| Venne c. Québec (Commission de la protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 880 (20 avril 1989)

Venne c. Québec (Commission de la protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 880

Commission de protection du

territoire agricole du Québec Appelante

c.

Daniel‑Joseph Venne Intimé

et

L'honorable ministre de l'Agriculture et

le procureur général du Québec représentant

Sa Majesté du chef du Québec Mis en cause

et

Ville de St‑Hubert Mise en cause

et

Winzen Land Corporation Ltd. Mise en cause

répertorié: venne c. québec (commission de la protection du territoire agricole)

No du greffe: 19689.

1987: 11, 12 mai; 1989: 20 avril.

Présents: Les juges Beetz, Lamer, Wilson, Le Dain* et La Forest.

en appel de la cour d'appel du québec

Droit de l'environnement -- Protection du territoire agricole — Application de la loi -- Droits acquis -- Vendeur se réservant le droit de propriété des lots vendus jusqu'au paiement complet du prix de vente -- Lots inclus dans une région agricole désignée après la vente mais avant que la propriété des lots ne soit transférée à l'acheteur -- Le vendeur peut‑il aliéner les lots sans la permission de la Commission de protection du territoire agricole? -- La clause de réserve de propriété constitue‑t‑elle une condition suspensive qui rétroagit au jour du contrat de vente? -- L'acheteur a‑t‑il un "droit acquis" au transfert de la propriété? -- Une loi a‑t‑elle une portée rétroactive parce qu'elle affecte des conventions conclues avant qu'elle prenne effet? -- Loi sur la protection du territoire agricole, L.Q. 1978, chap. 10, art. 1.3o, 29, 101 -- Code civil du Bas‑Canada, art. 1079, 1085, 1089.

Droit civil -- Obligations -- Vente -- Vendeur se réservant le droit de propriété des lots vendus jusqu'au paiement complet du prix de vente — L'obligation du vendeur de transférer la propriété des lots une fois le prix payé est‑elle une obligation conditionnelle ou une obligation à terme? -- Code civil du Bas‑Canada, art. 1079, 1085, 1089.

Le 14 mai 1977, l'intimé achète de Winzen, une société commerciale spécialisée dans l'achat et la vente de propriétés immobilières pour fins de développement résidentiel, deux lots subdivisés et signe un contrat de vente type. En vertu de cette convention, l'intimé s'engage à payer le prix d'achat en 84 mensualités. De son côté, Winzen conserve la propriété de ces deux lots et ne s'engage à en transférer la propriété qu'après paiement complet des mensualités. Au moment où la Loi sur la protection du territoire agricole prend effet, le 9 novembre 1978, Winzen n'a pas encore effectué le transfert de propriété à l'intimé parce que le prix de vente n'a pas encore été complètement acquitté. Comme la Loi, et particulièrement ses art. 26 à 30, font obstacle à la poursuite du développement domiciliaire, Winzen demande à la Commission de protection du territoire agricole d'exclure de la région agricole désignée toutes les terres qu'elle a achetées et, subsidiairement, l'autorisation d'aliéner les lots déjà vendus mais dont elle conserve toujours la propriété. Ses demandes sont refusées.

Sans l'autorisation de la Commission, Winzen transfère la propriété des deux lots à l'intimé par actes notariés en date du 25 mars 1982, après que celui‑ci eut payé par anticipation le reliquat du prix de vente. L'intimé présente alors en Cour supérieure une requête en jugement déclaratoire pour se faire déclarer propriétaire de deux lots qu'il prétend avoir achetés de Winzen par convention signée avant que la Loi ne prenne effet. La Cour supérieure accueille la requête et le jugement est confirmé par la Cour d'appel.

Le présent pourvoi soulève deux questions: (1) l'obligation imposée à Winzen par le contrat-type de transférer la propriété des lots après le paiement complet du prix de vente est-elle une obligation conditionnelle suspensive qui rétroagit au 14 mai 1977 alors que la Loi n'avait pas encore pris effet? et (2), si le contrat-type n'a pas créé d'obligation conditionnelle suspensive, les droits que Winzen et l'intimé se sont mutuellement accordés avant que la Loi ne prenne effet sont‑ils des "droits acquis" auxquels la Loi ne peut s'appliquer?

Arrêt: Le pourvoi est accueilli.

Le contrat-type n'a pas créé d'obligation conditionnelle suspensive et par conséquent la rétroactivité prévue par l'art. 1085 ne s'applique pas. La "condition" dont il est question aux art. 1079 et suiv. C.c.B.‑C. est "un événement futur et incertain", extrinsèque au rapport de droit, dont dépend l'existence d'une obligation. Le paiement du prix par l'intimé ne tombe pas dans cette catégorie: il était obligé de payer le prix, tout comme Winzen était obligée de transférer l'immeuble, dans un certain délai. Les obligations de part et d'autre étaient des obligations à terme (art. 1089 et suiv. C.c.B‑C.) et non des obligations conditionnelles. Elles ont existé dès la signature du contrat-type, même si leur exécution était suspendue. Dans tout contrat synallagmatique l'exécution de ses obligations par l'une des parties dépend de l'exécution par l'autre des siennes, mais cela ne rend pas les obligations conditionnelles au sens du Code civil. Adopter la position contraire, ce serait, à cause du principe de la corrélativité des obligations, transformer en obligations conditionnelles avec effet rétroactif des obligations à exécution différée résultant des contrats synallagmatiques.

Les droits conférés par le contrat-type ne constituent pas des "droits acquis" qui échappent à l'application de la Loi. La section IX de la Loi, et particulièrement l'art. 101, définissent la totalité des droits acquis qui peuvent être invoqués à l'encontre de l'application de cette loi. Les autres normes d'origine jurisprudentielle ne sauraient par conséquent avoir pour effet de conférer d'autres droits acquis que ceux qui sont prévus par la Loi ou de les conférer autrement que la Loi ne le prévoit. La présomption voulant qu'on ne puisse porter atteinte aux droits acquis n'est qu'une règle d'interprétation et, en adoptant les dispositions de la section IX de la Loi, le législateur a écarté cette règle d'interprétation pour la remplacer par un code complet et exhaustif des règles applicables en la matière.

En l'espèce, le droit acquis réclamé par l'intimé n'est pas un droit visé par l'art. 101. Cet article ne protège que le droit de se départir d'un lot mais non pas celui de se le faire transférer. De plus, l'intimé ne remplit pas les conditions énumérées à l'art. 101. Les lots achetés n'ont jamais été utilisés à des fins autres qu'agricoles et il n'a jamais obtenu de permis de construction ou tout autre permis pouvant être désigné de "permis d'utilisation". L'intimé ne bénéficie pas non plus de droits acquis par l'intermédiaire de Winzen. Les faits énumérés par Winzen, et en particulier le lotissement des lots, considérés séparément ou dans leur ensemble, ne constitue pas une utilisation effective des lots à une fin autre que l'agriculture. Au contraire, l'utilisation des deux lots par Winzen ou l'intimé paraît être une utilisation à des fins agricoles puisque la définition législative du terme "agriculture" comprend les terres en friche.

Finalement, la Loi, et particulièrement son art. 29, s'applique à toutes les aliénations qui se sont produites après qu'elle a pris effet le 9 novembre 1978. La définition du mot "aliénation" au par. 1.3o réfère à "tout acte translatif de propriété" et non pas aux conventions antérieures par lesquelles les parties peuvent s'être engagées à passer un tel acte. Les actes notariés du 25 mars 1982 sont, suivant leurs termes exprès, des actes translatifs de propriété et ils sont subséquents à la date lors de laquelle la Loi a pris effet. On doit leur appliquer l'art. 29 de la Loi sans lui donner un effet rétroactif même si les conventions qui sont à l'origine de ces actes sont antérieures à la date à laquelle la Loi a pris effet. Les actes notariés conclus par l'intimé et Winzen sont donc annulables en vertu de l'art. 30 de la Loi.

Jurisprudence

Arrêts appliqués: Procureur général du Québec c. Tribunal de l'expropriation, [1986] 1 R.C.S. 732; Gustavson Drilling (1964) Ltd. c. Ministre du Revenu national, [1977] 1 R.C.S. 271; distinction d'avec l'arrêt: Dulac c. Nadeau, [1953] 1 R.C.S. 164; arrêt critiqué: Lefebvre c. Commission de protection du territoire agricole du Québec, J.E. 82‑1153 (C.S.), conf. J.E. 84‑720 (C.A.); arrêts mentionnés: Veilleux c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 000; Gauthier c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 000; Lebel c. Winzen Land Corp., [1989] 1 R.C.S. 000, inf. C.A. Mtl., no 500‑09‑001549‑823, le 11 novembre 1985; Winzen Land Corp., C.P.T.A.Q., no 010345, le 21 septembre 1979; Winzen Land Corp. c. Commission de protection du territoire agricole du Québec, [1981] C.A. 383, conf. C.S. Mtl., no 500‑05‑004153‑803, le 16 février 1981; Chateau‑Gai Wines Ltd. c. Institut National des Appellations d'Origine des Vins et Eaux‑de‑Vie, [1975] 1 R.C.S. 190; Commander Nickel Copper Mines Ltd. c. Zulapa Mining Corp., [1975] C.A. 390; Ouellet c. Procureur général du Québec, C.S. Québec, no 200‑05‑000747‑803, le 11 juillet 1980; Acme Village School District (Board of Trustees of) v. Steele‑Smith, [1933] R.C.S. 47.

Lois et règlements cités

Code civil du Bas‑Canada, art. 1023, 1079, 1085, 1089, 1476, 1478.

Loi sur la protection du territoire agricole, L.Q. 1978, chap. 10 [maintenant L.R.Q., chap. P‑41.1], art. 1.1o, 3o, 12, 18, 22 à 25, 26, 27, 28, 29, 30, 55, 70, 72, 82, 98, 101, 116, 117.

Doctrine citée

Ghestin, Jacques. "Réflexions d'un civiliste sur la clause de réserve de propriété", D.1981.Chron.1.

Mazeaud, Henri et Léon, Jean Mazeaud et François Chabas. Leçons de droit civil, t. II, vol. I, 7e éd. Paris: Montchrestien, 1985.

Planiol, Marcel, et Georges Ripert. Traité pratique de droit civil français, t. 7, 2e éd. Paris: Librairie générale de droit et de jurisprudence, 1954.

POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Québec, [1985] C.A. 703, qui a confirmé un jugement de la Cour supérieure. Pourvoi accueilli.

Gérard Beaupré, c.r., et Louis Bouchart‑d'Orval, pour l'appelante.

Jean Bruneau, c.r., pour l'intimé.

Michel Delorme, pour la mise en cause la ville St‑Hubert.

Robert Dulude, c.r., pour la mise en cause Winzen Land Corp.

//Le juge Beetz//

Le jugement de la Cour a été rendu par

LE JUGE BEETZ --

I - Introduction

Il s'agit d'une requête pour jugement déclaratoire. L'intimé, Daniel-Joseph Venne, y cherche à se faire déclarer propriétaire de deux lots qu'il prétend avoir achetés de la mise en cause Winzen Land Corporation Ltd. (Winzen) par convention signée avant que ne prenne effet la Loi sur la protection du territoire agricole, L.Q. 1978, chap. 10 (la Loi). Initialement, la requête demandait aussi à la Cour supérieure du Québec de reconnaître à l'intimé le droit d'utiliser les deux lots à des fins autres que l'agriculture. Cependant, lors de l'audition de la requête en Cour supérieure, l'intimé a retiré verbalement cette dernière demande.

Le pourvoi porte en partie sur des dispositions de la Loi que la Cour considère dans les affaires Veilleux c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 000, et Gauthier c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), [1989] 1 R.C.S. 000, et où jugement est rendu en même temps que dans la présente affaire. Il porte en outre sur un sujet de pur droit civil, à savoir les effets juridiques des conventions signées par les parties en l'espèce.

Signalons enfin la connexité de ce pourvoi avec l'affaire Lebel c. Winzen Land Corp., [1989] 1 R.C.S. 000, où l'on demande l'autorisation d'intenter un recours collectif au nom de personnes qui ont conclu avec Winzen des conventions identiques à celles dont il est question en l'espèce, conventions qui portent sur des lots situés dans la même région agricole désignée.

Quoique jugement soit rendu le même jour dans ces quatre pourvois, précisons, pour la commodité du lecteur, que les motifs de jugement ont été rédigés dans l'ordre suivant: l'affaire Veilleux, l'affaire Gauthier, la présente affaire et l'affaire Lebel.

II - Les faits

Les faits sont complexes mais, pour la plupart, ils ne sont pas en litige. Ils ont donné lieu à de nombreuses autres procédures, notamment devant la Commission de protection du territoire agricole du Québec (la Commission).

Winzen est une société commerciale spécialisée dans l'achat et la vente de propriétés immobilières pour fins de développement résidentiel. En 1974 et 1975, Winzen achète les lots originaires 1 à 4 et 222 à 227 du cadastre de la paroisse de Ste-Famille de Boucherville, maintenant situés dans la ville de St-Hubert, mise en cause. Winzen obtient ensuite l'approbation d'un plan de lotissement qui subdivise les lots originaires pour fins de développement résidentiel. À cette époque, le règlement de zonage de la ville de St-Hubert prescrit que les lots achetés par Winzen sont zonés "RX" (résidentiel différé). Ce type de zonage ne permet pas l'utilisation de ces terres à des fins de développement résidentiel mais les réserve à ces fins dans un avenir indéterminé. L'utilisation projetée par Winzen aurait donc nécessité l'adoption d'un nouveau règlement de zonage.

Avant que la ville de St-Hubert ait modifié son règlement de zonage afin de permettre une telle utilisation, Winzen commence à vendre les lots subdivisés à des personnes intéressées à l'acquisition de propriétés résidentielles ou à faire un investissement. À l'époque où ces ventes sont conclues, ces terrains ne font l'objet d'aucune utilisation à des fins de développement résidentiel.

Le 14 mai 1977, l'intimé achète de Winzen deux lots numérotés 224-260 et 2-78 et signe un document intitulé "Contract for Deed". En vertu de cette convention, l'intimé s'engage à payer un total de 7 926 $ en 84 paiements mensuels consécutifs de 106 $ à compter du 1er mai 1977. De son côté, Winzen conserve la propriété de ces deux lots et ne s'engage à en livrer la possession et à en transférer la propriété qu'après paiement complet des mensualités.

Il importe de citer plusieurs clauses de cette convention. Elle débute au recto par les dispositions suivantes:

[TRADUCTION]

CONTRACT FOR DEED

. . .

La venderesse WINZEN LAND CORPORATION LIMITED convient de vendre à:

NOM DE L'ACQUÉREUR: Daniel Joseph Venne [. . .]

et ledit acquéreur convient d'acheter de ladite venderesse les lopins de terre ci-après désignés . . .

Suivent les numéros et les dimensions des lots, le prix global de chaque lot, le prix global des deux lots payables en 84 mensualités de 106 $. Les droits et obligations des parties sont énoncés en détail au verso:

[TRADUCTION] Les Parties conviennent que ladite vente sera faite aux conditions suivantes:

1.a)La venderesse cédera à l'acquéreur un titre de qualité marchande sur le(s) lopin(s) de terre ci-dessus désigné(s), conformément aux lois de la province de Québec.

b)Le présent Contract for Deed ne sera pas enregistré avant le paiement de la totalité du prix de vente à la venderesse.

c)Une fois payée la totalité du prix de vente ci-dessus mentionné, l'acquéreur pourra prendre possession du (des) lopin(s) de terre ci-dessus désigné(s). Dans les soixante jours qui suivront le paiement au complet du prix, l'acquéreur aura le droit d'obtenir de la venderesse un acte de vente qui sera signé devant le notaire de la venderesse, au frais de celle-ci, et la propriété dudit immeuble restera à la venderesse jusqu'à la signature de l'acte de vente.

2.L'acquéreur s'engage à payer le solde du prix de vente en versements mensuels égaux et consécutifs du montant ci-dessus mentionné. [. . .] L'acquéreur aura le droit de payer le solde du prix de vente en totalité ou en partie sans pénalité.

. . .

4.Les parties conviennent que si, dans un délai de trois ans à compter de la date des présentes, l'acquéreur veut vendre en totalité ou en partie l'immeuble ci-dessus désigné, il accordera à la venderesse le droit de première offre sur toute vente. L'acquéreur le fera en donnant à la venderesse un avis écrit des conditions auxquelles l'acquéreur consent à vendre et la venderesse aura 5 jours d'activité bancaire à compter de la réception de cet avis pour accepter ces conditions. Si la venderesse n'accepte pas ces conditions dans ce délai, l'acquéreur pourra alors vendre l'immeuble à ces conditions à un autre acquéreur. L'objet du présent alinéa est de permettre à la venderesse d'acquérir la première la totalité ou une partie de l'immeuble ci-dessus aux conditions auxquelles un tiers est disposé à s'en porter acquéreur.

5.La présente convention et les droits et intérêts qu'elle confère sont cessibles par l'acquéreur sans le consentement écrit de la venderesse pourvu que l'acquéreur avise par écrit la venderesse de cette cession, qu'il ne soit pas en défaut à l'égard des obligations contractées aux présentes et pourvu, en outre, que le cessionnaire assume par écrit toutes les obligations de la présente convention et que l'acquéreur continue d'être tenu, jusqu'à l'exécution complète de toutes les obligations qu'il a souscrites en vertu des présentes.

. . .

8.La vendresse pourra exercer tous les droits et tous les recours de façon cumulative.

. . .

13.Si l'acquéreur omet de faire l'un des versements requis en vertu des présentes pendant 60 jours ou plus, la venderesse révoquera tous les droits conférés à l'acquéreur en vertu des présentes par avis de défaut. En cas de telle révocation, l'acquéreur consent à abandonner à la venderesse, à titre de dommages-intérêts conventionnels, tous les versements faits en vertu des présentes et tous les droits, titres et intérêts qu'il peut avoir dans l'immeuble (ses accessoires et ses améliorations, le cas échéant) et à remettre immédiatement à la venderesse la possession paisible de l'immeuble.

14.Si la venderesse est involontairement en défaut à l'égard des obligations contractées aux présentes, elle pourra, à son choix, soit remédier à ce défaut dans le délai de 60 jours après avoir été sommée par écrit par l'acquéreur de le faire, soit rembourser à l'acquéreur toutes les sommes versées en vertu des présentes pour chacun des lopins pour lequel il n'a pas été remédié au défaut. Une fois effectué ce remboursement, la venderesse sera libérée de toute autre obligation ou responsabilité découlant des présentes à l'égard du lopin pour lequel il y aura eu remboursement. L'acquéreur signera, aux frais de la venderesse, tout document nécessaire pour permettre à la venderesse de mettre à exécution le présent alinéa.

Il importe également de noter que le "Contract for Deed" signé par l'intimé est un contrat-type signé par ceux qui ont acheté des terres de Winzen dans la région de la ville de St-Hubert. Il est identique aux contrats dont il est question dans l'affaire Lebel c. Winzen Land Corp. Seuls le nom des parties, la désignation des lots achetés, le prix et les modalités de paiement devaient y être ajoutés.

La Loi a pris effet le 9 novembre 1978. La Loi interdit dans une région agricole désignée ou en zone agricole (art. 55), sauf sur autorisation de la Commission, l'utilisation d'un lot à une fin autre que l'agriculture (art. 26), ainsi que le lotissement (art. 28). L'article 29 prohibe l'aliénation d'un lot par une personne qui conserve un droit d'aliénation sur un lot contigu:

29. Dans une région agricole désignée, une personne ne peut, sans l'autorisation de la commission, procéder à l'aliénation d'un lot si elle conserve un droit d'aliénation sur un lot contigu ou qui serait par ailleurs contigu, s'il n'était pas séparé du premier lot par un chemin public.

L'aliénation d'un ou plusieurs lots contigus ou qui le seraient s'ils n'étaient pas séparés par un chemin public ne peut être faite à plus d'une personne sans l'autorisation de la commission.

La superficie d'un lot à l'égard de laquelle un droit est reconnu en vertu de la section IX n'est pas réputée contiguë.

L'aliénation est définie à l'art. 1 de la Loi:

1. Dans la présente loi, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

. . .

3o "aliénation": tout acte translatif de propriété, y compris la vente à réméré et le bail emphytéotique, le bail à rente, le transfert d'un droit visé à l'article 3 de la Loi des mines (1965, 1ère session, chapitre 34), le transfert d'une concession forestière en vertu de la Loi des terres et forêts (Statuts refondus, 1964, chapitre 92) sauf: ...

Suivent trois exceptions non pertinentes en l'espèce.

La sanction des prohibitions se trouve en partie aux art. 30 et 82:

30. Un lotissement ou une aliénation fait en contravention des articles 28 ou 29 est annulable.

Tout intéressé, dont le procureur général, la commission ou la corporation municipale où le lot est situé, peut s'adresser à la Cour supérieure pour faire prononcer cette nullité.

82. La Cour supérieure peut ordonner la radiation de tous droits, privilèges et hypothèques qui sont créés ou qui découlent de tout acte fait en contravention des articles 26 à 29, 55 et 70.

Au moment où la Loi prend effet, Winzen a vendu 1 883 lots mais n'a transféré la propriété par acte enregistré que pour 850 d'entre eux. Il en reste 1 033 acquis par quelque 600 acheteurs auxquels Winzen n'a pas encore effectué de transfert parce que le prix de vente n'est pas complètement acquitté. À ce moment-là, l'intimé est l'un de ces 600 acheteurs. Winzen a aussi cédé un certain nombre de lots à la municipalité pour l'emprise des rues à construire ainsi que pour y aménager éventuellement des parcs. Et il reste à Winzen 426 terrains à vendre.

Comme la Loi, et particulièrement ses art. 26 à 30, font obstacle à la poursuite du développement domiciliaire, Winzen s'adresse à la Commission le 13 juillet 1979. Elle lui demande d'exclure de la région agricole désignée toutes les terres qu'elle a achetées dans la région de la ville de St-Hubert et, subsidiairement, elle demande l'autorisation d'aliéner les lots déjà vendus mais dont elle conserve toujours la propriété. La Commission rejette les deux demandes parce que la plupart des terres en question sont utilisées à des fins agricoles, parce qu'elles sont excellentes à ces fins et parce que la ville de St-Hubert n'en a pas besoin pour son expansion démographique: Winzen Land Corp., C.P.T.A.Q., no 010345, le 21 septembre 1979.

Voici une partie des motifs de la Commission:

L'essentiel pour la Commission est qu'aujourd'hui, il n'existe sur tout cet ensemble de terrains ou de lots aucune rue, aucune construction, aucun développement ou commencement de développement, sur des sols excellents pour l'agriculture, et que la très grande majorité de ceux-ci sont actuellement effectivement exploités à des fins d'agriculture. Même s'ils ne l'étaient pas, leur haut potentiel agricole permettrait de les remettre en valeur.

. . .

Cette partie de la preuve a révélé que les services d'eau et d'égouts ne sauraient être fournis à tous les lots visés par la demande sans modification des infrastructures existantes; et même là, rien ne garantirait que ces services ne taxeraient pas davantage l'usine de filtration de la municipalité de Longueuil déjà insuffisante. Selon la preuve, les modifications au réseau pour desservir ces terrains seraient actuellement évaluées à environ $15,000,000.00.

Finalement, l'urbaniste-conseil de la Ville de St-Hubert, prévoyant des hypothèses de progression annuelle démographique continue de 4 à 6%, a fourni à la Commission une projection des besoins de la municipalité à des fins de développement d'ici l'année 1996. Il a témoigné à l'effet que l'aire non-retenue pour fins de contrôle au plan provisoire a laissé à la municipalité 3,600 acres de territoire non développé au sud du boulevard Laurier, là où, selon lui, devrait se rencontrer le développement pour les vingt prochaines années. Et son hypothèse de développement à 4% par année nécessiterait d'ici 1996 3,400 acres. Même dans l'hypothèse optimiste de 6% par année, à la même densité de 5 unités de logements à l'acre, il a témoigné à l'effet que pour les dix prochaines années, il y a amplement de terrains dans l'aire non-retenue pour fins de contrôle.

. . .

Finalement, au cours de l'audition, la demanderesse a réduit sa demande à la seule autorisation requise de la Commission de conférer des titres enregistrés pour les 1,033 terrains faisant l'objet de promesses de vente, et d'aliéner aussi les 426 terrains qui lui restent. Accéder à cette demande ne viendrait que contredire inutilement les termes des articles 29 et 31 de la Loi selon l'opinion de la Commission sans conférer aux acquéreurs aucun droit ni les soustraire aux dispositions de l'article 26 de la Loi. La situation aurait pu être identique à la suite d'un amendement au règlement de zonage municipal s'appliquant sur ces lots.

J'ai cité de longs extraits de cette décision afin de souligner le fait que le refus de la Commission est fondé sur les critères énoncés par l'art. 12 de la Loi:

12. Pour rendre une décision ou émettre un avis dans une affaire qui lui est soumise, la commission prend en considération notamment les conditions biophysiques du sol et du milieu, les possibilités d'utilisation du lot à des fins d'agriculture et les conséquences économiques qui découlent de ces possibilités, l'effet d'accorder la demande sur la préservation du sol agricole dans la municipalité et la région ainsi que l'homogénéité de la communauté et de l'exploitation agricoles.

La décision de la Commission est irréprochable dans la mesure où Winzen ne bénéficiait pas de droits acquis au moment où la Loi a pris effet.

Par la suite, Winzen demande à la Commission de réviser cette décision en vertu du pouvoir qui lui est conféré par l'art. 18 de la Loi. Cette demande est rejetée parce que Winzen n'a soumis aucun motif de révision véritable.

Suite à ces insuccès, Winzen attaque les décisions de la Commission par requête en évocation. Comme la Commission est protégée par une clause privative, Winzen plaide que la Commission n'a pas la compétence que justement Winzen avait invoquée; Winzen soutient que la Commission aurait dû constater les droits acquis et déclarer que son autorisation n'était pas requise ou déclarer qu'elle accordait son autorisation, si elle était compétente. Selon le juge Benoît de la Cour supérieure, qui a été saisi de la requête en évocation, Winzen déclare qu'"elle aurait été tentée d'ignorer la Commission" -- ce qu'elle finira par faire -- mais qu'elle avait choisi cette procédure par prudence car, à l'égard des tiers, elle paraissait propriétaire des 1 033 lots en litige. Au soutien de sa requête en évocation, Winzen plaide que les "Contracts for Deed" sont des ventes sous condition suspensive qui, à cause de la rétroactivité prescrite par l'art. 1085 du C.c.B.-C., sont censées avoir été rendues parfaites avant que la Loi ne prenne effet et ne sont pas régies par celle-ci. Winzen prétend également que les acheteurs ont un droit acquis au transfert de la propriété. Le juge Benoît rejette ces deux arguments parce qu'à son avis, le "Contract for Deed" ne constitue qu'une promesse de vente sous condition suspensive et parce qu'au moment où la Commission a rendu sa décision, Winzen est toujours propriétaire des lots en question (C.S. Mtl., no 500-05-004153-803, le 16 février 1981).

En Cour d'appel (Winzen Land Corp. c. Commission de protection du territoire agricole du Québec, [1981] C.A. 383), Winzen présente les mêmes arguments qui sont rejetés pour les mêmes motifs. Cependant, le juge L'Heureux-Dubé, maintenant de cette Cour, ajoute à la p. 386 que Winzen ne peut plaider pour autrui en réclamant des droits acquis au nom des nombreux acheteurs qui ne sont pas parties à ce litige:

L'appelante nous soumet comme moyen subsidiaire que "même si l'on admet, pour fin d'hypothèse, que ces contrats constituent une promesse de vente, les acquéreurs avaient quand même un droit acquis au titre, droit que la loi ne leur a pas enlevé".

Je serais peut-être d'accord avec cette proposition de l'appelante si c'étaient les acquéreurs qui avaient fait valoir devant la Commission les droits qu'ils prétendent avoir. -- Or, les acquéreurs non seulement ne se sont pas adressés à la Commission, mais ils n'ont même pas été mis en cause devant la Commission et ils ne sont pas parties au litige en Cour supérieure ni devant notre Cour.

En vertu de quel principe l'appelante peut-elle plaider au nom d'autrui, en particulier dans une instance où la possibilité de conflits d'intérêts est aussi patente?

Sans me prononcer sur les pouvoirs de la Commission à cet égard, les acquéreurs pourront, s'ils le désirent, faire valoir leurs droits en tout temps devant la Commission ou autrement.

Le juge Montgomery, qui est d'accord avec le juge L'Heureux-Dubé, écrit également, à la p. 387:

[TRADUCTION] Si l'appelante souhaite obtenir une déclaration portant que la Loi ne s'applique pas à ces terrains, ou encore voir ses droits clarifiés de quelque autre manière, elle devrait s'adresser aux tribunaux civils et impliquer dans le dossier toutes autres parties intéressées.

Le juge Paré est d'accord avec ses deux collègues.

On le verra plus tard, je suis en désaccord, soit dit avec égard, avec les motifs de la Cour d'appel et ceux de la Cour supérieure quoique, à mon avis, les deux cours soient arrivées aux bonnes conclusions, à savoir que la Commission avait juridiction.

De toute façon, le jugement de la Cour supérieure et l'arrêt de la Cour d'appel ont maintenant force de chose jugée entre la Commission et Winzen. L'intimé Venne n'y était pas partie. Cependant, c'est lui qui produit, au soutien de sa requête en l'espèce, le texte intégral de ce jugement, de cet arrêt et des décisions de la Commission.

En suggérant aux parties de s'y prendre d'une autre manière, la Cour d'appel courait un risque qui s'est réalisé, celui de rendre deux arrêts contradictoires à mon avis.

Malgré le refus répété de la Commission d'autoriser Winzen à transférer la propriété, malgré le jugement de la Cour supérieure et l'arrêt de la Cour d'appel qui confirment la compétence de la Commission et qui décident donc, implicitement mais nécessairement, que Winzen ne peut licitement, à cause de l'art. 29, transférer la propriété sans l'autorisation de la Commission, Winzen transfère effectivement la propriété des deux lots à l'intimé, après que celui-ci eut payé par anticipation le reliquat du prix de vente plus de deux ans avant l'échéance. Cette aliénation se fait par deux actes notariés en date du 25 mars 1982. Les deux actes sont semblables sauf quant à la désignation du lot et au prix de vente. Je cite les principaux extraits de l'un d'entre eux:

DEVANT Me . . .,

Notaire à Montréal, Province de Québec, Canada.

ONT COMPARU:

WINZEN LAND CORPORATION LTD., corporation légalement constituée [. . .], agissant et ici représentée par [. . .], dûment autorisée à cet effet . . .

. . .

Ci-après nommée: "LE VENDEUR"

LEQUEL, par les présentes, vend avec la garantie ordinaire de droit, libre et clair de toutes dettes, charges et hypothèques quelconques, à:

Monsieur DANIEL JOSEPH VENNE, . . .

Ci-après nommé: "L'ACQUÉREUR"

à ce présent et acceptant, l'immeuble suivant, à savoir:

D É S I G N A T I O N

. . .

POSSESSION ET CONDITIONS

Au moyen des présentes, l'acquéreur devient à compter de ce jour, propriétaire absolu et incommutable de ce que présentement vendu, avec possession immédiate, aux charges et conditions suivantes, qu'il s'engage et s'oblige à respecter, savoir:

. . .

P R I X

La présente vente est faite pour et moyennant la somme de QUATRE MILLE CENT QUATRE-VINGT-NEUF DOLLARS ($4,189.00) [. . .] que le vendeur reconnaît avoir reçue de l'acquéreur, dont et du tout quittance totale et finale.

CLAUSE SPÉCIALE

Que ledit acte de vente est fait conformément à une promesse de vente sous seing privé en date du quatorze mai Mil neuf cent soixante-dix-sept (1977), copie de laquelle promesse de vente demeure annexée à l'original des présentes après avoir été reconnue véritable et signée Ne Varietur par les parties aux présentes avec et en présence du notaire soussigné.

Le 9 juin 1982, l'intimé présente la requête pour jugement déclaratoire, introductive d'instance en l'espèce. Les deux conclusions principales qu'il y demande sont les suivantes:

DÉCLARER l'aliénation faite à votre requérant par la mise en cause, Winzen Land Corporation Ltd., dans les actes notariés, pièce R-2, des immeubles ci-après décrits, bonne, légale et valable à toutes fins que de droit: . . .

. . .

AUTORISER votre requérant à utiliser les immeubles et/ou lots en question à une fin autre que l'agriculture;

D'après le procès-verbal, la seconde conclusion a été abandonnée verbalement à l'audience en Cour supérieure.

Quant à la première conclusion, elle est équivoque. Malgré sa formulation, ce que l'intimé veut vraiment savoir, c'est si les deux actes notariés qui lui transfèrent la propriété des lots, ont été passés en violation de l'art. 29 de la Loi, et s'il détient des droits acquis qui lui permettaient d'obtenir ce transfert. Mais même si l'art. 29 a été violé, et même si l'intimé n'avait pas de droits acquis, il ne s'ensuit pas que ces actes soient nuls. Comme le prescrit l'art. 30 de la Loi, ils sont simplement annulables et rien n'indique que l'annulation ait été demandée. Dans cette hypothèse, et bien que l'intimé, en attendant une pareille annulation, demeure propriétaire des lots, on ne peut cependant dire que l'aliénation que lui a consentie Winzen soit "légale et valable à toutes fins que de droit". Dans un tel cas, à mon avis, il faudrait tout simplement rejeter la requête, vu la formulation des conclusions demandées.

D'autre part, tant dans son inscription en appel en Cour d'appel que dans le mémoire qu'elle adresse à cette Cour, la Commission appelante demande qu'il soit déclaré que les actes notariés du 25 mars 1982 sont annulables aux termes de l'art. 30 de la Loi; et, à mon avis, il y aurait lieu d'accorder cette demande s'il y a eu violation de l'art. 29 et si l'intimé n'avait pas le droit acquis à l'aliénation qui s'est faite par ces actes.

Avant de terminer l'exposé des faits, je dois dire quelques mots du seul d'entre eux qui soit contesté, bien tardivement à mon avis et pour la première fois en cette Cour. Dans son mémoire, la mise en cause Winzen affirme qu'en ce qui concerne l'un des deux lots en litige, le lot 2-78, Winzen n'a pas conservé un droit d'aliénation sur les lots contigus, ce qui soustrairait ce lot à l'application de l'art. 29. Winzen réfère à ce propos à la pièce R-4, un plan des subdivisions du développement domiciliaire produit par le témoin Victor Zenkovich à la demande de l'intimé. Le plan est pratiquement indéchiffrable et le témoignage du témoin Zenkovich n'est aucunement spécifique ni concluant sur la question. En fait, ce sont surtout les procureurs qui "témoignent" pour expliquer le plan au premier juge. Ce dernier d'ailleurs n'a fait aucune distinction entre les deux lots pas plus que la Cour d'appel où le juge Jacques écrit:

Il s'agit de déterminer si les actes notariés de mars 1982 constatant l'aliénation des emplacements en question sont valables et légaux eu égard à cette prohibition [celle de l'art. 29], la condition de contiguïté se rencontrant. [Je souligne.]

([1985] C.A. 703, à la p. 705)

Aucune distinction n'avait été faite non plus à ce point de vue entre les 1 033 lots, y compris ceux de l'intimé, dont il a été question dans les procédures antérieures.

Enfin, même si le procureur de Winzen avait réussi à démontrer cette absence de contiguïté, ce qui n'est pas le cas selon moi, le problème demeurerait entier quant à l'autre lot. Or, comme les procureurs l'ont admis bien candidement en première instance, la présente affaire est une cause type:

La COUR:

En fait, vous avez pris des lots types pour faire une cause type.

Me BRUNEAU:

C'est ça.

Me DULUDE:

C'est ça, pour une cause sur un "test case".

La COUR:

C'est un test case, c'est ça.

Me BRUNEAU:

Définitivement.

Dans ces conditions, à mon avis, le procureur de Winzen est irrecevable à contester ce point à ce stade des procédures.

Par ailleurs, le fait qu'il s'agisse d'un "test case" explique peut-être l'inexplicable. On ne peut s'empêcher de se demander, en effet, quel intérêt l'intimé peut bien avoir à revendiquer des lots qui désormais ne peuvent plus servir qu'à l'agriculture mais qui semblent manifestement trop exigus pour être utilisés à cette fin.

III - Les questions en litige

Les parties s'entendent généralement sur les questions en litige, mais les formulent différemment. Je vais les résumer dans mes propres termes. Cependant, pour bien comprendre la première de ces questions, il faut d'abord citer en partie les deux articles du Code civil du Bas-Canada que l'intimé et Winzen invoquent. Il s'agit des art. 1079 et 1085 qui se trouvent dans une section intitulée "Des obligations conditionnelles":

1079. L'obligation est conditionnelle lorsqu'on la fait dépendre d'un événement futur et incertain, soit en la suspendant jusqu'à ce que l'événement arrive, soit en la résiliant, selon que l'événement arrive ou n'arrive pas.

. . .

1085. La condition accomplie a un effet rétroactif au jour auquel l'obligation a été contractée . . .

Il est utile de citer également l'art. 1089 qui définit le terme:

1089. Le terme diffère de la condition suspensive, en ce qu'il ne suspend point l'obligation, mais en retarde seulement l'exécution.

La première question en litige peut se résumer comme suit: l'obligation imposée à Winzen par les "Contracts for Deed" du 14 mai 1977 de transférer la propriété à l'intimé est-elle une obligation conditionnelle suspensive, la condition consistant dans l'exécution par l'intimé de sa propre obligation de payer le prix? Dans l'affirmative, vu l'art. 1085, le transfert de propriété rétroagirait au 14 mai 1977, alors que la Loi n'avait pas encore pris effet; il ne serait donc pas régi par celle-ci.

La deuxième question en litige est la suivante: si les "Contracts for Deed" du 14 mai 1977 n'ont pas créé d'obligation conditionnelle suspensive, les droits que Winzen et l'intimé se sont mutuellement accordés avant que la Loi ne prenne effet sont-ils des "droits acquis" auxquels la Loi ne peut s'appliquer?

J'indique dès maintenant mes conclusions: les "Contracts for Deed" n'ont pas créé d'obligation conditionnelle suspensive et les droits conférés par cette convention ne constituent pas des "droits acquis" qui échappent à l'application de la Loi.

Avant de quitter ce sujet des questions en litige, il me paraît nécessaire de souligner que tant les parties que les cours d'instance inférieure se sont tenues fort loin des controverses jurisprudentielles et doctrinales auxquelles ont donné lieu les art. 1476 et 1478 du Code civil, relatifs aux promesses de vente. Plusieurs des parties appellent les "Contracts for Deed" des promesses de vente. Le juge Monet de la Cour d'appel les considère comme des "avant-contrats". Le juge Jacques, de la Cour d'appel, écrit que ce sont des promesses bilatérales de vente. Mais quelle que soit l'étiquette que l'on a placée en passant sur ces conventions, on ne s'est attardé qu'à leur contenu et l'on a sans doute eu raison, les dispositions expresses des "Contracts for Deed" ne donnant pas ouverture aux controverses qui ont entouré l'interprétation des art. 1476 et 1478.

À mon avis, les "Contracts for Deed" sont plutôt des ventes à tempérament sauf que ce sont des immeubles qui en sont l'objet, que la prise de possession est retardée, et que le transfert du droit de propriété est aussi retardé jusqu'à l'exécution d'un acte notarié, exécution qui doit être effectuée après le paiement complet du prix par l'acheteur. Mais encore une fois, la question de la qualification de ces conventions n'a pas été vraiment discutée et ma qualification de "vente à tempérament" n'est qu'une suggestion.

IV - Les décisions des instances inférieures

En Cour supérieure, le juge Vaillancourt accorde la requête de l'intimé pour deux raisons. En premier lieu, il est d'avis que les "Contracts for Deed" signés le 14 mai 1977 ont conféré à l'intimé le "droit de se faire déclarer propriétaire" et que ce droit était "suspendu à une condition, également légale et non susceptible d'être annulée". Il s'appuie sur plusieurs auteurs, entre autres Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil français (2e éd. 1954), dont il cite le passage suivant au t. 7, p. 392, no 1040:

Si une loi nouvelle est survenue dans l'intervalle entre la convention et la réalisation de la condition, elle ne régira pas l'obligation qui restera soumise à l'ancienne loi comme si elle avait été pure et simple dès le début. On a quelques fois expliqué ce résultat en disant que si la loi nouvelle est inapplicable, c'est que le créancier conditionnel a déjà un droit acquis au moment où elle entre en vigueur, et que le principe de la non-rétroactivité des lois suffit à l'écarter. L'explication est mauvaise: le créancier conditionnel n'a pas encore de droit et si sa créance est plus tard régie par une loi abrogée, c'est l'effet de la rétroactivité de la condition et non pas par celui de l'existence anticipée d'un droit à son profit.

Selon le juge Vaillancourt, ce droit au transfert de la propriété est acquis -- malgré ce qu'en disent Planiol et Ripert dans le passage qu'il cite -- et, c'est la seconde raison de ce juge, on ne saurait en priver l'intimé sans donner à la Loi un effet rétroactif.

La Cour d'appel rejette le pourvoi de la Commission, le juge Monet étant dissident: [1985] C.A. 703. Toutefois, les juges McCarthy et Jacques, qui forment la majorité, aboutissent à la même conclusion pour des motifs différents.

Le juge McCarthy est d'avis que le paiement du prix par l'intimé n'est pas une condition au sens de l'art. 1079 du Code civil et que l'obligation de Winzen de transférer la propriété, comme d'ailleurs celle de payer le prix, sont des obligations à terme. Il ne saurait donc être question de la rétroactivité prescrite par l'art. 1085. Le juge McCarthy est néanmoins d'avis de rejeter le pourvoi parce que, lorsque la Loi a pris effet, Winzen était déjà obligée de transférer la propriété, et l'intimé, d'en payer le prix en vertu d'un contrat valable dans lequel le législateur n'est pas censé vouloir intervenir, à cause de la présomption de non-rétroactivité des lois.

Selon le juge Jacques, ". . . le transfert du droit de propriété est subordonné au paiement du prix de vente". Cette stipulation constitue à son avis une condition suspensive qui, une fois accomplie, rétroagit au jour du contrat, soit le 14 mai 1977. Sur ce point, le juge Jacques conclut comme suit (à la p. 706):

L'interdiction édictée à l'article 29 ne s'applique donc pas aux actes de mars 1982. Ces actes ne peuvent être ni lus ni considérés sans tenir compte de la promesse bilatérale qui en est l'origine; ils ne sont que la constatation de la réalisation de la condition suspensive.

À l'argument de la Commission selon lequel une telle conclusion équivaut à reconnaître des droits acquis autres que ceux que la Loi protège à l'art. 101, le juge Jacques répond, entre autres, que cet article ne s'applique qu'aux lots susceptibles d'être utilisés pour fins d'agriculture, ce qui n'est pas le cas des lots de l'intimé, à cause de leur exiguïté. Enfin, le juge Jacques s'appuie sur le principe de non-rétroactivité des lois.

Quant au juge Monet, dissident, il commence par écrire, dans la présente affaire, que l'on ne doit pas trancher le litige par des principes de droit civil mais seulement par les dispositions de la Loi. Il se ravise cependant, dans Lebel c. Winzen Land Corp., C.A. Mtl., no 500-09-001549-823, le 11 novembre 1985, dont le jugement est rendu par la Cour d'appel en même temps que celui qu'elle rend en l'espèce; il se rallie à l'opinion du juge McCarthy pour tenir que les obligations des parties aux "Contracts for Deed" sont des obligations à terme et non des obligations conditionnelles. Il tient néanmoins qu'en vertu de la Loi, l'intimé n'a pas de droits acquis et que Winzen devait obtenir l'autorisation de la Commission avant de lui transférer la propriété.

V -Première question en litige: la nature des obligations de transférer la propriété imposées à Winzen par les "Contracts for Deed".

Dans ses motifs de jugement, le juge McCarthy écrit (à la p. 707):

À mon avis et avec respect pour l'opinion contraire, il n'est pas question ici d'une obligation conditionnelle; par conséquent, la rétroactivité prévue par l'article 1085 C.C. ne s'applique pas. La "condition" dont il est question aux articles 1079 et sqq. du Code civil est "un événement futur et incertain" dont dépend l'existence d'une obligation. Le paiement du prix par Venne ne tombe pas dans cette catégorie: Venne était obligé de payer le prix, tout comme la compagnie Winzen était obligée de transférer l'immeuble, dans un certain délai. Les obligations de part et d'autre étaient des obligations à terme (art. 1089 et sqq. C.C.) non pas des obligations conditionnelles. Elles ont existé dès la signature du "Contract for Deed", même si leur exécution était suspendue. De même pour ce qui est des droits correspondant aux obligations.

Dans tout contrat synallagmatique l'exécution de ses obligations par l'une des parties dépend de l'exécution par l'autre des siennes, mais cela ne rend pas les obligations conditionnelles au sens du Code civil . . .

Il est vrai que la clause 13 du "Contract for Deed" énonce que si l'acheteur fait défaut de payer un des versements du prix, le vendeur mettra fin à tous les droits de l'acheteur, qui "agrees upon such termination to forfeit to the Vendor as liquidated damages all payments made hereunder . . .". De même, la clause 14 énonce que si le vendeur "unwillingly defaults in respect of its obligations hereunder", il peut remettre à l'acheteur tout ce qu'il aura reçu "and the Vendor shall upon such repayment be relieved from any further obligations . . .". Toutefois, ces seules clauses ne peuvent avoir pour effet, selon moi, de convertir les obligations de part et d'autre en obligations conditionnelles.

Quant au juge Monet, il écrit dans Lebel c. Winzen Land Corp.:

On sait que la condition est un événement futur et incertain dont dépend l'existence d'une obligation. Ce qu'il convient de souligner ici, c'est que l'événement doit être extrinsèque au rapport de droit.

En principe, la vente sous la condition que le prix sera payé n'est pas une vente conditionnelle mais une vente pure et simple; sur ce point, je suis d'accord avec M. le juge McCarthy.

Sur cette question, l'intimé et Winzen reprennent essentiellement la position du juge Jacques. Winzen invoque aussi l'arrêt de cette Cour dans l'affaire Dulac c. Nadeau, [1953] 1 R.C.S. 164, comme autorité à l'effet qu'une vente avec réserve de propriété constitue une vente sous condition suspensive. Dans cette affaire-là, le promettant-acheteur avait vendu à un tiers une maison située sur la propriété qu'il s'était engagé à acheter par promesse de vente avec réserve de propriété. Or, le promettant-acheteur n'a jamais payé le prix et la validité de la vente qu'il a faite alors qu'il n'était pas propriétaire de la maison était en jeu. À mon avis, il est impossible de transposer le raisonnement de la Cour dans l'arrêt Dulac c. Nadeau. D'abord, la Cour n'avait pas à décider si le contrat en question avait été fait sous condition suspensive puisqu'aucune question de rétroactivité n'y a été soulevée. De plus, seul le juge Fauteux a décidé que le contrat en question avait été conclu sous condition suspensive; le juge Rinfret s'est prononcé en sens contraire alors que les juges Taschereau, Rand et Estey ne se sont pas prononcés sur cette question. L'arrêt Dulac c. Nadeau ne me paraît donc pas utile en l'espèce.

Je suis d'accord avec les motifs précités des juges McCarthy et Monet.

On peut aussi citer à ce sujet les propos tenus par le juge Pigeon dans l'affaire Chateau-Gai Wines Ltd. c. Institut National des Appellations d'Origine des Vins et Eaux-de-Vie, [1975] 1 R.C.S. 190, à la p. 197, même s'ils sont tenus dans un contexte différent:

On dira peut-être que dans tout contrat synallagmatique toutes les stipulations sont la contrepartie les unes des autres. Cela est vrai mais cela n'en fait pas pour autant des conditions suspensives.

Adopter la position contraire, ce serait, à cause du principe de la corrélativité des obligations, transformer en obligations conditionnelles avec effet rétroactif la plupart des obligations à exécution différée résultant de contrats synallagmatiques. À mon avis, cette conséquence extraordinaire irait à l'encontre de la volonté présumée des parties, à moins évidemment qu'elles n'aient clairement stipulé le contraire. Mais le fait qu'elles aient prévu l'insolvabilité possible de leurs co-contractants et pris des précautions ou demandé des sûretés pour se protéger contre elle ne transforme pas les obligations principales des parties en obligations conditionnelles au sens de l'art. 1079 C.c.B.-C.

L'opinion des juges McCarthy et Monet reçoit l'appui d'auteurs français d'une autorité considérable qui discutent des textes législatifs semblables aux art. 1079 et suiv. du C.c.B.-C.

Je cite par exemple les Leçons de droit civil, de Henri et Léon Mazeaud, de Jean Mazeaud et de François Chabas, t. II, vol. I, Obligations; Théorie générale (7e éd. 1985), par François Chabas, à la p. 1077:

2. - Caractères et validité de la condition

A. - Caractères que doit présenter l'événement

pour être une condition

1039. - Événement futur et incertain; événement extrinsèque au rapport de droit. - On a déjà indiqué que, pour constituer une condition, l'événement choisi doit être futur et incertain . . .

L'événement doit être extrinsèque au rapport de droit. Le rapport de droit doit pouvoir exister sans la condition, qui n'en est qu'une modalité: un élément essentiel du contrat ne constitue donc jamais une condition. La vente sous la condition que le prix sera payé, n'est pas une vente conditionnelle, mais une vente pure et simple; le paiement du prix est un élément de la vente, une condition intrinsèque. Au contraire, la vente d'un immeuble sous la condition que l'acheteur se marie, est une vente conditionnelle: le contrat est concevable sans la condition, qui n'est qu'une modalité. La jurisprudence n'use malheureusement pas toujours d'une terminologie rigoureuse dans ce domaine. [Les renvois aux notes infrapaginales sont supprimés.]

Je cite également les passages suivants d'un article intitulé "Réflexions d'un civiliste sur la clause de réserve de propriété" écrit par le professeur Jacques Ghestin dans Recueil Dalloz Sirey, 1981, Chronique-I, aux pp. 4 et 5:

On a fait valoir qu'il ne pourrait s'agir cependant d'un terme car le paiement du prix, surtout dans les relations commerciales, serait un événement incertain. L'auteur d'une étude récente et remarquée insiste également sur le fait que "dans les ventes à crédit [. . .] la solvabilité des acheteurs, surtout commerçants, est précaire et d'évaluation difficile". Mais c'est pour en déduire qu'il serait "sans précédent de faire dépendre le transfert de propriété d'un événement aussi incertain". En réalité s'il est exact que le caractère incertain de l'événement considéré constitue bien le critère permettant de distinguer la condition du terme encore faut-il préciser sa portée.

Pour qu'il puisse s'agir d'une condition il faut, tout d'abord, que l'événement soit objectivement incertain. C'est ainsi que la mort d'une personne déterminée ne peut jamais constituer une condition, car elle est certaine, même si sa date est incertaine et constitue, de ce fait, un terme incertain. Mais cette incertitude objective n'est pas suffisante, il faut encore que les parties n'aient pas tenu la réalisation de l'événement pour certaine.

. . .

Dans la vente à crédit, le paiement du prix n'est pas envisagé comme une simple éventualité, mais comme une certitude. L'obligation de l'acheteur n'est pas conditionnelle, mais pure et simple; et le fait qu'à l'échéance il puisse se révéler insolvable ne change rien à cette qualification. S'il en était autrement toutes les ventes à crédit n'engendreraient que des obligations conditionnelles. On aggraverait encore l'usage abusif de ce mot qui a été dénoncé à juste titre.

. . .

La clause de réserve de propriété n'a d'autre fonction que de lier étroitement le transfert de propriété au paiement intégral du prix, de le subordonner [. . .] à ce paiement. Le paiement est alors la condition du transfert, mais le mot condition n'est plus employé ici dans son sens technique. Il ne désigne plus un événement de réalisation incertaine et extérieur à la volonté des parties. Il signifie seulement qu'il n'y aura transfert que s'il y a paiement, de même qu'un contrat n'est valable que s'il comporte un accord des parties, un objet et une cause.

. . .

Il est donc permis de penser que c'est à tort que l'on qualifie généralement de condition suspensive la clause de réserve de propriété. Il s'agit en fait d'un simple terme qui, selon la formule utilisée le plus couramment, tant par la jurisprudence que par la pratique, suspend le transfert jusqu'au paiement intégral du prix.

Il va sans dire, mais il vaut peut-être mieux préciser, que les obligations qu'à juste titre, à mon avis, ces auteurs considèrent ici comme des obligations à terme et non comme des obligations conditionnelles, sont des obligations principales découlant d'un contrat synallagmatique. Il en est autrement d'habitude pour les effets de conventions accessoires souvent conclues dans le but de garantir l'exécution des obligations principales, telles le cautionnement, l'hypothèque et la clause de dation en paiement. Il s'agit dans ces cas de véritables conditions au sens de l'art. 1079 C.c.B.-C. C'est ainsi qu'une jurisprudence à peu près constante considère la dation en paiement comme un transfert de propriété sous condition suspensive avec effet rétroactif. Je ne veux nullement remettre cette jurisprudence en question.

J'exprimerais aussi une réserve quant au texte précité des Leçons de droit civil de Mazeaud et de Chabas et selon lequel "un élément essentiel du contrat ne constitue [. . .] jamais une condition". (Je souligne.) Il me semble que c'est probablement aller trop loin et que, vu le principe de la liberté contractuelle, les parties pourraient en convenir autrement par une stipulation expresse ou même implicite, pourvu qu'elles réussissent à le faire sans vider le contrat de tout contenu. Les parties pourraient également stipuler qu'une véritable condition au sens de l'art. 1079 n'aura pas d'effet rétroactif ou encore qu'un simple terme aura un tel effet. Il n'y a là rien qui soit prohibé par la loi, ou qui aille à l'encontre de l'ordre public ou des bonnes m{oe}urs. (Ce qui précède est tout naturellement dit sous réserve du principe de l'effet relatif des contrats énoncé à l'art. 1023 C.c.B.-C. et sous réserve des principes applicables en matière d'enregistrement de droits réels.)

Je m'empresse de constater cependant qu'il n'y a rien de tel dans les "Contracts for Deed" auxquels les parties en l'espèce ont souscrit le 14 mai 1977. J'en cite de nouveau les dispositions principales que l'on trouve au début:

[TRADUCTION]

La venderesse WINZEN LAND CORPORATION LIMITED convient de vendre à:

NOM DE L'ACQUÉREUR: Daniel Joseph Venne [. . .]

et ledit acquéreur convient d'acheter de ladite venderesse les lopins de terre ci-après désignés . . .

Les Parties conviennent que ladite vente sera faite aux conditions suivantes:

1.a)La venderesse cédera à l'acquéreur un titre de qualité marchande sur le(s) lopin(s) de terre ci-dessus désigné(s), conformément aux lois de la province de Québec.

b)Le présent Contract for Deed ne sera pas enregistré avant le paiement de la totalité du prix de vente à la venderesse.

c)Une fois payée la totalité du prix de vente ci-dessus mentionné, l'acquéreur pourra prendre possession du (des) lopin(s) de terre ci-dessus désigné(s). Dans les soixante jours qui suivront le paiement au complet du prix, l'acquéreur aura le droit d'obtenir de la venderesse un acte de vente qui sera signé devant le notaire de la venderesse, aux frais de celle-ci, et la propriété dudit immeuble restera à la venderesse jusqu'à la signature de l'acte de vente. [Je souligne.]

Je ne peux voir dans aucune de ces dispositions des stipulations expresses ou implicites de conditions véritables ou de rétroactivité. J'y vois au contraire des stipulations qui retardent l'exécution de l'obligation de transférer la propriété jusqu'à l'arrivée d'un terme, même incertain.

De plus, il n'était pas nécessaire de faire en sorte que le transfert de propriété soit rétroactif pour protéger la créance de Winzen. Winzen conservait la propriété jusqu'à l'exécution de l'acte notarié, exécution qui devait avoir lieu après le paiement complet du prix par l'acheteur. Entre temps, l'enregistrement des "Contracts for Deed" était interdit. Winzen conservait également la possession des lots jusqu'à paiement complet. Winzen obtenait ainsi une sûreté à toute épreuve. La rétroactivité de l'art. 1085 ne lui aurait été d'aucune utilité.

Enfin les actes notariés du 25 mars 1982 stipulent explicitement que le transfert de propriété a lieu à compter de leur date:

Au moyen des présentes, l'acquéreur devient, à compter de ce jour, propriétaire absolu et incommutable de ce que présentement vendu, avec possession immédiate, aux charges et conditions suivantes . . . [Je souligne.]

Ces actes sont clairement translatifs de propriété au sens du par. 1.3o de la Loi. Par ces actes, à mon avis, Winzen a aliéné les deux lots, sans l'autorisation de la Commission, après que la Loi eut pris effet, en violation de l'art. 29 de la Loi, à moins que l'intimé n'ait eu un droit acquis à cette aliénation.

VI -Seconde question en litige: le "droit acquis" au transfert de la propriété et la rétroactivité de la Loi

1. Introduction

L'intimé prétend que même si le transfert de la propriété des lots achetés le 14 mai 1977 a eu lieu après que la Loi eut pris effet, il possédait avant ce moment un droit acquis à ce transfert. Sur ce point, le premier juge et le juge Jacques de la Cour d'appel lui donnent raison.

L'intimé et Winzen prétendent également qu'il ne faut pas interpréter la Loi de façon à lui donner un effet rétroactif en lui trouvant une signification qui modifierait une situation juridique créée avant que la Loi ne prenne effet. Le premier juge, ainsi que le juge McCarthy et le juge Jacques, lui donnent raison à ce propos.

L'intimé et Winzen font appel à deux règles d'interprétation que la jurisprudence a reconnu comme distinctes, à savoir la présomption voulant qu'on ne puisse porter atteinte aux droits acquis et la présomption à l'encontre de la rétroactivité des lois: Procureur général du Québec c. Tribunal de l'expropriation, [1986] 1 R.C.S. 732, aux pp. 741 et 744; et Gustavson Drilling (1964) Ltd. c. Ministre du Revenu national, [1977] 1 R.C.S. 271, aux pp. 279 et 282. Je traiterai donc séparément de l'application de ces deux présomptions à la Loi. Je m'empresse toutefois de rappeler que ces règles ne sont que des règles d'interprétation. Elles ne peuvent donc être utilisées que dans la mesure où le texte législatif pertinent est ambigu.

Finalement, l'intimé invoque des moyens subsidiaires qui portent, entre autres, sur l'effet des règlements de zonage municipal dans le contexte de l'application de la Loi. Je traiterai brièvement de ces moyens après avoir disposé des deux principales questions d'interprétation soulevées par l'intimé.

2. Le droit acquis invoqué par l'intimé

La Loi comporte une section intitulée "Droit acquis", la section IX, dont la disposition principale est l'art. 101:

101. Une personne peut, sans l'autorisation de la commission, aliéner, lotir et utiliser à une fin autre que l'agriculture un lot situé dans une région agricole désignée, une aire retenue pour fins de contrôle ou une zone agricole, dans la mesure où ce lot était utilisé ou faisait déjà l'objet d'un permis d'utilisation à une fin autre que l'agriculture lorsque les dispositions de la présente loi visant à exiger une autorisation de la commission ont été rendues applicables sur ce lot.

Ce droit n'existe qu'à l'égard de la superficie du lot qui était utilisée à une fin autre que l'agriculture ou pour laquelle un permis d'utilisation à une fin autre que l'agriculture avait déjà été délivré lorsque les dispositions de la présente loi visant à exiger l'autorisation de la commission ont été rendues applicables à ce lot.

Étrangement, le premier juge ne cite pas cet article et il n'en souffle pas un mot. Le seul des trois juges de la Cour d'appel qui le cite et en parle est le juge Jacques, mais c'est pour décider que cette disposition n'est pas applicable (aux pp. 706 et 707):

Il est vrai que l'on peut qualifier de "droit acquis" le droit qu'a le créancier sous condition suspensive. Cependant, il ne s'agit pas du même droit dont il est question à l'article 101. Le droit dont il y est question résulte d'une utilisation ou d'un permis d'utilisation et non d'une condition suspensive.

De plus, l'article ne peut s'appliquer qu'à des lots susceptibles d'être utilisés pour fins d'agriculture. Or, les lots dont il s'agit ont respectivement une superficie de 8 056 pi2 et 6 795 pi2; ils sont donc impropres à l'agriculture; leur utilisation pour fins d'agriculture ne serait que théorique.

. . .

S'il est vrai que personne n'a de droits acquis à ce qui n'est qu'une simple expectative d'utilisation d'un sol, il est aussi vrai que la loi ne peut dépouiller quiconque de son droit de propriété indirectement, soit en donnant un effet rétroactif à une loi, soit en imposant une utilisation du sol qui ne peut être raisonnable. Les droits acquis se décident en fonction de la réalité et non de façon abstraite. On ne peut considérer de la même façon un simple emplacement et un lot de plusieurs acres. On ne peut non plus interpréter une loi qui restreint l'utilisation du sol de façon telle qu'elle équivaille à une stérilisation totale du droit de propriété.

Ces passages contiennent plusieurs erreurs, soit dit avec les plus grands égards.

Commençons par la dernière. La Loi est une loi de zonage. Or les lois et règlements de zonage tendent pour la plupart à "stériliser" une partie du droit de propriété et certains le font de façon draconienne. Les tribunaux ne peuvent pour autant refuser de s'y conformer et de les appliquer.

Les tribunaux ne peuvent non plus, sans usurper les fonctions de la Commission, décider qu'une terre est impropre à l'agriculture, et la soustraire ainsi à l'application de la Loi, alors que cette terre, comme c'est le cas des lots de l'intimé, a été explicitement incluse dans une région agricole désignée, par l'opération des art. 22 à 25.

À mon avis, l'art. 101 s'applique à toutes les terres qui font l'objet des interdictions énoncées aux art. 26, 28 et 29 de la Loi et il réfère de toute évidence aux interdictions décrétées par ces articles. La notion de droit acquis en effet serait dénuée de signification si elle ne référait pas au droit de faire ce qui, par ailleurs, serait prohibé par la loi.

L'interdiction dont il est principalement question en l'espèce est celle de l'art. 29, à savoir l'interdiction de procéder à l'aliénation d'un lot pour une personne qui conserve un droit d'aliénation sur un lot contigu. Or cet article ne vise pas, comme le juge Jacques le décide, les seuls lots susceptibles d'être utilisés pour fins d'agriculture, à cause de leur dimension ou pour toute autre raison. Il vise tous les lots situés dans une région agricole désignée pourvu que se rencontre la condition de contiguïté qui est présente en l'espèce.

De son côté, l'appelante soutient que la section IX de la Loi, et particulièrement l'art. 101, définissent la totalité des droits acquis qui peuvent être invoqués à l'encontre de l'application de cette loi. L'appelante cite les autorités suivantes pour soutenir son argument: Commander Nickel Copper Mines Ltd. c. Zulapa Mining Corp., [1975] C.A. 390, à la p. 392, et Ouellet c. Procureur général du Québec, C.S. Québec, no 200-05-000747-803, le 11 juillet 1980. À ces autorités, il y a lieu d'ajouter l'arrêt que nous rendons aujourd'hui dans Veilleux c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), précité, et où la Cour accepte l'argument de la Commission qui plaidait que "puisque la Loi prévoit les situations qui permettent d'invoquer des droits acquis, ces situations sont les seules à pouvoir conférer des droits acquis dérogatoires à la Loi". La Cour décide, entre autres, à la p. 000:

La Loi prévoit elle-même les circonstances qui donnent naissance à des droits acquis et d'autres normes d'origine jurisprudentielle ne sauraient par conséquent avoir pour effet de conférer d'autres droits acquis que ceux qui sont prévus par la Loi ou de les conférer autrement que la Loi ne le prévoit.

La position de l'appelante me paraît donc bien fondée. Encore une fois, la présomption voulant qu'on ne puisse porter atteinte aux droits acquis n'est qu'une règle d'interprétation et, en adoptant les dispositions de la section IX de la Loi, le législateur a voulu écarter cette règle d'interprétation pour la remplacer par un code complet et exhaustif des règles applicables en la matière. Il m'est difficile d'imaginer comment le législateur aurait pu définir plus clairement l'étendue des droits acquis pouvant être invoqués par les justiciables ainsi que les conditions préalables à leur exercice.

L'intimé ne peut réclamer d'autres droits acquis que ceux qui sont énoncés à l'art. 101. Cet article en effet remplit deux fonctions. En premier lieu, il définit la nature et l'étendue des droits acquis qui peuvent être invoqués par les justiciables. En second lieu, il énumère les conditions que ces justiciables doivent remplir afin de pouvoir réclamer ces droits acquis. L'intimé devait donc réclamer un "droit acquis" prévu par la section IX de la Loi et démontrer qu'il a rempli les conditions nécessaires à l'obtention du droit acquis qu'il invoque.

Quel est donc le droit acquis réclamé par l'intimé? C'est le droit au transfert de propriété des lots qu'il a achetés en vertu des "Contracts for Deed". Or, comme l'observe le juge Jacques au début du passage de ses motifs que je cite plus haut, ". . . il ne s'agit pas du même droit dont il est question à l'art. 101" (p. 706).

Sûrement, il ne s'agit pas du droit de lotir ces lots ou de les utiliser à une fin autre que l'agriculture. Le droit qui se rapproche le plus du droit acquis réclamé par l'intimé, tout en s'en distinguant quand même, c'est le droit d'aliéner sans la permission de la Commission dans des cas qui seraient par ailleurs visés par l'art. 29 de la Loi. Le verbe "aliéner" n'est pas défini par cette loi, mais elle donne au mot "aliénation" une définition que je cite de nouveau:

1. . . .

3o "aliénation": tout acte translatif de propriété, y compris la vente à réméré et le bail emphytéotique, le bail à rente, le transfert d'un droit visé à l'article 3 de la Loi des mines (1965, 1ère session, chapitre 34), le transfert d'une concession forestière en vertu de la Loi des terres et forêts (Statuts refondus, 1964, chapitre 92) sauf: ... [les exceptions énumérées ne sont pas pertinentes en l'espèce].

Je ne crois pas que le verbe "aliéner" réfère à la fois au fait de vendre et au fait d'acheter dans le contexte de l'art. 101 de la Loi. En effet, ce verbe doit être interprété de façon à ce qu'il soit la contrepartie de l'interdiction énoncée à l'art. 29. Or, cette disposition vise la vente de lots lorsque le vendeur conserve un droit d'aliénation sur un lot contigu dans le but d'éviter la fragmentation des terres agricoles en unités trop petites pour fins d'agriculture. Si cette disposition empêchait l'achat de lots par un propriétaire qui possède déjà des lots contigus, elle ne remplirait pas les objectifs visés par la Loi qui sont plutôt de favoriser la concentration des terres agricoles. Je pense donc que l'art. 101 ne protège que le droit de se départir d'un lot mais non pas celui de se le faire transférer.

Par surcroît, l'intimé ne remplit pas les conditions énumérées à l'art. 101 de la Loi. Son témoignage révèle qu'il n'a jamais utilisé à des fins autres qu'agricoles les lots qu'il a achetés en vertu du "Contract for Deed". Ce témoignage révèle également qu'il n'a jamais obtenu de permis de construction ou tout autre permis pouvant être désigné de "permis d'utilisation". Le contraire aurait surpris puisqu'en vertu du "Contract for Deed", l'intimé ne devait obtenir possession des lots que sur paiement complet du prix de vente, soit après le 25 mars 1982.

En irait-il autrement si l'intimé pouvait bénéficier de droits acquis par Winzen, dans l'hypothèse où il y en aurait? C'est ce que Winzen prétend dans son mémoire où elle soutient qu'elle avait elle-même le droit acquis d'aliéner les lots en litige à l'intimé sans l'autorisation de la Commission, parce qu'avant que la Loi ne prenne effet, ces lots auraient été effectivement utilisés à des fins autres que l'agriculture. Et Winzen énumère une douzaine de faits qui, selon elle, constituent une utilisation des lots à une fin autre que l'agriculture. Parmi ces faits, Winzen mentionne l'intention de l'intimé d'utiliser au moins l'un des lots à des fins résidentielles, les dimensions des lots, le zonage résidentiel différé imposé par la municipalité, la subdivision des terres, la cession de lots à la municipalité pour les rues et les parcs, le but poursuivi par Winzen soit le développement résidentiel et industriel de l'ensemble de ses terres, une demande de services effectuée auprès de la ville de St-Hubert, le fait que ces lots étaient taxés par la ville de St-Hubert non pas sur la base de terres agricoles mais sur celle de terrains en voie de développement, les ventes enregistrées de 850 lots et les ventes non enregistrées de 1 033 lots. Winzen insiste particulièrement sur le lotissement qui, à son avis, constituerait une utilisation des lots à une fin autre que l'agriculture.

À mon avis, aucun de ces faits, considérés séparément ou dans leur ensemble, ne constitue une utilisation effective des lots à une fin autre que l'agriculture. La Cour en décide ainsi pour des faits semblables dans l'arrêt Gauthier c. Québec (Commission de protection du territoire agricole), précité.

Au surplus, le témoin Zenkovich, représentant de Winzen, atteste que les lots que Winzen désirait vendre n'avaient fait l'objet d'aucun travail d'aménagement et ne bénéficiaient d'aucun service d'utilité publique.

Winzen invoque également l'affaire Lefebvre c. Commission de protection du territoire agricole du Québec, J.E. 82-1153, plus tard confirmée par la Cour d'appel, J.E. 84-720. Or ce sont des décisions que la Cour désapprouve dans Gauthier c. Québec (Commission de protection du territoire agricole).

Je conclus donc que ni l'intimé ni Winzen, à qui il incombait de prouver une utilisation dérogatoire génératrice de droits acquis, n'ont réussi à s'acquitter de cette tâche. La preuve tend même à démontrer le contraire.

Le mot "agriculture" en effet est défini de façon fort large au par. 1.1o:

1. Dans la présente loi, à moins que le contexte n'indique un sens différent, on entend par:

1o "agriculture": la culture du sol et des végétaux, le fait de laisser le sol sous couverture végétale ou de l'utiliser à des fins sylvicoles, l'élevage des animaux et, à ces fins, la confection, la construction ou l'utilisation de travaux, ouvrages ou bâtiments, à l'exception des résidences;

Il s'ensuit que, contrairement à l'opinion précitée du juge Jacques, le législateur considère qu'une terre est utilisée pour fins d'agriculture même si c'est une terre marécageuse, une colline de pierre recouverte de mousse ou une terre en friche. Or, selon les conclusions non contestées du premier juge, les lots de l'intimé, comme ceux des quelque 600 autres acquéreurs qui n'ont pas encore la propriété, sont des terres en friche. Le premier juge en conclut erronément qu'elles étaient utilisées à des fins autres que l'agriculture. Vu la définition législative de ce terme, il aurait dû en conclure le contraire.

Dans son mémoire, Winzen soutient qu'à l'art. 101, le mot "agriculture" doit être pris dans son sens ordinaire et non dans celui que la Loi lui assigne. C'est une proposition insoutenable qui va contre tous les principes.

Je rejetterais donc les arguments de l'intimé et de Winzen portant sur l'existence d'un droit acquis de l'intimé au transfert de ses lots.

3. La présomption de non-rétroactivité de la Loi

L'intimé et Winzen prétendent que le fait de donner à la Loi une interprétation affectant les relations juridiques qui les liaient avant que la Loi ne prenne effet équivaut à la rendre rétroactive. Le premier juge et la majorité de la Cour d'appel lui donnent raison.

Avec égard, je ne suis pas d'accord.

La véritable rétroactivité se constate généralement à la simple lecture d'une loi. Ainsi, en l'espèce, la Loi prescrit, à l'art. 117, qu'elle entre en vigueur le jour de sa sanction, soit le 22 décembre 1978, mais l'art. 116 lui donne expressément un effet rétroactif d'un peu moins de deux mois:

116. La présente loi a effet depuis le 9 novembre 1978.

Le 9 novembre 1978 est la date du dépôt de la Loi en première lecture. Sans doute le législateur a-t-il voulu empêcher que les personnes ayant des intérêts dans les terres qu'il incluait dans les régions agricoles désignées et mentionnées à l'annexe A de la Loi, ne se hâtent de faire le nécessaire pour tenter d'échapper à la Loi avant son entrée en vigueur.

Il s'agit là d'une véritable rétroactivité qui, d'ailleurs, n'affecte pas le litige.

Ce que l'intimé et Winzen veulent éviter, en réalité, ce n'est pas une interprétation qui rende la Loi rétroactive, mais une application immédiate de la Loi, sous le prétexte qu'elle affecte l'exécution de conventions conclues avant que la Loi ne prenne effet.

La Loi, et particulièrement son art. 29, s'applique à toutes les aliénations qui se sont produites après qu'elle a pris effet. La définition précitée du mot "aliénation" au par. 1.3o réfère à "tout acte translatif de propriété" et non pas aux conventions antérieures par lesquelles les parties peuvent s'être engagées à passer un tel acte. Les actes notariés du 25 mars 1982 sont, suivant leurs termes exprès, des actes translatifs de propriété et ils sont subséquents à la date lors de laquelle la Loi a pris effet. On peut donc, et on doit leur appliquer l'art. 29 de la Loi sans lui donner un effet rétroactif, même si les conventions qui sont à l'origine de ces actes sont antérieures à la date lors de laquelle la Loi a pris effet.

La Commission a peut-être raison de soutenir dans son mémoire que telle est la seule question essentielle soulevée par ce litige et que la réponse est aussi certaine que la question est simple. Mais même si les parties ont pu compliquer le litige par leurs arguments sur la condition suspensive, le terme et les droits acquis, il a paru préférable et prudent de les suivre sur leur terrain, vu les décisions des cours d'instance inférieure.

Il n'est pas inusité qu'une loi affecte des conventions conclues ou des situations juridiques créées avant qu'elle prenne effet, sans que cette loi soit rétroactive pour autant.

Ainsi, dans Acme Village School District (Board of Trustees of) v. Steele-Smith, [1933] R.C.S. 47, un article de la School Act prescrivait que, sauf en juin de chaque année, aucun avis mettant fin à l'emploi d'un professeur ne pourrait être donné par une commission scolaire sans l'autorisation préalable d'un inspecteur. Il a été jugé que cette disposition s'appliquait à un avis donné après l'entrée en vigueur de la nouvelle loi relativement à un contrat de travail conclu avant.

Dans Gustavson Drilling (1964) Ltd. c. Ministre du Revenu national, précité, la majorité de la Cour applique les nouvelles dispositions de la Loi de l'impôt sur le revenu à l'appelante à l'égard de dépenses faites antérieurement à leur entrée en vigueur, sans leur donner par là, décide-t-elle, un effet rétroactif. Le juge Dickson, alors juge puîné, écrit pour la majorité à la p. 279:

Une disposition modificatrice peut prévoir qu'elle est censée être entrée en vigueur à une date antérieure à son adoption, ou qu'elle porte uniquement sur les transactions conclues avant son adoption. Dans ces deux cas, elle a un effet rétroactif. À première vue, la présente affaire peut s'apparenter au deuxième cas, mais je suis d'avis que l'analyse de la disposition abrogative démontre qu'elle n'a aucune portée rétroactive dans le sens qu'elle modifie des droits acquis, bien qu'elle porte incontestablement atteinte aux transactions passées. [Je souligne.]

(Je crois utile de faire remarquer que la version originale anglaise de ce passage ne réfère pas, du moins littéralement, à des "droits acquis".)

Les mêmes principes ont été invoqués par le juge Chouinard parlant pour la Cour dans l'affaire Procureur général du Québec c. Tribunal de l'expropriation, précitée.

Dans le cas qui nous concerne, la Commission ne prétend pas que la Loi s'applique aux aliénations qui ont eu lieu avant que la Loi ne prenne effet. Elle ne prétend pas non plus que les "Contracts for Deed" sont illicites ou invalides. Elle prétend plutôt, à juste titre selon moi, qu'ils ne peuvent plus, vu l'art. 29, être licitement exécutés par une aliénation faite sans son autorisation, après que la Loi a pris effet.

On pourrait donner d'autres exemples où la Loi affecterait des conventions antérieures à la date où elle a pris effet, sans pourtant avoir d'effet rétroactif. Je pense à l'exemple suivant. L'article 70 et l'art. 72 de la Loi interdisent, en zone agricole, l'enlèvement du sol arable et du gazon pour fins de vente, à moins que la Commission n'ait délivré un permis à cette fin. Si, avant que la Loi ne prenne effet, le propriétaire d'une terre avait conclu avec un entrepreneur un contrat pour l'enlèvement du sol arable de sa terre, si la Loi avait pris effet avant que ce contrat ne soit exécuté, et si la Commission refusait le permis requis, un tel contrat ne pourrait sûrement plus être licitement exécuté. Cette conséquence résulterait non pas de la rétroactivité de la Loi mais de son application immédiate.

Je rejetterais donc l'argument de l'intimé et de Winzen relatif à la rétroactivité de la Loi.

4. Autres arguments soulevés par l'intimé

Au paragraphe 16 de sa requête pour jugement déclaratoire, l'intimé invoque les moyens suivants:

16. --ATTENDU qu'au surplus, votre requérant fait valoir les arguments suivants:

i)Qu'au dire des édiles et/ou représentants autorisés de la ville de St-Hubert, mise en cause, dans laquelle sont situés les terrains appartenant à votre requérant, il n'est plus possible de "revenir à l'aspect des terres agricoles" en ce qui concerne les 1 033 terrains ou lots précités;

ii)Que le zonage municipal concernant ces terrains est RX différé avec possibilité pour l'avenir de zonage résidentiel et qu'à ces fins domiciliaires et résidentielles, les espaces de parcs et de rues ont été cédés à la ville de St-Hubert par la mise en cause, Winzen Land Corporation;

iii)Qu'en tout temps pertinent au présent litige, la mise en cause, Winzen Land Corporation Ltd., et aussi forcément votre requérant, n'a jamais bénéficié des privilèges accordés aux terres en culture, ce, en ce qui concerne la perception des taxes à payer à la Ville de St-Hubert, mise en cause;

Ces arguments sont manifestement mal fondés. En effet, les questions de fiscalité et de zonage municipal n'ont aucun rapport avec l'application de la Loi. En vertu de son art. 98, la Loi a préséance sur toute disposition incompatible mentionnée à cet article:

98. La présente loi prévaut sur toute disposition inconciliable d'une loi générale ou spéciale applicable à une communauté, à une corporation municipale ou à une corporation de comté.

Elle prévaut également sur toute disposition incompatible d'un schéma d'aménagement, d'un plan directeur ou d'un règlement de zonage, de lotissement ou de construction.

Il aurait été surprenant qu'une personne puisse invoquer son compte de taxe municipale ou le règlement de zonage pertinent pour se soustraire à l'application de la Loi. Si l'intimé et Winzen ont quelques plaintes à formuler à l'égard de leurs relations avec la ville de St-Hubert, ils n'ont qu'à s'adresser aux autorités appropriées. Je rejetterais donc les arguments soulevés par M. Venne dans sa requête.

5. Conclusion

L'article 29 de la Loi s'applique aux actes d'aliénation du 25 mars 1982, conclus entre Winzen et l'intimé, et ce dernier ne bénéficie d'aucun droit acquis lui permettant d'échapper à cette disposition.

VII - Conclusions

J'accueillerais le pourvoi, j'infirmerais l'arrêt de la Cour d'appel et le jugement de la Cour supérieure, je rejetterais la requête pour jugement déclaratoire et, faisant droit aux conclusions de l'appelante, je déclarerais que les deux actes notariés conclus par l'intimé et la mise en cause Winzen Land Corporation le 25 mars 1982 sont annulables en vertu de l'art. 30 de la Loi sur la protection du territoire agricole, le tout avec dépens dans toutes les cours.

Pourvoi accueilli avec dépens.

Procureurs de l'appelante: Beaupré, Trudeau, Montréal.

Procureur de l'intimé: Jean Bruneau, Montréal.

Procureurs de la mise en cause la ville de St‑Hubert: Bélanger, Sauvé, Montréal.

Procureurs de la mise en cause Winzen Land Corp.: Poliquin, Coutu, Bernier, Montréal.

* Le juge Le Dain n'a pas pris part au jugement.