Vu la requête enregistrée au greffe de la Cour administrative d'appel de Marseille le 20 mai 1999, sous le n° 99MA00904, présentée pour M. Georges X, demeurant ..., par Me BRY, avocat à la Cour ;
M. X demande à la Cour :
1°/ d'annuler le jugement n° 951012 et n° 983503 en date du 11 février 1999 par lequel le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande de réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles il a été assujetti au titre des années 1993 à 1997 ;
2°/ d'ordonner la fixation des valeurs locatives cadastrales au titre des années 1993 à 1997 sur la base de celles retenues dans le rapport de M. Y ;
Classement CNIJ : 19-03-03-01
Il soutient que pour justifier son évaluation des valeurs locatives de l'ensemble immobilier dont le requérant est propriétaire à Ollioules (Var) route nationale 8, l'administration fiscale n'a pas fourni une copie de l'extrait du procès-verbal de la révision des propriétés bâties de la commune d'Ollioules relatif au local de référence n° 21 ayant servi à la fixation à 35 F le mètre carré de la valeur locative des locaux commerciaux ; qu'en 1995, l'étude réalisée par le cabinet d'architecture Y concluait à une valeur locative pour l'année 1993 de ce même ensemble immobilier d'un montant de 132.036 F au lieu des 190.890 F retenus par l'administration ;
Vu le jugement attaqué ;
Vu le mémoire en défense, enregistré le 5 novembre 1999, présenté pour le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
Le ministre demande à la Cour le rejet de la requête ;
Il soutient que la réclamation du 8 janvier 1998 était irrecevable en ce qu'elle visait la taxe foncière des années 1995 et 1996 pour lesquelles le délai de réclamation était expiré ; que la superficie professionnelle totale déclarée et prise en compte par l'administration est de 2.300 mètres carrés alors que l'expertise a retenu une superficie totale de 2.360 mètres carrés ; que la superficie totale des locaux d'habitation prise en compte par l'administration est de 380 mètres carrés correspondant à quatre logements alors que l'expertise fait état de six appartements d'une superficie totale de 479 mères carrés ; que l'évaluation des locaux professionnels et d'habitation a été faite en application des dispositions de l'article 1496 du code général des impôts et des règles définies aux articles 324 D à 324 AA de l'annexe III au même code par comparaison avec celle de locaux de référence de la commune d'Ollioules ; que les appartements ont été évalués sur la base d'un classement en 6ème catégorie au tarif de 40 F par mètre carré, des surfaces supplémentaires déclarées, du chauffage nouvellement mentionné, d'un coefficient d'entretien de 1,10 et de situation générale de 0 ; que les locaux commerciaux ont été évalués sur la base du tarif du local de référence type n° 21 à 35 F par mètre carré, en application de l'article 1496 du code général des impôts, et non plus de l'article 1499 du même code précédemment utilisé, en raison du changement d'affectation des locaux en cause ; que les locaux-types retenus ont été communiqués au tribunal administratif en annexe au mémoire en défense du 22 janvier 1999 ; que les valeurs locatives de ces locaux-types s'échelonnent entre 22 et 157 F par mètre carré ; que le tarif de 35 F par mètre carré retenu en l'espèce n'est en conséquence pas exagéré ; que l'expertise demandée par le requérant ne prend aucunement en compte les principes applicables en matière d'évaluation de valeur locative cadastrale fixés par l'article 1496 du code général des impôts ;
Vu le mémoire en réplique enregistré le 29 novembre 1999, présenté pour M. X par Me BRY, tendant aux mêmes fins que la requête, mais en admettant le caractère tardif de la réclamation du 8 janvier 1998 en ce qui concerne les années 1995 et 1996, par les mêmes moyens, et en outre par les moyens que les éléments de comparaison retenus, des petits ateliers en centre ville, ne correspondent pas à l'ensemble immobilier dont il est propriétaire, plus grand mais excentré, sur une voie moins passante du fait de la mise en service de l'autoroute Toulon-Marseille, et dont la commercialité est faible ;
Vu le mémoire en réponse enregistré le 16 février 2000, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie, tendant aux mêmes fins que son précédent mémoire par les mêmes moyens et, en outre, par les moyens que la comparaison avec les locaux-types est parfaitement justifiée et le tarif à retenir ne saurait être inférieur à 35 F par mètre carré sous peine de ne plus distinguer les locaux en cause de simples entrepôts ;
Vu l'arrêt en date du 11 février 2003 par lequel la Cour a, avant de statuer sur le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties mise à la charge de M. Georges X au titre des années 1993, 1994 et 1997, à raison des locaux commerciaux et d'habitation dont il est propriétaire à Ollioules (Var), ordonné au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie de produire l'extrait du procès-verbal de la révision des propriétés bâties de la commune d'Ollioules (Var) relatif au local de référence n° 25 et de fournir les modalités détaillées de calcul de la base locative des locaux commerciaux et professionnels dont M. X est propriétaire dans cette même commune, évaluée pour l'année 1993 à 190.890 F, dans un délai de deux mois à compter de la notification de l'arrêt ;
Vu le mémoire, enregistré le 10 avril 2003, présenté par le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
Le ministre persiste dans ses conclusions par les mêmes moyens ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts ;
Vu le livre des procédures fiscales ;
Vu les lois n° 68-108 du 2 février 1968 et n° 74-645 du 18 juillet 1974 ;
Vu le décret n° 69-1076 du 28 novembre 1969 ;
Vu le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 17 juin 2003 :
- le rapport de M. POCHERON, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. BEDIER, premier conseiller ;
Sur la valeur locative des locaux d'habitation :
Considérant qu'il résulte des dispositions combinées des articles 1 à 4 de la loi susvisée du 2 février 1968, codifiés sous les articles 1496 et suivants du code général des impôts que la valeur locative des locaux commerciaux, comme celle des locaux d'habitation et à usage professionnel, est déterminée à la date de référence de la précédente révision générale, laquelle a été fixée au 1er janvier 1970 par l'article 39 du décret susvisé du 28 novembre 1969 codifié à l'article 324 AK de l'annexe III du code général des impôts, pour être ensuite actualisée selon les modalités précisées par les articles 1 à 3 de la loi susvisée du 18 juillet 1974, codifiés aux articles 1516 et suivants du code général des impôts ; qu'il résulte tant de l'article 10 de la loi du 2 février 1968 que de l'article 2 de la loi du 18 juillet 1974, codifié à l'article 1517 du code général des impôts que ces principes s'appliquent également aux locaux ayant fait l'objet de changements de consistance ou d'affectation ainsi qu'aux immeubles achevés postérieurement à la date de référence de la précédente révision générale ; que la valeur locative des locaux d'habitation doit être fixée dans les conditions prévues au I de l'article 1496 du code général des impôts aux termes duquel : La valeur locative des locaux affectés à l'habitation ...est déterminée par comparaison avec celle de locaux de référence choisis dans la commune, pour chaque nature et catégorie de locaux. ; que la valeur locative des locaux commerciaux doit être fixée dans les conditions prévues aux 2° et 3° de l'article 1498 du code général des impôts aux termes desquels : La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés à l'article 1496-I...est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après...2°)a) Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupées par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune...b) la valeur locative des termes de comparaison est arrêtée : soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble-type était loué normalement à cette date, soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant, du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales. 3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe. ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction que l'ensemble immobilier dont M. X est propriétaire sur la commune d'Ollioules (Var), composé de quatre appartements et de quatre locaux commerciaux, a fait l'objet en 1992 d'une évaluation par les services fiscaux, suite à des travaux de conservation cadastrale faisant apparaître un changement d'affectation de ces locaux, selon les conditions précitées des articles 1496-I et 1498-2° ; que le contribuable ne conteste pas le bien-fondé du principe du calcul des nouvelles valeurs locatives foncières mais conteste le jugement du Tribunal administratif de Nice en ce qu'il a entériné le montant desdites valeurs locatives ;
Considérant en premier lieu que, pour contester le montant de la valeur locative fixée par l'administration fiscale des locaux à usage d'habitation, M. X se borne à exciper d'une expertise réalisée par le cabinet d'architecture Henri Y le 15 avril 1996 ; que cette expertise, d'ailleurs non contradictoire, utilise des méthodes de calcul étrangères aux principes édictés par les articles 1494, 1496 et 324 de l'annexe III au même code ; que, par suite, le requérant n'est pas fondé à soutenir que c'est à tort que le magistrat délégué par le président du Tribunal administratif de Nice a écarté le moyen tiré de cette étude ;
Considérant en deuxième lieu que, s'agissant des locaux commerciaux, M. X invoque l'inadéquation des termes de comparaison retenus ; qu'il soutient notamment que les locaux dont il est propriétaire sont constitués de grandes surfaces et situés dans un quartier excentré alors que les services fiscaux ont choisi comme termes de comparaison des petites surfaces d'atelier en centre ville ; qu'il résulte de l'instruction que l'administration a, en 1992, choisi comme termes de comparaison, pour deux des locaux commerciaux, le local-type n° 25, dont la valeur locative était fixée à 42 F par mètre carré, et pour les deux autres locaux, le local-type n° 21, dont la valeur locative était fixée à 35 F par mètre carré ; qu'en 1994, la valeur locative des deux locaux commerciaux pour lesquels avait été retenu comme terme de comparaison le local-type n° 25 a été, dans un souci d'homogénéisation, révisée à la baisse par l'administration, qui a choisi comme terme de comparaison le local-type n° 21 ; que le local-type n° 25 est un petit entrepôt d'une superficie de 42 mètres carrés, d'entretien passable, bénéficiant d'une situation ordinaire dans la localité ; que le local-type n° 21 est un atelier de mécanique de 125 mètres carrés, également d'entretien passable, et bénéficiant d'une bonne situation dans la localité ; que si les locaux commerciaux de M. X ont une superficie qui varie entre 200 et 800 mètres carrés et sont situés en périphérie de la commune, caractéristiques qui devraient diminuer leur valeur locative par rapport aux termes de comparaison, il résulte de l'instruction que deux de ces locaux sont des magasins ouverts au public, que l'ensemble immobilier est situé en périphérie immédiate de l'agglomération le long d'un axe principal et présente des facilités de stationnement qui n'existent pas en centre ville ; qu'ainsi l'administration n'a pas commis d'erreur tant dans son évaluation de 1992, qui a conduit à l'imposition contestée de l'année1993, que dans son évaluation de 1994, à l'origine des impositions litigieuses des années 1994 et 1997 ;
Considérant qu'il résulte de tout ce qui précède que M. X n'est pas fondé à se plaindre que, par le jugement attaqué, le Tribunal administratif de Nice a rejeté sa demande ;
D E C I D E :
Article 1er : La requête de M. Georges X est rejetée.
Article 2 : Le présent arrêt sera notifié à M. Georges X et au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie.
Délibéré à l'issue de l'audience du 17 juin 2003, où siégeaient :
M. BERNAULT, président de chambre
M. DUCHON-DORIS, président assesseur,
M. POCHERON, premier conseiller,
assistés de Mme GIORDANO, greffier ;
Prononcé à Marseille, en audience publique le 24 juin 2003.
Le président, Le rapporteur,
signé signé
François BERNAULT Michel POCHERON
Le greffier,
signé
Danièle GIORDANO
La République mande et ordonne au ministre de l'économie, des finances et de l'industrie en ce qui le concerne et à tous les huissiers de justice à ce requis en ce qui concerne les voies de droit commun contre les parties privées de pourvoir à l'exécution de la présente décision.
Pour expédition conforme,
Le greffier,
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N° 99MA00904
