Cour suprême du Canada
Greenwood Shopping Plaza Ltd. c. Beattie et autre, [1980] 2 R.C.S. 228
Date: 1980-06-17
Greenwood Shopping Plaza Limited (Demanderesse) Appelante;
et
Robert Walker Beattie et Roy Vincent Pettipas (Défendeurs) Intimés.
1980: 24 janvier; 1980: 17 juin.
Présents: Les juges Ritchie, Pigeon, Dickson, Beetz et McIntyre.
EN APPEL DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE LA NOUVELLE-ÉCOSSE
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse[1], qui a rejeté un appel du jugement de la Division de première instance. Pourvoi accueilli.
Arthur Moreira, c.r., Alexander S. Beveridge et A. Williams Moreira, pour la demanderesse, appelante.
David Miller, pour les défendeurs, intimés.
Version française du jugement de la Cour rendu par
LE JUGE MCINTYRE — Ce pourvoi porte sur la doctrine de la relativité des contrats et sur l’étendue des droits des tiers en vertu d’un contrat. L’appelante est propriétaire d’un centre commercial à Greenwood (Nouvelle-Écosse). Neil J. Buchanan Limited (la compagnie) est une société dont les actions appartiennent en propriété véritable à un nommé Neil J. Buchanan. Ce dernier prenait une part active dans la direction des affaires de la compagnie qui exploitait la concession d’un magasin Canadian Tire. Les intimés, Beattie et Pettipas, étaient pendant toute la période en cause des employés de la compagnie. En 1972, la compagnie a loué de l’appelante un local situé dans le centre commercial et a repris le bail en cours conclu avec l’ancien locataire. A son expiration, le bail a été renouvelé. Les parties n’ont pas signé un nouveau bail mais ont convenu, tel qu’il ressort d’un échange de correspondance, d’une nouvelle durée et d’un nouveau loyer et de la reconduction des autres clauses du bail. Le tribunal de première instance a conclu, et cela n’a pas été contesté depuis, que les conditions de location sont stipulées dans le bail primitif, sous réserve des modifications prévues par l’échange de correspondance. Les clauses 14 et 15 du bail traitent de l’assurance des lieux loués. Les voici:
[TRADUCTION] 14. Le bailleur doit assurer les bâtiments du Complexe contre l’incendie et les autres risques sur la base du coût de remplacement, dans la
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mesure où il pourra le faire, et doit remettre au preneur des exemplaires de toutes les polices d’assurance. S’il ne peut lui-même obtenir une assurance à ces conditions, le bailleur doit, avant de s’assurer sur la base de la valeur dépréciée, en aviser le preneur et l’autoriser à obtenir en son nom et sur la base du coût de remplacement une assurance dont les primes seront payées par le bailleur.
15. A la condition que cela ne soit pas contraire aux souhaits de tout créancier hypothécaire existant ou éventuel du Complexe, le bailleur et le preneur doivent s’entendre avec leurs assureurs respectifs pour ne pas leur accorder de droits de subrogation pour le recouvrement de toute perte résultant d’un incendie ou d’autres sinistres provoqués par le fait de l’autre, à la condition que cette perte soit garantie par l’assurance et dans la mesure seulement où une indemnité est versée par l’assureur.
Aucune des parties au bail n’a fait de démarches pour donner suite aux dispositions des clauses 14 et 15. L’appelante n’a pas assuré les biens jusqu’à concurrence du coût de remplacement et aucune des parties n’a cherché à obtenir de renonciations expresses au bénéfice de subrogation. La compagnie n’a pas exigé la remise d’un exemplaire de la police conformément à la clause 14 et l’appelante n’en a pas délivré. Malgré tout, les parties n’étaient pas sans assurance. La compagnie a assuré une partie de ses biens pour un montant minimal de $10,000 et l’appelante a assuré les bâtiments sur la base du coût de construction plus un certain pourcentage, mais n’a pas obtenu d’assurance pour garantir le coût de remplacement ni pris de dispositions pour la renonciation au bénéfice de subrogation. Dans la nuit du 3 mars 1976, une partie importante du centre commercial a été détruite ou endommagée par un incendie qui a pris naissance dans les lieux loués par la compagnie. Le tribunal de première instance a conclu — conclusions qui ont été acceptées en Cour d’appel et ne sont pas contestées ici — que l’incendie est dû à la négligence des intimés, Beattie et Pettipas qui, dans l’exécution de leurs fonctions, ont utilisé du matériel de soudure afin d’installer des râteliers à pneus dans une partie des lieux loués utilisés comme garage et entrepôt. L’action est intentée au nom de Greenwood qui cherche à se faire indemniser pour la perte non assurée et au nom de ses assureurs contre l’incendie, par voie de subrogation, en vue de recouvrer les sommes qu’ils ont
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versées à l’appelante. La compagnie, Buchanan, en son nom personnel, et d’autres parties étaient impliqués à l’origine dans ce litige; trois actions distinctes ont été réunies en première instance et ont fait l’objet d’un seul jugement. Ce pourvoi ne concerne toutefois que l’appelante et les deux intimés, employés de la compagnie.
En Division de première instance, le juge en chef Cowan a conclu que la négligence des intimés était à l’origine de l’incendie et que la compagnie, à titre d’employeur, était responsable du fait d’autrui et devait répondre des dommages. Toutefois, en application des arrêts de cette Cour Agnew-Surpass Shoe Stores Ltd. c. Cummer-Yonge Investments Ltd.[2], Ross Southward Tire Ltd. et autres c. Pyrotech Products Ltd. et autres[3], et La Compagnie T. Eaton Limitée et autre c. Smith et autre[4], et après une analyse de l’effet des clauses 14 et 15 du bail, le juge a limité le montant que l’appelante peut recouvrer de la compagnie aux dommages-intérêts dépassant les sommes qui étaient ou devaient être garanties conformément aux clauses 14 et 15. Cela excluait du redressement accordé à l’appelante contre la compagnie à la fois les dommages-intérêts à même d’être obtenus par subrogation et ceux qui correspondaient à la différence entre le montant de l’assurance et le coût de la reconstruction. Le jugement a fait droit à la perte de location et à des dépenses accessoires découlant de l’incendie. Toutefois, les dommages-intérêts n’ont pas été fixés de façon définitive en première instance ni en appel; ils devront être évalués une fois la responsabilité établie.
Bien que les intimés aient été joints en première instance comme codéfendeurs, la question de leur responsabilité distincte ne semble pas avoir fait l’objet de débats importants ou exhaustifs. Dans des motifs de jugement additionnels exposés à l’issue de ce qu’on a appelé [TRADUCTION] «une demande d’ordonnance» qui est postérieure à l’instruction et à la délivrance des motifs de jugement, le juge en chef Cowan règle cette question en ces termes:
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[TRADUCTION] La question de la situation des défendeurs, Beattie et Pettipas, a été soulevée de même que celle de savoir si le droit de la compagnie Greenwood à des dommages-intérêts contre ces défendeurs était également restreint.
La clause 15 prévoit que la compagnie Greenwood, à titre de bailleur, doit s’entendre avec ses assureurs pour ne pas leur accorder de droits de subrogation pour le recouvrement de toute perte résultant d’un incendie ou d’autres sinistres provoqués par le fait du preneur, à la condition que cette perte soit garantie par l’assurance et dans la mesure seulement où une indemnité est versée par l’assureur. Les défendeurs Beattie et Pettipas n’étaient pas parties au bail conclu entre la compagnie Greenwood en sa qualité de bailleur et la compagnie Buchanan en sa qualité de preneur. On a allégué que les assureurs de la compagnie Greenwood étaient subrogés dans les droits de leur assurée contre Beattie et Pettipas, employés de la compagnie Buchanan, qui agissaient dans les limites de leurs fonctions et dont la négligence a engagé la responsabilité de la compagnie Buchanan.
Les avocats n’ont pu citer de jurisprudence à l’appui de leurs points de vue respectifs et la question semble en être une de première impression.
Après réflexion, j’estime qu’aux termes de la clause visée, les parties entendaient ne consentir aucune subrogation au profit des assureurs de la compagnie Greenwood pour les pertes dont la compagnie Buchanan pouvait être tenue responsable à cause de sa propre négligence ou de celle de tiers dont les actes la rendent responsable. C’est la portée des motifs de jugement que j’ai exposés le 26 mai 1978.
A mon avis, il s’ensuit nécessairement que s’il n’y a pas de droit de subrogation contre la compagnie Buchanan relativement à la perte en cause, il ne devrait pas y en avoir contre les employés de la compagnie Buchanan dont la négligence a entraîné la responsabilité de la compagnie.
La Cour d’appel a confirmé la décision de première instance. Après avoir reconnu que la compagnie n’était ni responsable envers Greenwood des pertes contre lesquelles celle-ci ne s’était pas assurée, ni responsable en vertu d’une subrogation exercée au nom des assureurs de Greenwood, le juge en chef MacKeigan traite en ces termes de la situation des intimés:
[TRADUCTION] La dernière prétention de Greenwood, savoir qu’en tout état de cause, les intimés Beattie et Pettipas n’étaient pas protégés par le bail, doit, à mon
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avis, échouer. Lorsque Buchanan a obtenu indirectement une assurance contre toute responsabilité encourue par suite de sa propre négligence, elle entendait certainement garantir la responsabilité de ses employés puisque sa négligence en tant que compagnie ne naît que du fait d’autrui, par suite d’omissions ou d’actes négligents de ses employés.
L’assurance de Greenwood la garantit contre tout incendie provoqué de quelque manière que ce soit et peu importe par qui y compris Buchanan et ses employés. La clause 14 donne à Buchanan le droit d’être indemnisée au titre de cette assurance. A mon avis, Greenwood ne peut pas plus poursuivre les employés de Buchanan qu’elle ne peut poursuivre cette dernière.
Après avoir cité Scruttons Ltd. v. Midland Silicones Ltd.[5], et les commentaires de cet arrêt faits par le juge Ritchie de cette Cour dans Canadian General Electric Company Ltd. c. Pickford & Black Ltd.[6], aux pp. 43 et 44, il traite de cette jurisprudence en ces termes:
[TRADUCTION] Je n’ai pas à chercher à analyser si le principe énoncé dans l’arrêt Midland Silicones a été atténué par l’arrêt New Zealand Shipping Co. Ltd. v. A.M. Satterthwaite & Co. Ltd., [1975] A.C. 154 (C.P.), et d’autres décisions récentes, même si j’ai lu avec profit des études généralement critiques de ce principe dans (1977) 55 R. du B. Can. 327 (S.M. Waddams), (1977) 40 Mod. L. Rev. 706 (Peter Handford) et 709, (J.L.R. Davis), et (1978) 28 U.T.L.J. 75 (Graham Battersby). J’estime que le principe ne s’applique pas en l’espèce puisque les employés du preneur et du bailleur ne sont pas des «étrangers» au contrat. Ils sont implicitement bénéficiaires de l’engagement de contracter une assurance contenu dans le bail et se trouvent ainsi dans l’une des exceptions énoncées par lord Reid (p. 474) à son «principe fondamental», savoir l’intention des parties au contrat d’exonérer de toute responsabilité les présumés étrangers ou tiers.
Il est d’avis que l’engagement du bailleur dans le bail englobe la promesse de garantir les employés et il conclut à une identification des employés à l’employeur, ce qui leur évite d’être des «étrangers au contrat». Il poursuit en ces termes:
[TRADUCTION] En l’espèce, l’engagement du bailleur de contracter une assurance comporte, comme on l’a déjà vu, une promesse faite au preneur d’assumer au
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moyen d’une police d’assurance le risque de perte résultant d’un incendie provoqué de quelque manière que ce soit, y compris par la négligence du preneur et de ses employés. Cette prise en charge du risque implique une autre promesse, celle de ne pas poursuivre le preneur pour des dommages découlant de la réalisation du risque. A mon avis, cette promesse doit s’étendre aux employés du fait desquels le preneur est responsable.
A mon avis, cette intention présumée de protéger l’employé provient dans ce genre d’affaire de l’identification des employés à la compagnie qui les emploie, identification qui ne se produit pas, par exemple, entre un affréteur et un entrepreneur indépendant, telle une compagnie d’arrimage. Leurs actes et leurs omissions sont le fait de l’employeur. Toutes les obligations imposées au preneur par le bail sont exécutées par les employés, y compris l’obligation de ne pas endommager les biens du bailleur. Les droits du preneur aux termes du bail, tels que le droit d’occuper les lieux loués ou d’utiliser le stationnement et les autres installations communes du centre commercial, sont exercés au nom du preneur par les employés qui en jouissent. Ces droits deviennent ceux des employés comme, par exemple, le «droit» implicite de ne pas être poursuivi pour violation du droit de propriété. Pourquoi en serait-il autrement du droit implicite de ne pas être poursuivi pour négligence?
On notera que le savant Juge en chef a admis le principe général de common law voulant qu’une personne qui n’est pas partie à un contrat ne peut engager de poursuites pour en obtenir l’exécution ni se retrancher derrière pour se protéger contre toute responsabilité. Il a toutefois estimé que la doctrine devrait souffrir certaines exceptions: l’affaire en cause en constitue une, puisque les intimés s’identifient à l’employeur et non pas à des entrepreneurs indépendants comme dans les affaires d’arrimage.
L’autorisation de se pourvoir devant cette Cour prévoit ce qui suit:
[TRADUCTION] La cour autorise le pourvoi interjeté de l’arrêt rendu par la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse pour ce qui est de la réclamation de l’appelante contre les intimés Robert Walker Beattie et Roy Vincent Pettipas.
Elle restreint le pourvoi à la question étroite de savoir si les intimés qui ont été jugés coupables de la négligence qui a entraîné la perte, mais qui ne sont pas parties au bail et aux ententes sur l’assurance des clauses 14 et 15, peuvent se prévaloir de
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ces dispositions et, de ce fait, recevoir la même protection que celle accordée à la compagnie, leur employeur, qui était, par ailleurs, responsable au même titre que ses employés de la négligence de ces derniers.
L’appelante fait valoir que cette question est réglée en Angleterre depuis l’arrêt Tweddle v. Atkinson[7]. Elle a été posée à nouveau dans Dunlop Pneumatic Tyre Co. and Selfridge and Co.[8], et définitivement résolue dans un arrêt plus récent Scruttons Ltd. v. Midland Silicones Ltd., précité. Cette Cour a approuvé ce dernier arrêt dans Canadian General Electric Co. Ltd. c. Pickford & Black Ltd., précité, et donc le droit au Canada est fixé sur ce point.
Les intimés font valoir que l’affaire dépend d’une conclusion de fait des tribunaux d’instance inférieure selon laquelle lorsque les parties ont conclu l’entente sur l’assurance énoncée par les clauses 14 et 15 du bail, elles entendaient qu’elle s’applique aux employés du preneur et que, par conséquent, ceux-ci ont le droit d’en bénéficier. L’effet de l’argument est que, sans être explicitement parties au contrat, les employés n’en sont pas moins des bénéficiaires au même titre que leur employeur et que le jugement de première instance est donc bien fondé. Les intimés allèguent, à titre subsidiaire, que l’arrêt Midland Silicones ne fixe pas les principes de droit applicables au Canada et que cette Cour n’a pas encore statué sur le point invoqué par l’appelante.
La règle en matière de relativité des contrats a été énoncée dans la doctrine et la jurisprudence de diverses façons, mais c’est dans Anson’s Law of Contract, 25e éd, 1979, que l’on trouve la formulation la plus utile (p. 411):
[TRADUCTION] Passons maintenant à l’étude des effets d’un contrat validement formé. Demandons-nous qui sont les parties à qui incombent les obligations? Quelles sont les limites d’une entente contractuelle? Cette question se divise en deux parties: 1) l’imposition de responsabilités à un tiers et 2) l’acquisition de droits par un tiers. Nous verrons qu’en common law, la règle générale est que nul autre que les parties à un contrat ne peut
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être lié par celui-ci ou avoir des droits en découlant. Ce principe est connu comme celui de la relativité des contrats.
Les clauses 14 et 15 du bail font partie d’un contrat valide entre Greenwood et la compagnie, aux termes duquel chacun des contractants a des droits et des obligations et pour lequel il y a eu la contrepartie nécessaire. Il est tout aussi évident qu’en concluant ce contrat, les parties étaient tout à fait au courant de l’utilisation que ferait l’employeur des lieux loués et de ce que la compagnie embaucherait des employés. Puisqu’elles se sont mises d’accord pour se garantir contre le risque d’incendie en concluant des ententes à cet effet, les parties étaient au moins partiellement au courant du risque d’incendie correspondant à cette utilisation. Toutefois, quel que soit le but recherché par les cocontractants, il reste que les employés qui cherchent à être garantis par les clauses 14 et 15 ne sont pas parties au contrat et que, conformément au droit des contrats en common law, ils ne peuvent ni intenter de poursuites pour le faire respecter ni s’en prévaloir. Nous sommes tout au plus en présence d’un contrat en vertu duquel «A» et «B» ont pris certains engagements en vue de leur protection mutuelle dont «C» et «D», allègue-t-on, devraient bénéficier. De nombreux arrêts étayent la proposition que, sauf certaines exceptions, dont le mandat et la fiducie, «C» et «D» ne peuvent bénéficier du contrat.
La règle de la relativité des contrats n’a pas toujours été appliquée avec la rigueur que l’on connaît aujourd’hui. Il est clair toutefois depuis Tweddle v. Atkinson qu’elle a eu un effet décisif dans ce domaine du droit. De nombreux arrêts ont appliqué ce principe, mais les arrêts les plus couramment cités en Angleterre actuellement sont Dunlop Pneumatic Tyre Co. v. Selfridge and Company et Scruttons Ltd. v. Midland Silicones Ltd. rendus respectivement en 1915 et en 1962 par la Chambre des lords. Le droit en cette matière a été dit en Angleterre. Les tribunaux canadiens ont de façon générale suivi la même règle. Dans Canadian General Electric Co. Ltd. c. Pickford & Black Ltd., cette Cour a adopté et approuvé l’arrêt Scruttons Ltd. v. Midland Silicones Ltd., comme un énoncé correct du droit, mais les faits y met-
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taient en cause un entrepreneur indépendant plutôt qu’un employé. On a tenté à plusieurs reprises de se dégager du moule rigide imposé par la notion de la relativité des contrats et, dans des cas spéciaux, la correction est venue de la loi, mais la notion en demeure une d’application générale. Si la présente affaire ne relève pas de l’une ou l’autre des exceptions connues en droit, ou si elle ne peut être distinguée vu ses faits des diverses affaires qui autrement lient la Cour, il faudra alors accueillir ce pourvoi.
L’appelante dans son factum pose la question en litige au début de l’argumentation en ces termes:
[TRADUCTION] Avec égards, l’appelante fait valoir que suivant le poids accablant de la jurisprudence moderne, y compris une série pertinente d’arrêts de cette Cour, une personne ne peut en aucun cas se prévaloir d’un contrat auquel elle n’est pas partie à moins qu’il ne s’agisse d’un contrat conclu en son nom par son mandataire ou à moins qu’une fiducie dont elle est la bénéficiaire n’ait été constituée.
Les deux exceptions précitées, savoir le mandat et la fiducie, ont fait l’objet de décisions judiciaires. Dans New Zealand Shipping Co. Ltd. v. A.M. Satterthwaite & Co. Ltd.[9], le bénéfice d’une exemption de responsabilité prévu dans un contrat de transport a été étendu à l’acconier, un tiers au contrat, parce que le transporteur, partie au contrat, avait passé ce contrat en sa qualité de mandataire de l’acconier. Dans cette affaire, toutefois, l’acconier était le mandataire du transporteur en Nouvelle-Zélande et la Cour a conclu que le transporteur avait le pouvoir, en passant le contrat de transport, d’engager l’acconier. De plus, la Cour a considéré que l’acconier, en déchargeant le navire pour l’expéditeur, avait fourni une contrepartie. Puisqu’en l’espèce, on n’a pas produit devant cette Cour une transcription complète des témoignages entendus en première instance, il nous est impossible de vérifier dans la preuve le fondement des conclusions qui ont identifié les intimés à la compagnie à des fins contractuelles. On ne peut à mon avis appuyer les implications d’un lien contractuel entre l’employeur et l’employé, à même de suffire en l’espèce à protéger les employés contre toute
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responsabilité du fait de leur propre négligence, sur les éléments de preuve restreints dont nous disposons. Il est donc impossible de donner effet à l’exception du mandat.
L’autre choix qui s’offre aux intimés serait celui de la fiducie. Pour avoir gain de cause sur ce moyen, les intimés doivent démontrer qu’aux fins des engagements stipulés dans les clauses 14 et 15, la compagnie passait le contrat en tant que fiduciaire des intimés. On a souvent allégué que cet argument trouvait son fondement dans l’arrêt Les Affréteurs Réunis Société Anonyme v. Leopold Walford (London) Ltd.[10] L’argument a également été reconnu dans l’arrêt Vandepitte v. Preferred Accident Insurance Corporation of New York[11], où lord Wright tient les propos suivants aux pp. 79 et 80:
[TRADUCTION] Il est indubitable que théoriquement, pareille fiducie est valable. Il est évident qu’en common law, seules les parties contractantes et (si le contrat n’est pas scellé) celles qui ont convenu d’une contrepartie et qui l’ont fournie peuvent engager des poursuites en vertu d’un contrat: la règle est énoncée par lord Haldane dans Dunlop Pneumatic Tyre Co. v. Selfridge & Co.: «Vos Seigneuries, en droit anglais, il y a certains principes fondamentaux. Ainsi, seule une personne partie à un contrat peut engager des poursuites en vertu de ce contrat. Notre droit ne sait rien du jus guaesitum tertio né d’un contrat. Un tel droit peut être conféré par le biais du droit des biens, par exemple en vertu d’une fiducie, mais il ne peut être conféré à un étranger au contrat pour lui donner le droit de faire exécuter le contrat in personam.» Dans cet arrêt, comme dans l’arrêt Tweddle v. Atkinson, seules des questions de droits contractuels directs étaient en cause, ce qui n’a pas empêché lord Haldane de citer le principe d‘equity qui tempère la règle de droit et qui a été mis en application dans de nombreux arrêts, tels Robertson v. Wait; Affréteurs Réunis Société Anonyme v. Leopold Walford (London) Ltd.; Lloyd’s v. Harper, savoir qu’une partie à un contrat peut se constituer fiduciaire, au nom d’un tiers, d’un droit découlant du contrat et ainsi lui conférer des droits exécutoires en equity. Le fiduciaire peut alors prendre des mesures pour que soit exécuté le contrat par l’autre partie contractante au profit du bénéficiaire, comme dans le cas d’autres droits en equity. L’action doit être intentée au nom du fiduciaire; si, toutefois, il refuse d’engager des poursuites, le bénéficiaire peut le
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faire tout en joignant le fiduciaire à titre de défendeur. Mais, malgré la clarté de la règle générale, la question en cause est de savoir si R.E. Berry a constitué une telle fiducie. Mais encore une fois l’intention de constituer la fiducie doit être prouvée de façon positive.
La question est donc de savoir si on peut en l’espèce démontrer l’existence d’une fiducie. Sur ce point, je dois encore une fois me prononcer contre les intérêts des intimés. Ces derniers ne nous ont présenté aucun élément de preuve dont on pourrait déduire l’existence d’une fiducie. De fait, la question d’une fiducie ne semble pas avoir été débattue devant les tribunaux d’instance inférieure; ni la fiducie ni le mandat n’y ont été plaides. Il m’est impossible après avoir étudié la preuve restreinte produite devant cette Cour, de déduire que la compagnie a conclu le contrat avec Greenwood en qualité de fiduciaire de ses employés. Un des critères habituels qui sert à déterminer s’il y a création d’une fiducie consiste à se demander si les parties au contrat peuvent en modifier les termes sans faire référence aux prétendus bénéficiaires de la fiducie. Si la réponse est affirmative, alors aucune fiducie n’a été constituée. Les parties contractantes pouvaient sans nul doute modifier les termes des clauses 14 et 15 sans obtenir en l’espèce le consentement des intimés. Il reste que le juge en chef MacKeigan semble avoir retenu l’idée de rapports de type fiduciaire lorsqu’il dit dans son jugement que les intimés n’étaient pas des «étrangers au contrat». Malgré ce fait, cette Cour ne peut conclure en ce sens; à mon avis, on ne peut conclure par déduction à l’exception de fiducie. L’avocat des intimés fait valoir que les tribunaux de première instance et d’appel sont arrivés à une conclusion de fait concordante, savoir que les parties entendaient par la clause 14 du bail exiger du bailleur qu’il prenne en charge, au moyen d’une assurance, le risque de perte découlant d’un incendie et qu’il ne poursuive pas le preneur ni les employés de ce dernier pour perte ou dommages causés par un incendie, que la perte soit imputable à la négligence ou à autre chose. Il fait également valoir que des conclusions de fait semblables ne devraient pas être rejetées à la légère par cette Cour. Je suis d’accord pour dire que nous ne devrions pas toucher à la légère aux conclusions de fait, mais on ne nous a présenté aucun élément de
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preuve à même de les étayer et l’avocat reconnaît dans son factum que ces conclusions [TRADUCTION] «reposent largement sans aucun doute sur une déduction». Il faut également souligner que le texte clair et précis des clauses 14 et 15 restreint aux parties au bail, savoir l’appelante et la compagnie, l’application des dispositions en matière d’assurance. Dans ce genre d’affaire, les tribunaux doivent faire attention de ne pas tirer des conclusions à partir d’éléments de preuve vagues et insuffisants lorsque cela aurait pour résultat de contredire le texte clair d’une entente écrite qu’on ne cherche pas à corriger ou qu’il serait impossible de corriger.
Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi avec dépens en cette Cour, d’infirmer l’arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Écosse quant aux intimés Robert Walker Beattie et Roy Vincent Pettipas et de modifier le jugement de la Division de première instance de façon que le par. 4 du dispositif se lise comme suit:
(4) QUE Greenwood Shopping Plaza Limited recouvre des défendeurs Neil J. Buchanan Limited, Robert Walker Beattie et Roy Vincent Pettipas le montant de ses dommages excepté quant à la défenderesse Neil J. Buchanan Limited les pertes qui étaient couvertes par assurance ou auraient dû l’être selon les stipulations des clauses 14 et 15 du bail mentionné dans les motifs de jugement, avec en outre ses dépens de l’action à taxer.
Appel accueilli avec dépens.
Procureur de la demanderesse, appelante: Arthur R. Moreira, Halifax.
Procureur des défendeurs, intimés: David R. Chipman, Halifax.
[1] (1979), 6 B.L.R. 41.
[2] [1976] 2 R.C.S. 221.
[3] [1976] 2 R.C.S. 35.
[4] [1978] 2 R.C.S. 749.
[5] [1962] A.C. 446 (Ch.L.), [1962] 1 All E.R. 1.
[6] [1971] R.C.S. 41.
[7] (1861), 1 B.S. 393.
[8] [1915] A.C. 847 (Ch.L.).
[9] [1975] A.C. 154.
[10] [1919] A.C. 801.
[11] [1933] A.C. 70.
