Vu l'arrêt en date du 27 juin 2000, par lequel la cour administrative d'appel de Bordeaux a, avant de statuer sur les conclusions de la requête n° 98BX00254 de la SA UNICOMI tendant à la réduction de la taxe foncière à laquelle elle a été assujettie au titre des années 1993, 1994 et 1995 dans les rôles de la commune de La Crèche (Deux-Sèvres), prescrit une expertise en vue de rechercher, au vu des propositions des parties, des termes de comparaison dans la commune ou hors de celle-ci, afin de déterminer la valeur locative des installations en litige ;
Vu les autres pièces du dossier :
Vu le code général des impôts et le livre des procédures fiscales ;
Vu le code des tribunaux administratifs et des cours administratives d'appel ainsi que le code de justice administrative ;
Les parties ayant été régulièrement averties du jour de l'audience ;
Après avoir entendu au cours de l'audience publique du 18 juin 2002 :
- le rapport de Mme Boulard, premier conseiller ;
- les observations de Me Scholtes, avocat, pour la SA UNICOMI ;
- les observations de M. X..., représentant le ministre de l'économie, des finances et de l'industrie ;
- et les conclusions de M. Heinis, commissaire du gouvernement ;
Sur le bien-fondé des taxes en litige :
Considérant qu'aux termes de l'article 1498 du code général des impôts : " La valeur locative de tous les biens autres que les locaux d'habitation ou à usage professionnel visés au I de l'article 1496 et que les établissements industriels visés à l'article 1499 est déterminée au moyen de l'une des méthodes indiquées ci-après :
1°) Pour les biens donnés en location à des conditions de prix normales, la valeur locative est celle qui ressort de cette location ;
2°) a. Pour les biens loués à des conditions de prix anormales ou occupés par leur propriétaire, occupés par un tiers à un autre titre que la location, vacants ou concédés à titre gratuit, la valeur locative est déterminée par comparaison. Les termes de comparaison sont choisis dans la commune. Ils peuvent être choisis hors de la commune pour procéder à l'évaluation des immeubles d'un caractère particulier ou exceptionnel. b. La valeur locative des termes de comparaison est arrêtée :
Soit en partant du bail en cours à la date de référence de la révision lorsque l'immeuble type était loué normalement à cette date. Soit, dans le cas contraire, par comparaison avec des immeubles similaires situés dans la commune ou dans une localité présentant du point de vue économique, une situation analogue à celle de la commune en cause et qui faisaient l'objet à cette date de locations consenties à des conditions de prix normales ;
3°) A défaut de ces bases, la valeur locative est déterminée par voie d'appréciation directe" ;
Considérant que, par son arrêt du 27 juin 2000, la présente cour a estimé que les éléments qui composaient l'installation à raison de laquelle la SA UNICOMI a été imposée aux taxes foncières sur les propriétés bâties en litige n'étaient pas destinés à des utilisations distinctes et a expressément écarté le moyen de la société requérante tenant à leur évaluation distincte ; que l'unicité d'évaluation n'implique pas que des biens qui ne seraient pas la propriété de la société redevable soient soumis à son nom à la taxe foncière sur les propriétés bâties ; que, par conséquent, le moyen que la société persiste à soutenir à fin d'une évaluation distincte ne peut être accueilli ;
Considérant que l'arrêt précité du 27 juin 2000 a relevé que l'installation en litige n'était pas donnée en location à la date de référence du 1er janvier 1970 et a écarté la méthode d'évaluation par bail visée par le 1er de l'article 1498 ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par comparaison :
Considérant que les dispositions précitées du 2° de l'article 1498 du code général des impôts, qui décrivent la méthode d'évaluation par comparaison, imposent que les termes de comparaison qui servent à évaluer un immeuble commercial, même lorsqu'il s'agit comme en l'espèce d'un immeuble de caractère particulier ou exceptionnel, aient été normalement loués au 1er janvier 1970 ; que, par suite, cette méthode d'évaluation ne peut trouver à s'appliquer lorsque l'immeuble qui est invoqué comme terme de comparaison n'était pas loué au 1er janvier 1970 ou, dans l'hypothèse où cet immeuble a lui-même été évalué par comparaison, lorsque le second terme de comparaison n'était pas non plus loué au 1er janvier 1970 ; qu'ainsi, un immeuble dont la valeur locative a été déterminée non par référence à un bail existant au 1er janvier 1970, mais par voie d'appréciation directe, ne peut, dans la méthode comparative, servir de terme de comparaison ; qu'en outre, ces mêmes dispositions de l'article 1498 du code général des impôts, ainsi que celles de l'article 324 Z de l'annexe III au même code qui définissent l'évaluation par comparaison comme consistant à attribuer à un immeuble donné une valeur locative proportionnelle à celle qui a été adoptée pour d'autres biens Ade même nature pris comme types , impliquent que ces autres biens soient Asimilaires à l'immeuble en cause et qu'ils soient situés, sinon sur le territoire de la même commune, du moins sur le territoire d'une localité à la situation économique analogue ; que si l'article 324 AA de la même annexe admet que des différences peuvent "exister entre le type considéré et l'immeuble à évaluer", c'est à la condition que celles-ci n'excèdent pas les facultés d'ajustement de valeur locative unitaire qu'il envisage du point de vue notamment Ade la situation, de la nature de la construction, de son importance, de son état d'entretien et de son aménagement ; que lorsque ne sont pas remplies les conditions cumulativement posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts, c'est à dire la condition de location à la date légale de référence ainsi que les conditions de similarité des immeubles et d'analogie de leurs communes d'assiette, la méthode d'évaluation par comparaison doit être écartée et celle par appréciation directe appliquée ;
Considérant qu'il résulte de l'instruction et notamment du rapport déposé après les opérations de l'expertise ordonnée par l'arrêt précité, que les installations destinées à la conservation des céréales au sein desquelles se trouvent les biens soumis aux taxes en litige, situées sur le territoire de la commune de La Crèche (Deux-Sèvres), sont essentiellement composées de silos, de trémies et d'un bureau ; que ces silos sont en béton d'une hauteur maximale de 27 mètres, d'une capacité de stockage allant jusqu'à 28 880 tonnes et bénéficient d'équipements tels qu'une fosse de réception, un élévateur et un pont-bascule ;
Considérant que les taxes restant en litige ont été établies par l'administration suivant la méthode d'appréciation directe ; que celle-ci soutient que, pour déterminer la valeur locative de l'installation de la SA UNICOMI, n'ont pu être trouvés, même hors de la commune, des éléments de comparaison respectant l'ensemble des conditions posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ;
Considérant que selon l'expert, "il ne semble pas exister au vu des pièces communiquées par les parties de silos verticaux ayant fait l'objet d'une location au 1er janvier 1970" ; que pour contester cet avis, la société mentionne le site d'Iffendic (Ille et Vilaine), mais d'une part, elle ne soutient pas que ce site serait comparable à celui en litige, d'autre part, aucun élément de l'instruction ne permet d'établir que le silo d'Iffendic aurait été effectivement loué à la date de la révision générale ; que la circonstance qu'un silo vertical ait été choisi comme localtype par l'administration dans une commune n'établit pas par elle-même que ce silo réponde aux conditions posées par le 2° de l'article 1498, dont celle tenant à sa location au 1er janvier 1970, pour déterminer la valeur locative d'une installation située dans une autre commune ; que le seul fait que l'administration accepte de prendre un local- type d'une commune comme terme de comparaison pour évaluer d'autres immeubles d'autres localités ne démontre pas davantage que ce local-type puisse être admis comme élément de comparaison à l'égard du site en litige, au regard notamment de la condition de location à la date de la révision générale ;
Considérant, il est vrai, qu'il n'est pas nécessaire, pour calculer par comparaison la valeur locative du site en cause, que les termes de comparaison soient eux-mêmes des installations seulement composées de silos dits verticaux ; que, toutefois, si d'autres installations de stockage, comme celles comprenant des silos dits horizontaux, peuvent en principe servir de références, leurs caractéristiques, notamment celles qui déterminent leur capacité de stockage ou celles relatives à leur équipement qui conditionnent l'acheminement des produits et la qualité de leur conservation, doivent être suffisamment proches des caractéristiques correspondantes des installations en litige pour ne pas excéder les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III précité, et, en tout état de cause, la condition de location à la date légale de référence doit être respectée ;
Considérant que, dans sa requête, la SA UNICOMI a demandé que ses installations de stockage des céréales soient évaluées par comparaison avec le silo vertical situé sur le territoire de la commune de Sauzé-Vaussais dans le département des Deux-Sèvres ; que si sa qualité de local-type de la catégorie générale des entrepôts de la commune et la détermination de son tarif au mètre carré n'empêchent pas en elles-mêmes, contrairement à ce que tend à soutenir l'administration, que ce dernier local puisse être examiné comme terme de comparaison, il résulte de l'instruction que les caractéristiques de ce site sont, au regard notamment de la capacité de stockage et des équipements, par trop différentes de celles du site en litige et excèdent les facultés d'ajustement autorisées par l'article 324 AA de l'annexe III au code général des impôts ; qu'en outre, il résulte également de l'instruction que, le silo de Sauzé Vaussais n'étant pas loué au 1er janvier 1970, sa valeur locative a été évaluée par comparaison ; que si la circonstance que les termes de comparaison ne sont pas constitués de silos verticaux ne conduit pas nécessairement, ainsi qu'il est dit ci-dessus, à les écarter comme éléments de référence, il n'est pas établi, en l'espèce, qu'ils aient eux-mêmes satisfait aux conditions tenant à l'exigence d'une location au 1er janvier 1970 et à l'existence de caractéristiques homogènes posées par le 2° de l'article 1498 du code général des impôts ; qu'ainsi, le site de SauzéVaussais ne peut être légalement retenu pour évaluer par comparaison le site en litige ; que les éléments de l'instruction ne permettent pas davantage de démontrer que les sites d'Epieds en Beauce ou de Boynes dans le Loiret, que la société requérante soutient dans ses dernières écritures être comparables à ses propres installations, répondraient réellement aux conditions de similarité des immeubles et d'analogie des communes imposées par les textes et, en admettant même que ces conditions soient remplies, il n'est nullement établi que ces immeubles aient été loués au 1er janvier 1970 ou évalués en fonction d'immeubles loués à cette date ; que les résumés des fiches de calcul de valeur locative annexés au rapport d'expertise démontrent au contraire que les silos d'Epieds en Beauce et de Boynes n'étaient pas loués au 1er janvier 1970 et précisent même que ce dernier silo a été évalué par voie d'appréciation directe, ce qui interdit, en tout état de cause, de le prendre comme élément de comparaison ; que le fait, invoqué par la SA UNICOMI, que les services fiscaux de l'Indre aient choisi le silo horizontal situé sur le territoire de la commune de Montierchaume dans le département de l'Indre pour déterminer par comparaison la valeur locative des silos verticaux situés sur les territoires des communes d'Argy et de Préaux dans le même département ne permet pas par lui-même d'établir que le site de Montierchaume puisse être un élément légal de référence pour déterminer la valeur locative du site en litige, alors même que ce dernier site serait comparable à ceux d'Argy et de Préaux ; que, pour aucun autre des termes de référence avancés par la société requérante, les conditions de location et de similarité posées de manière cumulative par le 2° de l'article 1498 ne peuvent être regardées, au vu des éléments de l'instruction, comme respectées ; qu'il suit de là que la méthode comparative ne peut être appliquée ;
En ce qui concerne la méthode d'évaluation par appréciation directe :
Considérant que, selon l'article 324 AB de l'annexe III au code général des impôts, "il est procédé à l'évaluation directe de l'immeuble en appliquant un taux d'intérêt à sa valeur vénale, telle qu'elle serait constatée à la date de référence si l'immeuble était libre de toute location ou occupation", le taux d'intérêt étant "fixé en fonction du taux des placements immobiliers constatés dans la région à la date de référence pour des immeubles similaires" ; qu'aux termes de l'article 324 AC de la même annexe : "En l'absence d'acte et de toute autre donnée récente faisant apparaître une estimation de l'immeuble à évaluer susceptible d'être retenue, sa valeur vénale à la date de référence est appréciée d'après la valeur vénale d'autres immeubles d'une nature comparable ayant fait l'objet de transactions récentes, situés dans la commune même ou dans une localité présentant du point de vue économique une situation analogue à celle de la commune en cause. La valeur vénale d'un immeuble peut également être obtenue en ajoutant à la valeur vénale du terrain, estimée par comparaison avec celle qui ressort de transactions récentes relatives à des terrains à bâtir situés dans une zone comparable, la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970 dudit immeuble, réduite pour tenir compte, d'une part, de la dépréciation immédiate et, d'autre part, du degré de vétusté de l'immeuble et de son état d'entretien, ainsi que de la nature, de l'importance, de l'affectation et de la situation de ce bien" ;
Considérant que si la société requérante a persisté, après les opérations d'expertise, à critiquer le bien-fondé du choix de la méthode d'appréciation directe d'après laquelle les taxes en litige ont été établies, elle n'a pas abandonné sa demande, faite à titre subsidiaire de l'application de cette méthode ; qu'hormis sa critique de l'unicité de l'évaluation, elle n'a pas contesté, non plus que l'administration, les modalités suivant lesquelles l'expert a estimé la valeur vénale de ses immobilisations en fonction de la valeur de reconstruction au 1er janvier 1970, qu'il a réduite d'un abattement total de 70 %, pour tenir compte d'une part, à hauteur de 50 %, de la dépréciation immédiate des biens liée à leur spécificité et d'autre part, à hauteur de 20 %, de leur état d'entretien, de leur capacité de stockage et de leur situation ; qu'en particulier, la société ne conteste pas que la base de calcul de l'expert ne comprend que la valeur des immobilisations dont elle est propriétaire ; que les parties n'ont pas critiqué non plus le taux d'intérêt de 4 % retenu par l'expert ; que ces modalités non contestées d'application de la méthode par voie d'appréciation directe aboutissent à une valeur locative à la date légale de référence de 21 703 F, dont il n'est d'ailleurs pas établi qu'elle excéderait celle pouvant résulter de l'application de la méthode comparative selon les termes de comparaison avancés par la société et les tarifs qui leur étaient attachés ; qu'il y a lieu, dans ces conditions, de retenir une valeur locative d'un montant de 21 703 F au 1er janvier 1970 pour calculer la base des taxes foncières sur les propriétés bâties restant à la charge de la SA UNICOMI ; que la société requérante est donc fondée à demander la réduction des taxes en litige procédant de la prise en compte de cette valeur locative ; que, toutefois, la société qui a expressément rappelé dans sa requête le montant des dégrèvements initialement demandé dans ses réclamations doit être tenue pour avoir limité au dit montant, comme elle en avait au demeurant l'obligation, ses conclusions d'appel ; que, par conséquent, les dégrèvements découlant de la valeur locative indiquée ci-dessus ne pourront, en tout état de cause, excéder, après prise en compte des dégrèvements déjà prononcés par le service, les sommes initialement demandées de 74 526 F au titre de 1993, de 77 901 F au titre de 1994 et de 79 931 F au titre de 1995 ;
Sur les frais d'expertise :
Considérant qu'aux termes de l'article R 207-1 du livre des procédures fiscales : " Les frais d'expertise sont supportés par la partie qui n'obtient pas satisfaction. Le contribuable qui obtient partiellement gain de cause participe aux frais en proportion de la demande qui a été rejetée et compte tenu de l'état du litige au début de l'expertise" ;
Considérant qu'au début de l'expertise, les taxes en litige étaient assises sur une valeur locative déterminée par voie d'appréciation directe en fonction d'un taux d'intérêt évalué par le service à 6 %, qu'a confirmé le tribunal administratif de Poitiers, et d'un taux global d'abattement, initialement calculé à 30 % par l'administration et rehaussé à 50 % par le tribunal administratif de Poitiers, alors que la société a demandé à ce titre dans sa requête un abattement de 85 % ; qu'étant donné que les taxes restant dues par la société UNICOMI sont assises sur une valeur locative calculée ainsi qu'il est dit ci-dessus en fonction d'un taux global d'abattement porté à 70 % et d'un taux d'intérêt réduit à 4 %, il y a lieu de mettre les frais d'expertise, pour leur part relative à la présente instance, soit la somme de 778 euros, à la charge de la société requérante à concurrence d'un quart, soit la somme de 194,50 euros, et à la charge de l'Etat à concurrence des trois quarts, soit la somme de 583,50 euros ; Sur les frais irrépétibles :
Considérant qu'il y a lieu, dans les circonstances de l'espèce, de faire application des dispositions de l'article L 761-1 du code de justice administrative et de condamner l'Etat à verser à la SA UNICOMI la somme de 1000 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
Article 1er : Les taxes foncières sur les propriétés bâties auxquelles la SA UNICOMI est restée assujettie au titre de 1993, 1994, 1995 à raison de ses installations situées à La Crèche doivent être assises sur une base prenant en compte une valeur locative au 1er janvier 1970 de 21 703 F (3 308,60 euros).
Article 2 : Il est accordé à la SA UNICOMI pour les années en cause la réduction des taxes foncières sur les propriétés bâties procédant de la base définie à l'article 1er dans les limites susénoncées du montant des dégrèvements initialement sollicités.
Article 3 : Le jugement du tribunal administratif de Poitiers en date du 29 janvier 1998 est réformé en ce qu'il a de contraire au présent arrêt.
Article 4 : Les frais d'expertise sont mis à la charge de la SA UNICOMI à concurrence de 194,50 euros et à la charge de l'Etat à hauteur de 583,50 euros.
Article 5 : L'Etat versera la somme de 1 000 euros à la SA UNICOMI au titre de l'article L 761- 1 du code de justice administrative.
Article 6 : Le surplus des conclusions de la requête est rejeté.
