ARRÊT DU
08 Mars 2023
JYS / NC
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N° RG 21/00473
N° Portalis DBVO-V-B7F -C4JS
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[D] [K]
C/
[M] [M] [U]
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GROSSES le
aux avocats
ARRÊT n° 96-2023
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Madame [D] [K]
née le 13 novembre 1952 à [Localité 5] ([Localité 5])
de nationalité française, retraité
domiciliée : [Adresse 1]
[Localité 2]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/02258 du 02/07/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle d'AGEN)
représentée par Me Thomas BOUYSSONNIE, avocat au barreau d'AGEN
APPELANTE d'un jugement du juge des contentieux de la protection de VILLENEUVE SUR LOT en date du 05 février 2021, RG 11-20-000117
D'une part,
ET :
Monsieur [M] [M] [U]
né le 18 juillet 1958 à [Localité 2] ([Localité 2])
de nationalité française, retraité
domicilié : lieudit '[Adresse 4]'
[Localité 3]
représenté par Me Guy NARRAN, membre de la SELARL GUY NARRAN, avocat au barreau d'AGEN
INTIMÉ
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
l'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 13 avril 2022 devant la cour composée de :
Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Greffière : Lors des débats : Charlotte ROSA , adjointe administrative faisant fonction
Lors de la mise à disposition : Nathalie CAILHETON
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS
Mme [D] [K], retraitée, a loué à [M] [U] un logement à [Localité 2] (Lot-et-Garonne) le 29 novembre 2014 au loyer mensuel de 600 euros, et 20 euros de provision pour charges, avant un état contradictoire d'entrée dans les lieux le 1er avril 2015 de toutes les pièces et équipement qualifiés majoritairement "en bon état". Suivant un avenant du 1er décembre 2016, le bailleur a accepté la colocataire Mme [F] [W] présentée par la locataire aux conditions du bail.
Le 24 octobre 2019, le bailleur a reçu une lettre de congé au 1er novembre suivant des colocataires. Par courrier recommandé adressé le 4 novembre 2019 avec les clés du logement, Mme M. [K] a avisé [M]. [U] de la restitution des lieux loués au 1er précédent. Un procès-verbal de constat d'huissier d'état des lieux de sortie le 13 décembre 2019 en l'absence de Mme M. [K] conclut à : "Une maison en mauvais état d'entretien, nombreuses dégradations et grande saleté, garage non déménagé complètement encombré, absence d'entretien du jardin".
Suivant courrier du 31 août 2020, Mme M. [K] a fait opposition à l'injonction de payer 4 920,36 euros émise au tribunal de proximité de Villeneuve-sur-Lot le 28 juin 2020 sur une requête de [M]. [U] le 3 juin 2020 en déclarant contester le non-paiement des loyers.
Par jugement contradictoire du 5 février 2021, le tribunal a :
- rejeté les demandes de [M]. [U] au titre des loyers impayés et de la clause pour le paiement de 10 % de pénalité sur la totalité des sommes qui seraient dues,
- déclaré recevable la demande de [M]. [U] d'indemnisation des dégradations locatives,
- condamné M. [K] à payer à [M]. [U] 3 300 euros de loyers impayés et travaux de remise en état du logement,
- autorisé M. [K] à se libérer par 23 mensualités de 120 euros, la dernière majorée du solde en principal et intérêts,
- dit que les mensualités seront exigibles chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de paiement d'une échéance, à sa date exacte, suivie d'une mise en demeure infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- rappelé que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées et la majoration d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant la délai fixé à la présente décision,
- condamné M. [K] à payer à [M]. [U] 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de constat d'huissier du 13 novembre 2019,
- débouté [M]. [U] de toutes ses autres demandes,
- rejeté l'ensemble des autres demandes.
PROCÉDURE
Suivant déclaration au greffe le 23 avril 2021, Mme M. [K] a fait appel des chefs de :
- condamné M. [K] à payer à [M]. [U] 3 300 euros de loyers impayés et travaux de remise en état du logement, - condamné M. [K] à payer à [M]. [U] 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné M. [K] aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais de constat d'huissier du 13 novembre 2019, - rejeté l'ensemble des autres demandes.
Selon conclusions visées au greffe le 23 juillet 2021, Mme M. [K] demande, en infirmant le jugement des chefs appelés et en statuant à nouveau, de :
- fixer la créance locative de [M]. [U] à 625 euros,
- rejeter ses demandes indemnitaires fondées sur des soit-disant dégradations imputables,
- condamner [M]. [U] aux entiers dépens et à lui payer 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante expose qu'elle a quitté les lieux le 31 octobre 2019 mais le bailleur ne prouve pas que le logement a été vacant les trois mois suivants de sorte qu'il n'est pas prouvé que le mauvais état de la location est de son fait. Elle fait valoir que les décomptes du bailleur sont injustifiés et faux ainsi que les montants des travaux qui ne sont pas sur factures ne sont pas justifiés et ces travaux ne sont pas des réparations mais des embellissements indus.
Selon conclusions visées au greffe le 13 octobre 2021, [M]. [U] demande, en confirmant le jugement attaqué en ce qu'il a déclaré sa demande d'indemnisation des dégradations locatives recevable, en infirmant le surplus et en statuant à nouveau, de :
- condamner M. [K] à lui payer 963 euros de loyer impayés, 1 875 euros de préavis et 5 295,75 euros de dégradations locatives,
- condamner M. [K] à lui payer 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris les frais de convocation à l'état des lieux, du procès-verbal de constat et celui de sommation de payer, de requête en injonction de payer et de signification d'ordonnance et de commandement de payer.
L'intimé expose que M. [K] n'a jamais payé régulièrement les loyers, ce qui a compliqué son décompte ; elle n'a pas pris la lettre recommandée de convocation à l'état des lieux de sortie. Il fait valoir que le tribunal n'a pas retenu à tort ses demandes d'arriérés de loyers alors qu'il n'appartient qu'au locataire de prouver qu'il a payé et de prouver que les dégradations ne sont pas de son fait ; le tribunal a écarté les factures de nettoyage, peinture, plomberie et électricité justifiées au constat d'huissier.
La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions et moyens des parties, fait expressément référence à la décision entreprise et aux dernières conclusions déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile.
La clôture de la procédure a été ordonnée le 9 mars 2022.
MOTIFS
1/ sur les loyers :
Pour rejeter la demande principale en paiement de loyers, le tribunal a jugé que le propriétaire n'indiquait pas clairement le fondement ni la réalité, la teneur et l'étendue de la dette de sa locataire qui la conteste.
Il appartient à la locataire sortante qui conteste sa dette de rapporter la preuve de ses paiements. Mme M. [K] ne justifie pas des paiements de deux reliquats de loyers de 169 euros chacun en décembre 2018 et janvier 2019 ni du loyer d'octobre 2019 qu'elle impute, à tort, au dépôt de garantie. La somme de 963 euros est due.
Le jugement sera infirmé de ce chef.
2/ sur le préavis :
Pour condamner Mme M. [K] au paiement du préavis de trois mois de loyers, soit 3 x 600 euros, le tribunal a jugé que la locataire ne justifie pas de l'envoi ni la date de la lettre de son congé.
Hors l'hypothèse d'une cotitularité légale comme le concubinage, qui n'est pas celle avancée par Mme M. [K] avec Mme [F] [W], celle-ci bénéficiait en raison de sa situation d'allocataire du revenu de solidarité active de la dérogation du délai de préavis de trois mois réduit à un mois dont celle-là ne peut pas exciper par cotitularité conventionnelle, à défaut de cette allocation à titre personnel.
La clause contractuelle de droit commun, conforme à l'ordre public du bail d'habitation, du préavis de trois mois exécuté ou payé trouve à s'appliquer.
Le jugement sera confirmé de ce chef.
3/ sur les dommages locatifs :
Pour condamner au paiement des réparations locatives, le tribunal a jugé qu'entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie, il y avait lieu à un forfait de 1500 euros.
Le procès-verbal des dégradations locatives fait état de la convocation de la locataire qui n'est pas allée retirer la lettre recommandée de sa convocation à son avis de réception le 3 décembre 2019 à son adresse déclarée à l'issue du bail à [Localité 2] qui est celle de la procédure ; l'acte est ainsi régulier.
Il appartient à la locataire sortante de rapporter la preuve qu'elle est étrangère aux détériorations constatées ; la faible durée d'un mois et demi de la vacance des lieux ne permet pas d'imputer à quelqu'autre que le preneur à bail sortant lesdits dégâts locatifs durant cinq années d'occupation de la maison.
A la comparaison des deux états des lieux d'entrée et de sortie, les factures suivantes sont justifiées :
- appareillage électrique : au dernier constat : "cuisine interrupteur poussoir cassé, entrée sonnerie hors d'usage", facture Logiwatt d'entretien locatif : 68 + 125 = 193 euros entièrement justifiés,
- factures DSR peintures : au dernier constat : "toutes pièces : murs : papiers peints en état d'usage mais poster mural enlevé, mur nu, poussiéreux sans nettoyage, en partie arraché et collages divers en place, chevilles 12 trous, 7 trous au lieu de 2 à l'entrée, 8 trous" : injustifiées pour non distinction entre réfection partielle des murs et rembellissements des plafonds notamment mais évaluation des nettoyages au départ des lieux par l'artisan M. [J] pour négligence d'entretien locatif : 580 euros justifiés,
- une B.A.L. au dernier constat "absente" : facture M. Bricolage : 39,95 euros justifiés,
- remplacement ou réparation équipement sanitaire et cuisine : au dernier constat : "plaque cuisson, sale, démontée, enlevée, posé sur plan de travail, four non nettoyé pas en état de fonctionner, lavabo faïence fissuré et syphon hors d'usage" : facture Aquitherm d'entretien locatif de 435,08 euros entièrement justifiés,
- évaluation M. [J] du jardin : au dernier constat : "absence d'entretien" : au vu des photographies : pas de tonte mais détritus et herbes folles, pas d'élagage des arbres mais branches mortes, pas de ratissage ni ramassage des feuilles mortes et encombrants, inexplicable sauf impéritie au 13 décembre 2019 seulement depuis le congé du 1er novembre précédent, 1 000 euros (pour 50 h de travail) dont 800 euros justifiés,
soit 2 048 euros arrondis.
Le jugement sera réformé de ce chef.
4/ sur les dépens :
En application de l'article 696 du code de procédure civile, ils sont dûs par Mme M. [K] qui succombe finalement en toutes ses demandes.
PAR CES MOTIFS :
La Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe, et en dernier ressort,
Infirme le jugement sauf :
- rejeté la demande de [M] [U] au titre de la clause pour le paiement de 10 % de pénalité sur la totalité des sommes qui seraient dues,
- déclaré recevable la demande de [M] [U] d'indemnisation des dégradations locatives,
- dit que les mensualités seront exigibles chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de paiement d'une échéance, à sa date exacte, suivie d'une mise en demeure infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- rappelé que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées et la majoration d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant la délai fixé à la présente décision,
- condamné [D] [K] à payer à [M] [U] 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Jugeant à nouveau des chefs non confirmés,
- condamne [D] [K] à payer à [M] [U] 963 euros de loyers impayés, dont à déduire 600 euros de dépôt de garantie encaissé,
- condamne [D] [K] à payer à [M] [U] 1 800 euros de préavis de congé,
- condamne [D] [K] à payer à [M] [U] 2 048 euros de travaux de remise en état du logement,
- autorise [D] [K] à se libérer par 23 mensualités de 175 euros, la 24ième et dernière mensualité constituée du solde en principal,
- dit que les mensualités seront exigibles chaque mois à compter du 10 du mois suivant la signification du jugement,
- dit qu'à défaut de paiement d'une échéance, à sa date exacte, suivie d'une mise en demeure infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement sera caduc et la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,
- rappelle que conformément à l'article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées et la majoration d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant la délai fixé à la présente décision,
- condamne [D] [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais de convocation à l'état des lieux, du procès-verbal de constat et celui de sommation de payer, de requête en injonction de payer et de signification d'ordonnance et de commandement de payer,
Y ajoutant,
Condamne [D] [K] aux entiers dépens d'appel,
Condamne [D] [K] à payer à [M] [U] 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique BENON, conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Mme la présidente de chambre empêchée, et par Nathalie CAILHETON, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière, Le Président,
