1 COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE
AU NOM DU PEUPLE FRANOEAIS No C, 2002 ARPLÊT AU FOND DU 24 Janvier 2002 Rôle N' 98/13 949 Camille X... C/ Y... Z... Marie Louise A... épouse Z... B... délivrée le: à : l' Chambre B Civile Arrêt de la l' Chan-ibre B Civile du 24 janvier 2002 prononcé sur appel d'un jugement du T.G.1. DRAGUIGNAN en date du 07 Mai 1998, enregistré sous le n' 960169z'). COMPOSITION LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ Président: Monsieur Jean Louis ROUDIL C...: Monsieur jean Claude DjIKNAV0RIA1,] C...: Madame Catherine CHARPENTIER D...: Mme Sylvie E.../lASSOT, présente urliquenient lors des débats. DÉBATS: A l'audience publique du 05 Décembre 2001 e l'affaire a été mise en délibéré à l'audience du 24 janvier 2002. PRONONCE: A l'audience publique du 24 janvier 2002 par Monsieur ROUDIL, Président assiste par Mme Sylvie F..., D.... NATURE DE L'A]T: CONTRADICTOIRE NOM DES PAPT.1.F']5 Monsieur Camille X... G... le 10 décembre 1938 à PARIS, de nationalité française, demeurant 2 Avenue des Alliés 83670 VARAGES représenté par la SCP ERMENEUX - ERMENEUX - CI-LàiMPLY, avoués à la Cour assisté de : Me Jean-Philippe FAIVRE (avocat au barreau de MARSEILLE) APPELANT CONTRE Monsieur Y... Z... e
ai
-it Le G... le 18 mal* 1961 a ABBEVILLE, de nationalit'franç îse, demeurai Vallon de la Mourre, RN 7 83600 FREJUS représenté par la SCP MARTELLY - MAYNARD - SIMONI) avoués à la Cour assisté de: Me Roland GRAS (avocat au barreau de DRAGUIGNAN) Madame Marie Louise A... épouse Z... G... le 6 mars 1964 à LORIENT, de nationalité française, demeurant Le Vallon de la Mourre, RN 7 83600 FREJUS représentée par la. SCP MARTELLY - M],YNAR-D - SIMONI, avouésà la Cour assistée de : Me Roland GRAS (avocat au barreau de DRAGUIGNAN)
INTIMES 98/13949 Faits et procédure : Vu le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 7 mai 1998 entre d'une part monsieur Y... Z... et son épouse madame Marie-Louise A..., d'autre part monsieur Camille X..., Vu l'appel régulièrement inteijeté par monsieur Can-àlle X... le 2 juin 1998, Vu les conclusions récapitulatives déposées par monsieur Camille X... le 27 novembre 2001, Vu les conclusions récapitulatives d'appel incident déposées par les époux Z... le 29 juin 2001, Par acte notarié du 20 juillet 1995, les époux Z... ont acquis de monsieur X... un immeuble sis sur la commune de Fréjus lieudit Vallon de la Mourre dune superficie totale de 38a 51 ca pour le prix de 650 000 francs. Après avoir pris possessionde l'immeuble, les acquéreurs ont invoqué les faits suivants - insuffisance, voire inexistence de l'alimentation en eau au cours des mois d'été - impropriété de la fosse septique à son usage ; - fissurations du gros oeuvre, des murs pignons et des cloisons au cours de l'été. Par acte du 12 mars 1996, ils ont fait assigner monsieur X... en résolution de la vente sur le fondement des vices cachés et demandé le remboursement du prix avec intérêts outre le paiement de la somme de 200 000 francs à titre de dommages et intérêts. Le jugement entrepris a : - prononcé la résolution de la vente du 20 juillet 1995, publiée au ler Bureau des Hypothèques de Draguignan le 4 août 1995 intervenue entre les époux Z... et monsieur X... et portant sur l'immeuble sis à Fréjus, cadastré section CM lieudit Vallon de la Mourre n' 5' ) pour 17 ares, n' 46 pour 9 A 51 ca, n' 47 pour 12 ares, - ordonné la publication de la décision à la conservation des hypothèques, 98/13949 - condamné monsieur X... à rembourser aux époux Z... le montant du prix. soit 650 000 francs, assorti des intérêts au taux légal à compter de la décision, dit que monsieur X... H... est à compter
de la signification du jugement propriétaire du bien susvisé", - rejeté la demande de dommages et intérêts et de frais irrépétibles, - condamné monsieur X... aux dépens. Monsieur X..., appelant, demande à la Cour: A titre principal : - de dire irrecevable l'action des époux Z... pour défaut de publication de leur assignation à la conservation des hypothèques et de rejeter leur demande, A titre subsidiaire - de réformer le jugement entrepris, - de dire que la clause de non garantie est parfaitement valable et doit recevoir application, A titre subsidiaire : - de dire que les époux Z... ne rapportent la preuve ni de l'existence de vices cachés ni de celle de la mauvaise foi du vendeur, - de réformer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente, - de débouter les époux Z... de leur appel incident et de rejeter toutes leurs demandes, - de condamner les époux I... au paiement d'une somme de 2' ) 920 francs en application de l'article 700 du NCPC ainsi quaux entiers dépens. Il soutient : - que les époux Z... ne justifient pas de la publication de leur demande de résolution de la vente conformément à l'article 30 alinéa 5 du décret du 4 janvier 1955, - que le jugement entrepris a écarté à tort la clause de non garantie insérée à l'acte de vente car les éléments qu'il a retenus ne permettent pas de caractériser sa qualité de vendeur professionnel ni de présumer sa mauvaise foi, - qu'il da jamais exercé la profession de plâtrier et n'a pas lui-même effectué les forages, - que sa condamnation par un arrêt de la Cour dappel cPAix-en-Provence en 1987 pour infraction au code de l'urbanisme est également sans incidence sur sa qualité de vendeur professionnel, - que les divers documents versés aux débats par les époux J... ne permettent pas de déterminer si le défaut if alimentation en eau allégué a véritablement pour cause urte insuffisance de débit et non un dysfonctionnement des pompes à la suite d'une mauvaise manipulation
des acquéreurs ou des entrepreneurs dont ils ont sollicité les services, - que l'avis non contradictoire de l'ingéru'eur-géologue produit n'est fondé ni sur une étude de terrain ni sur des constatations personnelles, 98/13949 - que les documents retenus par les premiers juges ne perrnettent pas de conclure qu'il aurait eu connaissance de l'insuffisance des forages, alors que les photographies prises de l'immeuble vendu révélant l'existence d'une végétation luxuriante sur sa superficie font preuve deune alimentation en eau suffisamment abondante pour l'entretenir, - que les odeurs en provenance de la fosse septique dont les époux Z... font état ne peuvent résulter de un défaut d'entretien et ne permettent pas de caractériser l'affaissement de cet ouvrage dont il démontré une réalisation conforme aux règles de l'art, - que les fissures ayant affecté le bien litigieux antérieurement à sa vente constituent des désordres mineurs et non des vices susceptibles de compromettre la pérennité de Pouvrage et font suite à des tirs de mines dont les époux Z... ont eu connaissance avant de se porter acquéreurs du bien, - que les acquéreurs n'ont pas été trompés sur le régime de la construction car, dune part, l'acte de vente indique expressément que la construction a été réalisée sans permis et, d'autre part, la Cour d!appel deAix avait "validé" la construction en n'ordonnant pas sa démolition, que les époux Z... ont aussi été informés du classement du terrain en zone FND qui n'entraine pas l'inconstructibilité du bien) par les mentions de l'acte de vente et le docurnent d'urbanisme y annexé, - que l'attitude des époux K... qui tentent de remettre en causepour des motifs fallacieux l'achat qu'ils ont fàit en connaissance de cause et pour un prix attractif justifie leur condamnation au paiement (le dommages et intérêts. Les époux Z..., intimés et conclusions du 29 juin 2001 : appelants à titre incident, demandent à la Cour par leurs - de
confmner le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la résolution de la vente et condamné monsieur L... au remboursement du prix, - sur leur appel incident : - "de prononcer la résolution de la vente pour défaut de conformité des biens vendus à Pusac,e auquel ils étaient destinés et du fait des vices cachés affectant les biens vendus", - "de prononcer en tant que (le besoin la nullité de la vente du fait que leur consentement était vicié par erreur en violation de l'obligation contractuelle de renseignement et infonnation du vendeur, réticence dolosive et manoeuvres dolosives", - "de condamner monsieur X... à leur payer les sommes de 1 450 000 francs tous préjudices confondus, outre intérêts au taux légal, à compter du jour de l'assignation, le tout avec capitalisation confon-nément à l'article 1154 du code civil", le de valider 1" cription. de
1 1 ins 1 hypothèque judiciaire provisoire inscrite à la conservation des hypothèques de Draguignan en date du 6 mars 1996 volume 96 V n' 871 et renouvelée en date du 7 décembre 1998", - le de condamner monsieur X... à leur payer la sonu-ne de 25 000 francs sur, le fondement de l'article 700 du NCPC ainsi qu'aux entiers dépens ... le. Ils font valoir : 9,W 13949 solution de la vente pour vices cach4 - que les premiers juges ont à juste titre prononcé la61] en application des articles 1641 et suivants du code civil, sur le fondement des dysfonctionnements affectant le système de forage et compromettant l'alimentation en eau de la propriété, - que 1'm*suffisance d!alimentation en eau potable et la non conformité des forages réalisés sont établies par de nombreuses pièces versées aux débats et étaient connues de monsieur X... avant la vente, - que les fissures rendant .'ouvrage impropre à sa destination, camouflées par monsieur X... avant la vente afin de cacher aux acquéreurs les vices et défauts de confon-nité affectant la construction
réalisée en violation des normes techniques et règles de l';ui, justifient égalemen 1 pr nonce de la résolution du contraQur le fondement des articles 1142 et 1184 du code civil,etgt; - que les non confornutés et les vices affectant la fosse septique sont démontrés et procèd-cnt sans doute de l'installation réalisée par monsieur L... lui-même sans respect des règles de Part, - que l'eau alimentant le forage n'est pas conforme aux nonnes françaises du fait de sa teneur en sodium trop élevée, élément qui constitue une cause supplémentaire de résolution de la vente, - qu'en sa qualité de vendeur professionnel reconnue par un précédent arrêt de la Cour et découlant de ce qu'il a lui-même construit la maison vendue, monsieur X... ne p,cut se prévaloir de la clause de non garantie insérée à l'acte de vente, - que cette qualité de vendeur professionnel et la démonstration faite de la connaissance que monsieur X... avait (les vices affectant le bien avant la vente justifie la condamnation de ce dernier au paiement de dommages et intérêts sur le fondement de l'article 1645 du code civil, - qu'ils ont été induits en erreur par les mentions de l'acte de vente relatives à la reconnaissance de la validité de la construction par la Cour d'appel alors que la décision de cette dernière a en réalité sanctionné monsieur X... pour avoir réalisé les travaux sans permis de construire, - que de la même façon Mi le vendeur ni le notaire rédacteur de l'acte de vente n'ont attiré leur attention sur le classement de l'immeuble en zone IND, à l'origine des demandes en démolition d'ouvrages irréguliers que la mairie de Fréjus leur a adressées et leur interdisant à l'avenir toute nouvelle construct,'on, - que monsieur X... a sciemment manqué à l'obligation d'information qui pèse sur le vendeur et commis un do.1 en leur dissimulant le caractère inconstructible du terrain ainsi que les désordres et vices affectant la construction dont la connaissance les aurait conduits à renoncer à l'acquisition, - qu'ils
sont fondés à réclamer le paiement de dommages et intérêts à monsieur X... au titre des préjudices suivants :
impossibilité de jouissance paisible des lieux, perte (les intérêts de retard dûs au titre du prêt et des pénalités, frais d'acquisition, frais de déménagement et de relogement. 98/13949 7 L'affaire a reçu 1:ixation dans le cadre des dispositions de l'article 910 du Nouveau Code de procédure civile Le jour de l'audience les époux Z... ont déposé de nouvelles conclusions mais l'avoué' de 1]1onsicur X... ayant exprimé son intention d'y répliquer ils ont déclaré renoncer au bénéfice de ces conclusions afin que l'affuire soit clôturée et plaidée le jour même et non renvoyée a une date ultérieure renvoi auquel l'absence de retrait de ces conclusions aurait nécessairement conduit MOTIFS DE LA DECISION 1. La régularité clé l'appel n'est pas discutée et rien au dossier ne conduit la Cour à le faire d'office ; Régulier en la forme l'appel principal sera donc déclaré recevable ainsi (que l'appel incident formé à sa suite ; 2. La fin de non recevoir pour défaut de publication de la demande sera rejetée étant justifié de la publication de l'assignation au ler bureau des hypothèques de Dragw*gnan le 10 juin 1996 (vol. 96 P. n'5198 dépôt n'6 D 9559)] 3. Les dernandesdontles époux Z... saisissent la Cour par la voie de leur appel incident visent comme fondements à la fois la garantie des vices cachés mais egalement l'erreur et le dol C L'erreur ou le dol étant des vices du consentement qui entraîneraient la nullité de la convention il convient d'en discuter en premier lieu car la reconnaissance éventuelle d'un tel vice emporterait une annulation de la vente qui rendrait sans objet la discussion relative à la garantie de vices cachés laquelle suppose l'existence d'un contrat valide, même si l'un des effets de cette garantie pcut être la résolution de la vente 4. Sur le vice duconsentement 98/13949 fil 8 Il ressort des p]'1Lèces régulièrement communiquées et débattues
que la propriété n'est pas desservie en eau potable et domestique par un réseau public niais par un forage double pratiquè dans le terrain ; Il est également établi par ces pièces (attestations, correspondances et factures) que l'efficacité de ce double forage était aléatoire et que Monsieur
(X... a subi à plusieurs reprises des ruptures d'alimentation dont il attribuait
alors l'origine à des défauts de l'installation de pompage qu'il
à
l'installateur ou au réparateur de cette dernière :1, Par ailleurs les documents prodi-Hits, et en particulier les pié(Lc ne font nullement ressortir que Monsieur X... aurait SiClialé ces incidents et dysfonctionnements aux acquéreurs alors que l'efficacité régulière du système d'approvisionnement en eau d'une maison d'habitation représente nécessairement un élément déterminant du consentement de l'acquéreur, comme les époux Z... le font précisément 'valoir en exposa-nt qu'ils ne pouvaient soupçonner l'irrégularité et l'insuffisance de l'approvisionnement en eau de l'immeuble qu'ils ont constatiées après la vente et dont la réalité est suffisamment établie par les nombreux, documents concordants qu'ils versent aux débats , Convaincu d'avc r détenu un élément d'information que l'acquéreur avait intérêt à connaître pour donner un consentement éclairéil appartient à Monsieur r1el
X... de démontrer soit la connaissa-nce qu'en avait de fait l'acquéreur, Soit qu'il a porté cet èlèmen-] à sa connaissance, preuve que Monsieur X... ne rapporte pas.]M]caractérise la réticence dolosive dont il s'est rendu responsable et qui a vicié le consentement donné par les époux Z... , Monsieur X... ne saurait prétendre au rejet de la demande d'a-nnulation de l'acte en invoquant le fait que la difficulté tiendrait en réalité seulement au
mauvais état du dispositif de pompage dont il aurait été dispensé de répondre par l'insertion d'une clause de non garantie dans l'acte, la validité d'une telle clause et son efficacité éta-rit précisément subordonnée au fait que le déf1ut]) n'était pas connu du vendeur luii-même ; En cet état il importe peu de rechercher si les difficultés d'alimentation proviennent d'un vice de l'installation ou de l'insuffisa-rice des eaux souterraines, ou encore de la conjugaison de ces deux circonsta-nces, l'élément non relevé et qui aurait dû l'être étant la difficulté elle-même et non sa ou ses causes 98/13949 9 Au demeurant, dans la meilleure-des hypothèses, à savoir celle d'un vice affectant la seule Installation de forage et pompage il est également Justifié du fait c que sa réfection est d'un coût élevé lequel aurait également déterminé les époux Z... à ne pas acquérir , Enfin, si l'ont peut s'étonner du fait que ces derniers n'aient pas cru devoir recueillir des avis techniques ou des conseils qui aurment pu les alerter, cette né-li,yence West pas de naturc à fa-ire échec à Pannulation de la. vente lorsqu'elle est c c fondée sur le dol , Le jugement entrepris sera donc partiellement réformé en ce qu'il a. prononcé la résolution de la vente alors que c'est l'annulation de celle-ci qui deva it lêtre , 5. Cette annulation rend sans objet ni portée la discussion des autres vices invoqués par les époux Z... (fissurations, défaut de fosse septique),, de même que la mauvaise information qu'ils prétendent avoir reçue quant -,itLx conséquences du classement de l'immeuble dans une zone naturelle - 6. Le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné Monsieur X... à remboui-ser aux époux Z... le prix de l'immeuble et les frais de vente contre larestitution de l'immeuble Les intérêts seront dus, dans la lirm*te de la demande , a compter de la date de l'assignation ; Leur capitalisation sera ordonnée pour chaque année entière écoulée à
compter du 4 septembre 1997 date des conclusions comporta-nt cette demande Le jugement doit toutefois être infirmé dans la mention de son dispositif par lequel il "dit que Monsî.eur X... H... est, à compter de la signification du jugement propriétaire du bien susvisé" car celle-ci est pour partie contraire à l'effet rétroactif de l'annulation en conséquence duquel Monsieur X... sera réputé n'avoir jamais cessé d'être propriétaire de l'immeuble, et non seulement à compter de la signification de la décision - 7. Les époux Z... sont fondés à obtenir réparation du préjudice direct que la réticence dolosive de Monsieur X... leur a occasionné et (lue les éléments du litige conduisent à liquider à une son-une de 15.245 Euros - 98/131949 10 En effet les épouLx Z... ne sont pas fondés à demander par des dommages intérêts le coût du crédit qu'ils ont contracté alors que le contrat de prêt prévoit la possibilité de le solder par anticipation moyennant le règlement d'ime indemnité de résiliation lirnitée et sans commurle mesure avec leur prétention, et qu'au surplus ils seront aussi en droit de se prévaloir du fait que l'annulation de la vente emporte l'anéantissement rétroactif du contrat de prêt et qu'ils ne sont en conséquence tenus que dans la linuite des restitutions à opérer , n'y a pas !,leu d'ordonner la validation de l'hypothèque judiciaire provisoire qui a été inscrite le prononcé de l'arrêt et sa signification entraînant de C plein droit la transformation de cette sûreté en hypothèque Jclrc définI'tI'VI],, 9. Monsieur M... sera condamné aux entiers dépens et à payer iux époux Z... une somme de 915 Euros pour frais irrépétibles PAR CES MOTIFq La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement, -Reçoit en la forme l'appel principal et l'appel incident. -Réformant partiellement la décision entreprise. -Prononce l'annulation de la vente passée le 20 juillet 1995 par acte reçu par Maître DALLEE, notaire à Lorgues VAR entre Vendeur Monsieur
]]'.ORNELIS H... Carniffle G... à PARIS (Même arrondissement) le 10 décembre 1938 Retraité, divorcé Demeurant et dornicilié à Fréjus (VAR) Le Vallon de la Moure Divorcé en premières noces de Madame MATHOUD N..., en secondes noces de Madame ULDRY O..., et en troisième noces de Madame PELLEGRIN Thérèse Gilberte P... par j uorement du tribunal dé cnande instance de Paris rendu le 27 novembre 1990, 1-101 1 rem irié. 98/13949 Et Acquére r Monsieur Z... Y... faclde Joseph G... à Abbeville (SOMME) le 18 niai 1961 Thanatopracteur Et Madame A... Marie-Low's Q... à Lorient (MORBIHAN) le 06 mars 1964 Son épouse R... profession Demeurant ensemble et don-:iicillés à Draguignan, 25 rue jean Jaurès Mariés saris contrat de mariage préalable à leur union célébrée 1 la Mairie de Lorient (MOR-BIHAN) le 31 mars 1984 et comme tels soun-ris au récime légal de la con-u-nunauté d'acquêts conformément aux dispositions des articles 1400 et swva-ntes (nouveaux) du Code civil - ledit régime matrimonial n'ayant fait l'objet depuis d'aucune modification conventionnelle ou judiciaire. Portant siir Une maison d'habitation sise comme de Fréjus (VAR) élevée d'un étage sur rez-de-chaussée, comprenant : -au rez de chaussée : cuisine aménagée, salle à ma-nger-salon, salle de bains. -à l'étage : deux chambres -terrain attenant Le tout figurant au cadastre révisé section CM lieudit "Vallon de la Mourre" numéros : -53 pour dix sept ares (17a) -46 pour neuf ares cinquante et un centiares (9a 5 Ica) -47 pour douze ares (12a) Soit une superficie totale de trente huit ares cinquante et un centiares (38a 51ca). Moyennant le prix principal de 650.000 Francs. -Dit que les intérêts au taux légal sur les sommes a restituer courront à compter de la date de Passignation, et qu'ils se capitaliseront conformément aux dispositions de l'article 1154 du Code civil pour chaque année entière écoulée .1 compter du 4 septembre 1997 98/13949 12 -Condamne Monsieur X... à payer aux
époux Z... mie sorm-ne de 15.245 Euros (quinze 11,11ille deux cent quarante cinq euros) à titre de don-images et intérêts -Confirme la décision entreprise en ses autres dispositions non contraires - Condamne Monsieur X... à payer aux époux Z... une somme de 915 Euros (NEUF CENT QUINZE EUROS) pour frais irrépétibles. -Condamne Monsieur X... aux entiers dépens d'appel et dit que ces derniers seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Nouveau Code de procédurc civile LE D...
LE PRESIDENT 98/13949
