ARRÊT DU
08 Février 2023
DB/CR
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N° RG 21/00876
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C5ZQ
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S.C.I. BARAKE
C/
[E] [R],
[Y] [R]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
S.C.I. BARAKE
RCS d'Agen n°789 832 177
[Adresse 2]
[Localité 6]
Représentée par Me François DELMOULY, avocat inscrit au barreau d'AGEN
APPELANTE d'un jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 12 Août 2021, RG 19/00948
D'une part,
ET :
Monsieur [E] [R]
né le 21 Février 1951 à [Localité 10] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 8]
Madame [Y] [R]
née le 29 Décembre 1947 à [Localité 10] (ALGERIE)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentés par Me Olivier O'KELLY, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Alexandre KOENIG, avocat plaidant inscrit au barreau de SEINE-SAINT-DENIS
INTIMÉS
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée le 09 novembre 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :
Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller
qui en ont rapporté dans le délibéré de la cour, composée outre eux-mêmes de Claude GATE, présidente de chambre
en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés.
Greffières: Lors des débats : Nathalie CAILHETON, greffière
Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière
ARRÊT : prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS :
Suite au décès de leur mère survenu le 30 octobre 2010, [E] [R] et [Y] [R] ont hérité d'une maison d'habitation composée d'une cave au sous-sol, au rez-de chaussée d'une entrée, séjour-salon, wc, salle de bains, cuisine, buanderie, 3 chambres, garage, combles et terrain autour, située [Adresse 4] (47) et cadastrée section EL n° [Cadastre 5].
N'en ayant pas l'usage, par acte établi le 19 décembre 2012 par Me [S], notaire associé à [Localité 11], [E] [R] et [Y] [R] l'ont vendue à la SCI Barake.
Cet acte stipule :
'Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement mais ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur.'
Par acte établi le 15 septembre 2015 par Me [N] [W], notaire associé à [Localité 11], la SCI Barake a vendu l'immeuble à [K] [Z] et [G] [X] son épouse (les époux [Z]).
Cet acte stipule :
'Le vendeur déclare sous sa seule responsabilité que l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement à l'exception des toilettes qui sont branchés sur une fosse septique. Afin de mettre l'installation en conformité, il a été réalisé un devis par l'entreprise [C] à [Localité 9] pour un montant total de 2 420 Euros.
Les vendeurs déclarent participer au coût des travaux à concurrence de 1 000 Euros et donnent ordre au notaire de prélever cette somme sur le prix de vente et de le remettre aux acquéreurs.
Le vendeur déclare également :
- ne rencontrer aucune difficulté particulière avec cette installation,
- qu'il n'a pas reçu des services compétents de mise en demeure de mettre l'installation en conformité avec les normes existantes.'
Les époux [Z] se sont installés dans l'immeuble et ont constaté que, contrairement à ce que mentionne l'acte du 15 septembre 2015, l'immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement.
Après avoir, en vain, demandé la prise en charge du coût de ce raccordement à la SCI Barake, par acte du 9 mars 2018, ils l'ont fait assigner devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Agen qui, par ordonnance du 5 juin 2018, a désigné [J] [V] en qualité d'expert afin d'examiner l'installation d'assainissement de l'immeuble.
Par ordonnance du 20 novembre 2018, les opérations d'expertise ont été déclarées commune à [E] [R] et [Y] [R] sur demande de la SCI Barake.
M. [V] a établi son rapport le 1er mars 2019.
Il a constaté que l'immeuble n'est pas raccordé au réseau d'assainissement et que l'ensemble de l'installation est raccordé à une fosse septique située sur l'arrière de la maison, précisant 'qu'une investigation simple aurait permis de se rendre compte que l'immeuble n'était pas du tout raccordé au réseau collectif'.
L'expert a chiffré le coût des travaux nécessaires à 10 000 Euros TTC.
Au vu des conclusions du rapport d'expertise, par acte du 27 mai 2019, les époux [Z] ont fait assigner la SCI Barake devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de la voir condamner à prendre en charge le coût du raccordement de l'immeuble au réseau collectif et d'être indemnisés des préjudices subis.
Par acte délivré les 23 juillet et 2 août 2019, la SCI Barake a appelé en cause [E] [R] et [Y] [R] afin qu'ils soient condamnés à la garantir de toute éventuelle condamnation.
[E] [R] et [Y] [R] ont opposé la prescription de l'action intentée à leur encontre.
Par jugement rendu le 12 août 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a :
- condamné la SCI Barake à payer à [K] [Z] et [G] [X] épouse [Z] la somme de 10 293,48 Euros au titre des travaux de raccordement de l'immeuble situé [Adresse 4]) au réseau d'assainissement collectif, avec indexation selon l'indice national du bâtiment (BT 01) à compter du 28 mai 2019,
- condamné la SCI Barake à payer à [K] [Z] et [G] [X] épouse [Z] la somme de 2 500 Euros à titre de dommages et intérêts,
- déclaré le recours en garantie formé par la SCI Barake contre [Y] [R] et [E] [R] recevable,
- débouté la SCI Barake de sa demande en garantie formée contre [Y] [R] et [E] [R],
- condamné la SCI Barake aux dépens y compris ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire,
- condamné la SCI Barake à payer à [K] [Z] et [G] [X] épouse [Z] la somme de 4 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la SCI Barake à payer à [Y] [R] et [E] [R] la somme de 2 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- rejeté le surplus des demandes.
Le tribunal a estimé que l'immeuble vendu aux époux [Z] n'était pas conforme au contrat ; fixé le coût des travaux à 10 086,24 Euros TTC (devis entreprise Lages et Fils) + 1 094,14 Euros TTC (devis Véolia) + 113,10 Euros TTC (coût du contrôle de conformité, avec déduction de la somme de 1 000 Euros correspondant à la participation contractuelle du vendeur à des travaux sur l'assainissement) ; qu'il existait des préjudices complémentaires devant être indemnisés par une somme de 2 500 Euros ; que l'action en garantie de la SCI Barake à l'encontre de [E] [R] et [Y] [R] n'était pas prescrite compte tenu que le point de départ de l'action récursoire devait être fixé au jour où l'action a été intentée par les époux [Z] ; que la SCI Barake, professionnelle de l'immobilier, avait toutefois été avisée de l'existence d'un doute sur la conformité de l'installation de sorte qu'elle n'était pas fondée à se retourner contre [E] et [Y] [R].
Par acte du 15 septembre 2021, la SCI Barake a déclaré former appel du jugement en désignant [K] [Z], [G] [X] épouse [Z], [E] [R] et [Y] [R] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui l'ont déboutée de sa demande en garantie à l'encontre de ces derniers et rejeté les demandes qu'elle formait à ce titre.
Par ordonnance du 26 janvier 2022, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement partiel de la SCI Barake à l'encontre de [K] [Z] et [G] [X] épouse [Z] et a condamné la SCI Barake aux dépens de l'incident.
La clôture a été prononcée le 28 septembre 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 9 novembre 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par dernières conclusions notifiées le 2 mars 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, la SCI Barake présente l'argumentation suivante :
- Contexte du litige :
* la SCI a été constituée entre [D] [B] et [T] [M], alors en concubinage, et a acquis l'immeuble afin que le couple s'y établisse.
* ils ont ensuite découvert un ancien regard dans lequel les toilettes se déversaient.
* le couple ayant décidé de se séparer, ils ont remis l'immeuble en vente et fait intervenir l'entreprise [C] afin de chiffrer le coût de l'obturation de la fosse septique et du raccordement des wc au réseau, soit 2 420 Euros.
- Son action récursoire est recevable :
* le point de départ de la prescription quinquennale ne peut être situé au jour de la vente, alors que l'article 2224 du code civil fait référence au jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
* elle n'a eu connaissance de la non-conformité, ou du vice caché, que lorsque les époux [Z] ont recherché sa responsabilité en 2018.
* en matière d'inexécution à l'obligation de délivrance conforme, le point de départ de la prescription de l'action se situe au jour de la connaissance de la non-conformité.
* pour une d'action récursoire, c'est au jour de l'action principale que se situe le point de départ de la prescription.
* elle n'était pas informée de la non-conformité avant l'assignation du 21 décembre 2018.
- Son action récursoire est fondée :
* M. et Mme [R] lui ont vendu un immeuble en affirmant qu'il était raccordé au réseau public d'assainissement.
* le tribunal a procédé à une confusion entre défaut de conformité aux normes et défaut de conformité aux caractéristiques contractuelles arrêtées par les parties à la vente, alors que l'acte du 19 décembre 2012 n'a fait état que d'un défaut de conformité aux normes techniques.
* elle ne peut être assimilée à un professionnel de l'immobilier faute d'exercer une activité d'achat et revente, et en l'absence de travaux de mise en valeur, et elle a d'ailleurs bénéficié de la faculté de rétractation de l'article L. 271-1 du code de l'habitation, réservée aux acquéreurs non professionnels qu'étaient ses associés (cadre bancaire et chargée de clientèle).
* à l'époque de l'achat, rien ne justifiait qu'elle procède à des investigations sur l'état de l'assainissement, alors qu'il lui avait été affirmé que l'immeuble était raccordé au réseau public.
* elle n'avait pas à faire procéder au diagnostic de l'installation tel que prévu à l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation qui ne concerne que les immeubles non raccordés au réseau public.
* M. et Mme [R], qui ont passé leur enfance dans la maison, ne pouvaient ignorer l'absence de raccordement au réseau et c'est de façon dolosive qu'ils ont affirmé le contraire.
Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré son appel en garantie recevable mais l'infirmer en ce qu'il l'a rejeté,
- condamner in solidum [Y] [R] et [E] [R] à la relever indemne de la condamnation prononcée à son encontre que par le tribunal au profit des époux [Z] et à lui rembourser :
* 10 293,48 Euros au titre au titre des travaux de raccordement du réseau d'assainissement collectif, avec indexation selon l'indice national du bâtiment (BT 01) à compter du 28 mai 2019,
* 2 500 Euros à titre de dommages et intérêts,
* 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,
* 3 297,84 Euros au titre des dépens, incluant ceux de référé et le coût de l'expertise judiciaire,
* 1 000 Euros en remboursement de la remise consentie dans le cadre de la vente du 15 septembre 2015,
- rejeter les demandes présentées par [Y] [R] et [E] [R],
- les condamner à lui payer la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens incluant les frais d'expertise et les dépens des instances en référé.
*
* *
Par dernières conclusions notifiées le 2 août 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [E] [R] et [Y] [R] présentent l'argumentation suivante :
- L'action récursoire exercée à leur encontre est prescrite :
* l'action est enfermée dans le délai de 5 ans institué à l'article 2224 du code civil qui court à compter de la date de la délivrance du bien, c'est à dire le 19 décembre 2012, alors qu'ils ont été appelés en cause que le 21 décembre 2018.
* en effet, leur acheteur se plaint en réalité que les mentions relatives à l'assainissement dans l'acte du 19 décembre 2012 ne sont pas conformes à la réalité.
* la SCI Barake connaissait l'état de l'assainissement compte tenu que la fosse septique nécessite une vidange trimestrielle et l'expert a précisé qu'une investigation simple permettait de se rendre compte de l'absence de raccordement au réseau.
* la SCI Barake a fait des déclarations dans l'acte du 15 septembre 2015 qui ne sont pas identiques aux déclarations qui figurent dans l'acte du 19 décembre 2012, et a même fait intervenir l'entreprise [C] pour condamner la fosse septique.
* c'est la SCI Barake qui a induit en erreur les époux [Z].
- L'action en garantie des vices cachés est également prescrite :
* la SCI Barake savait en septembre 2015 que les toilettes étaient raccordées à la fosse septique.
* une vidange tous les trimestres était nécessaire, comme les époux [Z] l'ont expliqué à l'expert.
* cette garantie ne peut être utilement invoquée car le vice invoqué n'est pas rédhibitoire, il pouvait être décelé et, en tout état de cause, il existe une clause exonérant le vendeur de cette garantie.
* n'habitant pas l'immeuble depuis de nombreuses années, ils n'en connaissaient pas les détails.
- Il n'existe pas de manquement à l'obligation de délivrance conforme :
* l'acte mentionne que la conformité de l'installation n'est pas garantie, et dans son acte de vente, la SCI Barake a supprimé toute réserve sur ce point, se limitant à indiquer que l'installation devait être mise en conformité pour un coût limité à 2 420 Euros.
* ils n'ont jamais cherché à tromper leur acquéreur et ont procédé à des affirmations dans la limite de leurs compétences.
* en application de l'article L. 271-4 du code de la construction et de l'habitation, la SCI Barake devait faire procéder à un contrôle de l'installation et a manqué sciemment à cette obligation.
* ils sont finalement étrangers aux déclarations de la SCI Barake dans l'acte du 15 septembre 2015, qui relèvent de la mauvaise foi et de la fraude, et il appartient à cette dernière de se retourner contre l'artisan [C].
- La SCI Barake doit être considérée comme un professionnel de l'immobilier : elle a revendu l'immeuble 150 000 Euros alors qu'elle l'a acheté 105 000 Euros.
- Subsidiairement, toute condamnation doit être limitée à la moitié des frais de raccordement : la SCI Barake s'est engagée à en supporter la moitié.
Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) ils demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement en ce qu'il a déclaré l'action en garantie à leur encontre recevable, et la déclarer irrecevable, ou subsidiairement la rejeter,
- condamner la SCI Barake à leur payer la somme de 4 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, incluant le coût de la signification à intervenir,
- très subsidiairement :
- limiter toute condamnation à la somme de 5 146,74 Euros correspondant à la moitié des frais de raccordement de l'immeuble,
- la condamner à leur payer la somme de 4 500 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens, incluant le coût de la signification à intervenir,
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MOTIFS :
1) Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription de l'action en garantie :
Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.
Ce texte consacre le critère de la connaissance, par celui qui engage l'action, des faits qui conditionnent cette action.
En l'espèce, le dommage dont se plaint la SCI Barake, qui consiste à indemniser les époux [Z] des conséquences de l'absence de raccordement de l'immeuble vendu au réseau collectif d'assainissement, ne s'est manifesté au plus tôt que le 9 mars 2018 date à laquelle la SCI Barake a été assignée devant le juge des référés par ses acheteurs qui lui reprochaient cette absence de raccordement.
Par conséquent, lorsque la SCI Barake a appelé en cause [E] [R] et [Y] [R] par acte des 23 juillet et 2 août 2019 afin d'être garantie des demandes de fond présentées à son encontre par les époux [Z], le délai de la prescription quinquennale de cette action basée sur la responsabilité contractuelle, et non sur le vice caché de la chose vendue, n'était pas écoulé.
Le jugement qui a déclaré le recours en garantie recevable doit être confirmé.
2) Au fond :
Vu l'article 1147 (ancien) du code civil,
En premier lieu, dans l'acte de vente du 19 décembre 2012, [E] [R] et [Y] [R] ont expressément déclaré que 'l'immeuble vendu est raccordé au réseau d'assainissement' alors qu'il est désormais établi que cette affirmation est fausse.
Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la mention suivante qui précise que le vendeur 'ne garantit aucunement la conformité des installations aux normes actuellement en vigueur' ne remet pas en cause l'affirmation du raccordement au réseau d'assainissement mais se limite à signifier que le vendeur ne garantit pas la conformité du raccordement au réseau collectif aux normes en vigueur.
Il en résulte que la SCI Barake a été induite en erreur par cette fausse déclaration et a cru, lors de l'achat, acquérir un immeuble raccordé au réseau collectif.
En deuxième lieu, [D] [B] et [T] [M] n'ont pas habité la maison.
Leur SCI Barake n'a fait intervenir l'entrepreneur [C] que pour vérifier la fosse septique, et non pour examiner le réseau d'assainissement, comme en atteste le devis établi le 3 septembre 2015 par cet entrepreneur.
En outre, pour mettre en évidence cette absence de raccordement, l'expert judiciaire a dû faire introduire un système de caméra dans les canalisations qui, seul, a permis de déterminer que toutes les évacuations d'eaux usées sont dirigées vers la fosse septique.
Il en résulte que les représentants de la SCI Barake ont pu ne pas se rendre compte, après l'achat de l'immeuble, qu'il n'était pas raccordé au réseau d'assasinissement.
En ce sens, l'expert judiciaire a conclu 'lors de la vente aux époux [Z], la SCI Barake avait accepté de participer aux travaux de mise en conformité pour une somme de 1 000 Euros sur un total estimé de 2 410 Euros pensant que ceux-ci n'étaient à réaliser que sur une partie des évacuations de la maison', ce qui correspond seulement au coût de la condamnation de la fosse septique selon le devis établi par M. [C].
En troisième lieu, l'expert judiciaire a expliqué 'une investigation simple aurait permis de se rendre compte que l'immeuble n'était pas du tout raccordé au réseau collectif'.
Toutefois, la SCI Barake, composée entre deux concubins qui ne s'est pas comportée en constructeur ou en promoteur, n'avait aucune raison de faire procéder à une telle investigation.
Finalement, il y a lieu de constater que si la SCI Barake a affirmé aux époux [Z], dans l'acte du 15 septembre 2015, que l'immeuble était raccordé au réseau d'assainissement, c'est du fait qu'elle avait elle-même été induite en erreur par [E] [R] et [Y] [R] dans l'acte du 19 décembre 2012.
Ces derniers n'expliquent d'ailleurs pas les raisons pour lesquelles ils ont faussement affirmé l'existence d'un raccordement du réseau.
Il leur appartenait de ne pas affirmer un fait faux et de se limiter à indiquer à leur acheteur qu'ils ignoraient si l'immeuble était ou non raccordé au réseau d'assainissement.
Par conséquent, la condamnation prononcée à l'encontre de la SCI Barake au profit des époux [Z] trouve sa cause dans l'attitude fautive des premiers vendeurs qui, par suite, devront relever la SCI Barake indemne (avec solidarité comme stipulé à l'acte de vente du 19 décembre 2012), non pas de la totalité des sommes mises à charge de l'appelante, mais des condamnations suivantes :
- coût de mise en conformité de l'installation : 10 086,24 Euros (devis de l'entreprise Lages et Fils) + 1 094,14 Euros (devis Véolia) + 113,10 Euros (coût du contrôle de conformité après travaux) soit 11 293,48 Euros, limitée toutefois à la somme de 10 293,48 Euros mise effectivement à la charge de la SCI Barake par le tribunal après déduction d'une remise de 1 000 Euros (ce qui rend sans objet la demande présentée sur ce montant par la SCI Barake), étant précisé qu'en tout état de cause la remise compense l'état de la fosse septique et non l'absence de raccordement au réseau).
Sur ce point, il y a lieu d'actualiser l'indexation sur l'indice BT 01 à compter du dépôt du rapport de l'expert, mais seulement jusqu'à la date du jugement, la SCI Barake ne pouvant faire supporter à [E] [R] et [Y] [R] son éventuel retard à payer aux époux [Z] les sommes allouées, avec exécution provisoire, par le tribunal qu'il lui appartenait de verser spontanément dès le prononcé du jugement.
- dommages et intérêts alloués aux époux [Z] : 2 500 Euros représentant les préjudices de jouissance subis, liés à l'absence de raccordement au réseau collectif de la maison qu'ils habitent.
- coût de l'expertise judiciaire et dépens de l'instance de référé : 3 046 Euros + 133 Euros, cette procédure ayant été rendue nécessaire du fait de la non-conformité de l'immeuble.
Par contre, dès lors que la SCI Barake n'a fait aucune proposition amiable d'indemnisation aux époux [Z] après le dépôt du rapport d'expertise et qu'elle les a contraints à l'assigner en justice, les frais irrépétibles qu'elle a été condamnée à leur verser resteront à sa charge ainsi que les dépens de l'instance au fond exposés devant le tribunal.
Enfin, l'équité nécessite de condamner [E] [R] et [Y] [R] à payer à la SCI Barake, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
- CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a :
- débouté la SCI Barake de sa demande en garantie formée contre [Y] [R] et [E] [R],
- condamné la SCI Barake à payer à [Y] [R] et [E] [R] la somme de 2 500 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés :
- CONDAMNE solidairement [E] [R] et [Y] [R] à relever la SCI Barake indemne des conséquences du jugement rendu le 12 août 2021, c'est à dire des condamnations prononcées au profit de [K] [Z] et [G] [X] épouse [Z], mais dans la limite des sommes suivantes :
1) 10 293,48 Euros avec indexation sur l'indice BT 01 du 1er mars 2019 au 12 août 2021,
2) 2 500 Euros au titre des dommages et intérêts alloués,
3) 3 179 Euros en remboursement de frais de procédure,
- CONDAMNE solidairement [E] [R] et [Y] [R] à payer à la SCI Barake la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE solidairement [E] [R] et [Y] [R] aux dépens de l'appel.
Vu l'article 456 du code de procédure civile, le présent arrêt a été signé par Dominique Benon, conseiller ayant participé au délibéré en l'absence de Madame la présidente de chambre empêchée, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE CONSEILLER
