rural verbal au profit des époux X... depuis janvier 1987.
Par arrêt du 3 mai 2005, cette même Cour a confirmé un jugement du même tribunal en date du 16 juin 2004, qui avait ordonné une mesure d'expertise afin de déterminer si l'exploitation était bien entretenue, si elle avait conservé une destination agricole, si les preneurs avaient réalisé des travaux et pour quels montants, et afin de fixer le montant des fermages.
La Cour a élargi la mission de l'expert à la détermination des fermages éventuellement versés par les fermiers depuis 1994.
Monsieur F..., expert ayant remplacé Monsieur G..., a dépose son rapport le 13 février 2006.
Par jugement du 25 janvier 2007, le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a :
- dit que Monsieur Rémy B... est régulièrement et utilement représenté dans la procédure par sa mère, Madame B...- A... Odile, ès qualités d'administratrice légale sous contrôle judiciaire ;
- déclaré recevable la demande de résiliation du bail verbal liant les parties formée par les consorts B...- Z... ;
- sur le fond, homologué partiellement le rapport d'expertise déposé le 13 février 2006 par Monsieur F... ;
- déclaré fondé le non-renouvellement du bail par les bailleurs et constaté que les époux X... sont occupants sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2005 ;
- en conséquence, ordonné à compter du 25 juillet 2007 leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef au besoin avec le concours de la force publique ;
- condamné les demandeurs à payer aux défendeurs la somme de 13 672, 87 € avec indexation sur l'indice des fermages depuis 1995 au titre de la dette locative ;
- débouté les parties de leurs prétentions plus amples ou contraires ;
- ordonné l'exécution provisoire du présent jugement ;
- condamné les demandeurs à payer à chaque défendeur la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- condamné les demandeurs aux dépens en ce compris les frais d'expertise judiciaire.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 8 février 2007, les époux X... ont fait appel de ce jugement.
Les époux X... demandent à la Cour :
- d'annuler purement et simplement le rapport F... avec toutes conséquences de droit y compris la restitution des honoraires ;
1) sur le non-renouvellement du bail au 1er novembre 2005 :
- de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré fondé le non-renouvellement du bail et déclaré les époux X... occupant sans droit ni titre à compter du 1er novembre 2005 ;
- de dire que le bail s'est renouvelé à compter du 1er novembre 2005 pour une nouvelle durée de 9 années ;
- de réformer en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux X... au 25 juillet 2007 ;
2) sur la dette locative pour la période 1995 à 2005 :
- à titre principal, de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné les époux X... à la somme de 13 672, 87 € ;
- de déclarer cette demande irrecevable en l'état du jugement du Tribunal Paritaire des Baux Ruraux du 16 juin 2004 confirmé par l'arrêt du 3 mai 2005 ;
- subsidiairement, de déclarer les fermages prescrits pour la période entre 1987 à 2001 ;
- plus subsidiairement, d'ordonner la compensation entre l'éventuelle dette locative et la créance des époux X... au titre des frais d'entretien et gardiennage des animaux fixés à la somme de 104 880 € ;
- à titre infiniment subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a exclu de la dette locative la valeur des habitations et homologuer le calcul établi par l'expert J... sur les terres et d'ordonner la compensation ;
3) sur les demandes des consorts B... et Z... :
- de déclarer irrecevable et infondée la demande en résiliation de bail au visa des articles 815-3 du Code Civil et L. 411-53 et L. 411-31 du Code Rural ;
- de rejeter la demande au titre d'arriérés de loyer pour la période 1987 à 2005, comme étant irrecevable et prescrit ;
4) sur la fixation de la valeur locative à compter de l'année 2006 :
- Sur les fermages pour l'avenir à compter de 2006 :
sur les terres :
- de fixer le fermage conformément à l'arrêté préfectoral du 20 janvier 1995 :
90 F / quintal de tomates x 6, 8 qtx = 612 F,
124, 50 F / quintal de foin x 75, 64 qtx = 9 417, 18 F ;
sur l'habitation :
- en l'absence de toute demande, de dire n'y avoir lieu à loyer ;
- à défaut, de dire qu'il y a lieu de prendre uniquement le grand logement ;
- d'exclure toute majoration pour pièces supplémentaires ;
- de fixer le loyer annuel à la somme de 5 026, 86 € (suivant indexation 2005) ;
- de débouter l'ensemble des défendeurs de toutes fins et conclusions ;
- de les condamner aux entiers dépens y compris les frais d'expertise (sauf en cas d'annulation du rapport) ainsi qu'à une somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Monsieur Z... demande à la Cour :
- d'homologuer le rapport d'expertise de Monsieur F... ;
- de constater que le MAS DE L'ESPINE ne fait plus l'objet d'une exploitation agricole depuis 2002 dans le cadre du bail à ferme ;
- de constater que les consorts X... n'ont réglé aucun fermage depuis leur entrée dans lieux en 1987 ;
- de prononcer en conséquence la résiliation du bail à ferme consenti aux consorts X... ;
- de condamner solidairement les consorts X... au paiement de la somme de 163. 169, 77 € au titre des arriérés de fermage dus après déduction des factures réglées par ces derniers ;
- d'ordonner l'exécution provisoire du jugement à venir nonobstant appel et sans garantie ;
- de dire que les consorts X... bénéficieront d'un délai de 3 mois à compter de la signification du jugement à venir pour libérer les lieux, à défaut il sera procédé à leur expulsion immédiate et au besoin avec l'aide de la force publique et de tout autre occupant de leur chef ;
- de condamner solidairement les consorts X... au paiement de la somme globale de 900 € par mois à titre d'indemnité d'occupation à compter de la résiliation du bail à ferme pour les terres d'exploitation et les deux logements compris ;
- de condamner enfin solidairement les consorts X... au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens, y compris les frais d'expertise judiciaire.
Madame A...- B..., administratrice légale des intérêts de son fils Rémy B..., demande à la Cour :
- de confirmer le jugement et de débouter les époux X... de leurs demandes ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du bail sur le fondement de l'article 411-31 du Code rural ;
- d'homologuer le rapport d'expertise ;
- de condamner solidairement les époux X... au paiement d'une indemnité d'occupation à compter du 1er novembre 2005 sur la base du rapport d'expertise ;
- de les condamner à 111 963 € au titre des arriérés de fermage sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, à 5 000 € au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile et aux dépens.
MOTIFS DE LA DÉCISION :
1°) Sur la qualité à agir de Madame B... :
Les époux X... contestent, devant la Cour, la qualité à agir de Madame B... en faisant valoir que Rémy B... ne justifie pas avoir accepté la succession de Madame K....
Or, le majeur en tutelle est réputé avoir accepté la succession sous bénéfice d'inventaire, et, au surplus, l'action en justice a été autorisée par le juge des tutelles.
La Cour écarte donc les arguments des appelants et confirme la recevabilité des demandes.
2°) Sur la validité du rapport d'expertise :
Les appelants soutiennent que l'expert aurait manqué à ses devoirs en montant dans leur véhicule au moment de l'expertise et en calculant les fermages de 1987 à 2005, ce qui ne lui était pas demandé.
Or, à supposer que le fait de monter dans le véhicule de l'une des parties à un litige puisse faire planer un doute sur la parfaite neutralité de cet auxiliaire de justice, il convient de souligner que seule l'autre partie pourrait s'en émouvoir, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Quant à la période de calcul des fermages elle n'a d'intérêt qu'informatif, car la juridiction chargée de trancher le litige n'est liée par aucune autre considération que celle qu'elle s'est fixée au vu des pièces versées aux débats par les parties, et des " observations utiles " que l'expert est invité à présenter s'il les estime utiles à la solution du litige.
La Cour, en conséquence, rejette la demande d'annulation de l'expertise.
3°) Sur la résiliation du bail :
Les appelants considèrent que le Tribunal ne pouvait constater qu'ils étaient sans droit ni titre depuis le 1er novembre 2005 et déclarer fondé le non-renouvellement du bail alors qu'aucun congé ne leur avait été délivré, par les bailleurs, sous la forme d'un acte extra- judiciaire comme le prévoit l'article 411-47 du Code rural.
Toutefois, lorsque le bailleur demande, en justice, la résiliation du bail rural pour faute du preneur, comme en l'espèce, pour défaut de paiement des fermages, sa volonté de mettre fin au bail et de refuser son renouvellement à l'échéance est manifeste, et il n'y a pas lieu d'exiger qu'il procède à la délivrance d'un congé écrit par acte d'huissier.
C'est donc à bon droit que le Tribunal a considéré qu'au vu des demandes présentées par les bailleurs dès l'audience de conciliation du 17 novembre 1999, leur refus de renouveler ce bail pour son échéance du 1er novembre 2005 était clairement exprimé.
Quant aux motifs du non-renouvellement, le Tribunal a relevé que les époux X... n'avaient jamais versé de fermages, ni en produits ni en espèces, malgré plusieurs mises en demeure (24 novembre 1998, 25 février 1999 et 2 avril 1999) rappelant les dispositions de l'article L. 411-53 du Code rural qui prévoit la résiliation du bail en l'absence de régularisation, alors que le partage par moitié de la récolte d'asperges était prévu à l'origine de la prise de possession de l'exploitation agricole.
Les époux X... seraient d'ailleurs mal fondés à contester le principe de ce partage de la récolte puisque c'est notamment sur cet élément que le Tribunal, par jugement du 15 janvier 1992, s'est fondé pour décider de l'existence d'un bail verbal liant les parties au litige.
Par ailleurs, le Tribunal a retenu que le fonds agricole était sous-exploité puisque sur plus de 4 hectares de terres maraîchères, un hectare seulement était planté (en courges), alors que Monsieur X... n'est plus exploitant agricole, que seule Madame X..., âgée de 63 ans, exploiterait le terrain, et qu'aucun de leurs enfants ne semble intéressé par la reprise. L'expert judiciaire a d'ailleurs expressément souligné : " ce domaine n'est plus une exploitation agricole depuis 2002 ".
Enfin, le Tribunal a exactement relevé que les époux X... vivent depuis 1987, soit 20 ans, sur le domaine qui leur offre deux logements spacieux (celui réservé aux fermiers et celui de feue Madame K..., bailleresse initiale), sans verser aucune somme.
Les appelants n'ont aucune pièce qui contredirait ces deux éléments liés à la sous-exploitation du fonds et à l'occupation des deux logements.
En conséquence, la Cour, relevant que l'article L. 411-31 du Code rural permet au bailleur de demander la résiliation du bail lorsqu'il démontre le défaut de paiement de fermages ou de partage des produits de l'exploitation, ou lorsqu'il est à craindre que les agissements du preneur ne compromettent la bonne exploitation du fonds, confirme le jugement en ce qu'il a constaté que le non-renouvellement du bail au 1er novembre 2005 était fondé, que, depuis cette date, les époux X... étaient occupants sans droit ni titre, et que leur expulsion devait être ordonnée.
4°) Sur les sommes dues par les époux X... :
Les appelants considèrent que le point de départ de la prescription quinquennale doit être fixé à l'année 2001 pour les fermages et charges, car la première demande en paiement a été présentée en septembre 2005.
Or, les époux X... ont saisi le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux en 1999 pour contester les mises en demeure tendant au paiement des fermages et les bailleurs demandaient la résiliation du bail et le règlement des loyers et fermages.
Cette saisine a interrompu le délai des prescriptions quinquennales et la Cour d'Appel en mai 2005 a d'ailleurs demandé à l'expert de rechercher les sommes qui auraient pu ou dû être versées depuis 1994.
Monsieur F... a proposé un calcul aboutissant à la somme de 24 284 € au titre des fermages dus pour la période du 1er octobre 1994 au 1er octobre 2005 (20 708 € + 3 576 € selon les calculs des pages 20 et 21), et à la somme de 87 679 € pour les locaux à usage d'habitation, pour la même période (et en tenant compte de la date du décès de Madame K... et du fait que ses meubles sont restés dans son logement, comme l'a reconnu Madame X...).
Le Tribunal a considéré que les loyers n'étaient dus qu'à dater du 1er novembre 2005, les bailleurs n'ayant pas demandé la révision du bail après 1991, et il a écarté les conclusions du rapport judiciaire de Monsieur F... en ne se référant qu'au calcul de Monsieur J..., expert privé des appelants.
Toutefois, l'expert judiciaire a très précisément constaté qu'il n'y avait eu aucune remise de denrées depuis 1987 (ni asperges, ni courges, ni autres) et que les travaux d'entretien dont les époux X... avaient pu justifier sur cette période de plus de 19 ans représentaient une somme de 1 720 €.
Cet absence quasi totale de contrepartie à l'exploitation des terres et à l'occupation de deux logements justifiait que les bailleurs réclament le paiement de fermages et de loyers par les diverses lettres recommandées valant mise en demeure, étant rappelé que, à partir d'un arrêté préfectoral du 1er décembre 1995, pour les années d'exploitation 1994-1995, les fermages antérieurement calculés en denrées doivent se calculer en numéraire ainsi que le rappelle l'expert judiciaire.
En conséquence, la Cour infirme le jugement sur ce point, fixe à 111 963 € le montant des sommes dues par les époux X... au 31 octobre 2005 au titre des fermages et des loyers, et les condamne à une indemnité d'occupation à partir du 1er novembre 2005 et jusqu'à la libération complète des lieux d'un montant annuel de 8 236 € pour les loyers des logements et 2 486 € pour les fermages des terres et bâtiments d'exploitation.
Ces sommes seront versées à Monsieur Z... et à Madame B... (ès qualités d'administratrice légale de son fils majeur) qui se trouvent en situation d'indivision successorale en leur qualité d'héritiers des biens de Madame K..., à charge pour eux d'en opérer la répartition à proportion de leurs droits respectifs dans l'indivision.
5°) Sur la demande de dommages- intérêts de Monsieur Z... :
Il n'apparaît pas que les époux X... auraient abusé de leur droit d'agir en justice.
Cette demande est rejetée.
6°) Sur l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile :
La Cour fait droit aux demandes des intimés uniquement.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et par arrêt contradictoire,
- Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a homologué partiellement le rapport d'expertise de Monsieur F... et a condamné Monsieur et Madame X... à payer aux défendeurs la somme de TREIZE MILLE SIX CENT SOIXANTE-DOUZE EUROS QUATRE-VINGT-SEPT CENTS (13 672, 87 €) au titre de la dette locative,
- Et statuant à nouveau :
- Homologue le rapport d'expertise déposé par Monsieur F... le 13 février 2006,
- Condamne solidairement Monsieur et Madame X... à payer à Monsieur Z... et à Madame B... (ès qualités d'administratrice légale de son fils majeur Rémy) en indivision successorale :
1) la somme de CENT ONZE MILLE NEUF CENT SOIXANTE-TROIS EUROS (111. 963 €) au titre des fermages et des loyers arrêtés au 31 octobre 2005,
2) une indemnité d'occupation annuelle de DEUX MILLE QUATRE CENT QUATRE-VINGT-SIX EUROS (2 486 €) pour les fermages et de HUIT MILLE DEUX CENT TRENTE-SIX EUROS (8 236 €) pour les loyers des logements jusqu'à la libération complète des lieux,
- Les condamne solidairement à payer à chaque intimé la somme de CINQ MILLE EUROS (5 000 €) au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile,
- Déboute les parties de leurs autres demandes,
- Condamne solidairement Monsieur et Madame X... aux entiers dépens de l'instance qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
