Vu la requête, enregistrée au greffe de la cour administrative d'appel de Bordeaux les 25 février 1998 et 2 juin 1998 sous le n° 98BX00287 présentée pour la SA MEUNIER, dont le siège social est situé ... ; la SA MEUNIER demande que la cour :
- annule le jugement en date du 4 décembre 1997 du tribunal administratif de Poitiers en tant qu'il n'a que partiellement fait droit à sa demande en réduction de la taxe foncière sur les propriétés bâties à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994, 1995 et 1996, dans les rôles de la commune de la Rochelle à raison d'une installation située sur le territoire de cette commune ;
- ordonne le sursis à exécution de ce jugement ;
- lui accorde la réduction des taxes contestées en évaluant la valeur locative des biens en litige par comparaison, ou à défaut, par voie d'appréciation directe, en retenant un abattement total de 70 % sur le coût de construction ;
- condamne l'Etat à lui verser la somme de 5 000 F au titre de l'article L. 8-1 du code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ;
Vu les autres pièces du dossier ;
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel et le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 2 juillet 2002 :
- le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;
- et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;
Sur le bien-fondé des taxes en litige :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
1° Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2° a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type Btait loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3° A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;
Considérant que la SA MEUNIER est propriétaire sur le territoire de la commune de La Rochelle (Charente-maritime) d'une installation de stockage des céréales à raison de laquelle ont été établies les taxes foncières sur les propriétés bâties restant en litige au titre des années 1993,1994, 1995 et 1996 ; que cette installation est principalement constituée d'un immeuble en béton, lui-même composé de hautes cellules ;
Considérant qu'il est constant que l'immeuble en litige n'était pas donné en location à la date légale de référence au 1er janvier 1970 et que, par suite, la méthode d'appréciation par bail visée par le 1° de l'article 1498 du code général des impôts ne lui est pas applicable ; qu'il est également constant que cet immeuble présente un caractère particulier au sens du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, ce qui autorise dans le cadre de la méthode comparative, la recherche de termes de comparaison hors de la commune ;
Considérant que les taxes foncières restant à la charge de la SA MEUNIER ont été établies par l'administration en fonction d'une valeur locative déterminée suivant la méthode par voie d'appréciation directe ; que l'administration soutient que, pour déterminer la valeur locative du silo susdécrit, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison qui satisfassent aux conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; que, dans sa requête, la société redevable demande à titre principal que soit appliquée la méthode par comparaison et à titre subsidiaire la méthode par voie d'appréciation directe ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :
Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens "de même nature pris comme types", impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent "exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment "de la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement" ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2 ° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;
Considérant, s'agissant plus particulièrement des sites composés de silos dits verticaux, que s'il n'est pas en principe nécessaire pour fixer leur valeur locative que les termes de comparaison soient eux- mêmes des silos verticaux et si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent la capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement, qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations qui leur sont comparées pour que puissent s'appliquer les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA précité de l'annexe III au code général des impôts, et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ;
Considérant que la SA MEUNIER fait valoir que son installation de stockage doit être évaluée par comparaison avec le local-type n° 28 de Bassens (Gironde) ou avec le local-type n° 164 de Canteleu (Seine-maritime) ; que si le fait que ces deux locaux sont des entrepôts et que leur tarif a été fixé au mètre carré, n'interdit pas par lui-même, contrairement à ce que tend à soutenir l'administration, qu'ils puissent être examinés comme termes de référence, il n'est nullement établi par l'instruction que leurs caractéristiques, notamment leur capacité de stockage et leur équipement, soient comparables à celles du site en litige ; qu'ainsi ces deux locaux ne constituent pas en l'espèce des termes de références appropriés, alors même qu'ils sont des locaux-types de leurs communes d'assiette et que le service a accepté de les prendre comme éléments de comparaison pour évaluer des silos portuaires autres que celui en litige ;
Considérant que, dans ses dernières écritures, la société requérante a également demandé que son installation soit évaluée par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé-Vaussais (Deux-Sèvres), choisi comme local-type des entrepôts de cette commune ; que, toutefois, il résulte de l'instruction, que les caractéristiques de ce dernier site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et que ces différences excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'au surplus, la valeur locative du silo de Sauzé-Vaussais, qui n'était pas loué au 1er janvier 1970, a été estimée par comparaison et il n'est pas établi que les termes de comparaison aient eux-mêmes respecté la double condition de location au 1er janvier 1970 et d'homogénéité des caractéristiques ; que ce local de Sauzé- Vaussais ne constitue donc pas, lui non plus, un terme de référence approprié ; qu'ainsi, au vu des données de l'instruction, la méthode comparative ne peut être, en l'espèce, appliquée ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :
Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;
Considérant que, dès lors que la méthode par voie d'appréciation directe est prévue par les dispositions de nature législative de l'article 1498 du code général des impôts, les moyens tirés de ce qu'elle méconnaîtrait les principes de Al'égalité devant l'impôt et de Al'égalité proportionnelle invoqués par la société sont inopérants ;
Considérant qu'il ne résulte pas de l'instruction qu'il existe des données de la nature de celles prévues par les dispositions de l'article 324 AC de l'annexe III au code général des impôts permettant d'estimer la valeur vénale du bâtiment en cause autrement que par référence à sa valeur de reconstruction ; que, d'ailleurs la société redevable, qui se prévaut à titre subsidiaire de la méthode d'appréciation directe, demande que la valeur locative déterminée dans le cadre de cette méthode soit calculée à partir de la valeur de reconstruction ; que cette valeur doit être en l'occurrence réduite d'un abattement total de 70%, comme le demande la société, pour tenir compte, d'une part, à hauteur de 50% de la dépréciation immédiate du bien résultant notamment de son étroite spécialisation, et, d'autre part, à hauteur de 20%, de sa nature, son état d'entretien, de sa capacité de stockage et de sa localisation ; qu'il résulte de l'instruction, et notamment de l'expertise à laquelle se réfère le ministre dans ses dernières écritures, que le taux d'intérêt, que l'article 324 AC définit en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région, doit être fixé à 4% ; qu'ainsi, la valeur locative servant de base aux taxes foncières sur les propriétés bâties restant en litige doit être directement calculée en appliquant un taux d'intérêt de 4% à la valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble en cause réduite par un abattement total de 70% ; qu'il n'est au demeurant pas établi que la valeur locative estimée dans ces conditions de mise en oeuvre de la méthode par voie d'appréciation directe serait supérieure à celle pouvant résulter de l'application de méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'ainsi, la SA MEUNIER est fondée à demander la réduction des taxes foncières litigieuses procédant de la prise en compte de la valeur locative au 1er janvier 1970 de l'immeuble, à raison duquel elle a été imposée, directement calculée suivant les modalités susdécrites ; que, toutefois, la société requérante, qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations, doit être tenue pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative indiquée ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà accordés par le service, les sommes initialement demandées de 71 402 F au titre de 1993, de 72 141 F au titre de 1994, de 72 067 F au titre de 1995 et de 72 403 F au titre de 1996 ;
Sur les frais irrépétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L. 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la SA MEUNIER la somme de 762 euros qu'elle demande au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles la SA MEUNIER est restée assujettie au titre des années 1993,1994, 1995 et 1996 à raison de son installation située à La Rochelle doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 calculée en fonction d'un taux d'intérêt de 4% et d'une valeur vénale elle-même établie à partir d'une valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 de l'immeuble réduite par un abattement total de 70 %.
Article 2 : Il est accordé à la SA MEUNIER pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties procédant de la base définie à l'article 1er dans les limites sus-énoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 4 décembre 1997 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : L'Etat versera la somme de 762 euros à la SA MEUNIER au titre de l'article L. 761-1 du code de justice administrative.
Article 5 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
