ARRÊT DU
10 Août 2022
DB/CR
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N° RG 21/00517
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C4OO
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[O] [Y],
[D] [I]
épouse [Y]
C/
[U] [K]
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GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [O] [Y]
né le 26 Janvier 1950 à APELDOORN (PAYS BAS)
de nationalité néerlandaise
Madame [D] [I] épouse [Y]
née le 17 Décembre 1951 à APELDOORN (PAYS BAS)
de nationalité néerlandaise
Domiciliés :
[Adresse 3]
[Adresse 2]
PAYS-BAS
Représentés par Me Sophie CARNUS, avocate inscrite au barreau du LOT
APPELANTS d'un Jugement du tribunal judiciaire de CAHORS en date du 18 Décembre 2020, RG 16/00049
D'une part,
ET :
Madame [U] [K]
née le 09 Juin 1948 à [Localité 6]
de nationalité française
[Adresse 7]
[Localité 5]
Représentée par Me Laurent BELOU, avocat inscrit au barreau du LOT
INTIMEE
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 14 Mars 2022, sans opposition des parties, devant la cour composée de :
Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
qui en a rendu compte dans le délibéré de la cour composée outre lui-même de :
Claude GATÉ, Présidente de Chambre,
Benjamin FAURE, Conseiller
en application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, et après qu'il en a été délibéré par les magistrats ci-dessus nommés,
Greffière : Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière
ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
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FAITS :
Selon acte sous seing privé du 3 mars 2015 et acte authentique établi le 30 avril 2015 par Me [E], notaire associé à [Localité 4], [O] [Y] et [D] [I] son épouse (les époux [Y]), ont vendu à [U] [K] une maison d'habitation de plain pied en forme de "L" avec piscine et terrain autour située "[Adresse 7]" sur la commune de [Localité 5] (46) cadastrée section F n° [Cadastre 1], pour un prix total de 135 000 Euros ainsi détaillé : 126 600 Euros pour l'immeuble et 8 400 Euros pour les meubles et objets mobiliers.
Il a été mentionné que les époux [Y] ont fait édifier cette maison selon permis de construire du 16 juillet 2001, avec déclaration d'achèvement des travaux le 10 octobre 2008 valant réception tacite à cette date.
La piscine a été construite au printemps 2010.
Le contrat de vente stipule :
"L'acquéreur prend le bien dans son état au jour de l'entrée en jouissance, tel qu'il l'a vu et visité, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit et notamment pour mauvais état de la ou des constructions, du sol ou du sous-sol, vices même cachés, erreur dans la désignation, le cadastre ou la contenance cadastrale, toute différence, excédât-elle un 20ème devant faire son profit ou sa perte.
Cependant les dommages à l'ouvrage construit depuis moins de 10 ans sont garantis ainsi qu'il sera dit ci-après.
(...).
Le contrat a ensuite rappelé les garanties des articles 1792 et suivants du code civil attachées à la construction de l'immeuble.
Le 30 avril 2015, d'un commun accord, après consultation d'[V] [J], architecte, les vendeurs ont consigné une somme de 7 500 Euros destinés à couvrir la réparation de fissures apparentes sur un mur, côté fenêtres dans la cuisine.
Quelques mois après, Mme [K] a fait intervenir à titre amiable [A] [P], ingénieur en bâtiment qui, dans un rapport du 16 septembre 2015, a constaté l'existence de fissurations, de fondations non conformes aux règles de l'art, et qui a estimé que le mur proche de la piscine ne présentait pas de garantie de pérennité.
Il a conclu que la terrasse Ouest et la charpente présentait un risque d'effondrement nécessitant la mise en place d'un étaiement.
Mme [K] a également fait intervenir un géomètre pour vérifier les limites de propriété.
Sur autorisation délivrée le 16 janvier 2016, par acte du 25 février 2016, Mme [K] a fait assigner les époux [Y] devant le tribunal de grande instance de Cahors afin de voir prononcer la résolution de la vente de l'immeuble.
Par ordonnance du 16 décembre 2016, le juge de la mise en état a ordonné une expertise de l'immeuble confiée à [R] [N], architecte.
Les époux [Y] ont délivré un appel en cause à [V] [J] et à la SAS [V] [J] Bâtiment, placée en liquidation judiciaire, la SCP Odile Stutz étant désignée en qualité de liquidateur.
L'expertise s'est poursuivie au contradictoire de ces parties qui n'ont pas comparu.
Après avoir mis l'immeuble en observation, M. [N] a déposé son rapport définitif le 4 juillet 2019.
Il a mis en évidence l'existence de défauts constructifs.
Au vu des conclusions de l'expert, Mme [K] a poursuivi la résolution de la vente au titre de la garantie des vices cachés.
Par jugement rendu le 18 décembre 2020, le tribunal judiciaire de Cahors a :
- déclaré l'action de [U] [K] recevable,
- prononcé la résolution de la vente de la maison d'habitation avec piscine et terrain, cadastrés section F n° [Cadastre 1] lieu-dit [Adresse 7]) formant le lot n° 9 du lotissement dénommé "[Adresse 7]", vente conclue entre [U] [K] et les époux [Y] par acte du 30 avril 2015,
- condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à payer la somme de 135 000 Euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 février 2016,
- condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à régler à [U] [K] la somme de 21 613,31 Euros au titre des frais supportés consécutivement à la vente, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 février 2016,
- condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à régler à [U] [K] la somme de 5 000 Euros à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,
- débouté les époux [Y] de leur demande de condamnation d'[V] [J] et la SAS Architecte [V] [J] Bâtiment à être garantis et relevés indemnes des condamnations prononcées à leur encontre,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à régler à [U] [K] la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] aux entiers dépens de l'instance qui comprendront le coût de l'expertise judiciaire.
Le tribunal a estimé que les vices avaient un caractère caché compte tenu que seule l'expertise a permis d'en déterminer l'ampleur ; écarté l'application de la clause d'exonération pour vice compte tenu qu'en vertu de l'article 1792-1 du code civil, les époux [Y] ont la qualité de constructeurs et qu'ils ont pu constater l'existence des fissures et leur évolution sans jamais y remédier ; que compte tenu de leur ampleur, l'action résolutoire exercée par la vendeuse est fondée ; que les vendeurs ayant connaissance des vices, ils sont tenus à tous dommages et intérêts ; et que la responsabilité de M. [J] ne pouvait être recherchée en l'absence de tout élément sur l'étendue de son intervention.
Par acte du 10 mai 2021, [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] ont déclaré former appel du jugement en désignant [U] [K] et [V] [J] en qualité de parties intimées et en indiquant que l'appel porte sur la totalité du dispositif du jugement, qu'ils citent dans leur acte d'appel.
Par ordonnance du 27 octobre 2021, la caducité partielle de la déclaration d'appel à l'encontre d'[V] [J] a été prononcée.
La clôture a été prononcée le 9 février 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 14 mars 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par dernières conclusions notifiées le 8 février 2022, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] présentent l'argumentation suivante :
- Les désordres n° 1 à n° 4 identifiés par l'expert avaient un caractère apparent lors de la vente, ce qui exclut la garantie pour vice caché conformément à l'article 1642 du code civil, Mme [K] ayant pu visiter l'immeuble avant de l'acheter et constater la présence des fissures.
- Il n'est pas établi que le désordre n° 5 existait lors de la vente et, en tout état de cause, ce désordre a un caractère très mineur.
- Un défaut de bornage ne constitue pas un vice caché.
- Ils n'ont pas la qualité de constructeurs vendeurs, n'ayant pas eux-mêmes réalisé la maison, et peuvent invoquer la clause d'exonération des vices, en l'absence de preuve qu'ils avaient connaissance de l'ampleur des désordres.
- Selon l'expert, les désordres n'ont pas de caractère évolutif.
- Mme [K] n'établit pas qu'eu égard au coût des travaux de réfection, d'un total de 42 793,64 Euros elle aurait renoncé à un achat de 126 600 Euros.
- Subsidiairement, seul le prix de vente de l'immeuble peut être restitué, auquel doivent être ajoutés les frais de la vente, à l'exclusion de dommages et intérêts.
- Très subsidiairement, M. [J] a manqué à son devoir de conseil en qualifiant les fissures de purement esthétiques.
Au terme de leurs conclusions, (abstraction faite des multiples 'juger' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) ils demandent à la Cour de :
- réformer le jugement,
- rejeter les demandes présentées par Mme [K] sur le fondement des vices cachés,
- à titre subsidiaire :
- limiter toute condamnation aux sommes suivantes :
* 126 600 Euros au titre du prix de vente,
* 9 000 Euros au titre des frais d'agence,
* 10 200 Euros au titre des frais d'acte de vente,
- à titre très subsidiaire :
- condamner [V] [J] à les garantir de toute condamnation,
- en tout état de cause :
- condamner Mme [K] aux dépens et à leur payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
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Par conclusions d'intimée notifiées le 27 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [U] [K] présente l'argumentation suivante :
- La garantie des vices cachés lui est due :
* le bâti est atteint de graves désordres, détaillés par l'expert, qui affectent sa solidité, et dont elle n'avait aucune connaissance de l'ampleur.
* un constat d'huissier du 1er août 2019 atteste de l'évolution des fissures intérieures.
* les vendeurs ont eux-mêmes construit l'immeuble en en connaissant les vices.
* elle n'aurait jamais acquis la maison si elle avait su qu'il fallait effectuer des travaux de réfection de grande ampleur.
* il existe en outre un défaut de bornage : la piscine et son mur empiètent sur la parcelle voisine, ce qui constitue également un vice caché.
* la clause de non-garantie ne peut lui être opposée : les vendeurs ont construit la maison, ont la qualité de constructeur en vertu de l'article 1792-1 du code civil, et ont nécessairement vu les fissures s'agrandir.
- Son action rédhibitoire est fondée :
* elle est en droit d'obtenir restitution du prix ainsi que des dommages et intérêts.
* craignant pour sa sécurité, inquiète de l'impropriété des lieux et du risque d'effondrement, elle subit un préjudice moral et de jouissance qui doit être porté à 10 000 Euros.
Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire et juger, constater' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) elle demande à la Cour de :
- confirmer le jugement,
- rejeter les prétentions présentées en appel par les époux [Y],
- les condamner à lui payer la somme de 10 000 Euros en réparation de son préjudice moral et de jouissance, outre 7 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
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MOTIFS :
1) Considérations préliminaires :
Les époux [Y] présentent une demande subsidiaire à l'encontre de M. [J].
Dès lors que la caducité de la déclaration d'appel a été prononcée à l'égard de ce dernier, il n'a plus la qualité de partie intimée et cette demande doit être déclarée irrecevable.
2) Sur l'action en garantie pour vices cachés exercée par Mme [K] :
Aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminue tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.
En l'espèce, en premier lieu, l'expert judiciaire a mis en évidence que la maison achetée par Mme [K] est affectée des défauts suivants :
- Désordre n° 1 affectant la terrasse Ouest :
* fissuration verticale et horizontale du mur en limite de terrasse et défaut important de verticalité générée par de graves manquements aux règles de l'art lors de sa construction (défaut d'encrage à une profondeur suffisante, semelle de largeur insuffisante, absence de raidisseurs verticaux), cette fissuration compromet la stabilité de ce mur et le coût de la réfection est de 15 018 Euros TTC.
* cette fissuration était visible lors de l'achat par Mme [K].
* tassement du revêtement de sol, généré par un non-respect des règles de l'art et le basculement du mur.
* toiture légère en tôles ondulées et plaques transparentes soutenues par des chevrons en bois résineux, pouvant générer une flexion au-delà des valeurs admissibles en cas de sollicitation extrême et de surcharge climatique, généré par une erreur de conception, cette fissuration compromet la stabilité de cette partie et le coût de la réfection est de 2 520 Euros TTC.
- Désordre n° 2 affectant la zone de la piscine :
* mur de soutènement d'une longueur de 10 mètres manquant de verticalité dans sa partie inférieure, et fissuré, du fait d'une mise en oeuvre d'un remblai exerçant une pression contre le mur qui, en outre, est affecté des mêmes manquements aux règles de l'art que ceux indiqués pour le mur de la terrasse Ouest (défaut d'encrage suffisant, semelle de largeur insuffisante, absence de raidisseurs verticaux).
* les fissurations étaient visibles lors de l'achat par Mme [K].
* la stabilité du mur est compromise, et le coût de la réfection est de 6 320 Euros TTC.
* affaissement de la plage causé par l'affaissement du mur, le coût de la réfection est de 1 620 Euros TTC.
- Désordre n° 3 affectant les murs des façades de la maison :
* fissures traversantes visibles lors de la vente générées par un léger tassement du remblai, la mise en traction de la maçonnerie, des contraintes de températures et l'absence de renforts en béton armé.
* ces fissures étaient visibles lors de l'achat par Mme [K].
* ce désordre est désormais stabilisé et n'emporte pas de risque sur la solidité de la maison.
* défaut d'étanchéité à l'air et l'eau du fait des fissures, coût de la réfection : 17 315,64 Euros TTC.
- Désordre n° 4 : fissurations visibles à l'intérieur de la maison :
* il s'agit des mêmes fissures, vues de l'intérieur de la maison, qu'indiquées au paragraphe précédent, d'une largeur au maximum de 1 mm.
* elles étaient visibles lors de l'achat par Mme [K].
* désordre de nature esthétique, coût de la réfection : 22 671,19 Euros TTC.
- Désordre n° 5 : pénétration minime d'eau dans la maison :
* venue d'eau sous l'évier générée par la présence d'une jardinière établie au-dessus de l'abri gaz contre la façade, et dépourvue d'étanchéité.
* coût de la réfection : 200 Euros TTC.
Si les fissures des désordres n° 1 à n° 4 étaient visibles pour Mme [K] lorsqu'elle a acquis la maison, il n'en reste pas moins qu'elle pouvait penser qu'il ne s'agissait que de fissurations minimes, purement esthétiques, sans conséquence particulière, alors que l'expert judiciaire a démontré que celles qui affectent le mur de la terrasse Ouest et celui de la zone piscine en compromettent la solidité et génèrent un coût de réfection, pour ces seuls éléments, d'un total de 21 338 Euros représentant près de 1/6ème du prix d'achat de l'immeuble.
Ainsi, et indépendamment du défaut de bornage, il est acquis que si Mme [K] avait eu connaissance, lors de la vente, de l'ampleur de ces défauts, soit elle n'aurait pas acquis l'immeuble, soit elle n'en aurait donné qu'un moindre prix.
En deuxième lieu, s'agissant de la clause exonératoire des vices cachés invoquée par les vendeurs, l'expert a mis en évidence que les époux [Y] ont eux-mêmes construit la maison, avec un frère de Mme [Y] aujourd'hui décédé.
Ainsi, M. [N] a indiqué 'la description du mode constructif est difficile à préciser car il n'existe pas de plans ni de devis descriptif de l'ouvrage, il n'existe pas non plus de devis ni factures de travaux'.
Il a ajouté que seules des factures de fournitures lui ont été communiquées, ainsi qu'un dossier de photographies prises lors de la construction, à l'exclusion de toute étude technique.
L'absence de réception des travaux et de souscription de l'assurance obligatoire de dommages de l'article L. 242-1 du code des assurances atteste également de cette construction par les époux [Y] qui n'ont pas fait appel à des professionnels de la construction ni sollicité leurs conseils.
Les appelants n'ont à aucun moment, par exemple par voie de dires, contesté ces constatations de l'expert.
Il est étonnant qu'ils déclarent désormais qu'ils auraient acheté l'immeuble aux époux [F], alors que l'acte de vente à Mme [K] mentionne expressément qu'ils ont fait construire l'immeuble sur un terrain qu'ils ont acquis le 29 décembre 2000 et qu'il s'agit d'une première construction, exclusive de toute vente antérieure dont les appelants se gardent d'ailleurs de produire l'acte.
Une telle allégation ne peut qu'être écartée.
Les époux [Y] doivent par conséquent être qualifiés de maîtres de l'ouvrage ayant également la qualité de maîtres d'oeuvres participant tant à la conception qu'à la réalisation des travaux, c'est à dire de vendeurs professionnels tenus de connaître les vices de l'immeuble vendu et ne pouvant invoquer la clause d'exonération des vices cachés stipulée à l'acte de vente.
Dès lors, le jugement qui a fait droit à l'action rédhibitoire intentée par Mme [K] et prononcé la résolution de la vente doit être confirmé.
En troisième lieu, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le tribunal a ordonné la restitution du prix de vente.
Toutefois, la restitution doit être limitée au prix de l'immeuble, Mme [K] ne prétendant pas restituer les meubles, c'est à dire à 126 600 Euros et le jugement doit être réformé sur ce point.
C'est ensuite à juste titre que le tribunal a alloué les sommes de 21 613,31 Euros et 5 000 Euros à Mme [K] au titre des frais générés par la vente et à titre de dommages et intérêts, étant rappelé qu'ayant eux-mêmes conçu et construit l'immeuble, les vendeurs sont présumés irréfragablement en connaître les vices et sont, par suite, tenus à tous dommages et intérêts.
Le jugement sera également confirmé sur ce point.
Enfin, l'équité nécessite de condamner les appelants à payer à Mme [K], en cause d'appel, la somme de 2 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS :
- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
- DECLARE les demandes présentées par [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à l'encontre d'[V] [J] irrecevables ;
- CONFIRME le jugement SAUF en ce qu'il a condamné [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à payer la somme de 135 000 Euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 25 février 2016 ;
- STATUANT A NOUVEAU sur le point infirmé,
- CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à payer à [U] [K] la somme de 126 600 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 25 février 2016 en restitution du prix de vente de l'immeuble ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] à payer, en cause d'appel, à [U] [K], la somme de 2 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE solidairement [O] [Y] et [D] [I] épouse [Y] aux dépens de l'appel, qui pourront être recouvrés par la Selarl Cabinet Laurent Belou pour ceux dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
- Le présent arrêt a été signé par Claude GATÉ, présidente, et par Charlotte ROSA, adjointe administrative faisant fonction de greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La Greffière,La Présidente,
