ARRÊT DU
04 Septembre 2024
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N° RG 22/01011
N° Portalis DBVO-V-B7G -DB5O
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[O] [P]
C/
[K] [Y]
AGENCE CAILLEAU
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GROSSES le
aux avocats
ARRÊT n° 269-24
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Madame [O] [P]
née le 24 septembre 1952 à [Localité 6]
de nationalité française, retraitée
domiciliée : CIAS CAULVADOR SERVICES
[Adresse 2]
[Localité 3]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022-00194 du 06/01/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN)
représentée par Me Aurélie SMAGGHE, avocate au barreau du LOT
APPELANTE d'un jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de FIGEAC en date du 21 octobre 2022, RG 11-22-0000014
D'une part,
ET :
Monsieur [K] [V] [Z] [Y]
né le 10 juillet 1926 à [Localité 3]
de nationalité française
domicilié : [Adresse 4]
[Localité 3]
représenté par Me David LLAMAS, avocat au barreau d'AGEN
AGENCE CAILLEAU venant aux droits de l'agence BALTHAZAR-CAILLEAUX pris en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège
RCS CAHORS 429 568 892
[Adresse 5]
[Localité 3]
représentée par Me Sylvia GOUDENÈGE-CHAUVIN, substituée à l'audience par Me Anne LAMARQUE, avocate postulante au barreau d'AGEN
et Me Dominique LAPLAGNE, avocat plaidant au barreau de BORDEAUX
INTIMÉS
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 05 juin 2024, sans opposition des parties, devant la cour composée de :
Président : André BEAUCLAIR, Président de chambre
Assesseur : Dominique BENON, Conseiller
qui en ont rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre eux-mêmes de :
Edward BAUGNIET, Conseiller
en application des dispositions de l'article 945-1 du code de procédure civile et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,
Greffière : Nathalie CAILHETON
ARRÊT : prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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EXPOSÉ DU LITIGE
Vu l'appel interjeté le 16 décembre 2022 par Mme [O] [P] à l'encontre d'un jugement du tribunal de proximité de Figeac en date du 21 octobre 2022 ;
Vu les conclusions de Mme [O] [P] en date du 1er mars 2023 ;
Vu les conclusions de l'agence CAILLEAUX (auparavant agence Balthazar CAILLEAUX) en date du 26 juin 2023 ;
Vu les conclusions de M [K] [Y] en date du 31 mai 2023 ;
Vu l'ordonnance de clôture du 27 mars 2024 pour l'audience de plaidoiries fixée au 05 juin 2024.
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M [V] [Y] est propriétaire d'un immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] comprenant quatre appartements.
Par contrat du 10 septembre 2015, M [Y] a confié à l'agence Balthazar CAILLEAUX 'un mandat donné en exclusivité aux fins d'administration de biens immeubles' pour deux des quatre appartements.
Par contrat du 07 septembre 2020, M [Y], représenté par l'agence Balthazar CAILLEAUX a donné à bail à Mme [O] [P] un appartement de type 3, d'une contenance de 60 m², situé dans l'immeuble précité, pour un loyer mensuel indexé de 355,34 euros, outre une provision sur charges de 20 euros, réduite à 15 euros à compter d'avril 2021.
Mme [P] a réalisé lors de son entrée dans les lieux, à ses frais, divers travaux de rafraîchissement de l'appartement pour un montant de 252,20 euros qui a été déduit des loyers dus, après multiples échanges entre les parties.
Par courrier du 08 mai 2021, Mme [P] s'est plainte auprès de l'agence Balthazar CAILLEAUX d'une surconsommation d'électricité, invoquant une mauvaise qualité du chauffage et une isolation obsolète. Le 03 septembre 2021, l'agence a mandaté une entreprise pour le remplacement des menuiseries, achevé le 03 février 2022 en informant Mme [P].
Après s'être plainte les 02 novembre 2021 et 5 janvier 2022, auprès de l'agence de traces d'humidité et de conséquences sur sa santé, Mme [P] a adressé le 07 janvier 2022 à l'agence Balthazar CAILLEAUX, une demande de réparation et de mise en conformité avec les normes de décence. Un constat sur l'état de son logement a été effectué le 18 janvier 2022 par la police municipale de [Localité 3] à la demande de Mme [P], cette dernière invoquant un logement insalubre après avoir adressé le 06 janvier précédent un relevé d'observation au Pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne du Lot.
Par acte du 16 mars 2022, Mme [P] a assigné M [Y] et l'agence Balthazar CAILLEAUX devant le juge des contentieux de la protection en résiliation du bail et réparation de ses préjudices.
Par jugement en date du 21 octobre 2022, le tribunal de proximité de FIGEAC a notamment :
- prononcé la résiliation du contrat du 07 septembre 2020 donnant à bail à Mme [P] l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3] ;
- rejeté les demandes indemnitaires de Mme [P] ;
- dit que Mme [P] disposera d'un délai d'un mois à compter de la signification du présent jugement pour restituer les clés du logement et rendre libre les lieux de toute occupation de son chef ;
- dit qu'à défaut de libération spontanée des locaux dans le délai précité, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l'expulsion de Mme [P] ainsi que de ses biens et tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- dit qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
- dit que Mme [P] sera redevable d'une indemnité d'occupation de 371 euros, outre régularisation des charges annuelles, à compter du présent jugement et ce jusqu'à complète libération des lieux, et en tant que de besoin la condamné à verser ladite indemnité à M [Y] ;
- condamné Mme [P] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle ;
- rejeté les demandes indemnitaires des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties
Pour statuer ainsi, le premier juge a retenu que :
- chaque partie demande la résiliation du contrat.
- les demandes indemnitaires de Mme [P] ne sont pas justifiées
- les demandes reconventionnelles du bailleur sont justifiées :
Les chefs du jugement critiqués dans la déclaration d'appel sont les suivants :
- prononcé la résiliation du contrat du 7 septembre 2020 donnant à bail à Mme [P] l'appartement situé [Adresse 1] à [Localité 3],
- rejeté les demandes indemnitaires de Mme [P],
- condamné Mme [P] aux dépens,
- rejeté les demandes indemnitaires des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande plus ample ou contraire des parties,
- rappelé que la décision est exécutoire de droit par provision.
Mme [P] demande à la cour de :
- infirmer le jugement déféré des chefs critiqués et statuant à nouveau :
- prononcer la résiliation du bail d'habitation signé le 07 septembre 2020 aux torts exclusifs de M [Y] ;
- dire que l'agence Marie-Pierre BALTHAZAR - Mélanie CAILLEAUX a engagé sa responsabilité dans la réalisation du dommage donnant lieu à la résiliation judiciaire du bail ;
- débouter M [Y] et l'agence BALTHAZAR - CAILLEAUX de leurs moyens de défense et demandes reconventionnelles ;
- condamner in solidum M [Y] et l'agence BALTHAZAR - CAILLEAUX à lui verser la somme de 5.000,00 euros en réparation de son préjudice matériel et 4.000,00 euros en réparation de son préjudice moral ;
- condamner in solidum M [Y] et l'agence BALTHAZAR - CAILLEAUX Ã lui verser 3.000,00 euros en application de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;
- condamner in solidum M [Y] et l'agence BALTHAZAR - CAILLEAUX aux entiers dépens de l'instance.
Elle fait valoir que :
- le logement loué n'est pas un logement décent : il est énergivore et dangereux.
- le logement est mal isolé.
- le bailleur n'invoque aucun motif légitime justifiant l'absence de relevés de consommation des anciens locataires.
- elle a attendu plus de 8 mois avant que l'entreprise change les menuiseries ; ces travaux n'ont pas été réalisés dans les règles de l'art, une fenêtre n'est toujours pas étanche.
- l'agence n'a rien fait pour inciter le propriétaire à se mettre en conformité.
- le bailleur et l'agence doivent être condamnés in solidum.
M [Y] demande à la cour de :
- déclarer irrecevable la demande de Mme [P] d'infirmation du jugement du chef de la résiliation du bail et de prononcé de la résiliation du bail aux torts du concluant ;
- la débouter de son appel ;
- confirmer le jugement, sauf en ce qu'il a rejeté la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- l'infirmer de ce chef, statuant à nouveau et ajoutant au jugement :
- la condamner à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- la condamner aux entiers dépens ;
- subsidiairement, infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ses autres demandes ; statuant à nouveau de ce chef,
- condamner l'agence CAILLEAUX à le relever et garantir indemne de toute éventuelle condamnation à son encontre ;
- condamner l'agence CAILLEAUX à lui payer la somme de 4.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner l'agence CAILLEAUX aux dépens.
Il fait valoir que :
- Mme [P] est dépourvue d'intérêt à agir en résiliation du bail
- il s'est montré réactif.
- Selon l'article 9 II 10° de l'arrêté du 3 mai 2007, les données relatives à la consommation d'énergie doivent rester vierges sur les DPE pour les immeubles construits avant le 1er janvier 1948, en l'absence de relevés de consommation.
- l'indécence du logement n'est pas établie
- l'agence immobilière qui est tenue d'une obligation d'information, d'alerte et de conseil à l'égard du locataire ne l'a pas informé de l'indécence du logement, de la non-conformité du DPE ni du retard des travaux.
L'agence BALTHAZAR - CAILLEAUX, devenue l'agence CAILLEAUX, demande à la cour de :
- déclarer mal fondé l'appel de Mme [P], par conséquent,
- confirmer la décision déférée en ce qu'elle a :
Y ajoutant,
- condamner Mme [P] à lui payer la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître LAPLAGNE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;
A titre subsidiaire,
- déclarer mal fondé l'appel incident enregistré par M [Y] au titre de l'appel en garantie formé à l'encontre de l'agence Balthazar - CAILLEAUX aux droits et obligations de laquelle vient l'agence CAILLEAUX ;
- débouter M [Y] de sa demande de garantie et relevé indemne présentée à son encontre ainsi que de tout autre contre cette dernière, notamment celle présentée au titre des frais de procédure ;
- condamner M [Y] à lui payer la somme de 4.000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître LAPLAGNE conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Elle fait valoir que :
- le bail ayant été conclu entre M. [Y] et Mme [P], elle n'est pas une partie contractante.
- l'article 1991 du code civil n'est pas applicable.
- le DPE était mentionné sur l'annonce et annexé au dossier et au bail.
- En s'appuyant sur le rapport d'information d'un policier municipal, Mme [P] ne justifie pas du caractère indécent du logement.
- les différents entrepreneurs intervenus sur le logement ont indiqué que le logement n'est pas insalubre.
- l'agence a été diligente.
- le coût total en matière d'électricité n'est pas excessif par rapport à la superficie du logement.
- le préjudice de jouissance invoqué par Mme [P] n'est pas objectivé : le médecin qui a constaté un syndrome infectieux des voies respiratoires n'est pas compétent pour déclarer le logement insalubre.
- elle n'a pas commis de faute : Mme [P] a, pour l'essentiel, obtenu la satisfaction de ses exigences.
- elle n'avait pas à informer le bailleur de l'indécence du logement ni à gérer les travaux. Le mandat ne porte que sur la gestion des biens.
Il est fait renvoi aux écritures des parties pour plus ample exposé des éléments de la cause, des prétentions et moyens des parties, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l'intérêt à agir de Mme [P], le premier juge n'ayant pas prononcé la résiliation du bail aux torts exclusifs du bailleur, a intérêt à interjeter appel aux fins de voir imputer cette résiliation aux torts du bailleur.
Il ressort d'un état des lieux de sortie que la locataire a restitué le bien le 15 novembre 2022.
1- Sur l'insalubrité du logement
Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d'énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'Etat définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée.
Le bailleur est obligé :
a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; ...
b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;
c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués...
Le bailleur est tenu d'une obligation de délivrance d'un logement décent, soit à la conclusion du bail soit en cours de bail en exécution de son obligation d'entretien. Dans ce dernier cas, il revient au preneur d'informer le bailleur de la dégradation du bien nécessitant son intervention aux fins d'entretien.
Les parties produisent :
- le bail à effet au 8 septembre 2020, mentionne en pièce jointe un DPE
- le DPE produit, en date du 4 octobre 2016, mentionne qu'il est non conclusif en l'absence de communication des trois derniers relevés de consommation en année pleine d'occupation ; il préconise le remplacement des convecteurs et celui des fenêtres et portes-fenêtres en vitrage peu émissif.
- un diagnostic de l'installation électrique du 25 juillet 2017 mentionnant les anomalies suivantes. Le disjoncteur n'est pas situé à l'intérieur du logement et certaines prises de courant ne sont pas reliées à la terre.
- l'état des lieux d'entrée décrit un logement en état d'usage, le survitrage des huisseries extérieures est indiqué quand l'huisserie considérée est mentionnée.
En l'espèce aux fins d'établir le caractère indécent du logement du fait de la défaillance du bailleur, la locataire produit :
- les courriers par lesquels elle indique la présence d'humidité et une surconsommation électrique et ses factures de consommation électrique.
- un rapport d'information en date du 18 janvier 2022, par lequel un policier municipal a constaté des 'traces d'humidité sur les murs des chambres, sous les fenêtres ainsi que dans un renforcement situé dans le salon. Il a constaté également que les fenêtres munies d'un survitrage et la porte d'entrée sont vétustes et ne permettent pas une bonne étanchéité à l'air'. Il conclut que 'le logement est vétuste et demanderait des travaux d'isolation'.
- Mme [P] qui indique avoir saisi le Pôle départemental de lutte contre l'habitat indigne le 06 janvier 2022, ne justifie de la suite donnée à sa demande.
En réponse le bailleur produit les pièces justifiant les éléments suivants :
- M. [Y] justifie de travaux d'isolation du logement en 1983 pour un montant de 14.551,74 francs au 28 mars 1983.
- le bailleur a procédé au changement des radiateurs électriques selon facture du 06 février 2017 de la société Gérard MOULENE relative à la fourniture et la pose de panneaux rayonnants pour un montant de 1.596,50 euros.
- le précédent occupant du logement M [M] établit une attestation en date du 8 avril 2022 aux termes de laquelle il indique n'avoir eu aucun problème d'humidité, aucune consommation de chauffage élevée, et que les fenêtres sont équipées de survitrage.
- le bailleur produit un devis accepté par lui en date du 16 juillet 2021 aux fins de remplacement des fenêtres, pour un montant de 6.301,20 euros. Il produit en outre deux factures en date du 24 avril 2022, payées le 2 avril 2022 portant sur le changement des huisseries extérieures et la pose de volets roulants.
- selon une attestation du 09 avril 2022, M. [F] [T], charpentier couvreur, indique avoir inspecté la toiture de l'immeuble et considéré que cette toiture ne présente aucune fuite. Il indique que la pièce déclarée humide n'est pas chauffée.
Au vu de ces éléments, Mme [P] n'établit pas que le bailleur lui a délivré un logement ne répondant pas aux critères de décence fixés par la loi, et M [Y] justifie avoir exécuté son obligation d'entretien lorsqu'il a été informé par la locataire de la nécessité de procéder à des travaux. Il est en outre établi que la locataire, en refusant de chauffer certaines pièces, a participé par son propre comportement à l'humidité du logement et au préjudice qui en est résulté sur sa santé.
Il en résulte que c'est à bon droit que le premier juge a prononcé la résiliation du bail, sur laquelle les parties s'accordent, sans l'imputer à torts au bailleur et a rejeté les demandes indemnitaires de la locataire.
Le jugement est donc confirmé de ce chef.
2- Sur l'appel en garantie de l'agence immobilière
Mme [P] ayant été déboutée de sa demande fondée sur l'indécence du logement loué, l'appel en garantie de l'agence est devenu sans objet.
Le jugement est confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de M [Y] et de Mme [P] à l'encontre de l'agence immobilière.
3- Sur les demandes accessoires :
Mme [P] succombe, supporte les dépens d'appel, augmentés d'une somme de 800,00 euros à M [Y] et 500,00 euros à l'agence immobilière sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition et en dernier ressort,
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Condamne Mme [O] [P] à payer à M. [V] [Y] la somme de 800,00 euros, et à l'agence CAILLEAUX la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Mme [P] à supporter les dépens d'appel.
Le présent arrêt a été signé par André BEAUCLAIR, président, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Président,
