COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
1o Chambre A
ARRÊT AU FOND
DU 04 DECEMBRE 2007
G. L.
No 2007 /
Rôle No 06 / 22080
Patrick X...
France Y... épouse X...
S. A. R. L. L'EMBARCADERE
Xavier Z...
Hélène A...
C /
Daniel C...
Grosse délivrée
le :
à :
réf
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 18 Décembre 2006 enregistré au répertoire général sous le no 04 / 03994.
APPELANTS
Monsieur Patrick X...
né le 27 Octobre 1962 à BILLY MONTIGNY (62420), demeurant...-06230 VILLEFRANCHE SUR MER
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
Madame France Y... épouse X...
née le 23 Avril 1962 à NICE (06000), demeurant...-06230 VILLEFRANCHE SUR MER
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me Franck DE VITA,, avocat au barreau de NICE
S. A. R. L. L'EMBARCADERE (en liquidation judiciaire), demeurant 13, rue Saleya-06300 NICE
représentée par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
Maître Xavier Z... agissant en sa qualité d'administrateur de la SOCIETE L'EMBARCADERE
né le 24 Septembre 1962 à TOULOUSE (31000), demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
INTERVENANTE VOLONTAIRE
Maître Hélène A..., INTERVENANTE VOLONTAIRE en sa qualité de liquidateur à la liquidation judiciaire de la SOCIETE L'EMBARCADERE,
né le 09 Mars 1953 à TARBES (65000), demeurant...
représenté par la SCP DE SAINT FERREOL-TOUBOUL, avoués à la Cour
Ayant pour avocat Me Franck DE VITA, avocat au barreau de NICE
INTIME
Monsieur Daniel C...
né le 26 Juin 1952 à BORDEAUX (33000), demeurant...
représenté par la SCP COHEN-GUEDJ, avoués à la Cour,
assisté par la ESCOFFIER-WENZINGER-DEUR, avocats au barreau de NICE
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 06 Novembre 2007 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Nouveau Code de Procédure Civile, M. LAMBREY, Président a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Monsieur Gérard LAMBREY, Président
Monsieur Jean VEYRE, Conseiller
Madame Marie-Annick VARLAMOFF, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mademoiselle Patricia POGGI.
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2007.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 04 Décembre 2007,
Signé par Monsieur Gérard LAMBREY, Président et Mademoiselle Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Vu le jugement rendu le 18 décembre 2006 par le Tribunal de Grande Instance de NICE entre Daniel C..., les époux X..., la SARL L'EMBARCADERE, Maître Z... et Maître A...,
Vu l'appel interjeté les 29 décembre 2006 et 8 janvier 2007 par les époux X..., la SARL L'EMBARCADERE, Maître Z... et Maître A... ;
Vu l'intervention volontaire de Maître A... ès qualités de liquidatrice de la SARL L'EMBARCADERE le 26 février 2007,
Vu les conclusions déposées le 3 mai 2007 par les appelants ;
Vu les conclusions récapitulatives déposées le 30 octobre 2007 par l'intimé ;
Vu l'ordonnance de clôture rendue le 2 novembre 2007.
SUR CE :
1. Attendu que par son appel la SARL L'EMBARCADERE représentée par sa liquidatrice conclut à la nullité des commandements délivrés les 8 avril 2004 et 6 mai 2004 et à l'absence des conditions de mise en jeu de la clause résolutoire par les commandements des 8 avril et 6 mai 2004, ainsi qu'au rejet de la demande tendant au prononcé de la résiliation pour infractions au bail, convertissant ses demandes en indemnisation à hauteur de 1 400 000 € en raison de la disparition du fonds de commerce ;
2. Attendu que le premier juge a pertinemment répondu aux moyens exposés devant lui et repris en cause d'appel, étant précisé que l'appartement du premier étage visé au bail, non communicant avec le rez de chaussée, ne pouvait avoir d'autre destination que celle prévue au règlement de copropriété, d'ailleurs expressément rappelé dans le bail, et que la SARL L'EMBARCADERE ne pouvait réaliser les travaux autorisés par l'avenant du 7 mars 2001 sans obtenir préalablement un permis de démolir et un permis de construire, avec autorisation de la copropriété, conditions qui n'ont jamais été remplies, ainsi que Daniel C... en a été directement informé le 17 novembre 2003 par la Mairie de NICE, sans pouvoir obtenir de son locataire, malgré diverses mises en demeure, de renoncer à son projet ;
3. Attendu que la procédure engagée par le bailleur est d'autant moins frustratoire que le gérant de la SARL L'EMBARCADERE a perdu ses recours administratifs contre les décisions lui refusant permis de démolir et de reconstruire, et qu'il a été condamné le 17 avril 2002 par le tribunal correctionnel de NICE à des amendes pour avoir d'avril à juillet 2001, exécuté des travaux non autorisés en zone de protection, sans permis et en violation d'une décision d'interruption prise par le Maire de NICE le 25 juin 2001 ;
4. Attendu que le fait d'avoir refusé de consentir à la cession du fonds de commerce en juillet 2005 à Monsieur F... ne présente pas non plus un caractère malveillant ou même fautif, dans la mesure où la réponse à la notification de la SARL L'EMBARCADERE comportait notamment les réserves parfaitement légitimes suivantes :
Je vous rappelle que plusieurs instances et actions judiciaires sont pendantes devant les tribunaux tant en référé qu'au fond en résiliation du bail du 3 octobre 2000 pour de très nombreuses infractions au bail commises par le preneur (clause d'assurance non respectée, travaux entrepris sans permis de démolir et de construire, non respect des règles d'urbanisme, défaut d'obtention des autorisations nécessaires, changement de destination du 1er étage, désordres occasionnés aux appartements du dessus, caves et parties communes appartenant à la SCI LES FLEURS intégrées par le vendeur aux locaux loués, infractions aux conditions d'occupation et de jouissance des locaux loués, importants préjudices causés au bailleur impliqué dans les différentes instances et actions judiciaires engagées contre la SARL L'EMBARCADERE par des tiers, nantissement donnés sans autorisation du bailleur etc.).
Par conséquent, il n'est pas envisageable en l'état des faits que je renonce aux procédures en cours devant constater la résiliation judiciaire du bail, compte tenu des nombreuses et graves contraventions aux clauses du bail commises par la SARL L'EMBARCADERE.
Attendu par conséquent que la demande indemnitaire, qui se réfère au prix de cession visé dans la promesse de vente du 6 juin 2005 n'est pas fondée et ne peut qu'être rejetée ;
5. Attendu que bien que le premier Juge ait retenu le principe que les époux X... ne pouvaient être personnellement tenus du coût de la remise en état des lieux que s'ils les avaient exécutés durant la période de formation de la société commerciale titulaire du bail, il les a " en l'absence d'une telle preuve " néanmoins condamnés " conjointement " à payer à Daniel C... les sommes de 390 000 € et 100 000 €, soit en toute rigueur à la moitié de ladite somme avec la SARL L'EMBARCADERE ;
Attendu que Daniel C... invoque en appel le moyen selon lequel les époux X... se sont engagés dans la convention du 7 mars 2001 conjointement et solidairement au nom et pour le compte de la Société L'EMBARCADERE en cours de formation, et que les personnes ayant agi au nom d'une société en formation sont tenus des actes ainsi accomplis à moins que la Société ne les reprenne, ce qui n'est pas le cas en l'espèce ;
Attendu que la SARL L'EMBARCADERE répond que les actes conclus entre la signature des statuts et l'immatriculation de la société en vertu d'un mandat donné par les statuts sont réputés être automatiquement repris par la société, laquelle est donc rétroactivement engagée par le bail du 3 octobre 2000, à partir de son immatriculation au registre du commerce le 22 mai 2001 ;
Attendu que Daniel C... rétorque que la reprise des actes par la Société n'est effective que si un état indiquant l'engagement qui en résulte pour la société est annexé aux statuts signés par les associés ou si une décision de reprise est adoptée à la majorité des associés après l'immatriculation de la personne morale ;
Attendu qu'en l'espèce, ni le mandat ni le document annexé aux statuts établis le 26 mars 2001 ne visant la signature du bail commercial ; que le mandat vise uniquement l'acquisition d'un fonds de commerce de restaurant situé à NICE 2 rue Louis Gassin, pour un prix de 3 MILLIONS DE FRANCS, ouverture d'un compte bancaire et souscription d'un emprunt tandis que l'état annexé est un état " néant " ;
Attendu par ailleurs qu'il n'existe aucune décision expresse de reprise en assemblée générale des actionnaires de la SARL L'EMBARCADERE après l'immatriculation ;
Attendu en conséquence qu'en l'état du bail commercial signé le 3 octobre 2000 et de l'avenant signé le 7 mars 2001 par les époux X..., agissant conjointement et solidairement au nom et pour le compte de la société L'EMBARCADERE, en cours de formation, ces derniers demeurent solidairement tenus des actes ainsi personnellement accomplis au nom de la société ;
6. Attendu que si le bail d'origine en date du 3 octobre 2000 mettait à la charge des locataires une obligation de remise en état des lieux, l'avenant du 7 mars 2001 autorisait le futur locataire à réaliser tous travaux à sa convenance sous réserve du respect des règles d'urbanisme en vigueur, du cahier des charges, du règlement de copropriété et des autorisations administratives nécessaires, en échange de la prise en charge des grosses réparations de l'article 606 du Code Civil ;
Attendu que si Daniel C... n'a pas autorisé le changement de destination du premier étage au restaurant, l'autorisation donnée et réitérée le 18 mai 2001 " d'effectuer des travaux de rénovation " était assez vague, et la démolition du plancher du premier étage entreprise en mars-avril 2001 n'a pas entraîné de réaction immédiate du bailleur, celui-ci ne demandant à son locataire que de respecter les règles d'urbanisme et d'éviter toute plainte des copropriétaires ou riverains ;
Attendu que dans ce contexte le changement de destination interdit se répare simplement par le coût de la réaffectation de l'appartement en logement ou bureau ;
Attendu que l'avenant autorisant " tous travaux à la convenance du locataire ", celui-ci pouvait par conséquent créer un escalier entre le rez-de-chaussée et le premier étage, changer le carrelage, le plancher bois et les cloisons, modifier l'électricité et la plomberie, configurer différemment le restaurant du rez-de-chaussée, modifier la cuisine de l'étage, etc... ;
Attendu par conséquent que l'essentiel des devis estimatifs établis par la SARL MARTINEFOUBET et par le cabinet d'architecture B... en février et mars 2006 chiffrant la " remise en état d'origine du restaurant " entre 330 000 et 390 000 € n'est pas à imputer au locataire ;
Attendu en revanche que l'absence d'autorisation administrative relative au projet initié par Patrick X... (" création de planchers neufs compatibles avec l'activité commerciale recevant du public) oblige le locataire à recréer au rez-de-chaussée les conditions matérielles en vue de l'exploitation d'un restaurant, impliquant la réinstallation des éléments de la cuisine professionnelle et l'ensemble des travaux décrits au 3o) du devis de l'architecte B... ;
Attendu que le comportement particulièrement imprévoyant et critiquable des époux X... dans la réalisation de leur projet justifie l'allocation des dommages-intérêts qui ont justement été fixés à 100 000 € par le premier Juge par des motifs que la Cour adopte expressément, les autres préjudices allégués par Daniel C... dans le cadre de la gestion globale de son patrimoine étant sans lien direct de causalité avec la résiliation du bail pour faute ;
Attendu que pour l'ensemble de ses préjudices, la créance globale de Daniel C... sera évaluée à 350 000 € ;
Vu l'article 696 du Nouveau Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour,
Statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
-Confirme le jugement sous la seule modification tendant à réduire et fixer la créance de Daniel C... sur la SARL L'EMBARCADERE et sur les époux X... à TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000 €).
-En conséquence,
-Condamne solidairement les époux X... à payer à Daniel C... la somme de TROIS CENT CINQUANTE MILLE EUROS (350 000 €), outre TROIS MILLE EUROS (3 000 €) en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile.
-Déboute les parties du surplus de leurs demandes.
-Condamne la SARL L'EMBARCADERE et les époux X... aux dépens.
-Autorise la SCP COHEN-GUEDJ, avoué, à recouvrer directement contre ceux-ci le montant de ses avances.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
