ARRÊT DU
07 Septembre 2022
DB/CR
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N° RG 21/00382
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C4DA
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[Y]
[U]
C/
[L] [J]
[S] [B]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [Y] [U]
né le [Date naissance 1] 1958 à [Localité 8] (47)
de nationalité Française
[Adresse 10]
[Localité 4]
Représenté par Me Patrick LAMARQUE, avocat plaidant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Elodie SEVERAC, avocate postulante inscrite au barreau d'AGEN
APPELANT d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AGEN en date du 09 Mars 2021, RG 17/01176
D'une part,
ET :
Madame [L] [J]
née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 5] (47)
de nationalité Française
[Adresse 6]
[Localité 5]
Représentée par Me Erwan VIMONT, avocat inscrit au barreau d'AGEN
INTIMÉE
Monsieur [S] [B]
né le [Date naissance 3] 1946 à [Localité 9] (47)
de nationalité Française
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représenté par Me François VERDIER, avocat inscrit au barreau d'AGEN
ASSIGNÉ en appel provoqué
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 02 Mai 2022 devant la cour composée de :
Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre,
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Cyril VIDALIE, Conseiller
Greffières: Lors des débats : Nathalie CAILHETON
Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière
ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS :
En 1973, [S] [B] et son épouse ont acquis une maison d'habitation avec terrain située au n° [Adresse 7].
Ils ont eu pour voisin, au n° 48 de la même rue, [Y] [U] qui, en 1984 a entrepris des travaux de décaissement de son terrain à l'Est en limite de propriété avec M. [B] et, en 1986 et 1987 a fait procéder à des travaux d'extension de sa maison au cours desquels il a à nouveau décaissé en limite de la propriété [B].
M. [B] a fait constater par Me [R], huissier de justice, l'incidence de ce décaissement sur une murette de 40 cm surmontée d'un grillage et l'allée bétonnée de sa propriété, situées en contre-haut de la limite de propriété, et a mis en demeure M. [U] de procéder à des réfections pour éviter tout éboulement.
M. [U] a prolongé un mur, créant un mur de soutènement, pour soutenir les terres et la murette de M. [B].
Par acte notarié du 14 juin 2013, M. [U] a vendu sa propriété à [L] [J].
L'acte de vente contient une clause exonérant le vendeur de la garantie des vices cachés.
M. [B] s'est ensuite plaint auprès de sa nouvelle voisine que la partie du mur prolongée par M. [U] présentait des signes de faiblesse générant un risque d'effondrement des terres sur sa murette et son allée.
Mme [J] s'est vainement adressée à M. [U] pour qu'il procède à une réfection du mur de soutènement.
Par acte délivré le 19 février 2016, M. [B] a fait assigner Mme [J] devant le juge des référés du tribunal de grande instance d'Agen.
Mme [J] a appelé en cause M. [U].
Par ordonnance du 3 mai 2016, le juge des référés a ordonné une expertise des lieux et des travaux effectués par M. [U], confiée à [V] [T].
M. [T] a établi son rapport le 2 avril 2017.
Il a mis en évidence les éléments suivants :
- Le décaissement du terrain a mis à nu la murette appartenant à M. [B].
- Le mur de soutènement n'a pas été construit dans les règles de l'art : absence de dispositif de drainage à l'arrière, absence de comblement de vides.
- Le mur de soutènement présente un risque d'effondrement.
M. [T] a proposé deux solutions de réfection en les chiffrant ainsi :
a) 14 040 Euros par confortement du mur (réalisation de contreforts après étude géotechnique, et de percements de drainage),
b) 20 372,49 Euros (démolition et reconstruction totale).
Il a également préconisé la consolidation de la murette appartenant à M. [B] dont il a indiqué que les fondations étaient insuffisantes.
Au vu des conclusions de l'expert, par acte du 12 juillet 2017, M. [B] a fait assigner Mme [J] devant le tribunal de grande instance d'Agen afin de la voir condamner à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert.
Par acte du 6 février 2018, Mme [J] a appelé en cause M. [U] afin d'être relevée indemne de toute éventuelle condamnation.
Par jugement rendu le 9 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Agen a :
- déclaré irrecevables les conclusions signifiées le 6 juillet 2020 par [S] [B] postérieurement à l'ordonnance de clôture partielle dont il a fait l'objet,
- ordonné à [L] [J] de réaliser les travaux préconisés par l'expert [V] [T] dans son rapport du 2 avril 2017 (la solution b prévoyant la démolition puis la reconstruction du mur de soutènement) dans un délai de quatre mois à compter du jour où le présent jugement sera devenu définitif,
- précisé que les travaux réparatoires concernant la murette et le trottoir situés sur le fonds de [S] [B] incombent à ce dernier pour la partie allant au-delà du mur de soutènement,
- passé ce délai, condamné [L] [J] à payer à [S] [B] une astreinte provisoire de 50 Euros par jour de retard pendant quatre mois, l'astreinte étant à faire liquider par le Juge de l'Exécution,
- déclaré prescrites les demandes de [L] [J] à l'encontre de [Y] [U] fondées sur la garantie des vices cachés,
- dit que les demandes de [L] [J] présentées à l'encontre de [Y] [U] sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour dol sont néanmoins recevables,
- dit que la responsabilité contractuelle de [Y] [U] est engagée à l'égard de [L] [J] compte tenu de la réticence dolosive dont il s'est rendu coupable,
- condamné en conséquence [Y] [U] à payer à [L] [J] les sommes suivantes :
- 20 372,49 Euros au titre des travaux que sa cocontractante est tenue de réaliser, avec indexation selon l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 2 avril 2017,
- 1 000 Euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 2 000 Euros au titre de son préjudice moral,
- condamné [L] [J] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire,
- condamné [L] [J] à payer à [S] [B] la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné [Y] [U] à relever indemne [L] [J] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné en outre [Y] [U] à payer à [L] [J] la somme supplémentaire de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté le surplus des demandes.
Le tribunal a retenu la responsabilité de plein droit de Mme [J] envers son voisin ; estimé que le mode de réparation satisfaisant était la démolition et la reconstruction du mur ; rejeté l'action récursoire basée sur le vice caché au motif qu'elle était prescrite, Mme [J] ayant connaissance des désordres atteignant le mur dès 2013 ; et retenu la responsabilité de M. [U] pour réticence dolosive à l'encontre de Mme [J] pour lui avoir dissimulé la situation conflictuelle avec son voisin lors de la vente de la propriété.
Par acte du 7 avril 2021, [Y] [U] a déclaré former appel du jugement en désignant [L] [J] en qualité de partie intimée et en indiquant que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui ont :
- dit que les demandes de [L] [J] présentées à l'encontre de [Y] [U] sur le fondement de la responsabilité contractuelle pour dol sont néanmoins recevables,
- dit que la responsabilité contractuelle de [Y] [U] est engagée à l'égard de [L] [J] compte tenu de la réticence dolosive dont il s'est rendu coupable,
- condamné en conséquence [Y] [U] à payer à [L] [J] les sommes suivantes :
- 20 372,49 Euros au titre des travaux que sa cocontractante est tenue de réaliser, avec indexation selon l'indice BT 01 du coût de la construction à compter du 2 avril 2017,
- 1 000 Euros au titre de son préjudice de jouissance,
- 2 000 Euros au titre de son préjudice moral,
- condamné [Y] [U] à relever indemne [L] [J] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné en outre [Y] [U] à payer à [L] [J] la somme supplémentaire de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- rejeté ses demandes.
Par acte du 6 octobre 2021, [L] [J] a appelé [S] [B] en appel provoqué.
La clôture a été prononcée le 23 mars 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 2 mai 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions d'appelant notifiées le 7 juillet 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [Y] [U] présente l'argumentation suivante :
- Il n'existait aucun litige lorsqu'il a vendu sa propriété à Mme [J], le mur ayant été construit suite à la demande de M. [B] formulée en 1987.
- Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal il n'y a eu aucun échange ensuite entre lui et son voisin, l'expert s'étant limité à reprendre les déclarations de Mme [J] qui, de façon contradictoire, s'est plainte de la passivité et du laxisme de M. [B], de sorte qu'aucun dol par réticence ne peut lui être imputé.
- L'état du mur était parfaitement visible lors de la vente.
- Dans une lettre du 26 juin 2015, il s'est limité à faire une proposition amiable de prise en charge des travaux sans admettre avoir dissimulé quoi que ce soit.
- Il ne peut être tenu de relever Mme [J] indemne des condamnations mises à sa charge.
- En tout état de cause, les travaux de réfection peuvent être limités à la somme de 14 040 Euros, M. [B] ne demandant pas la reconstruction complète du mur.
Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :
- réformer le jugement,
- débouter Mme [J] de l'intégralité de ses demandes,
- à titre subsidiaire :
- limiter le préjudice subi par Mme [J] à 14 404 Euros,
- en tout état de cause :
- la condamner à lui payer la somme de 2 500 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
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Par dernières conclusions notifiées le 27 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [L] [J] présente l'argumentation suivante :
- Elle ne conteste pas l'obligation mise à sa charge de réaliser des travaux de reconstruction du mur de soutènement.
- M. [U] est responsable de la situation :
* il a déséquilibré le talus lors du décaissement et a ensuite réalisé un mur de soutènement non conforme aux règles de l'art.
* il a engagé sa responsabilité contractuelle en restant silencieux sur le litige existant avec M. [B] lors de la vente et sur le fait qu'il avait lui-même réalisé le mur, alors qu'entre 1986 et 2016, M. [B] et son épouse ont réclamé la réalisation de travaux.
* ainsi, lors de l'expertise, M. [B] a indiqué avoir sollicité M. [U] le 14 juin 2013, jour de la vente.
* elle ne pouvait savoir, lors de l'achat, que le mur de soutènement présentait un risque d'effondrement.
* subsidiairement, la garantie du vendeur pour vice caché doit être retenue et l'action ne peut être déclarée prescrite alors qu'elle n'a eu connaissance du vice qu'en 2015, puis du risque d'effondrement seulement lors de l'expertise, et que l'assignation en référé du 8 mars 2016 et une reconnaissance faite par M. [U] au cours de l'été 2015 ont interrompu le délai pour agir.
* tant la mauvaise foi de M. [U] que sa qualité de constructeur, présumé connaître les vices de la chose, font obstacle à l'application de la clause d'exonération pour vice caché.
- Elle doit être relevée indemne à hauteur de 20 372,49 Euros :
* la démolition du mur et sa reconstruction permettent d'éviter l'empiétement sur sa propriété, contrairement à la simple réfection par mise en place de contreforts qui nécessiteraient des vérifications périodiques.
* le tribunal lui a également justement alloué des dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi pendant les travaux de réparation, et de la crainte de l'effondrement.
* elle n'a pas encore trouvé d'entreprise acceptant d'intervenir sur le talus.
Au terme de ses conclusions, elle demande à la Cour de :
- débouter M. [U] de ses demandes,
- confirmer le jugement en ses dispositions retenant la responsabilité contractuelle de M. [U], et prononçant condamnation à son encontre,
- le réformant pour le surplus,
- lui accorder un délai de 6 mois pour procéder aux travaux préconisés par M. [T], sans astreinte,
- ordonner un complément d'expertise afin qu'une solution technique prévenant les risques d'effondrement du talus soit arrêtée, avec consignation des frais par M. [U],
- subsidiairement :
- à défaut de condamnation sur le fondement de la responsabilité contractuelle, déclarer recevable son action en garantie des vices cachés et condamner M. [U] à lui payer à ce titre les sommes de 20 372,49 Euros, pour la reconstruction du mur, 1 000 Euros au titre du préjudice de jouissance et 2 000 Euros au titre du préjudice moral,
- le condamner à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre,
- en tout état de cause :
- condamner M. [U] à la garantir de toute condamnation mise à sa charge, à lui payer la somme de 4 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et mettre les dépens à sa charge.
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Par conclusions d'appelé en cause notifiées le 4 janvier 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [S] [B] présente l'argumentation suivante :
- Aucune partie ne conteste la disposition du jugement qui contraint Mme [J] à faire procéder à des travaux de confortement du mur de soutènement.
- L'astreinte est nécessaire, Mme [J] montrant une grande réticence à s'exécuter, alors qu'il a tenté de multiples démarches amiables envers elle.
Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a ordonné, sous astreinte, la réalisation des travaux préconisés par M. [T],
- lui donner acte qu'il s'en rapporte à la justice sur la demande de complément d'expertise,
- condamner Mme [J] à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et mettre les dépens, incluant le coût de l'expertise, à sa charge.
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MOTIFS :
1) Sur l'action intentée par M. [B] à l'encontre de Mme [J] :
Mme [J] reconnaît désormais dans ses conclusions d'appel que le mur de soutènement défectueux construit sur sa propriété génère à M. [B] un trouble anormal de voisinage auquel elle est tenue de mettre un terme.
Le jugement qui a caractérisé ce trouble et lui a ordonné de procéder à la réfection doit être confirmé, avec mise en oeuvre d'une nouvelle astreinte pour ne plus la différer, aucun complément d'expertise n'étant nécessaire.
2) Sur l'action récursoire de Mme [J] à l'encontre de M. [U] :
En premier lieu, le tribunal a retenu la réticence dolosive de M. [U] lors de la vente de la propriété pour ne pas avoir informé Mme [J] de l'existence d'un litige avec M. [B].
Mais depuis le constat d'huissier établi à la demande de M. [B] le 5 décembre 1986 et une lettre émanant de ce dernier datée du 9 décembre suivant adressée à son voisin, il n'existe aucun écrit de nature à justifier de l'existence d'un tel litige avant la vente du 14 juin 2013.
A fortiori il n'existait aucune procédure judiciaire, même conservatoire, entre M. [B] et M. [U].
Dans une lettre du 19 juin 2015 à l'attention de M. [U], Mme [J] a indiqué à ce dernier 'à la date du 24 avril 2015, M. [B], habitant au [Adresse 7], m'a informé d'un contentieux concernant le mur mitoyen entre les deux habitations'.
Se sont ensuivis des échanges de correspondance au cours desquels M. [U] a répliqué ne rien avoir caché lors de la vente.
Ce n'est que par lettre du 4 novembre 2015 que M. [B] a demandé à Mme [J] de procéder à la réfection du mur de soutènement.
Devant l'expert, Mme [J] a expliqué à nouveau que ce n'est que le 24 avril 2015 que M. [B] l'avait informée d'un 'contentieux'.
Ce n'est qu'au cours du présent litige que M. [B] a prétendu avoir fait part à plusieurs reprises à M. [U] de sa préoccupation sur l'état du mur, avant que ce dernier ne vende la propriété.
Mais de telles déclarations, effectuées par M. [B] au cours du litige pour prétendre démontrer qu'il ne s'est jamais désintéressé de l'état du mur, ne peuvent être retenues faute d'être prouvées par des éléments objectifs, comme par exemple des écrits antérieurs à 2015.
Dès lors, il n'est pas possible de considérer que, lors de la vente du 14 juin 2013, il aurait existé un litige dont M. [U] aurait dû faire part à Mme [J].
Le jugement qui a retenu une réticence dolosive de M. [U] doit être réformé, peu important que ce dernier ait fait une proposition transactionnelle dès lors qu'elle ne contenait aucune reconnaissance de responsabilité.
Toutefois, en deuxième lieu, M. [U] a lui-même conçu et construit, avec l'aide bénévole de M. [K], un de ses amis maçon, le mur de soutènement en litige.
Par suite, il est présumé connaître les vices de conception qui l'affectent et ne peut opposer à Mme [J] la clause d'exonération des vices cachés stipulée à l'acte de vente du 14 juin 2013.
Il doit donc être condamné à relever Mme [J] indemne du coût de la réfection du mur.
En troisième lieu, la première solution réparatoire préconisée par l'expert a pour effet de créer des contreforts empiétant sur la propriété et en diminuant l'usage, alors que si M. [U] avait respecté les règles de l'art lors de la construction du mur, il n'aurait pas été nécessaire de mettre en oeuvre des contreforts.
Par conséquent, c'est la seconde solution réparative proposée par l'expert qui doit être retenue afin de mettre Mme [J] dans la situation dans laquelle elle aurait dû se trouver si le mur de soutènement avait été construit dans le respect des règles de l'art.
Cependant, M. [U] ne peut être tenu, a priori, de payer à Mme [J] la somme de 20 372,49 Euros correspondant à la démolition et reconstruction du mur, alors que Mme [J] pourrait décider, au contraire de ce qu'elle plaide, de ne mettre en oeuvre que la solution de consolidation proposée par l'expert dont le coût n'est que de 14 040 Euros.
Il en résulte que M. [U] ne sera tenu immédiatement que de cette dernière somme et du complément sur justification de la démolition et de la reconstruction du mur.
Enfin, ces sommes seront indexées sur l'indice BT 01 de la date du dépôt du rapport jusqu'à ce jour.
3) Sur les demandes annexes présentées par Mme [J] :
Le tribunal a estimé que Mme [J] subira un préjudice de jouissance pendant les travaux.
Mais ces travaux dureront, soit un mois si Mme [J] choisit la première solution réparative, soit deux mois si elle choisit la démolition avec reconstruction.
Ils seront limités à la zone du mur et ne provoqueront aucune gêne particulière, de sorte qu'ils n'auront aucune incidence sur la jouissance de la propriété.
Dès lors, il n'existera aucun préjudice de jouissance.
De même, l'existence de la procédure judiciaire ne caractérise pas en elle-même un préjudice moral, c'est à dire un préjudice extra-patrimonial, qui serait subi par Mme [J].
Ces demandes doivent être rejetées et le jugement réformé sur ces points.
Enfin, l'équité nécessite de condamner M. [U] à payer à Mme [J], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
En outre, dès lors qu'elle a cru devoir former appel provoqué à l'encontre de M. [B] tout en ne contestant pas son obligation à l'égard de ce dernier, contre lequel elle ne forme aucune demande et dont la présence aux débats d'appel est inutile, elle sera condamnée à lui payer la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
- INFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a :
- déclaré irrecevables les conclusions signifiées le 6 juillet 2020 par [S] [B] postérieurement à l'ordonnance de clôture partielle dont il a fait l'objet,
- précisé que les travaux réparatoires concernant la murette et le trottoir situés sur le fonds de [S] [B] incombent à ce dernier pour la partie allant au delà du mur de soutènement,
- condamné [L] [J] aux dépens, y compris ceux de référé et les frais d'expertise judiciaire,
- condamné [L] [J] à payer à [S] [B] la somme de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné [Y] [U] à relever indemne [L] [J] des condamnations prononcées à son encontre au titre des dépens et de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- condamné en outre [Y] [U] à payer à [L] [J] la somme supplémentaire de 2 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- STATUANT A NOUVEAU sur les points infirmés,
- CONDAMNE [L] [J] à procéder à la réfection du mur de soutènement en limite de sa propriété avec celle de [S] [B], selon, au choix de [L] [J], l'une des deux techniques proposées par l'expert en page 21 de son rapport, et ce sous astreinte provisoire de 200 Euros par jour de retard due à [S] [B] à compter du 90ème jour qui suivra le jour de la signification du présent arrêt ;
- CONDAMNE [Y] [U] à payer à [L] [J] la somme de 14 040 Euros, avec indexation sur l'indice BT 01 du 2 avril 2017 jusqu'à ce jour, au titre du coût de la réfection du mur de soutènement ;
- DIT que cette somme sera augmentée de 6 332,49 Euros, avec indexation sur l'indice BT 01 du 2 avril 2017 jusqu'à ce jour, sur production par [L] [J] à [Y] [U] de la facture de démolition et de reconstruction du mur de soutènement ;
- REJETTE la demande d'indemnisation d'un préjudice de jouissance et d'un préjudice moral présentée par [L] [J] ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNE [L] [J] à payer à [S] [B], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE [Y] [U] à payer à [L] [J], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE [Y] [U] aux dépens de l'appel.
- Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, président, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière,La Présidente,
