| LUNDQUIST c. SUEDE

are free from any arbitrariness and its purpose is consistent with what the Cornmission has found to be a legitimate aim in the general interest . Furthermore the Çommission finds that no right can be dtawn from Article I cf Protocol No . 1 obliging the Contracting States to p.-ovide the necessary facilities 1or urban development . It was therefore justified to issue a h,uilding prohibition which would remain valid until the changes had been made, if necessary by the landowners . In these circumstances the present prohibit on on construction can ot b e considered co be disproportionate i:o its legitimate pcirpose and it follows that the interference with dte applicant's right to peaceful enjoyment of his possessions was justified under the second paragraph of Article 1 of Protocol No . I as being a lawful restriction for the control of the use of property in accordance with the general interest .
Accordingly the application must be rejected as being manifestly ill-founded within the meaning of Article 27 para . 2 of th e Commission . For these reasons, the Commissio n DECLARES THE APPLICATION INADMISSIBLE .
(TRADUCTION) EN FAI[ T Les faits de la cause, tels que le reqaérant les a exposés, peuvent se r~-Surrier comme suit . Le requérant est un Suédois, né en 1933, contrôleur agricole et habitant Stehag, Suède . Devant la Commission, il est représentépar Me Pei_er Nobel, du cabinet juridique Chrysander hb, Upsal . Suède . En 1943, le totissement des terres du Manoir de Noor donna qüelqüe 70 terrains à bâtir à Knivsta, petite commune rurale située à une quinzaine de kilomètr es au sud d'Upsal . La configuration ces terrains suivait à l'origine le plan de subdivision établi en 1942 et confiriné par le service compétent le 8 juillet 1943 .
Le 4 décembre 1969, le requérant et son épouse acnetèrenc trois des terrains encore libres et identifiés au cadasire sous les numéro s suivants Noor 53 :1, 54 :1 et 55 :1 . Par la suite, Noor 53 :1 fut :icindé en deux pdreelles, Noor 53 :1 et 53 :2 :197
L'ensemble des terrains acquis par le requérant et son épouse couvrait environ n 10 .000 mètres carrés, qu'ils possédaient conjointement . Leur idée était de vendre trois des parcelles et de construire une maison d'habitation sur la quatrième . A l'époque, aucune parcell e n'était construite . Le requérant et son épouse obtinrent le permis de construire nécessaire et édifièrent une maison sur la parcelle Noor 54 :1, terrain d'environ 3000 mètres carré etyménagèr1970 . De 1970 à 1972 ils vendirent Noor 53 :1, 53 :2 et 55 : s1 à différents acheteurs qui, après avoir obtenu les permis de construire requis, édifièrent une maison sur leurs parcelles respectives et y emménagèrent . En attendant un aménagement plus précis de la zone, une interdiction générale de construire fut édicté en 1972, conformément à l'a rt icle 35 de la loi de 1947 sur • la construction . Suite à un divorce entre le requérant et son épouse, les ex-conjoints décidèrent, selon deux conventions signées les 27 janvier et 10 septembre 1973, que la moiti ri été, celle de la femme, serait transférée à l'ex-mari . En conséquence, le édelapro requérant fut enregistré le 20 février 1974 comme l'unique propriétaire de Noor 541 . Par la suite, le 22 février 1974, le requérant signa deux contrats . Par le premier (kbpekontrakt), il vendait la propriété à M . et MM11e E ., les acheteurs devant prendre possession des lieux le 1°1 février 1974 . Le même jour, le requérant signa avec M . et Mm° E ., une emphythéose qui lui accordait un droit à bail emphythéotique su de Noor 54 :1 . Le requérant envisageait effectivement de rester pro-rlaptieous priétaire de ce morceau de terrain, mais comme Noor 54 :1 n'était pas juridiquement divisé en deux unités foncières indépendantes pouvant être enregistrées séparément, le requérant dut se contenter d'une solution provisoire consis ta nt à louer une partie du terrain . Selon le contrat, il s'agissait d'un bail à fins d'habita tion (bostadsar- 1 rende), la superficie étant d'environ 1 .500 mètres carrés . La durée de l'emphythéose était de 50 ans à compter du 1° mai 1974, donc jusqu'au 1°' mai 2024 . Si le bail n'était pas dénoncé, l'emphythéose serait prolongée de 50 ans à chaque fois . En outre, le passage suivant figurait dans le contrat : « En même temps que ce tt e d'emphythéose, les parties sont convenues d'un contrat d'achat de la superfi cie donnée à bail . Lorsque cet achat (kôpet) sera parachevé par la création d'une unité foncière indépendante, enregistrée au nom du requérant (genom fastighetsbildning och lagfart für), le contrat d'emphythéose expirera au même moment . » Le contrat emphythéotiquerénfermait également diverses garanties données par M .et M'"° E. pour protéger les droits du requérant . Le dernier paragraphe notamment obligeait les époux E . à ne pas transférer la propriété de Noor 54 :1 a .quiconque ne s'engagerait pas exactement aux mêmes obligations envers le requérant. 198
Le 30 mars 1979, M . et M°'° E . vendirent l'intégralité de la propriété à M . G . L'acquicition fut enregistrée le 10 avril 1979 . Tous les droits du requérant sent sauvegardés vis-à-vis de l'actuel propriétaire de Noor 54 .1 . Comn-ie indicqué plus haut, ur .e interdiction générale de construire fut édictée én 1972, conformément à l'article 35 de la loi de 1947 sur la construction . Compte tenu cependant de ce quc les autorités pouvaient, en vertu de la loi, autoriser des exceptions à l'interdic.tion gémérale, le requé.rant sollicita le 8 ianvier 1974, le pei-mis de construire uneinaison aur le terrain pris à bail . La demande fut cependant rejetée le 13 juin 1974 par la commission des aonstructions (Byggnadsnërnnden) qui renvoya à l'iuterdic[ion géuérale, de construire sur cette zone. Le requérant fit appel de cette décision devant la commission administrative du comté (Lënssty releen), qii confirma la décision le 14 mai 19 75 . II n'apparaît pas des documents produits que le requérant en ait appelé au Gouvernement de décision . Le requérant ioutient que l'interdiction générale de construire a expiré er_ 1975 . Il semble cependant que la cominission administrative du comté ait édicté le 21 février 1977 uné interdiction de prévoir sur cette zone un habitat dense, conformécnent à l'article 168 de la loi sura construction . Le requérant s est plaint au Gouverncmcnt (Bostadsdepartementet) qui, le 5 février 1981, a annulé l'interdicdon de réaliser nn habitat dense dans la région, estimant qu'elle causerait un trop grand préjudice aix proprié :aires fonciers .
Pa- la suite, le 18 avril 1981, le requérant sollicita de la commission des constructions une décision préliminaire (f5rhan(lsbesked) sur le. point de savoir s'il pouvait dorénavant obtenir un permis de construire une maison sur la terre qu'il avait louée à bail . Par leiire du 9juin 1981, il demanda à titre subsidiaire à ladite commission d'acquérir le morceau de terredn litigieux à un prix correspondant à la valeur marchande du terrain constructible et de rer,evoir en échange de [a parcelle prise à bail un icrrain analogue où ili pourrait construire une maison . Le 2 juillet 1981, la commission des constructions refiisa de délivrer la déeision préliminaire demaridée par le requérant, soulignant que la construction d'une maison sur le terrain en question signifierait une scission de la parcelle Noor 54 :1, ce qui là encore ne serait pas conformeau plan de subdivision de la zone . En outre, le site n'était pas apte à la construction, vu les grandes différences de niveaux du tcrrain . Le requérant fit appel de cette décision devant la commission administra'tive du eornté qni, semble-t-il, ajourna l'examen de l'affaire en. attendant la décisiôn du Gouvernernent sur une nouvelleinterdiction générale de ccnstruire de nouvelles niaisons sur cette zone, interdiction demandée le 9 décembre. 19'31 par la eommission et contre laquelle le requérant avait fait appel . Le Gouvernement décida le 22 décembre 1982 de confirmer la décision de la commission administrative du comté et déclara notanrment : aLa raison d'être de l'interdiction de construire est (lue le comté redôc .te uue intensification de la construction daus le secteur sur des sites non encor e 199
aménagés et après lotissement de zones relativement grandes . (Une autre raison est-que) la commission d'hygiène a estimé qu'une intensification de la construction poserait des problèmes sanitaires emportant risque de pollution des sources d'eau et du Lac Valloxen . Le Gouvernement décide ce qui suit : La superficie des sites et leur situation près du centre dèKnivsta plaident pour la thèse du comté selon laquelle il faut retarder toute nouvelle construction . Aussi, le système de tout à l'égout étant tellement insuffisant que toute nouvelle construction dans la zone ne pourrait pas avoir lieu sans entraYner des problèmes sanitaires, le Gouvernement estime-t-il qu'il y a lieu d'édicter une interdic- ~ tion de construuire dans la zone en attendant qu'une solùtion nécessaire a ue problèmed'égtsiuvoparleiétsfnc,oparl comté . Le recours est dès lors rejeté . v ' Par la suite, le conseil administratif du comté reprit l'examen du dossier et décida le 7 février 1 983 de confirmer la décision rendue par la cominission des eons . Le requérant se pourvut contre cette décision auprès d u -trueionsl2j198 Gouvernement qui, le 29 septembre 1983, rejeta le recours en déclarant qu'il n'avait trouvé aucun motif d'accorder une dispense de l'interdiction de çonstruire édictée l . e2décmbr198
GRIEF S Le requérant rappelle qu'il possède depuis 1974 un droit d'emphythéose à des fins de construction (bostadsarrende) . Il a la faculté d'acheter le terrain objet d eeaêl'mphytéosicu-erngstécomuifnèredépt (fastighetsbildning f8r lagfartsëndamâl) . . ` Lerequérant se plaint de ce que « les décisions du Gouvernement et des instances inférieures emportent violation de l'article 1du Protocole additionnel à la Convention car il y a eu, pendant une période intolérablement longue, entrave a » . Le requérant a soutenu en outr ue respctdbin(oàlafcutéd'eispr) que « depuis que (la commission administrative du comté) a édicté en 1972 sapremière interdiction de poursuivre les constructions, (il) a en vain lutté par tous les moyens légaux possibles pour user de ce qui était à l'époque sa propriété . . . et (de ce qui) est depuis lors son bien, assorti d'un droit emphythéotique et d'une opinion préférentielle pour recouvrer son droit de propriété»
.ENDROI T Le requérant s'est plaint de ce que la décision lui refusant l'autorisation •
de construire une niaison à usage d'habitation sur le terrain qu'ilavait pris à bai l 200
emphythéotique, l'empêche de béaéficier du droit au respect de ses biens ausens de l'article 1 du Protocole additionnel à la Convention, ainsi libellé : «Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens . Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit interuational . Les disposiiions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possMent le s ~ Etats de mettre en vigûéur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer I lusage des biens conforméntent à l'i .ntérét général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes . » ,Vagissant cle la question de savoir si la présente affaire révèle une ingérence ~ dans 1"exercice du droit de propriété du requérant, la Commission rappelle que le requérant est un emphythéoce et non l'actuel propriéidire du terrain . La Commission n'estirie pas que ce fait influe sur l'issue de l'affaire et admet que le terrain est la propriété du reqaérant au sensde l'article 1 du Protocole additionnel . Elle estime en ouire pouvoir laisser sâns réponse la question de savoir si l'interdiction de constriire une maison sur le terrùn a porté atteinte aux droits garantis au requérant par l'article 1 du Protocole additionnel car, au demenranl cette ingérence se justifiait pour Lzs raisons suivantes . Dans l'exarnen du point de savoir si l'ingérence a méconnu l'article 1, la Commission rappelle qu'en vertu de l'article 1 par . 2 les Etats contractants on : le droit de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessain :s pour règlementer l'usage des biens c,onforméncnt à l'intérêt général . Or, elle estime qae la présente affaire relève manifestement de, ce paragraphe . Il appartient dès lors à la Commission de s'assurer que les conditions énoncées à l'article 1 par . 2 sont rctnplies, à savoir que l'iagérenee se fonde sur des dispositions légales, qu'elle est conforme à l'intérêt généralet que la mes,ure est proportionnée au but légitime en question . S'agissant de lapremère condition, la Commission rappelle que le requérant n'a pas allégué que la restriction à la construction ou le rerus de dispense fût rontraire à la loi . D'aillerus, les renseignements qu'il a fouinis ne sauraient étayer pareille allégai :ion . Les c,écisions psises se fondaient sur les disoositioris de la loi suédoise de 19L 7 siur la construction . Si, p3r conséquent, il est incéniable que Iamesure prise était légale, la Commission doit examiner si le but éait légitimc parce que conforme à l'intérêt général . La Commission ne voit à cet égard aucun probléme. Dans la société d'aujourd'hui, dont la complexité et le développement vcnt croirsant, il est indispensable de réglementer l'usage des terrains par un aménagement soigné et d3taillé . Il ne fait dès y aucun doute que les plans d'aménagement fonclés sur la loi sur la construction sont adoptés et mis en auvre dans l'intérêl général . Il en déaoule que les Etats cuntrao:ants doivent aussi avoir certains ia,truments à leur dispostion .. des interdictions de construire par exemple, pour assurer l'application de ces plan s
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d'utilisation des terres . La Comtnission est dès lors convaincue qu'en l'espèce, l'interdiction de construire était une mesure légale pciursuivant un' but légitime . 'Seloncquiaétdplsh,Comiafnletxmiés la restriction était proportionnée au but légitime . A cet égard, elle rappelle que le requérant a évoqué «la période intolérablement longue» pendant laquelle il n'a pas pu construire de maison sur son terrain . La Commission rappelle en outre les raisons données par les autorités pour imposer cette restriction et doit mettre en balance l'intérêt du requérant et celui des autorités . La Commission rappelle qu'en 1942 fut établi pour la zone en question un plan de subdivision que les autorités compétentes confirmèrent en 1943 . La zone était à cette époque divisée eu un certain nombre d'unités et il n'y a depuis lors eu aucune modification à ce plan qui prévoit toujours un certain nombre de parcelles, parmi lesquelles figure la parcelle litigieuse achetée par le requérant en 1969 . L'intéressé a obtenu un permis de construire, construit sur le terrain une maison où il a emménagé en 1970 . La Connnission rappelle également que, s'agissant du requérant, la division initiale en un nombre précis de parcelles fut ultérieurement confirmée par les autorités puisque le requérant a été obligé de devenir le bailleur emphytéotique de sa propriété, le terrain ne pouvant pas être juridiquement divisé en deux parcelles foncières indépendantes et les autorités ayant refusé en 1981 d'accorder au requérant un permis de construire au motif qu'une scission de la parcelle n'était paseonforme au plan de subdivision et que le site ne convenait pas à la construction, en raison d'une grande différence dans les niveaux du terrain . La Commission rappelle en outre qu'une interdiction générale de construire a été en vigueur de 1972 à 1975 . En conséquence, lorsque le requérant a acquis son terrain, il avait vraisemblablement connaissance du plan de subdivision et lorsqu'il en est devenu l'emphytéote, il était certainement au fait de l'interdiction de cons . Il ne pouvait pas dès lors pas légitimement s'attendre à obtenir l'autorisation-truie de diviser la parcelle, en deux ou de construire plusieurs maisons sur la parcelle existante. Les autorités suédoises décidèrent à nouveau, en 1981, d'édicter une interdiction générale de construire dans le secteur, interdiction confirmée en 1982 . La Commission rappelle que les raisons en étaient le risque de voir surgir des problèmes sanitaires et polluer les sources d'eau . Cette interdiction restera en vigueur jusqu' àcequlasotinéreuyèmd'gotsiruvée,paloitaires fonciers, soit par le comté . La Commission estime que ces motifs d'interdiction sont dénués de tout arbitraire et que leur objet est conforme à ce qu'elle'estitne être un but légitime dans l'intérêt général . De plus, la Commission constate qu'aucun . droit ne saurait découler de l'article 1 du Protocole additionnel qui obligeiait les Etats contractants à fournir les installations nécessaires à l'aménagement urbain . Il était dès lors justifié d'édicter une interdiction de construire denieurant en vigueur 202
tant qr,e les modifications riécessaires ne seraient pas apportéee, au besoin par les propriétaires fonciers . Dans ces cmditions, la présente inbterdiction de constntire ne saurait @tre consid3rée comme disproportionnée à son objectif Légitime . Il s'ensuit que l'ingérence dans le droit du requérant au respect de ses biens se justifiait au regard du deuxième paragraphe de l'artiele 1 du Prolocole additionnel comtne étant une restriction lé.gitime, destinée à téglementer l'usage du bien conformément à l'intérêt général . En conséqm°nce, la requête doit être rejetée comme manifestement mzl fondée au sens de l'article 27 par . 2 de la Comention . F'ar ce,s mo[ifs, la Coinmissio n DÉCLARE LA REQUÊTE IRRECEVABLE .
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