DU 12 Décembre 2001 ------------------------- M.F.B
Société SOCIÉTÉ ARBORICOLE ET FRUITIERE DE L'AGENAIS "SAFA" C/ S.A. ETABLISSEMENTS X... FRANCOIS Y..., X... françois Y..., SCI PONT BOURBONNAIS RG N :
99/01483 - A R R E T N° - ----------------------------- Prononcé à l'audience publique du douze Décembre deux mille un, par Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, LA COUR D'APPEL D'AGEN, 1ère Chambre dans l'affaire, ENTRE : SOCIÉTÉ ARBORICOLE ET FRUITIERE DE L'AGENAIS "SAFA" prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 92 Quai Louis Blériot 75016 PARIS représentée par Me Philippe BRUNET, avoué assistée de la SCP GIRARD -BOURNILHAS, avocats APPELANTE d'un jugement du Tribunal de Grande Instance d' AGEN en date du 09 Septembre 1999 D'une part, ET : S.A. ETABLISSEMENTS X... FRANCOIS Y... prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège Pont Bourbonnais 47550 BOE Monsieur X... françois Y... né le 20 Juin 1956 à MONTPELLIER (34000) Demeurant Pont Bourbonnais 47550 BOE SCI PONT BOURBONNAIS prise en la personne de son représentant légal actuellement en fonctions domicilié en cette qualité au siège 31 rue Montplaisir 12100 MILLAU représentés par Me TANDONNET, avoué assistés de Me Michel ALBISSON, avocat INTIMES D'autre part, a rendu l'arrêt contradictoire suivant après que la cause ait été débattue et plaidée en audience publique, le 31 Octobre 2001, devant Monsieur LEBREUIL, Président de Chambre, Monsieur Z... et Madame LATRABE, Conseillers, assistés de Monique FOUYSSAC, Greffier, et qu'il en ait été délibéré par les magistrats du siège ayant assisté aux débats, les parties ayant été avisées de la date à laquelle l'arrêt serait rendu.
Statuant sur l'appel dont la régularité n'est pas contestée interjeté
par la SAFA d'un jugement en date du 9 septembre 1999 par lequel le tribunal de grande instance d'Agen a jugé que son refus de renouvellement du bail commercial qu'elle a consenti à la SA Ets JF Y... et à Monsieur Y... n'était fondé sur aucun motif grave et légitime, dit que les preneurs ont droit au paiement d'une indemnité d'éviction et désigné un expert pour évaluer le montant de cette indemnité ;
Attendu que les faits de la cause ont été exactement relatés par les premiers juges en des énonciations auxquelles la cour se réfère expressément et qu'il suffit de rappeler
que la SAFA est propriétaire sur le territoire de la commune de BOE de diverses parcelles de terre au centre desquelles se trouve un lac sur lequel JF Y... a créé une école de ski nautique et des activités annexes de loisirs nautiques qui se sont exercées gratuitement jusqu'en 1987 ;
qu'en 1988 Monsieur Y... a créé la SARL ETS JF Y... ultérieurement devenue la SA JF Y... et la SCI PONT BOURDONNAIS ; qu'il s'agissait pour cette dernière d'acquérir une parcelle jouxtant le lac pour y édifier un magasin d'articles de sport et aussi un restaurant ; que le magasin devait être loué à la SA, le restaurant à la SARL PIQUE ASSIETTE et des bureaux nécessaires à l'enseignement du ski nautique à Monsieur Y... lui même ;
que le 13 mai 88 la SAFA a effectivement vendu un terrain à la SCI et qu'elle a le même jour donné à bail à la SARL et à JF Y... la majeure partie du lac et une bande de terrain permettant d'y accéder ;
que le 7 novembre 1996 elle a délivré à la SARL ( aujourd'hui SA ) JF Y... un congé avec refus de renouvellement et dénégation du statut des baux commerciaux au motif que JF Y... n'était pas immatriculé au registre du commerce ;
que le 14 novembre les preneurs lui ont signifié une demande de renouvellement ;
qu'elle leur a répondu par un refus le 20 janvier 97 et qu'elle leur a de nouveau dénié le droit au statut des baux commerciaux au motif que le bail avait été conclu pour un terrain nu non soumis au statut ;
que c'est dans ces conditions que les locataires l'ont fait assigner devant le tribunal de grande instance d'Agen pour contester ce refus et demandé paiement d'une indemnité d'éviction ;
Attendu qu'il a été jugé par le tribunal le 9 septembre 1999
- que s'il est vrai que le 12 mai 1988 les parties ont entendu se soumettre au statut la SAFA conserve néanmoins le droit de dénier au
preneur le bénéfice du décret de 1953 et de refuser pour motifs graves et légitimes le paiement d'une indemnité d'éviction ;
- que cependant ni la non immatriculation du preneur ni la nature du lac ne constituent de justes motifs ;
Attendu que la SAFA critique ce jugement en faisant valoir
- que le tribunal s'est placé sur le terrain de l'article 9 du décret de 1953 ( motifs gaves et légitimes de refuser de payer l'indemnité d'éviction) alors qu'il était saisi sur celui des articles 1 et 2-1 ( non application du statut ) ;
- que le statut n'est pas applicable dés lors qu'il n'y a pas de construction au sens du décret et que le lac n'entre pas dans le champ d'application du statut des baux commerciaux ; que de plus l'activité de Monsieur Y... n'est pas une activité d'enseignement au sens du décret et que les lieux loués c'est à dire le lac ne sont pas l'accessoire du local situé sur le terrain voisin de la SCI dans lequel les preneurs exercent effectivement une activité commerciale ; qu'en effet l'activité d'enseignement exercée par Monsieur Y... n'est pas indispensable à l'exploitation du fonds voisin de la SA Ets JF Y... ;
- que dés lors que l'on n'est pas en présence d'un établissement d'enseignement au sens du décret, la SAFA est bien fondée à se
prévaloir du défaut d'immatriculation, étant observé qu'à défaut d'immatriculation d'un colocataire, tous perdent le bénéfice du statut ;
- que ce n'est pas parce que la SAFA a conduit la procédure dans les formes prévues par le décret qu'elle ne peut plus soutenir que le preneur n'a pas droit à la propriété commerciale ; qu'elle n'a jamais reconnu ni en fait ni en droit l'application du statut et que donc il n'y a pas d'aveu extrajudiciaire ;
- que l'on est pas en présence d'une extension volontaire du statut car les parties ne l'ont jamais convenu de façon claire et le bail en cause ne comporte pas les caractéristiques d'un bail commercial ( révision annuelle et non triennale, clause résolutoire type, absence de clause donnant la faculté au preneur de résilier le bail à l'issue des 2 premières périodes triennales, absence de renonciation du bailleur à se prévaloir des conditions statutaires normalement exigées ) ; que de toute façon même si les parties avaient à l'origine décidé de conclure un bail commercial, cette extension n'aurait qu'un caractère provisoire et ne saurait interdire au bailleur de se prévaloir en fin de bail du défaut d'immatriculation du preneur ;
- à titre subsidiaire sur l'indemnité d'éviction, que les demandes de ce chef sont mal fondées, les locataires ayant renoncé, puisqu'ils n'ont pas consigné, à la mesure d'expertise qui avait été ordonnée ;
- que les preneurs sont débiteurs d'une indemnité d'occupation par application de l'article 1382 ou subsidiairement de l'article 20 du décret ;
- que l'intervention volontaire de la SCI aux fins d'annulation de la vente pour dol dans la mesure où il serait jugé que le bail n'est pas régi par le décret de 53 n'est pas fondée dés lors qu'il n'y a jamais eu de manoeuvre ;
Attendu que JF Y..., la SA Ets JF Y... et la SCI PONT BOURBONNAIS font au contraire valoir
à titre principal
- que le décret s'applique aux baux des immeubles abritant des établissements d'enseignement, peu important que l'activité d'enseignement soit effectuée sans caractère commercial ; que le moyen tiré du défaut d'immatriculation de Y... est donc inopérant ;
- que l'on est bien en présence d'un fonds d'enseignement auquel est applicable le statut ;
- que le lac n'est pas un terrain nu exclu du bénéfice du décret puisqu'on y trouve des éléments de construction, à savoir des pontons, des slaloms et des tremplins ;
- que le lac est un accessoire indispensable aux activités de la société Y...;
- que l'application du décret par la bailleresse est bien constitutive d'un aveu extra-judiciaire,
- que l'on est bien en présence d'une extension volontaire
- que les preneurs ont donc droit à une indemnité d'éviction et que de ce chef l'expertise ordonnée par le tribunal doit être confirmée; à titre subsidiaire
- que si la cour devait décider que les locataires n'ont pas droit au bénéfice du statut ou n'ont pas droit au renouvellement, elle ferait droit à la demande de la SCI PONT BOURBONNAIS victime d'un dol ayant consisté à lui laisser croire que Y... bénéficierait d'un bail commercial ;
qu'ils concluent sur ces bases à la confirmation dans son principe du jugement dont appel et à la condamnation de la SAFA au paiement d'une indemnité d'éviction, outre 50.000 F par application de l'article 700 du Nouveau code de procédure civile, ou subsidiairement à l'annulation pour dol de l'acte de vente passé entre la SAFA et la SCI et à la condamnation de la première nommée au paiement entre les mains de la seconde des sommes de 587.500 F au titre de la restitution du prix, 2.402.072 F au titre du coût des constructions et 1.000.000 F à titre de dommages et intérêts ;
SUR QUOI
Attendu que les prétentions de la SAFA sont exclusivement fondées sur les dispositions des articles 1er et 2-1° du décret du 30 septembre 1953, puisque toute son argumentation consiste à soutenir que le statut des baux commerciaux est ici sans application;
qu'elle ne s'est jamais placée sur le terrain de l'article 9 du décret permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sans indemnité d'éviction pour motifs graves et légitimes et que c'est donc à tort que le premier juge a cru pouvoir juger que les motifs de son refus n'étaient ni légitimes ni fondés ;
qu'il convient seulement de rechercher d'une part si le bail en litige est un bail commercial par application des articles 1 et 2 susvisé du décret de 1953 et d'autre part, dans la négative, si l'on est en présence d'une extension conventionnelle du statut ;
Attendu qu'il est prétendu sur le premier point par le preneur que le bail est un bail commercial parce que le lac n'est pas un terrain nu exclu du bénéfice du décret et parce qu'il est un accessoire indispensable à l'exploitation de l'activité commerciale par ailleurs exercée par la SA Ets JF Y... mais aussi parce qu'il concerne un immeuble abritant un établissement d'enseignement ;
Mais attendu que les dispositions du décret ne peuvent s'appliquer, quelle que soit par ailleurs les caractéristiques de la location, qu'à des baux de locaux ou d'immeuble ou lorsqu'il s'agit de terrains nus qu'à condition que des constructions aient été élevées ou
exploitées sur ces terrains avec le consentement du propriétaire ;
Et attendu
- d'une part qu'un lac ne constitue pas un immeuble au sens du décret du 30 septembre 1953, c'est à dire un un local ou un bâtiment et que les pontons, slaloms ou tremplins fixes qui ont été installés sur le plan d'eau de Boé n'y sont pas attachés à perpétuelle demeure et ne sauraient donc être considérés comme des immeubles par destination ; - d'autre part que les équipements nécessaires à la pratique du ski nautique ne peuvent être assimilés à des constructions puisqu'il ne s'agit que d'aménagements sportifs ne présentant pas la fixité et la stabilité d'une construction au sens de l'article 1er 2° du statut ; que l'on est donc en présence d'un terrain nu exclu du bénéfice de la propriété commerciale ; que cette solution est d'autant plus certaine que la bande de terrain donnée à bail en même temps que le plan d'eau constitue une voie de desserte sur laquelle aucune construction solide et fixe ne peut être envisagée ;
Attendu qu'il est sans intérêt dés l'instant où le bail ne porte pas sur un immeuble de rechercher si l'on est ou non en présence d'une activité d'enseignement ou s'il s'agit d'un bail accessoire mais qu'il convient néanmoins de relever
- que ce n'est pas parce que le lac est utilisé par la société
anonyme à titre accessoire pour les besoins de son exploitation qu'il est indispensable à cette exploitation et que de toute façon, le serait-il, on ne saurait en déduire que le bail en litige est un bail commercial ; qu'en effet, lorsqu'aucune construction n'y est édifiée, un terrain loué nu ne peut ne peut jamais être considéré comme un immeuble ou un local accessoire ,
- que les brochures et extraits de presse versés aux débats par Monsieur Jean-François Y... ne démontrent pas que son activité répond aux critères requis par la jurisprudence pour définir un établissement d'enseignement ; qu'il s'agit davantage de stages que d'une scolarité organisée telle qu'exigée par le décret du 30 septembre 1953 ;
Attendu, sur le second point, que l'extension conventionnelle suppose que le bailleur ait clairement manifesté sa volonté de ne pas se prévaloir des conditions auxquelles est subordonné le statut et qu'il est exact comme le soutient la SAFA qu'une telle renonciation ne se présume pas ;
Mais attendu au cas particulier que le bail est expressément qualifié de " Bail commercial " et que surtout il est clairement stipulé que la location est convenue " dans le cadre des dispositions du décret du 30 septembre 1953 et des textes qui l'ont complété ou modifié " ; qu'il n'existe donc aucune équivoque sur la volonté de la SAFA de se soumettre à toutes les dispositions du statut, y compris celles qui sont relatives au paiement d'une indemnité d'éviction en cas de refus de renouvellement, peu important que le bail n'est pas prévu une révision triennale ou qu'il s'agisse d'un bail type ;
Et attendu que, contrairement à ce que soutient la SAFA, le locataire a droit au renouvellement ou à défaut au paiement d'une indemnité d'éviction dés lors que le bailleur a accepté lors de la conclusion du bail de se soumettre au statut, même si lors du renouvellement le locataire ne remplit pas les conditions visées par le décret pour bénéficier de la propriété commerciale ; qu'en décider autrement et juger que l'extension est provisoire, c'est à dire limitée à la durée du bail à renouveler, reviendrait à dénaturer la volonté des parties en privant le locataire d'un droit que le bailleur lui a expressément reconnu et d'une protection qui constitue l'essence même d'un statut dont le propriétaire a lui même admis qu'il est intégralement applicable ;
Attendu que le jugement dont appel est donc en voie de confirmation en ce qu'il a décidé que les intimés sont créanciers d'une indemnité d'éviction et en ce qu'il a ordonné une mesure d'expertise avant de statuer plus amplement sur le montant de cette indemnité ; que de ce chef l'argumentation de la SAFA consistant à soutenir que la partie adverse a renoncé à cette mesure dés lors qu'elle n'a pas consigné est sans valeur puisque le jugement n'était pas exécutoire par provision et que le fait pour les preneurs de n'avoir pas saisi l'expert tant que l'instance était pendante devant la cour ne saurait signifier qu'ils ont renoncé à l'expertise ;
Attendu pour le surplus qu'il appartiendra à l'expert commis de chiffrer l'indemnité d'occupation due par les locataires par application de l'article 20 du décret du 30 septembre 1953;
Attendu que la SAFA qui succombe pour l'essentiel doit être condamnée aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à l'intimé la somme de 10.000 F par application de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile; PAR CES MOTIFS LA COUR
En la forme, reçoit l'appel jugé régulier,
Mais au fond, le rejette,
Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions,
Et, y ajoutant,
Dit que l'expert commis aura également pour mission de chiffrer le montant de l'indemnité d'occupation dont les preneurs sont redevables par application de l'article 20 du décret du 30 septembre 1953 ;
Condamne la SAFA aux dépens d'appel et autorise la SCP TANDONNET, avoué, à recouvrer directement contre elle ceux des dépens dont elle aurait fait l'avance sans avoir reçu provision suffisante ;
La condamne en outre à payer à la SA Ets JF Y... et à Monsieur Jean-François Y... la somme de 10.000 F( dix mille Francs)(soit 1 524,49 Euros) par application de l'article 700 modifié du nouveau Code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande contraire ou plus ample des parties.
Le président et le greffier ont signé la minute de l'arrêt. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. FOUYSSAC M. LEBREUIL
