Synthèse
Référence neutre : [1988] 1 R.C.S. 1132
Date de la décision :
30/06/1988Sens de l'arrêt :
Le pourvoi est accueilli
Analyses
Privilèges - Privilèges ouvriers - Location d'un immeuble à être construit - Clause du bail prévoyant que le locataire devait faire à ses frais une partie importante des travaux de construction - Intimée engagée par le locataire pour effectuer sa part des travaux - Validité des privilèges enregistrés par l'intimée contre l'immeuble du propriétaire - La convention entre le propriétaire et le locataire constitue-t-elle un contrat de construction conférant au locataire le statut d'entrepreneur? - Code civil, art. 2013e, 2013f.
Les appelants ont signé avec la mise en cause Club Raquette une «offre de location» pour un local situé dans un bâtiment à être construit. Selon l'offre, le locataire, Club Raquette, s'engage à effectuer et à défrayer le coût d'une partie importante des travaux de construction, notamment le système de chauffage, la climatisation et la plomberie. À l'expiration du bail proposé, les améliorations du locataire demeureraient la propriété des appelants. Le locataire a confié l'exécution des travaux dont il avait la responsabilité à l'intimée et celle-ci en a avisé les appelants conformément aux dispositions du Code civil. N'ayant pas été payée pour les travaux exécutés et
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les matériaux fournis, l’intimée a interrompu ses travaux et enregistré deux privilèges sur l'immeuble des appelants, l'un de sous-entrepreneur et l'autre de fournisseur de matériaux. Les travaux ont été complétés par un autre. entrepreneur et, à la fin de la construction, les appelants et le locataire ont signé un bail, lequel renfermait essentiellement les mêmes clauses que l'offre de location. L'intimée a par la suite intenté une action sur privilège contre les appelants. Ces derniers ont soutenu que l'intimée avait contracté avec un locataire et ne pouvait donc prétendre à un privilège sur leur immeuble. La Cour supérieure a rejeté cet argument, accueilli l'action de l'intimée et déclaré l'immeuble des appelants grevé de deux privilèges. La Cour a statué qu'il ne s'agissait pas en l'espèce d'une offre de bail conventionnel et que le locataire agissait à titre d'entrepreneur et l'intimée à titre de sous-entrepreneur. La Cour d'appel à la majorité a confirmé le jugement.
Arrêt: Le pourvoi est accueilli.
En règle générale, le locataire d'un immeuble qui effectue des travaux de construction ou apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le propriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur. Ceux qui contractent ainsi avec le locataire ne peuvent donc prétendre à un privilège sur l'immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le propriétaire. Rien n'empêche toutefois que le propriétaire et le locataire fassent, à l'intérieur du bail ou par convention distincte, un contrat de construction. Il s'agit dans chaque cas d'analyser la convention des parties pour en déterminer la nature.
On retrouve dans la présente convention entre le propriétaire et le locataire certains des éléments d'un contrat d'entreprise: les travaux y sont définis de manière précise, leur coût est facilement déterminable et le locataire a toute latitude dans le choix des méthodes d'exécution, de même que dans la sélection de la main-d’œuvre. Toutefois, on ne saurait conclure à l'existence d'un contrat de construction, et conférer au locataire le statut d'entrepreneur, en absence de créance entre le propriétaire et le locataire, créance que constitue l'engagement par le propriétaire de payer le prix des travaux de construction. L'existence d'une telle créance entre le propriétaire et le constructeur est de l'essence même du mécanisme des privilèges prévus aux art. 2013e et 2013f du Code civil. C'est à même le prix du contrat de construction que le propriétaire pourra retenir les argents nécessaires pour acquitter les montants dus par le constructeur aux sous-traitants, fournisseurs de matériaux et ouvriers et éviter ainsi que son immeuble soit grevé au profit de ceux qui ont travaillé à sa construc-
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tion ou à son amélioration. Le propriétaire bénéficiera en dernier ressort de ces travaux pour la plus-value ainsi donnée à cet immeuble. En l'espèce, il n'y a rien dans la convention qui pourrait constituer le prix du contrat de construction à même lequel le propriétaire aurait pu acquitter les privilèges ouvriers. Puisque l'intimée n'a pas établi qu'en ce qui a trait aux travaux faits sur l'immeuble des appelants elle a contracté avec un entrepreneur agissant pour le bénéfice du propriétaire au sens des art. 2013e et 2013f du Code civil, elle ne saurait donc prétendre à un privilège sur l'immeuble des appelants.
Lois et règlements cités
Code civil du Bas-Canada, art. 984 et suiv., 1060, 2013e, 2013f.
Doctrine citée
Giroux, Geo.-M. Le privilège ouvrier. Montréal: Albert
Lévesque, 1933. Québec. Office de la révision du Code civil. Rapport sur le contrat d'entreprise. Montréal: Office de révision du Code civil, 1971.
Rousseau-Houle, Thérèse. Les contrats de construction en droit public et privé. Montréal: Wilson & Lafleur/SOREJ, 1982.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d'appel du Québec, [1985] C.A. 538, qui a confirmé un jugement de la Cour supérieure, [1982] C.S. 871, qui a accueilli une action en déclaration de privilège. Pourvoi accueilli.
Sydney Sederoff, pour les appelants.
Alain-Claude Desforges, pour l'intimée.
Normand Saint-Amour, pour l'intervenante.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE L'HEUREUX-DUBÉ — Par jugement de la Cour supérieure du Québec, [1982] C.S. 871, confirmé majoritairement par la Cour d'appel du Québec, [1985] C.A. 538, l'immeuble des appelants a été déclaré grevé de deux privilèges, l'un de sous-entrepreneur et l'autre de fournisseur de matériaux, enregistrés par Les Industries Providair Inc., l'intimée, pour travaux exécutés dans l'immeuble, propriété des appelants, à la demande de Club Raquette et S.P.A. St-Martin Inc. (Club Raquette), mise en cause, locataire de cet immeuble. (L'intervenante, Caisse populaire St-Nicholas
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de Montréal, est cessionnaire de l'universalité des comptes et créances de l'intimée.)
Les appelants (ci-après généralement appelés «Ie propriétaire») posent ainsi la question soumise à cette Cour:
[TRADUCTION] Un immeuble peut-il être grevé d'un privilège pour des travaux effectués par un entrepreneur en vertu d'un contrat intervenu avec un locataire?
L'intimée prétend que la question est tout autre:
La question de savoir si un privilège peut être enregistré par un entrepreneur ayant fait affaires avec un locataire est une question de faits, déterminée par la nature du contrat intervenu entre le propriétaire-locateur et le locataire.
L'intimée ne conteste pas le fait qu'en règle générale, l'entrepreneur qui contracte avec un locataire ne peut prétendre à un privilège sur l'immeuble loué. Ce que l'intimée plaide plutôt, c'est qu'en «l'espèce, il est possible d'assimiler le locataire à un entrepreneur en raison, principalement, des termes de l'offre de bail intervenue entre ce dernier et le propriétaire». C'est l'argument qu'ont retenu tant la Cour supérieure que la Cour d'appel quoique pour des motifs quelque peu différents.
Ceci nous amène à exposer les faits de l'affaire et à examiner les conventions intervenues entre le propriétaire et le locataire.
Les faits
Le 12 décembre 1979, le propriétaire et le locataire, Club Raquette, signent une «offre de location» d'un «local dans une bâtisse à être construite» pour être utilisé comme «extension du Studio de Santé Silhouette et comme court de «racquet ball» et «squash». Cette convention contient la clause suivante:
DESCRIPTION:
F) Le Locataire, à ses propres frais, devra fournir, installer et pourvoir à l'entretien d'un système de chauffage et air climatisé adéquats pour lesdits lieux ainsi que tout équipement de plomberie et accessoires et égouts nécessaire. Tout doit être approuvé par le Locateur. Les améliorations du
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Locataire restent la propriété du Locateur à l'expiration du bail.
Le terme du bail proposé est de 20 ans «à compter de 60 jours de la date de termination (sic) des travaux, fixée par l'architecte du Locateur mais plutôt (sic) le 1 juin 1980». Le loyer «sera net au Locateur» pour un prix déterminé et autres conditions. Les autres clauses pertinentes se lisent comme suit:
FINITION AUX FRAIS DU LOCATAIRE
Finition intérieure du local, excepté ce qui est déjà décrit. Toutes finitions, modifications ou réparations faites par le LOCATAIRE devront être complétées en conformité avec les plans et devis approuvés par le LOCATEUR et en conformité d'après le Code de Construction National, le Code de Construction de la Ville de Laval, et le Code de la Régie du Travail du Québec. A l'expiration du bail, toutes les modifications ou réparations effectuées par le LOCATAIRE, tant immobilières (sic) qu'immobilières deviendront la propriété du LOCATEUR sans aucunes charges (sic) au LOCATEUR ou à l'option du LOCATEUR, le LOCATAIRE devra enlever toutes améliorations du LOCATAIRE que le LOCATEUR lui demandera d'enlever, et le LOCATAIRE devra à ses frais remettre le local dans l'état où il était à la signature du Bail.
…
J: A l'expiration du bail, toutes les modifications, réparations et installations incluant le système d'air climatisé et de chauffage effectués (sic) par le LOCATAIRE tant mobilières qu'immobilières excepté l'équipement et ameublement commun à ce commerce, deviendront la propriété du LOCATEUR ou à l'option de ce dernier par demande écrite à l'endroit du LOCATAIRE, le LOCATAIRE devra à ses frais remettre le local dans l'état où il était à la signature du bail.
…
4. Le soussigné Henri Girard garantit conjointement et solidairement avec le Studio de Santé Silhouette de Chomedey Ltée, toutes les obligations de cette offre et renonce aux bénéfices de division et discussion. Quand le LOCATAIRE prendra possession du nouveau local loué, et que nous recevrons une MAIN-LEVÈE démontrant que la bâtisse construite sur le terrain du LOCATEUR est payée, et claire et nette de toutes dettes, privilèges et liens, la bâtisse sera vendue au LOCATEUR pour la somme de $1.00 par acte notarié, nous enlèverons alors la garantie personnelle de Henri Girard et Silhouette demeurera le seul responsable du bail et de ses conditions.
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Un addendum à cette «offre de location» intitulé «Termes et conditions pour location de lieux additionnels» intervenu le même jour, se lit comme suit:
EMPLACEMENT
DE TERRAIN — A l'arrière du présent Silhouette existant et à l'arrière du nouvel aggrandissement (sic) qui sera construit pour Silhouette.
SUPERFICIE — 110 pi. linéaires est-ouest (largeur) par 80 pi. linéaires nord-sud (profondeur) ou 8800 pi.ca. de superficie.
DURÉE DE BAIL — 20 ans.
LOYER — Après que la bâtisse sera complétée par Silhouette et transférée à Trans-Provincial et/ou M & N KOLOMEIR pour la somme de $1.00 par acte notarié, le loyer sera inclus dans le prix de $33,750.00 net/net/net avec toutes les clauses et obligations stipulées dans cette offre. (Voir page 1
TERME DE LOYER)
CONDITIONS SPÉCIALES
A — Le LOCATAIRE, à ses propres frais et charges y construira une bâtisse utilisée aux seules fins d'agrandissement du présent Silhouette existant et comme cours (sic) de Racquet Ball & Squash, y compris toute ouverture nécessitée entre la bâtisse originale, la nouvelle bâtisse construite par nous, et celle construite par Silhouette, sera faite aux frais et charges de Silhouette.
B — Tous les plans, devis et spécifications devront être approuvés par la Ville de Laval ou toute autre autorité en construction ainsi que par le BAILLEUR.
C — La bâtisse devra être payée au complet par le LOCATAIRE avant d'en prendre possession, ou le LOCATAIRE devra avoir en main une MAIN-LEVEE démontrant que la dite bâtisse est claire et nette de toutes dette, privilèges et liens.
D — Avant de débuter la construction, le LOCATAIRE doit déposer avec le BAILLEUR une lettre de Crédit de Banque irrévocable ou tout autre moyen de garantie approuvé par le
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BAILLEUR, pour un montant égal au prix de la construction de la dite bâtisse, comprenant, Air climatisé, les équipements et accessoires de chauffage, plomberie, égoûts (sic), électricité et gaz, et le BAILLEUR sous les instructions du LOCATAIRE et l'approbation de l'architecte du BAILLEUR aura le droit de retirer les fonds contre cette Lettre de Crédit pour faire les paiements suivants au nom du LOCATAIRE:
1 — Aux Constructeurs et sous-Constructeurs
2 — Toute Main-d’œuvre
3 — Pour payer les matériaux de construction
E — Quand la construction sera complètement finie et complètement payée, et claire et nette de toutes dettes, privilèges et liens, Silhouette et Henri Girard vendra (sic) alors la dite bâtisse y compris le système de chauffage, air climatisé, de leau (sic) etc. pour la somme de $1.00 par acte notarié à M & N KOLOMEIR et la dite bâtisse deviendra alors la propriété du BAILLEUR et une partie des lieux loués.
F — Toute construction de terrains de stationnement jugée nécessaire par le BAILLEUR à l'arrière de la bâtisse déjà existante ainsi qu'à l'arrière et á côté du nouvel agrandissement sera construite aux frais et charges du LOCATAIRE. Les terrains de stationnement doit (sic) être completer (sic) le 1 juin 1980.
NOTE SPÉCIALE — Tout (sic) plans et devis, vérifications de la terre, tout changement de subdivisions, plans du site, plan de location, etc., seront aux frais du LOCATAIRE et devront être approuvés par le BAILLEUR.
— Tous les coûts d'opération de la dite bâtisse construite par Silhouette ainsi que la bâtisse construite par Trans-Provincial pour Silhouette seront entièrement aux frais de Henri Girard et de Silhouette et en aucun temps le BAILLEUR du terrain n'aura à débourser pour ces coûts.
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— Le Bail existante (sic) sera amender (sic) pour prolonger le terme à 20 ans comme ci-haut.
BAIL — Ce terrain et la bâtisse construite sur ce dit terrain comme décrit dans les présentes, sera loué (sic) au LOCA-TAIRE comme partie intégrale et faisant partie des baux entre les parties (Locateur ou ses ayant droits (sic)) pour le local existant et le nouveau local d'extention (sic), et sujet aux mêmes termes et conditions qui s'appliquent. Les droits du LOCATEUR qui découlent de tous baux entre les parties (Le Locateur ou ses ayants droits (sic)) peuvent être exercés en même temps et contre tous les lieux loués en vertu des dits baux. Tous défauts dans chaque bail sera considéré (sic) comme défaut dans les autres baux.
Si les évaluateurs pour la Ville de Laval refusaient de faire une évaluation séparée de la nouvelle extention (sic) (approx. 14,730 pi. ca.), plus le terrain dont la bâtisse forme une partie, et qui est occupée par le LOCATAIRE, le LOCATEUR engagerait aux frais du LOCATAIRE un évaluateur privé pour faire l'évalustion (sic) de la dite bâtisse.
Le soussigne (sic) Henri Girard, garantit conjointement et solidairement avec le Studio de Santé Silhouette de Chomedey Ltée toutes les obligations ci-haut et renonce aux benefices (sic) de division et discussion.
La soumission de l'intimée à Club Raquette pour les travaux ou partie d'iceux que cette dernière s'était engagée à effectuer aux termes de «l'offre de location» fut présentée le 9 juin 1980 et approuvée le 16 juin 1980. Les travaux ont débuté au mois d'août 1980 pour être interrompus fin septembre début octobre 1980, faute de paiement. Des négociations ont eu lieu à ce sujet qui n'ont pas eu de résultat et l'intimée a enregistré son privilège le 9 mars 1981. Les travaux ont, semble-t-il, été complétés par un autre entrepreneur.
Le 16 février 1981, soit après la construction des bâtisses et l'exécution des travaux pour lesquels l'intimée a enregistré son privilège, intervient entre le propriétaire et le locataire un bail notarié pour la totalité des lieux, incluant ceux décrits à l'ad-
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dendum. Le bail reprend la plupart des clauses de «l'offre de location» mais non celle ayant trait à la lettre de crédit de banque prévue à l'addendum que j'ai reproduit plus haut (ce qui se comprend puisque les travaux y prévus avaient été préalablement exécutés) non plus que la clause 4 de l'offre de location reprise sous la rubrique «loyer» dans l'addendum.
Ce bail prend effet «à partir du 1er septembre 1980», et précise que le locataire est déjà en possession depuis le 12 décembre 1979. Sous la clause intitulée «Prix» le loyer est ainsi décrit:
PRIX:
Le présent bail est en outre fait pour et moyennant le paiement d'un loyer «net net net» s'élevant à la somme de SIX CENT SOIXANTE-QUINZE MILLE DOLLARS CANADIENS ($675,000.00), basé sur un coût de $2.29228 le pied carré plus cinquante pour cent (50%) de l'augmentation du coût de la vie tel qu'établi ci-après, payable comme suit:
a) DEUX MILLE HUIT CENT DOUZE DOLLARS ET CINQUANTE CENTS ($2,812.50) par mois à compter du premier novembre — mil neuf cent quatre-vingt (sic) (1980) et ce pour une période de VINGT-QUATRE (24) MOIS;
b) DEUX MILLE HUIT CENT DOUZE DOLLARS ET CINQUANTE CENTS ($2,812.50) par mois majoré de cinquante pour cent (50%) du pourcentage d'augmentation cumulative du coût de la vie tel qu'établi par Statistiques Canada ou toute autre autorité reconnue pendant les DEUX (2) premières années du bail, du premier septembre mil neuf cent quatre-vingt-deux (1982) pour une période de VINGT-QUATRE (24) MOIS;
c) Le loyer de base des DEUX (2) ANNÉES précédentes tel qu'établi en «b» majoré de la même façon pour la période de VINGT-QUATRE (24) MOIS suivante et ainsi de suite à tous les DEUX (2) ANS jusqu'au terme dudit bail;
d) De plus, pour les DOUZE (12) MOIS compris entre le 1er avril 1981 et le 31 mars 1982, un loyer additionnel de $ 3,411.49 par mois représentant le total des arrérages plus les coûts de construction (matériel et main d'œuvre) dus au locateur seront payables à ce dernier le 1er jour de chaque mois.
Les clauses 5 et 12 du bail méritent aussi d'être reproduites:
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5 . — Toutes améliorations apportées à la bâtisse, à sa structure ou au terrain l'environnant et qui seraient susceptibles de devenir immeuble par nature ou par destination seront supportées par le locataire qui devra veiller à ce qu'aucun privilège de sous-contractants ou d'ouvriers ou autres soit enregistré contre l'immeuble demeurant la propriété du locateur et il s'engage à prendre fait et cause pour ce dernier relativement à tout tel privilège qui sera ainsi enregistré. Lors de tels travaux, le locataire s'engage à obtenir des sous-contractants, ouvriers ou autres les renonciations aux privilèges habituelles (sic);
12. — … Le locataire devra, à la fin du bail ou renouvellements, remettre les locaux présentement loués dans l'état où ils étaient lors de son occupation; toute amélioration meuble ou immeuble effectuée par le locataire, incluant les équipements de chauffage et de climatisation installés par ce dernier, deviendra la propriété en tout ou en partie, selon son désir, du locateur à moins que ce dernier, par avis écrit au locataire, exige de ce dernier qu'il remette les lieux dans l'état où ils étaient à la date de la prise de possession dudit local, sans aucun frais pour le locateur;
Ce sont là essentiellement les faits pertinents que révèle la preuve.
Les arguments
Les appelants argumentent uniquement en droit et invoquent, doctrine et jurisprudence à l'appui, qu'un entrepreneur qui contracte avec un locataire ne saurait prétendre à un privilège sur l'immeuble loué.
L'intimée pour sa part fait valoir les éléments susceptibles d'assimiler ici le locataire à un entre preneur, éléments qui tous ont trait à l'offre de location , notamment l'ampleur des travaux, l'engagement du locataire à les effectuer, à en rendre la propriété sans indemnité à l'expiration du bail et à souscrire une lettre de crédit irrévocable en faveur du propriétaire pour couvrir le coût de ces travaux ainsi que la dénonciation du contrat au propriétaire en temps utile. L'intimée souligne en outre l'autorisation, la connaissance et l'approbation de ces travaux par le propriétaire ainsi que sa participation tant dans la confection des plans et devis que dans la réalisation des travaux et les négociations relatives au paiement de leur coût.
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Les jugements
La Cour supérieure a tiré de la preuve et en particulier des conventions intervenues entre le propriétaire et le locataire les conclusions de fait suivantes:
— L'engagement ferme du locataire d'effectuer des travaux et améliorations de grande envergure, travaux en très grande majorité de nature immobilière.
— L'engagement du locataire à «veiller à ce qu'aucun privilège de sous-contractant [. ..] ne soit enregistré contre l'immeuble» et à obtenir «des sous-contractants […] les renonciations aux privilèges habituels» qui se retrouve à la clause 5 du bail notarié reproduit plus haut.
— Le bénéfice éventuel du propriétaire qui pourrait retenir les travaux à l'expiration du bail sans indemnité.
— Le consentement, l'approbation et la participation du propriétaire «tant à ces constructions que lors des négociations sur les modalités de paiement» de l'intimée.
— L'avis au propriétaire en temps utile qui «comportait tous les éléments essentiels» requis.
— La plus-value apportée à l'immeuble fixée à 39 353,20 $.
À partir de ces conclusions de fait, le juge de la Cour supérieure a déterminé «qu'il ne s'agissait point d'une offre de bail conventionnel» et en a conclu que le locataire agissait à titre d'entrepreneur et l'intimée à titre de sous-entrepreneur. ll s'est demandé s'il n'y avait pas lieu de conclure, à l'instar de Giroux, que le locataire jouissait ici d'«un droit réel temporaire dans l'immeuble» (Le privilège ouvrier (1933), à la p. 196). ll a accueilli l'action en déclaration de privilège pour le montant de 39 353,20 $.
La Cour d'appel à la majorité a confirmé le jugement sans pour autant en adopter tous les motifs.
Le juge McCarthy, avec l'accord du juge Monet, n'a pas remis en cause les conclusions de fait du premier juge quant à la nature de la
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convention intervenue entre le propriétaire et le locataire dans l'exposé clair et succinct de ses motifs (à la p. 551):
[TRADUCTION] L'offre de location acceptée prévoyait que les Kolomeir et SPA deviendraient respectivement locateurs et locataire des nouveaux locaux. Elle prévoyait également que SPA installerait le chauffage, la climatisation et la plomberie. Autrement dit, l'offre de location acceptée comprenait un contrat de construction, les Kolomeir étant les propriétaires et SPA étant l'entre preneur. Évidemment le loyer que SPA devait payer à titre de locataire tenait compte du fait qu'elle était responsable, en partie sinon en totalité, de la construction des bâtiments dont elle serait locataire.
ll en résulte que les deux contrats intervenus entre SPA et Providair étaient des contrats de sous-traitance, Providair étant fournisseur de matériaux dans l'un et sous-entrepreneur dans l'autre. ll en résulte également que, sous réserve des dispositions des art. 2013 et suiv. C.c.B.-C., Providair peut prétendre à un privilège sur l'immeuble.
Le juge Nichols, dissident, considère au contraire que «le bail sous étude ne contient pas les éléments d'un contrat d'entreprise. Les travaux ne sont pas définis de manière précise. Leur coût ne fait l'objet d'aucune évaluation)) (p. 544). Ces prémisses posées, le juge Nichols, dans une opinion fouillée dans laquelle il analyse doctrine et jurisprudence, s'emploie à démontrer qu'un sous entrepreneur qui ne contracte ni avec le propriétaire ni avec le constructeur, mais uniquement avec un locataire, ne saurait prétendre à un privilège sur l'immeuble loué.
Analyse
Malgré tout l'intérêt de la question que soulèvent les appelants, il est clair que le débat tel qu'engagé ici ainsi que la dissidence du juge Nichols ne portent que sur la qualification des conventions intervenues entre le propriétaire et le locataire. Si, comme la Cour supérieure et la majorité de la Cour d'appel l'ont déterminé, l'intimée a contracté avec le constructeur, son droit à un privilège de sous-entrepreneur et de fournisseur de matériaux est incontestable aux termes des art. 2013e et 2013f C.c.B.-C. sujet à l'avis y prévu. Au cas contraire seulement le débat devra-t-il être porté sur le plan que nous proposent les appelants et dont traite plus particulièrement le juge Nichols.
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Pour pouvoir réussir, l'intimée devait établir qu'elle a contracté avec le constructeur pour les travaux pour lesquels elle a enregistré un privilège, étant acquis qu'elle n'a pas contracté avec le propriétaire des lieux loués.
En règle générale, le locataire d'un immeuble qui, pour son propre compte, effectue des travaux de construction ou apporte des améliorations aux lieux loués n'agit pas en tant que constructeur et n'engage pas le propriétaire des lieux vis-à-vis l'entrepreneur ou le sous-entrepreneur. Ceux qui contractent ainsi avec le locataire ne peuvent prétendre à un privilège sur tel immeuble à moins qu'ils aient contracté directement avec le propriétaire. ll leur appartient plutôt de s'assurer de la solvabilité du locataire pour le coût des travaux ainsi effectués à la réquisition et pour le compte de ce dernier.
Rien n'empêche cependant le propriétaire et le locataire, outre le bail conventionnel pour employer l'expression du premier juge, de faire, à l'intérieur du bail, ou par convention distincte, un contrat de construction. La convention des parties fait loi et il n'existe aucune disposition légale qui interdise de telles ententes. ll s'agit donc dans chaque cas d'analyser la convention des parties pour en déterminer la nature.
Y a-t-il ici contrat de construction?
Remarques préliminaires
Avant de passer à cette étape, une remarque préliminaire me paraît nécessaire. Tant la Cour supérieure que l'intimée semblent faire reposer la qualification de la convention intervenue entre le propriétaire et le locataire sur les éléments suivants de la convention: la nature et l'ampleur des travaux entrepris par le locataire, l'autorisation et l'approbation du propriétaire ainsi que sa connaissance et sa participation aux travaux, la rétention des travaux par le propriétaire sans indemnité à la fin du bail et finalement l'avis transmis au propriétaire par le fournisseur de matériaux.
J'estime que ni l'un ni l'autre de ces éléments, pris individuellement ou non, ne saurait en soi être déterminant à cet égard. En effet, lorsqu'un loca-
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taire, dans un bail dit «conventionnel» s'engage à faire des travaux dans les lieux loués, de quelque envergure soient-ils, il ne sera pas rare et il est tout à fait légitime que se retrouvent au bail une description des travaux, l'obligation d'obtenir du locateur l'approbation préalable des plans et devis, ce qui implique sa connaissance et son approbation des travaux ainsi que la clause que je qualifierais d'usuelle, prévoyant le droit du locateur de retenir tels travaux, à son choix, a l'expiration du bail. De même n'est pas pertinent, le fait que le propriétaire visite les travaux et y participe et que le fournisseur de matériaux ou l'ouvrier donnent avis au propriétaire du contrat ainsi que des matériaux et main-d’œuvre fournis. En soi, tous et chacun de ces éléments ne sauraient faire d'un bail pur et simple un contrat de construction. Rien ne s'oppose en effet à ce qu'un bail contienne l'une ou l'autre ou l'ensemble de ces clauses.
Tous ces facteurs, sans pertinence en soi lors qu'il s'agit de déterminer la nature de la convention entre propriétaire et locataire, peuvent toutefois servir d'indices de nature à confirmer ou à infirmer la véritable nature de la convention des parties.
ll ne fait pas de doute ici que le propriétaire a entendu louer au locataire un immeuble qui serait construit par le locataire à ses frais sur le terrain du locateur ainsi qu'un autre immeuble adjacent devant être construit par le propriétaire mais auquel le locataire devait, à ses frais, faire des améliorations de nature immobilière. C'est la teneur de «l'offre de location» acceptée intervenue entre eux le 12 décembre 1979. Le loyer et le terme y sont déterminés ainsi que les autres conditions d'un bail.
La question est cependant de savoir si les parties ont, à l'intérieur de ce bail, entendu se lier par un contrat de construction, peu importe par ailleurs le titre dont elles ont coiffé ce contrat.
Le contrat de construction
Le contrat de construction ne déroge pas aux règles ordinaires du contrat: capacité de contracter, objet licite, cause ou considération et accord des volontés en sont les composantes essentielles
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(art. 984 et suiv. C.c.B.-C.) Personne ne conteste que se retrouvent ici tous ces éléments d'un contrat.
Par ailleurs, on définit le contrat de construction comme un contrat «bilatéral et synallagmatique» par lequel l'une des parties, l'entrepreneur, s'oblige à exécuter un ouvrage y décrit pour le compte de l'autre partie, moyennant un prix déterminé ou déterminable (art. 1060 C.c.B.-C.) (Giroux, op. cit.; Thérèse Rousseau-Houle, Les contrats de construction en droit public et privé (1982)).
Le juge Nichols souligne, dans son opinion dissidente, que le «principal attribut [du contrat d'entreprise] consiste dans l'autonomie de l'entrepreneur, notamment dans le choix des méthodes d'exécution, de même que dans la sélection qu'il fait de la main-d’œuvre employée, le cas échéant» (p. 544). ll prend appui sur le Rapport sur le contrat d'entreprise (1971) de l'Office de révision du Code civil, rapport n° XIII.
À l'examen de la convention sous étude, certains des éléments d'un contrat d'entreprise s'y retrouvent: les travaux y sont définis de manière précise, leur coût est facilement déterminable, Club Raquette a toute latitude dans le choix des méthodes d'exécution, de même que dans la sélection de la main-d’œuvre.
La description des travaux se retrouve à l'article F ainsi qu'à l'addendum de «l'offre de location» que j'ai reproduits ci-dessus. Comme ces travaux devaient faire l'objet de plans et devis approuvés par les deux parties, ceci les précisait davantage. Le coût est celui que doit représenter la lettre de crédit irrévocable que le locataire s'est engagé à remettre au bailleur «[a]vant de débuter la construction […] pour un montant égal au prix de la construction)). ll était donc facilement déterminable sinon déterminé dès avant le début des travaux. La cause ou considération: le bail de vingt ans aux conditions convenues entre les parties. Rien au contrat ne prévoit que le locataire soit soumis aux directives ou contrôle du propriétaire quant au choix des méthodes d'exécution, des fournisseurs de matériaux, des ouvriers, entrepreneurs ou sous-traitants. La preuve testimoniale confirme d'ailleurs la complète autonomie du locataire à cet
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égard. On pourrait don conclure que tous ces éléments ici présents, attributs essentiels d'un contrat d'entreprise, confèrent au locataire le statut d'entrepreneur, entraînant l'application des art. 2013 et suiv. C.c.B.-C.
Si tel était le cas, tout contrat de bail aux termes duquel le locataire s'engage à faire à ses frais quelque ouvrage aux lieux loués, pourvu que ces travaux y soient un tant soit peu décrits et leur coût connu ou déterminable, serait susceptible d'entraîner l'application des art. 2013e et 2013f C.c.B.-C. ici pertinents.
Ces articles se lisent comme suit:
2013e. Le fournisseur de matériaux a un privilège sur l'immeuble dans la construction duquel entrent des matériaux qu'il a fournis au propriétaire ou au constructeur, ou qu'il a spécialement préparés pour telle construction.
Toutefois, dans le cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le propriétaire lui-même, ce privilège n'est conservé que par l'enregistrement, avant l'expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, d'un avis contenant:
1. Les noms, prénoms et domiciles du créancier et du débiteur;
2. La désignation de l'immeuble affecté par le privilège;
3. Un état de la créance, spécifiant la nature et le prix des matériaux fournis au propriétaire ou spécialement préparés pour les lui fournir.
Dans le cas où le fournisseur de matériaux contracte avec le constructeur, il doit informer par écrit le propriétaire de l'héritage qu'il a fait un contrat avec le constructeur pour la livraison de matériaux. Son privilège est conservé pour tous les matériaux fournis après cet avis pourvu qu'il fasse enregistrer, dans les trente jours qui suivent la fin des travaux, un avis semblable à celui mentionné dans l'alinéa précédent.
Pour faire face aux créances privilégiées des fournisseurs de matériaux, le propriétaire de l'héritage a le droit de retenir sur le prix de contrat de construction un montant suffisant pour les payer et ce, tant que le constructeur ne lui aura pas remis soit une quittance, soit une renonciation à leur privilège, signée par eux.
Ce privilège s'éteint, faute par le fournisseur de matériaux de poursuivre son débiteur dans les trois mois après la fin des travaux et de mettre en cause le régistrateur, afin de lui faire noter l'action dans l'index aux
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immeubles. Dans le cas où l'action est dirigée contre le constructeur, il doit aussi mettre en cause le propriétaire.
Le fournisseur de matériaux a également droit, au cas d'insolvabilité du propriétaire ou du constructeur, ou à défaut de paiement aux époques stipulées, de revendiquer les matériaux qu'il a fournis, mais qui ne sont pas encore incorporés à la construction.
L'enregistrement de ces avis se fait par dépôt.
2013f. Le constructeur et l'architecte ont un privilège sur l'héritage, à raison de leurs travaux comme tels, pourvu que, avant l'expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, ils fassent enregistrer, au bureau d'enregistrement de la division où est situé l'immeuble un état de leurs créances respectives. Avis de cet enregistrement doit être donné, dans le même délai, au propriétaire.
Ce privilège est éteint après les six mois qui suivent la date de la fin des travaux, à moins que le créancier ne prenne une action contre le propriétaire pour le conserver. Le régistrateur doit être mis en cause dans cette action, afin de lui dénoncer l'action et de la lui faire noter dans l'index des immeubles.
Dans le cas où le constructeur fait exécuter, en tout ou en partie, l'ouvrage par sous-contrat, si le sous-entrepreneur a dénoncé son contrat au propriétaire, ce sous entrepreneur a un privilège sur l'immeuble pour les travaux exécutés après telle dénonciation, pourvu qu'il fasse enregistrer, avant l'expiration des trente jours qui suivent la fin des travaux, un état de sa créance. Ce privilège est soumis aux mêmes formalités que celui du constructeur et de l'architecte quant à sa création et son extinction. Le propriétaire, dans le cas où le sous-entrepreneur lui a dénoncé son sous-contrat, a le droit de retenir sur le prix du contrat un montant suffisant pour faire face au privilège du sous-entrepreneur; et tout montant établi par un certificat décerné suivant la formalité de l'article 2013d sera réputé suffisant.
L'enregistrement de ces états se fait par dépôt.
On constate que l'existence d'une créance entre le propriétaire et le constructeur est de l'essence même du mécanisme du privilège. C'est à même le prix du contrat de construction que le propriétaire pourra retenir les argents nécessaires pour acquitter les montants dus par le constructeur aux sous-traitants, fournisseurs de matériaux et ouvriers et éviter ainsi que son immeuble soit grevé au profit de ceux qui ont travaillé à sa construction ou à son
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amélioration. Le propriétaire bénéficiera en dernier ressort de ces travaux pour la plus-value ainsi donnée à cet immeuble.
J'ouvre ici une parenthèse pour dissiper toute ambiguïté entre les termes coût des travaux et «prix» du contrat de construction. L'un et l'autre recouvrent, dans le contexte du présent débat, deux notions bien distinctes. Si le coût des travaux à être entrepris par le locataire aux termes de la convention intervenue entre les parties est déterminable sinon déterminé, cela n'implique pas pour autant que le propriétaire se soit obligé à le payer ou que le locataire soit en droit d'en réclamer le paiement au propriétaire. L'engagement de payer le prix du contrat de construction est l'obligation que contracte celui qui commande les travaux, fût-il propriétaire, locataire ou autre, envers celui qui les exécute, le constructeur.
Giroux, op. cit., élabore sur cet aspect du privilège ouvrier en ces termes (aux pp. 88 et 89):
82 — Le propriétaire est aussi obligé. Le contrat d'entreprise est un contrat bilatéral et synallagmatique, il en résulte nécessairement des obligations réciproques, chaque partie est obligée l'une envers l'autre d'accomplir et d'exécuter les prestations convenues; l'entrepreneur doit faire l'amélioration spécifiée, le propriétaire, payer le prix stipulé au contrat. Ordinairement, il n'est pas au pouvoir d'une partie de mettre fin par sa seule volonté aux conséquences d'un contrat; cependant, l'article 1691 accorde cette faculté au propriétaire.
83 — Le propriétaire doit payer au constructeur un prix. Le privilège du constructeur garantit une créance (Art. 2013-F, p. 1), et nécessairement le prix d'un ou de plusieurs contrats de construction (Art. 2013-D, p. 4 et 2013-F, p. 3); cette créance ne peux résulter que d'un contrat d'entreprise (Art. 1602). Toutes les conventions étant généralement permises, on peut supposer qu'un entrepreneur s'engage à faire un travail moyennant une autre considération que de l'argent, v. g. transport d'une autre propriété, etc. Ces conventions sont des contrats innommés et non des contrats d'entreprise; la personne qui y est partie ne peut donc bénéficier du privilège de l'article 2013, n'ayant pas alors contre le propriétaire la créance dont parle l'article 2013-F. Cependant, il y a contrat d'entreprise même si une partie du prix peut être acquittée par un transport de biens (Art. 1592).
Non seulement ici le contrat ne fait mention d'aucun prix mais il n'existe aucune preuve d'un «transport de biens».
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Le premier juge ne semble pas s'être interrogé sur cet aspect du litige. ll a conclu à l'existence d'un contrat de construction à partir des indices que j'ai énumérés et qui, à mon avis, ne sont pas des éléments pertinents à la caractérisation d'un contrat de construction même s'ils peuvent être de nature à en confirmer l'existence.
La majorité de la Cour d'appel, de son côté, a plutôt fait reposer sa conclusion sur une présomption que le loyer payable par le locataire ((tenait compte du fait qu'elle [le locataire] était responsable, en partie sinon en totalité, de la construction des bâtiments dont elle serait locataire)) (p. 551). Même si cela est tout à fait exact, il ne s'ensuit pas que le prix du contrat de construction correspond à une somme équivalente à cette diminution de loyer présumément consentie par le propriétaire au locataire, que ce prix soit susceptible d'être liquidé et que le propriétaire ait été en mesure d'acquitter le coût de construction à même cette considération.
À cet égard, deux commentaires me semblent appropriés. D'une part, il n'y a aucune preuve au dossier que le propriétaire ait consenti au locataire une réduction de loyer, à fortiori du quantum de cette réduction, de manière à couvrir le coût total des travaux. Ni l'offre de location ni le bail notarié ni la preuve testimoniale ne contiennent la moindre indication à ce sujet. En conséquence, j'estime qu'il n'est pas possible d'en tirer quelque présomption que ce soit. D'autre part, même en admettant pour fins d'argumentation qu'on puisse tirer de la preuve une telle présomption, la diminution de loyer dont profiterait ainsi le locataire est nécessairement contrebalancée par le coût des travaux que celui-ci s'est engagé à faire à l'immeuble à ses propres frais. Cette présomption envisagée sous l'angle du propriétaire, celui-ci subirait une diminution de loyer en contrepartie du bénéfice qu'il retire de la construction de l'immeuble et des améliorations à l'immeuble loué auxquelles s'est engagé le locataire. On voit que les prestations réciproques s'équilibrent et qu'il n'est pas possible de s'appuyer sur une telle présomption, même si la preuve permettait de le faire, pour établir le prix du contrat de construction à même lequel le propriétaire serait en mesure de re ?? l'argent nécessaire au paiement des sous-traitants et ouvriers.
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Cette présomption écartée, on cherche en vain dans la convention des parties ce qui pourrait constituer le prix du contrat de construction à même lequel le propriétaire aurait pu acquitter les privilèges ouvriers. ll faut rappeler qu' «[ê]tre sous-entrepreneur, c'est faire des travaux à la réquisition d'un locataire, non pour le bénéfice de ce dernier, mais pour le bénéfice d'une autre personne, de celle qui fait améliorer l'immeuble» (Giroux, op. cit., aux pp. 96 et 97). Or, ici les travaux sont au bénéfice du locataire, à sa demande, pour ses propres fins et à ses frais. ll est prévu au bail qu'à l'expiration du bail de vingt ans l'immeuble et les améliorations demeureront la propriété du propriétaire. Cependant, il ne va pas de soi que, d'une part, n'eussent été les besoins particuliers du locataire, le propriétaire eût entrepris ces travaux et, d'autre part, que ces améliorations eussent retenu quelque valeur commerciale ou autre, compte tenu des besoins du commerce et de la dépréciation à cette époque éloignée. Si bénéfice au propriétaire il y a, ce qui n'est que pure spéculation, tel bénéfice n'est ni évident ni prochain.
Abordant un autre aspect du problème, si le locataire est un constructeur, il a lui-même droit à un privilège pour garantir sa créance contre le propriétaire. Quelle créance le locataire peut-il ici invoquer autre que celle d'exiger la possession des lieux pour la durée du bail en considération du paiement du loyer? Tel droit ne saurait être assorti d'un privilège de constructeur. De plus, une autre avenue, que ni l'une ni l'autre des instances inférieures n'a avec raison considérée, a trait à l'obligation à laquelle le locataire a souscrit de déposer entre les mains du propriétaire une «lettre de Crédit de Banque irrévocable ou tout autre moyen de garantie approuvé par le BAILLEUR» à même laquelle le propriétaire pourrait payer les sous-traitants et ouvriers. Cette lettre n'a pas été exigée. Le propriétaire n'a en conséquence rien déboursé sauf les sommes compensées par le loyer additionnel de 3 411,19 $ par mois entre le 1er avril 1981 et le 31 mars 1982, prévu au bail notarié. C'est parce que cette obligation de construire de la part du locataire peut vraisemblablement être considérée comme une partie du loyer que la stipulation d'un loyer additionnel tend à nier l'existence d'une
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créance du locataire contre le propriétaire. La lettre de crédit «ou tout autre moyen de garantie» qui pouvait être exigée avant le début des travaux, mais qui ne l'a pas été, constituait pour le propriétaire un moyen de s'assurer de l'exécution des travaux par le locataire et d'éviter que son immeuble soit grevé de privilèges. Toutefois, cette lettre de crédit ne saurait constituer une créance du locataire contre le propriétaire le coût des travaux étant à la charge du locataire. Le propriétaire eût-il eu l'argent en mains à même lequel il se serait engagé à payer à ses propres frais les sous-traitants et les ouvriers que la situation aurait pu être tout autre. Ce n'est toutefois pas la teneur de l'entente des parties en l'espèce.
Le juge de la Cour supérieure s'est demandé si le locataire en l'espèce ne jouissait pas d'«un droit réel temporaire dans l'immeuble» ce qui aurait donné prise à l'enregistrement d'un privilège ouvrier de la part de l'intimée. La Cour d'appel, avec raison, n'a pas retenu cet argument et l'intimée ne l'a pas repris devant nous. ll n'y a pas lieu en conséquence d'en discuter.
On doit donc conclure qu'il y a ici absence de créance entre le propriétaire et le locataire, créance que constitue l'engagement par le propriétaire de payer le prix des travaux de construction, engagement non existant en l'espèce. L'intimée n'a pas établi qu'en ce qui a trait aux travaux faits sur l'immeuble des appelants elle a contracté avec un entrepreneur agissant pour le bénéfice du propriétaire au sens des art. 2013f et 2013e C.c.B.-C. Elle ne saurait en conséquence prétendre à un privilège sur l'immeuble des appelants.
Pour ces motifs, il y a lieu d'accueillir l'appel, d'infirmer l'arrêt de la Cour d'appel et le jugement de la Cour supérieure et de rejeter l'action sur privilège intentée par l'intimée contre les appelants, le tout avec dépens dans toutes les cours.
Pourvoi accueilli avec dépens.
Procureur des appelants: Sydney Sederoff, Montréal.
Procureurs de l'intimée: Bélanger, Sauvé, Montreal.
Procureurs de l'intervenante: Saint-Amour & Pauze, Montréal.
Parties
Demandeurs :
Industries Providair Inc.Défendeurs :
KolomeirProposition de citation de la décision:
Industries Providair Inc. c. Kolomeir, [1988] 1 R.C.S. 1132 (30 juin 1988)
Origine de la décision
Date de l'import :
06/04/2012Identifiant URN:LEX : urn:lex;ca;cour.supreme;arret;1988-06-30;.1988..1.r.c.s..1132
