DU 26 Avril 2004 ------------------------
C.A/S.B S.A. SAFER GARONNE PERIGORD "SOGAP" C/ Victorine X... RG N : 02/01609 - A R R E T N! - ----------------------------- Prononc Ë l'audience publique du vingt six Avril deux mille quatre, par Jean-Louis BRIGNOL, Pr sident de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1yre Chambre dans l'affaire, ENTRE :
S.A. SAFER GARONNE PERIGORD "SOGAP" prise en la personne de son repr sentant l gal actuellement en fonctions domicili en cette qualit au siyge Dont le siyge social est Rue Y... chabout 47000 AGEN repr sent e par Me Henri TANDONNET, avou assist e de la SCP TANDONNET-BASTOUL, avocats APPELANTE d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance AGEN en date du 29 Octobre 2002 D'une part, ET : Madame Victorine X... repr sent e par la SCP A.L. PATUREAU etamp; Y... RIGAULT, avou s assist e de la SCPA DELMOULY-GAUTHIER-THIZY, avocats ASSIGNEE INTIMEE D'autre part, a rendu l'arret contradictoire suivant aprys que la cause ait t d battue et plaid e en audience publique, le 08 Mars 2004, devant Jean-Louis BRIGNOL, Pr sident de Chambre, Francis TCHERKEZ et Chantal AUBER, Conseillers, assist s de Dominique SALEY, Greffier, et qu'il en ait t d lib r par les magistrats du siyge ayant assist aux d bats, les parties ayant t avis es de la date Ë laquelle l'arret serait rendu. FAITS ET PROC6DURE :
Par acte sous seing priv du 15 mai 2000, Mme Victorine X... s'est port e acqu reur d'une maison d'habitation situ e Ë Sainte Colombe en Bruilhois (Lot et Garonne) avec d pendances et terrain, appartenant en indivision aux consorts Z..., moyennant le prix de 420.000 F.
Le 15 juin 2000, Ma)tre S., Notaire Ë AGEN, a notifi cette vente Ë la SAFER GARONNE PERIGORD "SOGAP".
La SOGAP a notifi l'exercice de son droit de pr emption sur la maison et ses d pendances, le 27 juillet 2000 au notaire et le 23 ao t 2000 Ë Mme X...
Mme X... a saisi le tribunal de grande instance d'AGEN pour obtenir l'annulation de cette d cision de pr emption.
Par jugement du 29 octobre 2002, le tribunal de grande instance d'AGEN a :
- annul la pr emption signifi e par la SAFER GARONNE PERIGORD (SOGAP) le 27 juillet 2000 Ë Ma)tre S. et le 23 ao t 2000 Ë Mme X...,
- condamn la SOGAP Ë payer Ë Mme X... la somme de 4.000 euros Ë titre de dommages et int rets et 700 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de proc dure civile.
Le 27 novembre 2002, la SAFER GARONNE PERIGORD "SOGAP"a relev appel de cette d cision.
L'ordonnance de clÂture a t rendue le 27 janvier 2004. PR6TENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :
La SOGAP reproche au premier juge d'avoir annul la pr emption qu'elle a exerc e sur la base de consid rations erron es et subjectives, en estimant qu'elle avait fait un choix initial et d finitif en faveur des consorts Y... Ë travers la candidature factice du jeune Nicolas Y..., incapable d'acqu rir et d'exploiter tant au moment de la pr emption que post rieurement.
Elle affirme qu'elle ne s'est pas port e acqu reur dans un premier temps de l'ensemble de la propri t des consorts Z... avant de d cider de n'acqu rir que les terres, convaincue de l'inutilit des bÈtiments, qu'elle n'a jamais renonc Ë acqu rir les bÈtiments, mais que ce sont les consorts Z... qui ont d cid de vendre la propri t en deux lots pour en tirer un meilleur prix et que la vente amiable des terres Ë son profit n'emportait pas renonciation Ë acqu rir les bÈtiments.
Elle soutient de plus qu'elle n'a jamais pris la d cision d'acheter les terres et par la suite de pr empter les bÈtiments pour les r troc der Ë M. Y..., que pour les terres deux candidatures ont t
recueillies, que celle de M. Y... a rezu un avis favorable et que les consorts Z... ayant Ë la meme poque notifi l'acte de vente des bÈtiments, elle a estim opportun d'exercer son droit de pr emption. Elle fait valoir que la candidature retenue de Y... pour la pr emption tait un projet r aliste et que les intentions de favoritisme qui lui sont pret es sont imaginaires.
Elle souligne en outre que la notification de l'exercice de son droit de pr emption a rempli les exigences de l'article A... 143-3 du code rural qui pr voit que la SAFER doit justifier sa d cision par r f rence explicite et motiv e Ë l'un ou plusieurs des objectifs d finis Ë l'article A... 143-2 et qu'elle pr cise, conform ment Ë l'article R 143-6, en quoi la pr emption r pond Ë ces objectifs.
Elle indique qu'elle ne peut se permettre d'exercer son droit de pr emption sans avoir un ou plusieurs projets correspondant aux objectifs l gaux et qu'il ne peut lui etre fait grief d'avoir fait allusion Ë la candidature de M. Y..., ce projet n'excluant pas l'examen d'autres candidatures.
Elle fait valoir d'autre part que la demande en nullit est d'autant moins justifi e que Mme X... ne peut invoquer aucun d tournement de pouvoir dans la mesure o elle n'a pas proc d aux op rations de r trocession, qu'il est inexact de pr tendre qu'elle aurait dissimul la r alit de ses projets au Commissaire du Gouvernement qui a autoris la pr emption et que l'argumentation tir e des irr gularit s qui entacheraient les d cisions de cette autorit sont sans fondement.
Elle considyre par ailleurs que les motifs du tribunal relatifs Ë l'installation de la famille Y... sur la propri t et Ë l'incapacit de Nicolas Y... d'acqu rir et d'exploiter, sont d pourvus de pertinence. En effet les SAFER ont la possibilit de conserver les propri t s en
stock pendant cinq ans avant de les r troc der (article R 142-5 code rural), elles peuvent aussi consentir des conventions d'occupation pr caire et c'est en vertu de ces conventions que les consorts Y... occupent les terres dans l'attente de l'issue des procys. En outre, Nicolas Y... est maintenant diplÂm , il remplit les conditions d'installation, il est inscrit Ë la MSA en qualit d'exploitant individuel depuis janvier 2002 et il pourra b n ficier de prets.
Elle indique enfin que l'exploitation est viable et que la r union du siyge d'exploitation aux terres avait le m rite de pr server l'unit de la structure, le lot pr empt tant situ au milieu des terres et comportant une grange adapt e Ë un usage agricole ainsi que des terrains de 60 ares.
Elle conclut en cons quence Ë la r formation du jugement, au d bout de Mme X... de ses demandes et Ë sa condamnation Ë lui payer la somme de 1.524 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de proc dure civile. * * *
Mme X... fait valoir que la d cision de pr emption a t prise sur la base de consid rations trangyres aux objectifs assign s par la loi aux SAFER et qu'elle encourt donc l'annulation.
Elle soutient que si la SAFER a motiv sa d cision, elle avait pris le parti arret de r troc der Ë la famille Y... et que d'autre part, l'unicit de l'exploitation n' tait pas compromise par la cession s par e des bÈtiments.
Elle explique que la SAFER s'est d'abord port e acqu reur de la propri t , terres et bÈtiments, qu'elle tait alors en concurrence avec la famille Y..., qu'elle a ensuite d cid de n'acqu rir que les terres agricoles et que c'est parce qu'elle s' tait convaincue de l'inutilit des bÈtiments que les vendeurs ont fait deux lots s par s, ce qui d ment que la d cision ult rieure de pr empter les bÈtiments ait pu lui etre dict e par la n cessit de pr server
l'unit d'une exploitation.
Elle souligne que cette d cision a t motiv e par la r solution de r troc der les terres Ë la famille Y..., qu'en effet, la SAFER, aprys s'etre pr par e Ë les r troc der Ë M. A..., a subitement pr f r la candidature de Nicolas Y... et a d cid de pr empter la maison d'habitation qui ne pr sentait d'int ret que pour la famille Y...
Elle ajoute que le commissaire du gouvernement a fait savoir que l'op ration paraissait grev e d'irr gularit .
Elle relyve en outre qu'il est douteux que le v ritable candidat Ë la r trocession des terres puisse etre Nicolas Y... qui n'est pas titulaire du diplÂme n cessaire, mais qu'en r alit , le projet de son pyre et de son oncle para)t etre d' tendre les limites de leurs exploitations et que ceux-ci ont exploit les terres autour de la maison dys la fin de l'ann e 2000.
Elle indique enfin qu'Ë la suite de la pr emption, elle a subi une privation de jouissance et que le retard apport Ë son projet de r habilitation des bÈtiments entra)ne une augmentation du co t des travaux.
Elle demande en cons quence Ë la cour d'annuler la d cision de pr empter avec toutes cons quences de droit sur les actes subs quents et de condamner la SOGAP Ë lui payer :
- une indemnit de privation de jouissance de 381,12 euros par mois Ë liquider au jour de l'arret,
- la somme de 14.000 euros au titre du rench rissement du co t des travaux de r habilitation,
- la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de proc dure civile. MOTIFS DE LA D6CISION :
L'article A... 143-1 du code rural dispose qu'il est institu au profit des soci t s d'am nagement foncier et d' tablissement rural (SAFER), un droit de pr emption en cas d'ali nation Ë titre on reux de fonds
agricoles ou de terrains Ë vocation agricole... Ce droit de pr emption peut galement etre exerc en cas d'ali nation Ë titre on reux de bÈtiments d'habitation faisant partie d'une exploitation agricole ou de bÈtiments d'exploitation ayant conserv leur utilisation agricole.
L'article A... 143-2 du meme code numyre les objectifs que l'exercice du droit de pr emption doit viser.
L'article A... 143-3 pr cise : A peine de nullit , la SAFER doit justifier sa d cision de pr emption par r f rence explicite et motiv e Ë l'un ou Ë plusieurs des objectifs ci-dessus d finis
En outre, l'article R 143-6 ajoute que la d cision de pr emption, notifi e au notaire et Ë l'acqu reur vinc , pr cise "en quoi la pr emption r pond Ë l'un ou Ë plusieurs des objectifs pr vus par les dispositions de l'article A... 143-2."
En l'espyce, la SOGAP a notifi sa d cision de pr emption de la maison et des d pendances en indiquant qu'elle proc derait Ë l'acquisition du bien, avec pour objectif de : "Pr server l'unit d'une exploitation qui se trouve compromise par la cession s par e des bÈtiments, la SAFER ayant achet Ë l'amiable l'ensemble des terres, soit 21 ha 03 a 90 ca (article A... 143-2.6!) et permettre l'installation d'un jeune agriculteur sur cet ensemble (article A... 143-2. 1!). Sans pr judice de l'examen d'autres candidatures aprys publicit , permettre par exemple l'installation d'un jeune tudiant en agriculture dont les parents exploitent une propri t contig e."
Cette d cision fait r f rence Ë des objectifs mentionn s par l'article A... 143-2 du code rural dont le paragraphe 1! vise l'installation des agriculteurs et le paragraphe 6!: "la conservation d'exploitations viables existantes lorsqu'elle est compromise par la cession s par e des terres et des bÈtiments d'habitation ou d'exploitation".
Il appara)t cependant que les objectifs annonc s ne correspondaient pas Ë la r alit du but de la pr emption exerc e par la SOGAP.
Il r sulte en premier lieu de l'examen des l ments vers s aux d bats que la conservation de l'exploitation n' tait pas compromise par la cession s par e des bÈtiments.
Ces l ments montrent en effet que la SOGAP a d'abord envisag d'acqu rir l'ensemble de la propri t des consorts Z... puisque par lettre du 25 ao t 1999 adress e Ë Ma)tre S., elle a indiqu etre en mesure d' tudier un projet d'acquisition de la propri t , sans pr cision, ni distinction entre les terres et les bÈtiments.
Puis, par lettre du 24 d cembre 1999, elle a confirm au notaire qu'elle tait en mesure de proposer l'acquisition de la propri t d'une surface d'environ 21 hectares, sans les bÈtiments.
Il n'est nullement d montr qu'Ë cette poque, les consorts Z... n'avaient pas d cid de vendre leurs bÈtiments ou avaient choisi de vendre leur propri t en deux lots s par s. La mise en vente de la totalit de la propri t appara)t au contraire corrobor e par une lettre que messieursendre leur propri t en deux lots s par s. La mise en vente de la totalit de la propri t appara)t au contraire corrobor e par une lettre que messieurs B..., Yvan et Nicolas Y... ont adress e au notaire le 24 janvier 2000 pour l'informer qu'ils se portaient acqu reurs de l'ensemble de la propri t , comportant les terres, les bÈtiments d'exploitation et la maison d'habitation, pour le prix de 1 million de francs.
La SOGAP avait donc consid r Ë la fin de l'ann e 1999 que l'acquisition de la maison et des d pendances n' tait pas n cessaire Ë l'unit ou Ë la conservation de l'exploitation.
Ce n'est qu'au mois de juillet 2000 que la SOGAP a pris la d cision de pr empter les bÈtiments.
Or, Ë la meme poque, par lettre du 25 juillet 2000, la SOGAP a fait
savoir Ë M. Laurent A..., qui s' tait auparavant port candidat pour l'acquisition des terres et qui avait vers un d pÂt de 150.000 F, que sa candidature venait en concurrence avec celle de M. Nicolas Y... et que cette derniyre avait rezu un avis favorable du comit technique lors de sa r union du 12 juillet 2000.
La lettre susvis e des consorts Y... du 24 janvier 2000 montre que ceux-ci taient int ress s par l'achat de l'ensemble de la propri t , y compris la maison d'habitation et ses d pendances.
En outre, si Nicolas Y... n'est pas nomm express ment dans la d cision de pr emption des bÈtiments, il est d sign implicitement par les termes "jeune tudiant en agriculture" et par l' vocation de la propri t contig e de sa famille. La SOGAP indique d'ailleurs dans ses conclusions avoir fait allusion de maniyre pr cise Ë sa candidature.
Dys lors, le caractyre concomitant des d cisions de la SAFER, d'une part, de pr f rer la candidature de Nicolas Y... Ë celle de M. A... pour l'acquisition des terres et d'autre part, de pr empter les bÈtiments auxquels elle ne s' tait pas int ress e auparavant, permet de retenir que la pr emption des bÈtiments n'a t dict e que par le projet de r troc der l'ensemble Ë Nicolas Y...
Il appara)t ainsi que l'objectif invoqu dans la d cision de pr emption, visant Ë pr server l'unit de l'exploitation compromise par une cession s par e, n'est pas r el, mais que le but v ritable poursuivi par la SOGAP tait de r pondre au voeu affirm de la famille Y... d'acqu rir l'ensemble de la propri t .
Par ailleurs, l'objectif annonc de permettre l'installation d'un jeune agriculteur sur l'ensemble, ne correspondait pas Ë la r alit de la situation de fait.
En effet, lors de la d cision de pr emption, date Ë laquelle sa l galit doit etre appr ci e, Nicolas Y..., n le 29 juillet 1983,
tait Ë peine Èg de 17 ans et n' tait titulaire d'aucun diplÂme n cessaire pour b n ficier de la r trocession des terres. Sa qualit de jeune agriculteur susceptible de s'installer Ë la tete d'une exploitation agricole tait donc al atoire.
Les memes r serves sur la situation de Nicolas Y... ont d'ailleurs t mises par le Commissaire du Gouvernement dans une lettre du 21 septembre 2000 adress e Ë la SOGAP : Il rappelle avoir donn un avis favorable Ë la pr emption des bÈtiments Ë la condition qu'il y ait "installation effective d'un jeune agriculteur dans un d lai raisonnable" , il pr cise qu'aucun des deux dossiers que la SOGAP lui avaient soumis ne donnait l'Ège du jeune pressenti pour l'installation et il ajoute que "s'il s'av rait que le d lai n cessaire au jeune pour acqu rir la capacit Ë s'installer et r aliser l'installation d passait deux ans, il faudrait conclure que la candidature de la famille Y... ne correspond pas aux motivations avanc es par la SAFER pour pr empter."
L'intention de la SOGAP de r troc der la propri t aux consorts Y... appara)t encore corrobor e par le fait qu'elle leur a consenti des conventions d'occupation pr caire sur le fonds et que selon un constat d'huissier du 21 mars 2001, des travaux ont t effectu s aux abords de la maison et des d pendances.
Il ressort en cons quence de l'ensemble des l ments de la cause que les objectifs l gaux assign s Ë la SAFER ont t d tourn s, en ce que sous couvert de la pr servation de l'unit d'une exploitation et de l'installation d'un jeune agriculteur, le but r el de la d cision de pr emption tait de favoriser le projet individuel et pr d termin de la famille Y...
Il y a donc lieu de confirmer le jugement d f r en qu'il a annul la pr emption exerc e par la SOGAP.
Par ailleurs, il est incontestable que l'exercice du droit de
pr emption a caus Ë Mme X... une privation de jouissance du bien qu'elle a acquis et dont elle aurait d normalement prendre possession lors de la signature de l'acte authentique de vente le 31 juillet 2000. D'autre part, du fait du retard apport Ë son acquisition, elle devra supporter l'augmentation du co t des travaux de r novation rendus n cessaires par l' tat de la maison. Dys lors, en r paration de l'ensemble des pr judices qu'elle subit, il convient de condamner la SOGAP Ë lui payer la somme globale de 10.000 euros Ë titre de dommages et int rets.
La SOGAP sera aussi condamn e aux d pens d'appel. Elle devra en outre verser Ë Mme X... la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du nouveau code de proc dure civile. PAR CES MOTIFS :
La Cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,
En la forme, rezoit l'appel jug r gulier,
Confirme le jugement rendu le 29 octobre 2002 par le tribunal de grande instance d'AGEN en ce qu'il a annul la pr emption signifi e par la SAFER GARONNE PERIGORD (SOGAP) le 27 juillet 2000 Ë Ma)tre S. et le 23 ao t 2000 Ë Mme X...
Le confirme galement en ce qui concerne l'application de l'article 700 du nouveau code de proc dure civile et les d pens de premiyre instance.
Le r forme sur le montant des dommages et int rets allou s Ë Mme X...,
Et statuant Ë nouveau,
Condamne la Soci t d'Am nagement Foncier et d'Etablissement Rural GARONNE PERIGORD Ë payer Ë Mme Victorine X... la somme de 10.000 euros Ë titre de dommages et int rets.
Condamne la Soci t d'Am nagement Foncier et d'Etablissement Rural GARONNE PERIGORD Ë payer Ë Mme X... la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Nouveau Code de Proc dure Civile.
Condamne la Soci t d'Am nagement Foncier et d'Etablissement Rural GARONNE PERIGORD aux d pens qui seront recouvr s conform ment Ë l'article 699 du nouveau code de proc dure civile.
Le pr sent arret a t sign par Jean-Louis BRIGNOL, Pr sident de Chambre et Dominique SALEY, Greffier.
Le Greffier
Le Pr sident
