DU 12 Novembre 2003 -------------------------
F.T/S.B S.C.I. BARAKA X.../ S.A.R.L. DISCOTHEQUE DU BEARN RG N : 01/01686 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du douze Novembre deux mille trois, par Bernard BOUTIE, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : S.C.I. BARAKA prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions audit siège Dont le siège social est 11 rue Périnot 33000 BORDEAUX CAUDERAN représentée par Me TANDONNET, avoué assistée de Me Cédric JOURNU, avocat DEMANDERESSE SUR RENVOI DE CASSATION ordonné par l'arrêt rendu le 6 novembre 2001, cassant et annulant un arrêt de la Cour d'Appel PAU en date du 14 Décembre 1999, D'une part, ET :
S.A.R.L. DISCOTHEQUE DU BEARN Dont le siège social est Avenue de Pau 64230 LESCAR représentée par Me Jean-Michel BURG, avoué assistée de Me Pierre GARCIA, avocat DEFENDERESSE D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique et solennelle tenue en robes rouges, le 01 Octobre 2003, devant Bernard BOUTIE, Président de Chambre, Jean-Louis
BRIGNOL, Président de Chambre, Catherine LATRABE et Francis TCHERKEZ, Conseillers et Christophe STRAUDO, Vice-Président placé désigné par ordonnance du Premier Président en date du 5 mars 2003, Conseillers, assistés de Dominique SALEY, Greffière, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Suivant bail commercial en date du 16 décembre 1985, la SCI BARAKA dont le siège social est à Bordeaux Caudéran, a loué à la SARL DISCOTHEQUE D'AQUITAINE des biens immobiliers sis à LESCAR (64) à usage de discothèque, débit de boissons, restaurant, moyennant un loyer annuel de 162.000 F H.T.
Suivant acte sous seing privé en date du 30 janvier 1996, Me R., d'AQUITAINE en suite de l'autorisation donnée à Me R., mandataire liquidateur de ladite société, par ordonnance du juge commissaire à la liquidation en date du 30 juin 1995, confirmée par le tribunal de commerce de Pau par jugement du 29 novembre 1995 ;
Que cette cession a été faite "aux mêmes conditions" ;
Que cette cession a été faite "aux mêmes conditions" ;
Que, dès lors, les stipulations contractuelles contenues dans le bail consenti le 16 décembre 1985 par la SCI BARAKA à la SARL DISCOTHEQUE d'AQUITAINE s'imposaient tant au bailleur qu'au cessionnaire en application de l'article 153-3 de la loi du 25 janvier 1985 à l'époque (L622.13 NC Commerce) ;
Que, s'agissant du montant du loyer, le bail dispose qu'il était de 162.000 F H.T. par an ;
Qu'aucune clause d'indexation n'était prévue ;
Qu'il était néanmoins stipulé que le loyer serait révisé à l'expiration de chaque période triennale dans les conditions prescrites par le décret du 30 septembre 1953 et les textes subséquents concernant les loyers commerciaux ;
Que la SCI BARAKA justifiait que, conformément aux articles 26 à 28 du décret du 30 septembre 1953, elle avait, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 9 septembre 1991, reçue le 28 octobre 1991, notifié à la SARL DISCOTHEQUE d'AQUITAINE une revalorisation du loyer tenant compte de l'évolution de l'indice du coût de la construction, portant celui-ci, à compter du 15 décembre 1991, à la somme de 18.840 F T.T.C.
Qu'il n'était pas démontré que cette revalorisation ait été contestée par le locataire ;
Que, d'ailleurs, la déclaration de créance a été faite le 10 mai 1994 entre les mains de Me R., pour un loyer mensuel de 18.884 F ;
Que, dès lors, au moment de la cession consentie à la SARL ès-qualité de mandataire liquidateur de la SARL DISCOTHEQUE D'AQUITAINE, a cédé le droit au bail de la société en liquidation à Monsieur Y..., gérant de la SARL DISCOTHEQUE du BEARN, en cours de constitution, au prix de 200.000 F.
Suivant acte du 6 avril 1998, rappelant la clause résolutoire insérée au bail, la SCI BARAKA a fait commandement à la SARL DISCOTHEQUE du BEARN de payer la somme principale de 489.840 F.
Par acte du 5 mai 1998, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN a fait opposition à ce commandement et fait assigner la SCI BARAKA pour le faire déclarer nul.
Elle a sollicité, par ailleurs, la condamnation de la SCI BARAKA à lui payer la somme de 508.173,17 F représentant le coût des travaux qu'elle a dû faire exécuter pour exploiter le fonds.
A défaut, elle a demandé à être autorisée à suspendre le paiement des loyers jusqu'à concurrence de la somme de 508.173,17 F.
Subsidiairement, elle a demandé au tribunal :
- de lui accorder des délais de paiement,
- d'ordonner la suspension de la clause résolutoire.
En tout état de cause, elle a sollicité la condamnation de la SCI BARAKA à lui payer la somme de 100.000 F de dommages et intérêts pour procédure abusive et application de l'article 700 du N.C.P.C.
Elle a exposé que, suivant ordonnance de référé en date du 30 avril 1996, confirmée par arrêt de la cour d'appel de Pau du 17 février 1998, elle a été autorisée à faire effectuer dans les lieux loués toutes les réparations intermédiaires utiles ou nécessaires, les travaux décrits dans les trois devis (B. du 26 février 1996, M. du 25 mars 1996 et S.E.I.M.A. du 28 mars 1996) ;
A titre provisionnel, la SCI BARAKA a été condamnée à lui payer 250.000 F sur production des factures afférentes aux travaux décrits dans ces devis et d'un certificat d'architecte de bonne exécution ;
DISCOTHEQUE du BEARN, le loyer était bien de 18.840 F T.T.C. par mois ce que celle-ci ne pouvait ignorer ;
Qu' au surplus, le jugement rendu par le tribunal de commerce, le 29 novembre 1995, confirmant l'autorisation de cession auquel la société DISCOTHEQUE du BEARN était partie, mentionne que, selon exploit du 14 juin 1995, la SCI BARAKA a fait commandement à la SARL DISCOTHEQUE d'AQUITAINE d'avoir à régler la somme de 282.000 F représentant les loyers échus du mois d'avril 1994 au mois de juin 1995 ;
Que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN a donc pu constater, à cette
occasion, que cette somme correspond à quinze mois d'un loyer mensuel de 18.840 F ;
Que la société demanderesse ne contestait pas n'avoir jamais versé un seul terme de loyer depuis la cession au motif, d'une part qu'elle n'avait pu jouir effectivement des lieux loués qu'à compter du mois de décembre 1996, d'autre part, qu'elle aurait été autorisée par l'ordonnance de référé du 30 avril 1996 à retenir sur les loyers dus la somme de 250.000 F ;
Que l'article 1728 du Code Civil oblige le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus sans qu'il puisse se prévaloir de l'inexécution par le bailleur des travaux de réparations nécessaires pour refuser le paiement des loyers échus sauf s'il se trouve dans l'impossibilité d'utiliser les lieux loués comme le prévoit le bail ; Qu'en l'espèce, il résultait des pièces versées aux débats, à savoir constat de Me G., huissier de justice à Pau, en date du 20 février 1996, et note de l'APAVE en date du 2 avril 1996, que les lieux était dans un état de délabrement tel qu'ils ne pouvaient être utilisés conformément à l'usage auxquels ils étaient destinés "(discothèque, débit de boissons, restaurant) sans que de grosses réparations" y
Elle a été autorisée, à défaut de règlement, à suspendre le règlement des loyers arrivant à échéance à due concurrence de 250.000 F ;
Elle a également été autorisée, pendant un délai de quatre mois à compter de l'ordonnance de référé, à suspendre le règlement des loyers en cours à l'expiration de ce délai, le montant des loyers s'imputant par compensation sur la provision de 250.000 F.
Elle a donc soutenu, que ces deux décisions l'autorisaient à suspendre le règlement des loyers. * * *
Pour sa part, la SCI BARAKA a demandé au tribunal avec exécution provisoire :
- de constater le jeu de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion des lieux de la SARL DISCOTHEQUE du BEARN sous astreinte de 3.000 F par jour de retard,
- de la condamner au paiement de la somme de 591.493 F représentant les sommes dues au titre des loyers et de la taxe des ordures ménagères, sauf à parfaire en cours de procédure,
- de la débouter de sa demande de paiement du coût des travaux et de délais de paiement,
- de la condamner au paiement de la somme de 100.000 F de dommages et intérêts pour résistance abusive avec application de l'article 700 du N.C.P.C.
Elle a exposé que, contrairement au dispositif de l'ordonnance de référé du 30 avril 1996, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN n'a jamais produit les factures afférentes aux travaux qu'elle était autorisée à réaliser, ni produit un certificat d'architecte de bonne exécution ; Qu'elle n'a jamais signifié l'ordonnance de référé, ni demandé son exécution ;
Qu'elle n'a pas, dans les huit jours succédant le délai de quatre mois, précisé sans l'ordonnance, consigné les loyers échus entre les soient effectuées, au regard notamment, s'agissant d'un établissement recevant du public, des règles de sécurité ;
Qu'en effet, devaient être effectués des travaux affectant les combles, le chauffage et d'importants travaux d'isolement par des parois coupe-feu ;
Que l'ordonnance de référé du 30 avril 1996 a autorisé la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à les effectuer non pas en raison de la carence
du propriétaire auquel aucune demande n'avait été faite en ce sens, mais en raison de l'existence d'un dommage imminent résultant pour le locataire de l'impossibilité de commencer son activité avant la réalisation des travaux nécessaires à la remise en état des lieux et à leur mise en conformité aux normes de sécurité;
Que, forte de cette autorisation, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN a fait réaliser les travaux nécessaires puisqu'elle a commencé à exploiter dans les lieux la discothèque "Le Fun" à compter du 17 décembre 1996 comme le démontre l'inscription au registre du commerce ;
Qu'à compter de cette date, elle n'était donc plus dans l'impossibilité d'utiliser les lieux et se devait de payer les loyers aux termes convenus ce qu'elle n'a pas fait ;
Que l'ordonnance de référé susvisée limitait très restrictivement la possibilité pour la SARL DISCOTHEQUE du BEARN de suspendre le règlement des loyers ;
Qu'en effet, la SCI BARAKA était condamnée à lui verser une provision de 250.000 F et si la SARL DISCOTHEQUE du BEARN était autorisée à suspendre pendant quatre mois à compter de l'ordonnance, c'est-à-dire du 30 avril 1996, le paiement des loyers, c'était sous la condition pour elle de produire les factures afférentes aux travaux autorisés ainsi qu'un certificat d'architecte de bonne exécution et, à défaut de production de ces documents à l'expiration des quatre mois, de consigner immédiatement les loyers alors échus entre les mains du mains du Bâtonnier de l'Ordre des Avocats;
Qu'elle n'a pas, dans le délai de huit jours, assigné la SCI BARAKA au fond.
Elle a prétendu que, dès lors, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN ne
pouvait se prévaloir d'une décision de Justice qu'elle n'a pas exécutée et que les loyers réclamés étaient bien dus.
S'agissant des travaux, elle soutient encore que, conformément aux dispositions du bail, c'est à la société preneuse de supporter la charge des travaux qu'elle a fait réaliser, s'agissant de réparations locatives, de transformation ou d'amélioration pour l'exercice de son activité ou de travaux imposés par la commission d'hygiène et de sécurité et non de grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil.
Elle a ajouté que la société demanderesse connaissait parfaitement l'état d'abandon et de délabrement des lieux lorsqu'elle a acquis le droit au bail ;
Qu'elle ne peut donc lui faire supporter le coût des travaux de remise en état qu'au demeurant elle ne démontre pas avoir réglé.
Pas plus qu'elle ne démontrait que l'utilisation des lieux était impossible et ne pouvait donc lui opposer l'exception d'inexécution. S'agissant des délais sollicités, elle fait valoir que la DISCOTHEQUE du BEARN ne justifie pas de difficultés économiques.
A la suite, la SCI BARAKA a indiqué que la société DISCOTHEQUE du BEARN n'était pas inscrite au registre du commerce pour l'activité exercée dans les lieux loués et ne pouvait donc se prévaloir du statut des baux commerciaux. * * *
Pour sa part, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN a opposé le défaut de qualité à agir de la SCI BARAKA et demandé au tribunal de la déclarer irrecevable en ses demandes, faisant valoir qu'elle ne justifiait
Bâtonnier de l'Ordre des Avocats de Pau et d'assigner, dans les huit jours, au fond la défenderesse ;
Que cette décision été exécutoire par provision et il appartenait donc à la SARL DISCOTHEQUE du BEARN de l'exécuter nonobstant l'appel diligenté par la SCI BARAKA si elle entendait s'en prévaloir ce qu'elle n'a pas fait ;
Qu'en effet, si elle a bien fait exécuter dans les lieux les travaux autorisés, elle ne justifie pas avoir produit à la SCI BARAKA les factures afférentes auxdits travaux et le certificat de bonne exécution ;
Qu'elle n'a pas davantage demandé paiement de la provision allouée, ni consigné les loyers échus, ni assigné la SCI BARAKA au fond pour faire statuer sur la charge desdits travaux ;
Que, dès lors, elle était redevable des loyers à compter du mois de décembre 1996, date à laquelle elle a effectivement joui des lieux loués ;
Qu'au jour de la délivrance du commandement de payer, étaient donc dus les loyers de décembre 1996 à mars 1998 inclus, soit la somme totale de 301.440 F T.T.C.
Que pour s'opposer au commandement, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN ne pouvait alléguer la compensation avec les travaux par elle effectués alors qu'elle n'a pas saisi la juridiction du fond pour faire juger à qui la charge de ces travaux devait incomber ;
Que sa créance à l'encontre de la SCI BARAKA n'était donc pas, au moment de l'opposition, certaine, liquide et exigible ;
Le tribunal a donc estimé que le commandement en date du 6 avril 1998 était valable pour la somme de 301.440 F T.T.C. ;
Il a retenu également que le juge des référés avait autorisé la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à effectuer les grosses réparations sur chauffage, isolation, plafond, électricité, conformément au devis B. pas, d'une part avoir été autorisée par assemblée générale à délivrer le commandement de payer et à agir en Justice, d'autre part que la demande de résiliation du bail commercial n'avait pas été précédée d'une notification aux créanciers inscrits.
Au fond, elle a conclu au bénéfice de son assignation faisant valoir que le prix du loyer tel qu'il résulte du bail est de 13.500 F H.T. par mois et non de 18.800 F T.T.C. comme le soutenait la SCI BARAKA ; Que les loyers ne pouvaient être dus par elle qu'à compter du moment où elle a eu la jouissance effective des locaux, c'est-à-dire à la mi-décembre 1996 lorsqu'elle a eu l'autorisation de la commission de sécurité ;
Que, dès lors, les loyers échus par jour du commandement s'élevaient à 205.250 F ;
Que, si l'on retranche la somme de 250.000 F qu'elle avait été autorisée à retenir par l'ordonnance de référé, elle ne devait rien au moment où ledit commandement lui a été délivré;
Qu'il est donc bien nul.
Elle a affirmé qu'elle avait effectivement payé, au titre des grosses réparations, la somme de 290.470,82 F, travaux autorisés par l'ordonnance de référé du 30 avril 1996 mais que le montant total de ces travaux s'élevait à 492.448,20 F ;
Qu'avec les différentes sommes que la SCI BARAKA avait été condamnée à lui payer, sa créance s'élevait à 502.948 F, somme qui doit se compenser avec les loyers qu'elle pourrait devoir. * * *
Le tribunal de grande instance de Pau a estimé qu'il résultait des statuts de la SCI BARAKA (pages 12 à 14), que le gérant, en l'espèce Madame Marie-José X..., autorise et exerce toutes instances judiciaires, tant en demande qu'en défense, sans qu'il soit nécessaire qu'elle justifie d'une autorisation de l'assemblée du 26 février 1996 d'un montant H.T. de 41.635 F, du devis M. en date du 25 mars 1996 d'un montant H.T. de 120.750 F, et d'un devis S.E.I.M.A. du 28 mars 1996 d'un montant H.T. de 105.435,44 F ;
Que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN justifie avoir fait effectué et réglé les travaux :
- d'une entreprise M............................................... 155.677,72 F T.T.C.
- d'une entreprise S.................................................... 7.055,10 F T.T.C.
- de l'intervention de l'APAVE pour la
protection incendie............................................................. .. 18.090,00 F T.T.C.
- de l'intervention de M. Z..., agréé
en architecture......................................................... ............. 9.648,00 F T.T.C.
----------------------------- soit au TOTAL à l'époque la somme de..........................................
190.470,82 F T.T.C.
générale ;
Que le commandement de payer en date du 6 avril 1998 a été délivré à la requête du gérant de la SCI BARAKA ;
Que, d'ailleurs, l'opposition à commandement a été délivrée à celui-ci ;
Que la défense à cette opposition et les demandes reconventionnelles présentées par la SCI BARAKA l'ont été par la SCI BARAKA représentée par son représentant légal ;
Qu'il résultait, en outre, des pièces produites aux débats que, si la SARL DISCOTHEQUE du BEARN, en cours de constitution, a bien été inscrite au registre du commerce le 30 mai 1995 avec l'indication qu'elle n'exploitait aucun établissement, l'inscription modificative mentionnant la mise en activité de la société, par suite de la création d'un fonds de commerce de discothèque exploitée sous l'enseigne "Le Fun" à LESCAR, à compter du 17 décembre 1996, n'a été requise par son gérant que le 22 décembre 1998 pour être effective au 21 janvier 1999 ;
Qu'il s'en suivait que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN qui, au moment de
la délivrance du commandement de payer, n'avait pas régularisé au registre du commerce l'immatriculation du fonds de commerce par elle exploité, ne pouvait valablement reprocher à la SCI BARAKA de ne pas avoir dénoncé aux créanciers inscrits la procédure de résiliation du bail des locaux dans lesquels le fonds est exploité ;
Qu'enfin, seuls les créanciers pourraient se prévaloir du défaut de notification et non le locataire dans l'intérêts duquel cette règle n'a pas été édictée ;
Qu'en conséquence, la SCI BARAKA est parfaitement recevable à agir dans la présente instance ;
Le tribunal a également relevé que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN a acquis, le 30 janvier 1996, le droit au bail de la SARL DISCOTHEQE Qu'elle justifiait également avoir fait effectuer des travaux par la SARL SEIMA pour un montant total de 301.977,38 F T.T.C., sur lesquels elle a réglé un acompte de 100.000 F, le solde ayant fait l'objet d'une assignation en paiement devant le tribunal de commerce de Pau qui, par décision du 11 février 1998, a ordonné une expertise ;
Que, conformément aux stipulations contractuelles contenues dans le bail "les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil sont à la charge de la bailleresse ;"
"Que les réparations autres que celles énumérées aux articles 606 et 1754 du Code Civil sont faites aux frais de la société preneuse sous forme de complément de loyer ;"
"Que la société preneuse fera effectuer à ses frais et sans aucun recours contre la société bailleresse et sous la surveillance d'un architecte tous les travaux qui pourraient lui être imposés par la commission d'hygiène et de salubrité et par toute administration ou autorité compétente ;"
Qu'enfin, "la société preneuse doit supporter la charge de toutes les transformations ou améliorations nécessitées par l'exercice de son activité ;"
Que les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code Civil devaient s'entendre des travaux remédiant à des désordres graves portant atteinte à l'immeuble dans ses éléments essentiels ou l'affectant dans son existence ou sa destination ;
Qu'au regard de ces critères et après analyse des factures produites par la SARL DISCOTHEQUE du BEARN, seuls pouvaient être qualifiés de grosses réparations les travaux effectués par l'entreprise M. pour un montant de 155.677,72 F T.T.C. (Travaux d'isolement au feu), la facture n° 0062 de la SARL SEIMA d'un montant T.T.C. de 41.713,29F (chauffage), la facture n° 00066 de l'entreprise SEIMA d'un montant
T.T.C. de 31.614,84 F T.T.C. (système de sécurité incendie) ainsi que les factures d'intervention de l'APAVE et de Monsieur Z... ;
Qu'en revanche, ne pouvaient être mises à la charge de la société bailleresse, conformément aux stipulations contractuelles, les transformations opérées par la société preneuse quant à l'éclairage intérieur de la discothèque qui doivent restées à sa charge, à savoir factures de la SARL SEIMA n° 00063, n ° 00065, n° 00068, s'agissant de travaux nécessités par l'exercice de son activité ;
Que, dès lors, la SCI BARAKA devait supporter la charge des travaux réalisés à hauteur de la somme de 256.743, 85 F T.T.C. au titre des grosses réparations ;
Le tribunal a relevé, par ailleurs, que dans ses écritures, la SCI BARAKA sollicitait outre le paiement des sommes dues en vertu du commandement de payer, les loyers dus au titre des mois d'avril, mai, juin, juillet et août 1998, soit la somme de 94.200 F, la taxe ordures ménagères 1996 et 1997 pour 3.667 F et 3.786 F ;
Que les sommes dues par la SARL DISCOTHEQUE du BEARN étaient :
- les loyers de décembre 1996 à mars 1998
inclus.......................................................... soit 301.440,00 F
- les loyers d'avril à août 1998
inclus.......................................................... soit 94.200,00 F
- les taxes ordures ménagères
1996 et 1997............................................... soit 7.453,00 F
--------------------------- soit au TOTAL la somme de.................................. 403.093,00 F T.T.C.
Que, compte tenu des sommes dues par la SCI BARAKA au titre des grosses réparations, la SARL DISCOTHEQUE du BEARN devait, par compensation, lui payer la somme de 146.349,15 F T.T.C.
Le tribunal a enfin estimé que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN avait causé à la SCI BARAKA un préjudice financier certain justifiant des dommages et intérêts .
Que des délais pouvaient être accordés à la discothèque.
Par jugement du 16 mars 1999 rectifié le 21 avril 1999, le tribunal a déclaré la SCI BARAKA recevable dans son action,
Validé le commandement délivré le 6 avril 1998 par la SCI BARAKA à la SARL DISCOTHEQUE du BEARN pour la somme de 301.440 F T.T.C. ;
- Constaté que la sommes dues par la SARL DISCOTHEQUE du BEARN au titre de ses obligations locatives s'élevaient au mois d'août 1998 à la somme de 403.093 F T.T.C. ;
- Constaté que la SCI BARAKA soit supporter les travaux effectués dans les lieux loués par la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à hauteur de 256.743,85 F T.T.C., s'agissant de grosses réparations ;
- Par compensation, condamné la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA la somme de 146.349,45 F T.T.C. ;
- Condamné la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA les loyers et charges locatives échus depuis le 1er septembre 1998 ;
- Condamné la SARL DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA la
somme de 50.000 F de dommages et intérêts ;
- Accordé à la SARL DISCOTHEQUE du BEARN un délai d'un mois à compter de la signification du jugement pour s'acquitter de toutes les condamnations mises à se charge par la décision ;
- Dit que, faute par elle de s'exécuter dans ce délai, il pourra être procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- Ordonné l'exécution provisoire ;
- Fait masse des dépens ;
- Dit qu'ils seraient supportés par moitié par chacune des parties. [*
Saisie au litige, la cour d'appel de Pau a écarté la demande de nullité du commandement de payer au visa de l'article 14 de la loi du 17 mars 1909 et approuvé son quantum fixé par le tribunal.
Elle a partagé l'analyse du premier juge sur l'imputation des travaux incombant à chacune des parties sur les comptes entre les parties (montant des loyers - date d'exigibilité) et sur les demandes accessoires.
Et par arrêt du 14 décembre 1999, la cour de Pau a :
- confirmé les jugements rendus les 16 mars et 21 avril 1999 en toutes leurs dispositions,
- débouté tant la SCI BARAKA que la SARL DISCOTHEQUE du BEARN de leurs demandes complémentaires,
- fait masse des dépens d'appel et dit qu'ils seront supportés par moitié par chacune des parties. *]
La cour de cassation, troisième chambre civile, sur le pourvoi formé
par la société civile immobilière (SCI) BARAKA, a estimé au visa de l'article 1134 du Code Civil, que pour dire que la SCI bailleresse devait supporter la charge d'une partie de ces travaux et condamner, après compensation, la locataire à ne lui payer qu'une partie des loyers échus, l'arrêt retenait, par motifs propres et adoptés, que les travaux d'isolation au feu, de chauffage et de sécurité contre l'incendie constituaient de grosses réparations, rattachables de plus à l'obligation de délivrance de la chose louée, la locataire s'étant trouvée dans l'impossibilité de commencer son activité avant leur réalisation ;
Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle constatait que le bail stipulait, d'une part, que la locataire prenait les locaux dans leur état actuel, la bailleresse ne s'obligeant à prendre en charge que les grosses réparations visées à l'article 606 du Code Civil, d'autre part, que la locataire devait faire exécuter à ses frais et sans aucun recours contre la bailleresse les travaux qui pourraient lui être imposés par la commission d'hygiène et de salubrité et par toute administration ou autorité compétente, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constations, avait violé le texte légal,
Elle a donc cassé et annulé, dans
Elle a donc cassé et annulé, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 14 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyé devant la cour d'appel d'Agen :
Elle a condamné la société DISCOTHEQUE du BEARN aux dépens ;
Condamné la société DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA la somme de 12.000 F ou 1.829,39 ä en application de l'article 700 du N.C.P.C. * * *
Dans ses conclusions du 22 mai 2002 devant la cour de renvoi, la SCI BARAKA demande :
- de débouter de la SARL DISCOTHEQUE du BEARN et sur réforme partielle la décision entreprise,
- de voir valider le commandement du 6 avril 1998 pour la somme de 492.582,62 F soit 75.093,74 ä,
- de voir dire et juger qu'elle ne saurait supporter les charges de travaux effectuées dans les lieux,
- de voir dire et juger qu'à la date du 5 août 1998, le montant des loyers dus par la DISCOTHEQUE s'élevait à 90.172,53 ä (591.493 F),
- de la condamner en conséquence à payer cette somme, à parfaire, outre intérêts,
- de débouter la discothèque de sa demande de délai,
- de constater l'acquisition de la clause résolutoire avec
conséquences de droit,
- de condamner l'intéressée à lui payer la somme de 15.244,90 ä à titre de dommages et intérêts,
Faire application de l'article 700 du N.C.P.C.
- Elle rappelle que selon l'interprétation qui doit être donnée des clauses du bail, elle ne pouvait être tenue de participer au financement des travaux exécutés par la discothèque.
- Dès lors, que les dispositions de l'ordonnance de référé n'avaient pas été respectées, le montant des loyers dus s'élevait bien à 403.093 F soit 61.451,13 ä et le montant porté sur le commandement était donc valable.
- Elle estime que la discothèque n'a pas été privée de la jouissance du bail de son fait et par conséquent, elle considère que les échéances de loyer lui sont dues depuis février 1996 soit une somme de 188.400 F (28.721,39 ä) se rajoutant à celle de 403.093 F.
- Selon elle, les délais sollicités par l'intimée ne sont pas justifiés.
- Sur préjudice financier allégué lui fait porter sa demande de dommages et intérêts à la somme de 100.000 F soit 15.244,90 ä. * * *
La société DISCOTHEQUE du BEARN dans ses conclusions du 25 novembre 2002 demande à la cour :
- de déclarer nul le commandement de payer du 6 avril 1998,
- de condamner la SCI BARAKA à lui payer la somme de 39.109,86 ä T.T.C. au titre des grosses réparations,
- de dire que le prix du loyer 2.058,06 ä (13.500 F H.T.) est dû à partir du 17 décembre 1996,
- de rejeter l'ensemble des demandes de la SCI BARAKA A titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris sur :
- la validité du commandement de payer,
- la charge des travaux effectués par la discothèque,
- les délais sollicités ;
- d'infirmer le jugement en ce qu'il a accordé des dommages et intérêts à la SCI,
- de suspendre les effets de la clause résolutoire,
- d'accorder des délais de paiement en cas de condamnation,
- de constater le règlement intégral des sommes fixées par le premier juge,
- de faire application de l'article 700 du N.C.P.C.
La discothèque estime en effet que la motivation de l'arrêt de cassation serait "très trouble".
- Elle conteste le prix du loyer car selon elle, le bail aurait été renouvelé tardivement pour le montant de 13.500 F par mois ;
- La jouissance des lieux n'aurait été effective qu'en décembre 1996 ;
- En retranchant la somme de 250.000 F, indique par l'ordonnance de référé, elle estime qu'elle n'était pas débitrice de sommes lors du commandement de payer ;
- Elle reconnaît que les travaux ont été effectués ultérieurement aux délais impartis ;
- Elle estime que les travaux entrepris relèvent des "obligations de la société bailleresse" et donc qu'elle doit en supporter le coût ;
- Que l'appréciation des juges du fond en cause d'appel est souveraine et que l'arrêt de la cour de cassation n'a sur ce point aucune influence.
Elle indique avoir payé la somme de 363.378,41 F après le jugement de
première instance, dès lors la résiliation ne serait plus justifiée ; Elle maintenait "in fine" que le commandement est nul, que des problèmes de recevabilité se posent -visant l'article 14 de la loi du 17 mars 1909 ;
Que la clause résolutoire doit être invoquée de bonne foi ce qui ne serait pas le cas ;
Que la discothèque exploite bien le fond ce qui justifierait l'octroi de délais et suspension de la clause résolutoire. * * * MOTIFS
En l'état du dossier soumis à la cour et des éléments de la cause contradictoirement débattus devant elle, il s'établit en lecture du bail dont la société DISCOTHEQUE du BEARN peut se prévaloir à l'égard de la société BARAKA que dans celui-ci figure des clauses en l'espèce suffisantes (1° - 2° al 2 et s, 4° et 12° notamment rappelée ci-dessus) pour concrétiser l'accord des parties sur leurs obligations respectives ;
En l'espèce, les travaux imposés à la discothèque par les réglementations adéquates sont à sa charge en vertu des dispositions contractuelles rappelées ci-dessus, étant observé que prenant la
suite d'une activité de cette nature, la société DISCOTHEQUE du BEARN ne pouvait ignorer les obligations que son activité généraient,
Il s'en déduit que la société preneuse est infondée à solliciter de la SCI BARAKA la prise en charge de travaux excédant ceux de la nature retenue par l'article 606 du Code Civil, car, en effet, les obligations du bailleur sont limitées aux obligations de ce dernier texte et ne peuvent être étendues en application de ses autres obligations générales et qui ne rentrent pas dans la définition ci-dessus, que dans la mesure où une stipulation précise ne l'exonérerait pas de la charge de travaux de la nature de ceux visés ou concernés par la présente instance, comme tel est ici le cas ;
Par voie de conséquence c'est à tort que les premiers juges ont retenu des travaux de mise en conformité de la discothèque incombant au preneur en application des clauses rappelées ci-dessus, comme devant être mis à charge de la société BARAKA exonérée de ceux ci par convention spécifique entre les parties.
Dans ces conditions la réforme de la décision entreprise s'impose sur ce point.
Cette constatation prive la société de la discothèque de tout fondement à opposer au paiement régulier des loyers qui lui incombe à titre d'obligation principale une quelconque compensation.
Dès lors, la revendication de la SCI BARAKA de se voir régler du paiement des loyers dus, est justifiée à la date de prise d'effet du bail, nonobstant les vaticinations de la discothèque, ce qui entraîne à la suite, constatation de la validité du commandement délivré, et mise en jeu de la clause résolutoire avec conséquences de droit.
La cour faisant sienne l'analyse des premiers juges sur le montant du loyer et sur l'application de la loi du 17 mars 1909, les demandes de la discothèque reprises en cause d'appel sur ces derniers points, auquel le premier juge a répondu en des motifs pertinents que la cour adopte, seront également rejetées.
- Les dommages et intérêts sollicités par la SCI BARAKA peuvent être accordés à hauteur de 7.000 ä,
- Le surplus des demandes n'est pas justifié,
- En l'état, la suspension de la clause résolutoire et les délais de paiement sollicités ne sont pas justifiés,
- Une allocation fondée sur les dispositions de l'article 700 du N.C.P.C. en faveur de la société BARAKA est équitable à hauteur de
3.000 ä,
- La société DISCOTHEQUE du BEARN supportera la charge des dépens de première instance et d'appel, PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire, et en dernier ressort,
Vu l'arrêt n° 1461 F-D en date du 6 novembre 2001 de la troisième chambre civile de la cour de cassation,
- Réforme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Pau en date du 16 mars 1999 rectifié le 21 avril 1999.
Et statuant à nouveau,
- Ecarte les exceptions de procédure formées par la société DISCOTHEQUE du BEARN et déclare recevable l'action de la SCI BARAKA ; - Valide le commandement délivré le 6 avril 1998 par la SCI BARAKA à la société DISCOTHEQUE du BEARN pour la somme de 492.582,62 F soit 75.093,74 ä ;
- Constate que les sommes dues par la société DISCOTHEQUE du BEARN au titre de ses obligations locatives s'élevaient au 5 août 1998 à la somme de 591.493 F soit 90.172,53ä ;
- Condamne en conséquence la société DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA la somme ci-dessus ; en deniers des quittances valables ;
- Condamne la société DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la SCI BARAKA pour la période postérieure, le montant des loyers et taxes stipulées au bail, après revalorisation ; en deniers des quittances valables ; - Constate en la cause le jeu de la clause résolutoire prévue par le bail ;
- Déboute la société DISCOTHEQUE du BEARN de sa demande se suspension de ladite clause ;
- Déboute la société DISCOTHEQUE du BEARN de sa demande de délais de paiement;
- Dit que la société DISCOTHEQUE du BEARN devra libérer les lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent arrêt faute d'y être contrainte dans les formes de droit ;
- Dit qu'elle devra acquitter jusqu'à libération complète des lieux une indemnité d'occupation égale au montant du loyer revalorisé ;
- Condamne la société DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la société BARAKA la somme de 7.000 ä à titre de dommages et intérêts ;
- Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;
- Condamne la société DISCOTHEQUE du BEARN à payer à la société BARAKA la somme de 3.000 ä en application de l'article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile ;
- Condamne la société DISCOTHEQUE du BEARN aux dépens de première instance et d'appel, et autorise Maître TANDONNET, avoué, à les
recouvrer conformément à l'article 699 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Le présent arrêt a été signé par Bernard BOUTIE, Président de Chambre et Dominique SALEY, Greffière. LA GREFFIERE
LE PRESIDENT D. SALEY
B. BOUTIE
