(1ère Chambre B)
VU I) la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel le 4 août 1995 sous le n 95PA03042, présentée pour la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY, dont le siège social est sis ..., représentée par le président de son conseil d'administration et par son directeur général, par Me X..., avocat ; la société demande à la cour :
1 ) d'annuler le jugement n 9211391/7 en date du 6 avril 1995 du tribunal administratif de Paris, en tant que ce jugement a rejeté ses demandes de réparation des préjudices subis au titre des honoraires d'architecte et de géomètre, du préjudice financier, du coût des travaux devenus inutiles, du coût des travaux rendus nécessaires pour l'arrêt du chantier, du coût de la remise en état à l'identique, des frais d'étude et de gestion, du manque à gagner, à la suite de l'annulation du permis de construire qui lui avait été délivré le 14 décembre 1989 ;
2 ) de condamner la ville de Paris à lui verser la somme de 43.442.971,45 F au titre des préjudices susindiqués, au paiement des intérêts de droit sur cette somme à compter du 21 janvier 1992, ces intérêts portant eux-mêmes intérêt ;
3 ) de condamner la ville de Paris à lui verser la somme de 100.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
4 ) subsidiairement, de désigner un expert pour déterminer le préjudice résultant pour elle de l'annulation du permis de construire du 14 décembre 1989, et donner son avis sur le caractère direct et certain du lien de causalité entre cette annulation et les différents chefs de préjudice qu'elle invoque ;
5 ) de condamner la ville de Paris en tous les dépens ;
VU II) la requête et le mémoire complémentaire, enregistrés les 5 septembre et 28 novembre 1995 au greffe de la cour administrative d'appel sous le n 95PA03232, présentés pour la VILLE DE PARIS, représentée par son maire en exercice, par Me Y..., avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation ; la VILLE DE PARIS demande à la cour :
1 ) d'annuler le jugement n 9211391/7 en date du 6 avril 1995 par lequel le tribunal administratif de Paris l'a condamnée, d'une part, à payer une somme de 223.776,14 F en réparation du préjudice subi par la société Foncière Paris Neuilly du fait de l'annulation du permis de construire délivré le 14 décembre 1989 et, d'autre part, à payer la somme de 5.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
2 ) de rejeter les demandes de la société Foncière Paris Neuilly devant le tribunal administratif de Paris ;
3 ) de condamner la société Foncière Paris Neuilly à lui payer la somme de 10.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... ... VU les autres pièces produites et jointes au dossier ;
VU le code de l'urbanisme ;
VU le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
VU la loi n 87-1127 du 31 décembre 1987 ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 4 février 1999 :
- le rapport de M. BARBILLON, premier conseiller,
- les observations de la SCP CAYOL-ROCHER, avocat, pour la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY et celles du cabinet Y..., avocat au Conseil d'Etat et à la Cour de cassation, pour la VILLE DE PARIS,
- et les conclusions de Mme COROUGE, commissaire du Gouvernement ;
Considérant que les requêtes susvisées enregistrées sous les n 95PA03042 et n 95PA03232, dirigées contre le jugement n 9211391/7 en date du 6 avril 1995 du tribunal administratif de Paris par la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY et par la VILLE DE PARIS, présentent à juger des questions semblables et ont fait l'objet d'une instruction commune ; qu'il y a lieu de les joindre pour statuer par un seul arrêt ;
Sur la régularité du jugement attaqué :
Considérant que la circonstance que l'expédition du jugement attaqué ne visait pas l'ensemble des mémoires produits par la VILLE DE PARIS devant le tribunal administratif de Paris n'est pas en elle-même de nature à entacher ce jugement d'irrégularité ;
Sur le fond :
Considérant que, par un jugement en date du 14 mai 1991, devenu définitif, le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire que le maire de Paris avait accordé à la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY le 14 décembre 1989 ; que, saisi par cette société d'une demande de réparation des préjudices subis du fait de l'annulation de ce permis, le tribunal a estimé, par le jugement attaqué, que l'illégalité commise par la VILLE DE PARIS était constitutive d'une faute de nature à engager sa responsabilité, mais a rejeté les demandes de réparation des divers préjudices invoqués par la société requérante, à l'exception de celui lié aux coûts des travaux d'interruption et de sécurité du chantier, pour lequel la VILLE DE PARIS a été condamnée à verser une somme de 223.776,14 F ; que, par la requête susvisée, enregistrée sous le n 95PA03042, la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY demande à la cour d'annuler le jugement du tribunal administratif du 14 mai 1991 et de condamner la VILLE DE PARIS à l'indemniser des préjudices qu'elle a subis, liés aux honoraires d'architecte et de géomètre, au coût des frais financiers et de l'immobilisation du capital, aux dépenses correspondant à des travaux inutiles, au coût des travaux rendus nécessaires pour l'arrêt du chantier, au coût de la remise en l'état de l'immeuble, aux frais d'études et de gestion et au manque à gagner, qui sont imputables, selon elle, à la faute qu'a commise la VILLE DE PARIS en lui accordant un permis de construire illégal ; que par la requête susvisée, enregistrée sous le n 95PA03232, la VILLE DE PARIS demande à la cour d'annuler le jugement attaqué et de rejeter les demandes de la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY ;
Sur l'étendue du litige :
Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif a fait droit à la demande de condamnation de la VILLE DE PARIS à indemniser la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY du préjudice résultant pour elle du coût des travaux d'interruption et de sécurité du chantier ; que les conclusions que ladite société présente en appel et qui tendent à la condamnation de la VILLE DE PARIS à l'indemniser de ce chef de préjudice sont, par suite, irrecevables ;
Sur la responsabilité de la VILLE DE PARIS :
Considérant que, par le jugement susrappelé du 14 mai 1991, devenu définitif, le tribunal administratif de Paris a annulé le permis de construire délivré le 14 décembre 1989 à la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY au motif que l'article UH 15 du règlement du plan d'occupation des sols de la VILLE DE PARIS était illégal ; que cette illégalité était constitutive d'une faute de nature à engager la responsabilité de la VILLE DE PARIS ; que la circonstance que la société pétitionnaire avait introduit, devant le tribunal administratif de Paris, une demande tendant à la décharge d'une imposition dans laquelle elle excipait de l'irrégularité de la procédure suivie dans l'établissement du plan d'occupation des sols de la VILLE DE PARIS, ne peut être regardée comme ayant manifesté la connaissance que ladite société aurait eu de l'illégalité de l'article UH 15 du règlement de ce plan ; que la VILLE DE PARIS n'est pas plus fondée à soutenir qu'en étant devenue propriétaire du terrain d'assiette de la construction projetée au terme d'un contrat de vente qui ne prévoyait pas de condition suspensive liée à l'obtention d'un permis de construire, la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY a commis une imprudence, cette circonstance étant sans influence sur la faute que commet une autorité administrative en délivrant un permis de construire illégal ; qu'elle ne peut enfin utilement se prévaloir de ce que ladite société a imprudemment commencé les travaux de réalisation de la construction projetée alors qu'une requête était introduite contre le permis de construire devant le tribunal administratif ; qu'il résulte de ce qui précède que la société pétitionnaire n'a commis aucune faute de nature à atténuer la responsabilité de la VILLE DE PARIS ; que c'est, par suite, à bon droit que le tribunal administratif de Paris a déclaré la VILLE DE PARIS entièrement responsable de la faute qu'elle a commise en délivrant un permis de construire illégal à la société requérante ;
Sur le préjudice :
Considérant que lorsqu'un permis de construire irrégulièrement délivré est annulé, le bénéficiaire dudit permis a droit aux sommes exposées inutilement pour la réalisation des travaux autorisés par celui-ci entre la délivrance du permis et celle du jugement prononçant son annulation, ainsi qu'aux sommes exposées postérieurement au jugement et qui peuvent être regardées comme la conséquence directe de cette annulation ;
Considérant, en premier lieu, qu'aucune disposition issue du règlement du plan d'occupation des sols de la VILLE DE PARIS et applicable à la zone dans laquelle se situe l'immeuble qui faisait l'objet du permis de construire annulé, ne fait obstacle à ce que ledit immeuble, qui a fait l'objet, entre la date de délivrance du permis de construire annulé et la date d'interruption des travaux, de travaux de surélévation et de restructuration, puisse être réutilisé, notamment pour une affectation à usage de logements, dans le cadre d'une nouvelle demande de la société pour un projet respectant la réglementation d'urbanisme en vigueur ; que, par suite, la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY ne peut prétendre qu'à l'indemnisation des charges correspondant à des prestations ou à des travaux qui ne présenteraient aucune utilité dans le cadre d'un nouveau projet ; qu'il sera fait une juste appréciation de la part des prestations et études correspondant à ce type de travaux, en condamnant la VILLE DE PARIS à payer à la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY la somme de 500.000 F au titre des honoraires d'architecte, et 100.000 F au titre des frais de gestion ; qu'en revanche, les honoraires de géomètre ne peuvent être regardés comme correspondant à des travaux inutiles ; que les préjudices liés au coût des travaux inutiles et au coût de remise en état de l'immeuble ne présentent, en l'état du dossier, qu'un caractère éventuel dès lors qu'il ne résulte pas de l'instruction que ces travaux aient été engagés ;
Considérant, en deuxième lieu, que le permis de construire dont la société requérante était titulaire ayant été jugé illégal, la société doit être regardée comme n'ayant jamais obtenu de droit à construire ; que, par suite, le bénéfice qu'elle aurait pu retirer de la construction envisagée aurait alors résulté d'une opération elle-même illégale ; que la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY ne saurait dès lors, en tout état de cause, prétendre à être indemnisée d'un manque à gagner résultant des pertes de bénéfices qu'elle aurait pu réaliser sur l'opération envisagée ;
Considérant, en troisième lieu, qu'il résulte de l'instruction, et notamment de l'acte notarié en date du 14 janvier 1991, que la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY a financé les travaux à l'aide de crédits qui lui ont été consentis par un organisme bancaire, la SOFAL ; que la société requérante demande à être indemnisée du montant des agios qu'elle doit à sa banque au titre de ces crédits ; qu'elle ne saurait prétendre au remboursement total des agios correspondant à l'ensemble des crédits qui lui ont été consentis pour financer l'opération et qui n'ont pas été inutilement exposés dès lors que les crédits étaient utilisés au fur et à mesure de l'avancement des travaux ; que, faute pour la société requérante de chiffrer le seul préjudice financier direct tenant au retard pris par le projet du fait de l'annulation du permis de construire, ce préjudice ne saurait être indemnisé ; qu'ayant financé son projet à l'aide d'un emprunt, elle ne peut par ailleurs prétendre à être indemnisée du préjudice résultant du coût de l'immobilisation de fonds propres ;
Considérant, en dernier lieu, qu'il résulte de l'instruction qu'à la suite de l'annulation par le tribunal administratif du permis de construire qu'elle avait obtenu, la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY a dû engager des travaux pour interrompre le chantier et assurer la sécurité de l'ouvrage, des immeubles voisins et des tiers, pour un montant, non contesté, de 223.776,14 F ; que la VILLE DE PARIS soutient que ces travaux ayant été réalisés en raison du refus que la VILLE DE PARIS a opposé le 3 janvier 1992 à la demande de permis de régularisation présentée par ladite société, la légalité de ce refus, fondé sur le dépassement par le projet de construction du coeffi-cient d'occupation des sols, fait obstacle, en vertu des dispositions de l'article L.160-5 du code de l'urbanisme, à ce que le préjudice lié au coût des travaux susrappelés puisse être indemnisé ; que, même si elle a introduit sa requête tendant à la réparation des préjudices subis du fait de l'arrêt du chantier à la suite de cette décision de refus, il résulte de l'instruction que la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY a entendu, par cette requête, demander au tribunal administratif de Paris la réparation des préjudices que lui a causés la décision du maire de Paris de lui délivrer un permis de construire, sur le fondement de dispositions illégales du règlement du plan d'occupation des sols ; que la VILLE DE PARIS ne peut se prévaloir de l'arrêt en date du 1er mars 1994, par lequel la cour de céans a confirmé le jugement par lequel le tribunal administratif de Paris, statuant en référé, avait rejeté la demande de provision présentée par la société pétitionnaire, en réparation des préjudices subis du fait de l'arrêt du chantier, pour soutenir que ces préjudices sont liés à la décision de refus du 3 janvier 1992 dès lors que les jugements rendus sur référé, ainsi que les appels de ces jugements, ne préjugent aucunement de la décision qui sera rendue sur le fond du litige ; que le préjudice lié au coût des travaux susrappelés est ainsi directement imputable à la faute qu'a commise la VILLE DE PARIS en accordant à la société pétitionnaire un permis de construire illégal ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que la VILLE DE PARIS n'est pas fondée à soutenir que c'est à tort que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Paris l'a condamnée à verser la somme de 223.776,14 F, correspondant à l'indemnisation du coût des travaux d'interruption et de sécurité du chantier ; que la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY n'est fondée à demander l'annulation de ce jugement que dans la mesure où il a rejeté ses demandes d'indemnisation des honoraires d'architecte et des frais de gestion, pour un montant de 600.000 F ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de condamner la VILLE DE PARIS à verser à la société LEONIE, subrogée dans le présent litige aux droits de la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY, la somme de 823.776,14 F ;
Sur les intérêts :
Considérant que la société LEONIE a droit aux intérêts de la somme de 823.776,14 F, à compter de la date de sa demande le 21 janvier 1992 ;
Sur la capitalisation des intérêts :
Considérant que la capitalisation des intérêts a été demandée les 29 novembre 1994, 24 février 1995, 4 août 1995 et 17 décembre 1998 ; qu'à ces dates il était dû au moins une année d'intérêts ; que, dès lors, conformément aux dispositions de l'article 1154 du code civil, il y a lieu de faire droit à ces demandes ;
Sur les conclusions tendant à l'application des dispositions de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire droit à la demande de la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY et de condamner la VILLE DE PARIS à verser à la société LEONIE, subrogée dans les droits de la société requérante, la somme de 5.000 F ;
Article 1er : La VILLE DE PARIS est condamnée à verser à la société LEONIE, subrogée aux droits de la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY, la somme de 823.776,14 F avec intérêts au taux légal à compter du 21 janvier 1992. Les intérêts échus les 29 novembre 1994, 24 février 1995, 4 août 1995 et 17 décembre 1998 seront capitalisés à ces dates pour produire eux-mêmes intérêts.
Article 2 : Le jugement n 9211391/7 du tribunal administratif de Paris en date du 6 avril 1995 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 3 : Les conclusions de la requête de la VILLE DE PARIS et le surplus des conclusions de la requête de la SOCIETE FONCIERE PARIS NEUILLY sont rejetés.
Article 4 : La VILLE DE PARIS est condamnée à verser à la société LEONIE la somme de 5.000 F au titre de l'article L.8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel.
