ARRÊT DU
11 Mai 2022
DB/CR
---------------------
N° RG 21/00518
N° Portalis
DBVO-V-B7F-C4OQ
---------------------
[G] [C]
C/
[U] [K]
------------------
GROSSES le
à
ARRÊT n°
COUR D'APPEL D'AGEN
Chambre Civile
LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère chambre dans l'affaire,
ENTRE :
Monsieur [G] [C]
né le 29 Mars 1986 à [Localité 9] (31)
de nationalité Française
[Adresse 5]
[Localité 2]
Représenté par Me Rémy CERESIANI, avocat postulant inscrit au barreau d'AGEN et par Me Nicolas RAMONDENC, avocat plaidant inscrit au barreau de TOULOUSE
APPELANT d'un Jugement du tribunal judiciaire d'AUCH en date du 17 Mars 2021, RG 17/01218
D'une part,
ET :
Monsieur [U] [K]
né le 20 Septembre 1962 à [Localité 7] (Belgique)
de nationalité Belge
[Adresse 6]
[Localité 3]
Représenté par Me Blaise HANDBURGER, avocat inscrit au barreau du GERS
INTIMÉ
D'autre part,
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue et plaidée en audience publique le 09 Février 2022 devant la cour composée de :
Présidente : Claude GATÉ, Présidente de Chambre
Assesseurs : Dominique BENON, Conseiller qui a fait un rapport oral à l'audience
Jean-Yves SEGONNES, Conseiller
Greffières : Lors des débats : Nathalie CAILHETON
Lors de la mise à disposition : Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier
ARRÊT : prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
' '
'
FAITS :
Par acte authentique du 30 juin 2016, [U] [K] a vendu à [G] [C] un immeuble situé [Adresse 1] (32), cadastré section AC n° [Cadastre 4], constitué d'une partie avant sur deux étages, et d'une maison en arrière, et ce pour un prix de 110 000 Euros.
Il s'agit d'un immeuble à usage de revenus locatifs, alors donné à bail à :
- [W] [J], pharmacien pour le rez-de-chaussée, attenant à sa pharmacie,
- [M] [T] pour l'appartement situé à l'étage,
- [H] [V] qui exploite un salon de coiffure dans la maison située à l'arrière.
L'acte de vente contient la clause exonératoire de la garantie des vices cachés suivante :
'L'acquéreur prend le bien dans l'état où il se trouve au jour de l'entrée en jouissance, sans recours contre le vendeur pour quelque cause que ce soit notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés,
S'agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s'applique pas :
- si le vendeur a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la construction, ou s'il est réputé s'être comporté comme tel,
- s'il est prouvé par l'acquéreur, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur.'
Le 21 septembre 2016, M. [C] a fait constater par Me [O], huissier de justice, tout un ensemble de défauts affectant les locaux donnés à bail à M. [T] et Mme [V].
M. [C] a ensuite fait établir des devis de réparation des désordres pour un montant total de 27 732,99 Euros TTC.
Par acte délivré le 15 novembre 2017, il a fait assigner M. [K] devant le tribunal de grande instance d'Auch afin de le voir condamner à lui payer le coût de réfection des désordres au motif que l'immeuble acheté était affecté, lors de la vente, de vices cachés.
Par jugement rendu le 29 mai 2019, le tribunal de grande instance d'Auch a ordonné une expertise des désordres confiée à [N] [F].
M. [F] a déposé son rapport le 2 décembre 2018.
M. [C] a poursuivi son action sur la base de la garantie des vices cachés et a également déclaré avoir été victime d'un dol.
Par jugement rendu le 17 mars 2021, le tribunal judiciaire d'Auch a :
- débouté M. [G] [C] (de ses demandes),
- condamné M. [G] [C] à payer à M. [U] [K] la somme de 2 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné M. [G] [C] aux entiers dépens.
Le tribunal a estimé que les désordres en question n'avaient aucun caractère occulte, même pour une personne sans compétence particulière ; que M. [C] ne pouvait imputer à M. [K] le départ de M. [T] et qu'il avait été informé de toutes les caractéristiques du chauffage, notamment par l'acte notarié et le diagnostic de performance énergétique.
Par acte du 11 mai 2021, [G] [C] a régulièrement déclaré former appel du jugement en indiquant qu'il sollicite la nullité du jugement, son infirmation et sa réformation, et que l'appel porte sur les dispositions du jugement qui l'ont débouté de toutes ses demandes, qu'il reprend dans son acte d'appel.
La clôture a été prononcée le 12 janvier 2022 et l'affaire fixée à l'audience de la Cour du 9 février 2022.
PRETENTIONS ET MOYENS :
Par conclusions d'appelant notifiées le 25 juin 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [G] [C] présente l'argumentation suivante :
- L'immeuble est affecté de désordres :
* l'expert a constaté qu'un moteur de climatisation était installé à l'extérieur de l'immeuble au jour de la vente, qu'il n'était plus en place lors de l'expertise et il n'existait alors, dans le logement de M. [T], aucune trace d'un 'split' de climatisation, ni percement permettant la circulation des conduits, ni système de production d'eau chaude.
* la chaudière collective est hors d'usage, la cuve à fioul ayant été retirée par M. [K], et certains tuyaux sectionnés (par exemple, il n'y a pas d'eau chaude dans l'appartement de M. [T], raison pour laquelle il a fini par donner congé).
* il existe un mauvais raccordement d'eaux usées aux eaux pluviales, ce qui pose des problèmes de salubrité.
* la réfection des désordres représente 25 % du prix d'achat de l'immeuble.
- Ces désordres lui ont sciemment été cachés :
* lors de la visite des lieux, il avait constaté la présence d'une chaudière pour le chauffage et la production d'eau chaude, avec les tuyauteries correspondantes, alors que certaines situées dans un faux plafond étaient en réalité sectionnées, de sorte qu'il n'avait aucune raison de penser que la chaudière ne fonctionnait pas.
* pour le mauvais raccordement des eaux usées, M. [K] n'en démontre pas le caractère occulte alors que l'huissier les a constatés.
* l'acte de vente mentionne que l'immeuble dispose d'un raccordement à l'eau et l'électricité et il n'avait aucune raison de penser le contraire.
* Me [O] a recueilli les déclarations de M. [T] selon lesquelles M. [K] lui avait dit de ne pas informer l'acheteur des problèmes affectant l'immeuble.
* le comportement dolosif du vendeur lui interdit de se prévaloir de la clause de non-garantie qui figure à l'acte.
- Subsidiairement, le dol du vendeur doit être retenu :
* il a cru acheter un immeuble de rapport.
* le vendeur lui a caché le futur départ du locataire et les problèmes affectant l'immeuble.
Au terme de ses conclusions, (abstraction faite des multiples 'dire' qui constituent un rappel des moyens et non des prétentions) il demande à la Cour de :
- réformer le jugement,
- en application de la garantie des vices cachés ou subsidiairement pour dol, condamner M. [K] à lui payer les sommes suivantes :
* 5 798 Euros TTC au titre de la réfection du système de chauffage,
*1497,93 Euros TTC au titre des travaux de reprise des ouvrages de distribution d'eau chaude sanitaire de l'appartement occupé par M. [T],
* 3 964,56 Euros TTC au titre des travaux de reprise des installations d'évacuation d'eaux usées de l'immeuble et d'alimentation d'eau,
* 2 653,20 Euros TTC et 13 918,30 Euros TTC au titre des travaux d'embellissements,
* 10 000 Euros au titre de la perte financière subie du fait de l'impossibilité de louer les appartements en raison de leur insalubrité,
* 4 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
- le condamner à supporter les dépens.
*
**
Par conclusions d'intimé notifiées le 13 septembre 2021, auxquelles il est renvoyé pour le détail de l'argumentation, [U] [K] présente l'argumentation suivante :
- Il n'existe aucun vice caché :
* M. [C] occulte les conclusions de l'expert qui a conclu que les vices dénoncés avaient un caractère apparent.
* initialement, la chaudière ne servait qu'à l'appartement occupé par M. [T] et n'a jamais été une chaudière collective.
* chaque local avait son propre chauffage et système de production d'eau chaude, comme en atteste le diagnostic de performance énergétique et, tout au plus, la cuisine de M. [T] n'avait pas d'eau chaude.
* la cuve à fioul est à disposition de M. [K] s'il souhaite la remettre en place.
* si certaines eaux usées se déversent dans les eaux pluviales, il s'agit d'éléments apparents qu'en tout état de cause il a ignorés, ce qui lui permet d'opposer la clause de non-garantie sur le raccordement aux réseaux.
* l'avis relatif à l'assainissement mentionné sur l'acte de vente indique qu'il n'a pu être contrôlé.
* les devis produits ont été établis unilatéralement par M. [C] et concernent pour la plupart des travaux d'embellissements étrangers aux vices invoqués, l'expert ayant limité les réfections à 3 000 Euros incluant la réfection du système de climatisation enlevé depuis la vente.
- Il n'existe aucun dol :
* il n'a pas demandé à M. [T] de travestir la réalité et l'huissier n'a rien constaté sur ce point.
* aucune manoeuvre dolosive ne peut lui être imputée.
Au terme de ses conclusions, il demande à la Cour de :
- confirmer le jugement,
- y ajoutant, condamner M. [C] à lui payer la somme de 3 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
-------------------
MOTIFS :
Aux termes de l'article 1642 du code civil, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même.
En l'espèce, les vices invoqués par M. [C] sont les suivants :
a : chaudière collective hors service :
M. [F] a expliqué que la chaudière n'a jamais eu un usage collectif et ne servait qu'à l'appartement occupé par M. [T] jusqu'en 2013, date à laquelle celui-ci n'a plus voulu l'utiliser pour des raisons de coût, optant pour un poêle à pétrole et chauffant lui-même son eau à usage sanitaire.
M. [K] a alors retiré la cuve à fioul.
L'expert a précisé que lors de la vente, chaque local avait son propre système de chauffage électrique indépendant et son propre système électrique de production d'eau chaude, à l'exception de la cuisine de l'appartement occupé par M. [T], ce qui était parfaitement visible, aucune tuyauterie ne desservant d'ailleurs cet appartement à ce titre.
En outre, le diagnostic de performances énergétiques annexé à l'acte de vente, et porté à la connaissance de l'acquéreur, ne mentionne aucun chauffage collectif, mais au contraire des éléments individuels.
Il en résulte que l'absence de chaudière collective et de système de production d'eau chaude dans l'appartement occupé par M. [T] était apparente lors de la visite des lieux faite par M. [C] ainsi que lors de la vente.
M. [C] a d'ailleurs reconnu, dans un dire du 20 novembre 2019 adressé à l'expert, qu'il était informé que la chaudière n'était pas en service.
Il appartenait à l'appelant, informé que la chaudière ne fonctionnait pas et qui constatait l'absence de cuve à fioul, d'examiner plus avant les systèmes, et notamment les tuyauteries, pour vérifier si elles pouvaient ou non être facilement reconnectées, s'il envisageait de remettre la chaudière en service.
La conclusion de l'expert selon laquelle l'absence de chaudière hors service était apparente, de sorte qu'il n'existe aucun vice caché sur ce point, doit être retenue.
b : mauvais raccordement des réseaux d'eaux pluviales et eaux usées :
M. [F] a constaté que 'Les eaux usées (ménagères) rejoignent les eaux de pluie en apparent sur le caniveau en béton côté [Adresse 8] mais seulement et pour les eaux ménagères de la cuisine de l'appartement occupé par M. [T], s'écoulent dans le caniveau en béton devant la porte d'accès de la cour' et que dans le local destiné à l'exploitation du salon de coiffure, se trouve un lavabo et une machine à laver qui sont raccordées en apparent dans le caniveau côté cour.
Il a conclu que ce mauvais raccordement était apparent lors de la vente.
Ce caractère apparent est confirmé par les photographies n° 11 et 12 prise le 21 septembre 2016 par Me [O], intervenu à la demande de M. [C].
M. [C] a également été informé, par un document annexé lors de la vente, établi en 2010 par le service d'assainissement de la communauté de communes, de la possible irrégularité du système.
En effet, à la rubrique 'l'habitation est-elle correctement raccordée à la boîte de branchement mise à disposition '' ce service avait mentionné 'contrôle ne permettant pas de renseigner l'avis'.
Sur ce point également, il n'existe aucun vice caché.
c : climatisation hors service :
Selon les constatations de l'expert, M. [T] avait fait installer dans l'appartement qu'il occupait, par l'entreprise Spoto, un système de climatisation réversible, qu'il a fait retirer le 15 août 2019, c'est à dire postérieurement à la vente.
Aucun grief ne peut être fait au vendeur sur ce point.
Finalement, les vices dénoncés par M. [C] étaient apparents lors de la vente, ce qui justifie le rejet de l'action en garantie à ce titre qu'il a intentée ainsi que ses allégations de tromperie délibérée sur l'état de l'immeuble, qu'il forme à l'encontre du vendeur.
Le jugement sera intégralement confirmé, l'équité nécessitant de condamner M. [C] à payer à M. [K], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros.
PAR CES MOTIFS :
- la Cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant par arrêt contradictoire prononcé par mise à disposition au greffe et en dernier ressort,
- CONFIRME le jugement en toutes ses dispositions ;
- Y ajoutant,
- CONDAMNE [G] [C] à payer à [U] [K], en cause d'appel, la somme de 3 000 Euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- CONDAMNE [G] [C] aux dépens de l'appel.
- Le présent arrêt a été signé par Claude Gate, présidente, et par Charlotte ROSA, adjoint administratif faisant fonction de greffier, auquel la minute a été remise.
LE GREFFIERLA PRESIDENTE
