| R. c. Gerencer, [1980] 1 R.C.S. 403 (2 octobre 1979)
Cour suprême du Canada
R. c. Gerencer, [1980] 1 R.C.S. 403
Date: 1979-10-02
Sa Majesté La Reine Appelante;
et
Steve Gerencer Intimé.
1979: 26 mars; 1979: 2 octobre.
Présents: Les juges Ritchie, Pigeon, Dickson, Beetz et Estey.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL FÉDÉRALE
Expropriation - Indemnité - Propriété résidentielle - Propriété comprenant d’autres bâtiments et des avantages - Fins de résidence - Valeur spéciale pour le propriétaire - Disposition «maison pour maison» - Commodités à être comprises dans le terme «résidence» - Loi sur l’expropriation, S.R.C. 1970 (1er Supp.), chap. 16, et mod., art. 23, 24.
La propriété de l’intimé (d’une superficie de 21.02 acres) a été expropriée pour les besoins du projet d’aéroport international de Toronto. L’avis de confirmation a été enregistré le 30 janvier 1973. Sur la propriété se trouvait un bungalow construit en 1967, d’une surface habitable de 1,400 pieds carrés. Il y avait également sur la propriété un garage contigu pour deux voitures, une grange d’une surface d’environ 2,880 pieds carrés, une remise et un atelier, un étang, un jardin potager (d’une superficie d’environ 15,000 pieds carrés) et une pépinière (d’environ 36,000 pieds carrés). L’intimé et sa famille habitaient la propriété. L’intimé travaille comme charpentier dans une entreprise de Toronto mais il a gardé un goût pour les travaux agricoles. Il élevait sur place quelques animaux et volailles, nourris de maïs et d’alfafa qu’il cultivait lui-même. Le produit était destiné à l’usage familial mais il espérait se faire un peu d’argent grâce à la vente de plants et d’animaux.
Le pourvoi ne soulève qu’une seule question: le terme «résidence» dans le par. 24(6) de la Loi sur l’expropriation, S.R.C. 1970, chap. E-16, comprend-il la propriété de 21.02 acres au complet de façon à donner à l’intimé le droit d’être indemnisé pour le lot entier conformément à la disposition dite «maison pour maison»? Le juge de première instance qui a accordé à l’intimé une indemnité de $200,000 a conclu que la totalité du droit exproprié était utilisée comme résidence au sens de ce paragraphe et que, par conséquent, le montant minimum suffisant pour lui permettre de se réinstaller dans ou sur des lieux raisonnablement équivalents doit porter sur la totalité du droit exproprié. Il a, de plus, souligné qu’il n’y avait pas de différence de principe fondamentale entre les installations qui se trouvaient sur la propriété de l’intimé
[Page 404]
et qui servaient à ses passe-temps et des installations telles une piscine, un vert d’exercice et un court de tennis: il va de soi que toutes ces installations peuvent être utilisées «à des fins de résidence».
La Cour d’appel fédérale a confirmé le jugement de première instance.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
La conclusion de fait du juge de première instance selon laquelle la résidence comprend la totalité de la propriété et selon laquelle les commodités additionnelles qui s’y trouvaient venaient compléter l’utilisation de la résidence, comme le ferait une piscine, un vert d’exercice ou un court de tennis, est bien fondée. Il n’y a pas eu d’application erronée d’un principe de droit et la conclusion donne au terme «résidence» une signification qui s’harmonise avec la preuve. Le point que l’appelante fait valoir subsidiairement selon lequel le juge de première instance s’est trompé en s’appuyant sur la preuve du coût de remplacement, a été correctement tranché par la Cour d’appel fédérale. On ne peut dire que le juge de première instance ait mal interprété tout ou partie des témoignages, qu’il ait omis de tenir compte d’une partie essentielle de ces témoignages, ou encore que ses conclusions fussent sans fondement. Le juge n’a pas commis d’erreur pour ne pas avoir accueilli les témoignages des estimateurs de l’appelante et pour ne pas s’être abstenu d’ajouter foi aux témoignages des estimateurs de l’intimé. Il est implicite dans ses motifs qu’il a constaté que la valeur marchande à l’époque de l’expropriation était différente du coût de réinstallation à l’époque de cette réinstallation et, en conséquence, qu’une augmentation de l’indemnité devenait exigible en vertu du par. (6). Il n’est pas nécessaire de suivre une formule mathématique ou une procédure déterminée lorsque, comme en l’espèce, il ressort de l’indemnité octroyée que la loi a été entièrement respectée.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel fédérale qui a confirmé la décision de première instance du juge suppléant Sweet relativement à une indemnité pour un immeuble exproprié. Pourvoi rejeté.
Thomas Dunne, pour l’appelante.
Henry Pollit, pour l’intimé.
Version française du jugement de la Cour rendu par
LE JUGE ESTEY — Ce pourvoi a été interjeté par l’autorité expropriante dans des procédures en vertu de la Loi sur l’expropriation, S.R.C. 1970
[Page 405]
(1er Supp.), chap. 16, et modifications, à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel fédérale qui a confirmé le jugement de la Division de première instance par lequel l’intimé s’est vu accorder une indemnité de $200,000 pour l’immeuble exproprié.
La propriété en question est décrite comme suit dans l’arrêt de la Cour d’appel fédérale:
La propriété s’étend sur 21.02 acres, et le tout a été exproprié pour les besoins du projet d’aéroport international de Toronto, par avis de confirmation de l’intention d’exproprier dûment enregistré le 30 janvier 1973. Sur la propriété se trouve un bungalow construit en 1967, avec un garage contigu pour deux voitures, et d’une surface habitable d’environ 1400 pieds carrés. Il y a également sur la propriété une grange en blocs de béton d’une surface d’environ 2880 pieds carrés, une remise à revêtement métallique et un atelier, un étang alimenté par une source, un jardin potager et un carré de fraisiers d’une superficie d’environ 15,000 pieds carrés ainsi qu’une pépinière d’environ 36,000 pieds carrés.
L’intimé est charpentier de son état. Il habite la propriété avec sa famille. En 1973 à l’époque du procès en première instance, il était employé à Toronto chez une entreprise de parquetage. Il rentrait chez lui chaque soir. Né et élevé à la campagne, il a gardé un goût pour les travaux agricoles. Il élevait ainsi sur place quelques animaux et volailles, nourris de maïs et d’alfafa qu’il cultivait lui-même. Le produit du jardin potager était destiné à l’usage familial mais, d’après son témoignage, il espérait se faire un peu d’argent grâce à la vente de jeunes plants et d’animaux sur pied. L’exactitude de ses prévisions concernant la modicité de ses gains est démontrée par le fait qu’en 1975 le montant brut de ses ventes s’élevait à environ $5,000 dont il a tiré un bénéfice net de quelque $600.
Le pourvoi ne soulève qu’une seule question: le terme «résidence» dans le par. 24(6) de la Loi comprend-t-il la propriété de 21.02 acres au complet de façon à donner à l’intimé le droit d’être indemnisé pour le lot entier conformément au par. 24(6) de la Loi, la disposition dite «maison pour maison»? Cette question met enjeu l’interprétation des dispositions applicables de la Loi et en fait ne soulève que la simple question de savoir s’il faut tenir compte de tout le terrain de l’intimé dans l’application du par. 24(6) ou seulement des bâtiments avec les deux ou trois acres qui les entourent.
[Page 406]
Cette question exige l’interprétation des parties des art. 23 et 24 de la Loi qui décrètent ce qui suit:
23. (1) Une indemnité doit être payée par la Couronne à chaque personne qui, immédiatement avant l’enregistrement d’un avis de confirmation, était le titulaire d’un droit réel immobilier sur l’immeuble visé par l’avis, jusqu’à concurrence de son droit exproprié; le montant de cette indemnité doit être égal à l’ensemble
a) de la valeur du droit exproprié à la date de la prise de possession, et
…
24. (2) Sous réserve du présent article, la valeur d’un droit exproprié est la valeur marchande de ce droit, c’est-à-dire le montant qui aurait été payé pour ce droit si, à la date de la prise de possession, il avait été vendu sur le marché libre par un vendeur consentant à un acheteur consentant.
…
(6) Lorsqu’un droit exproprié était, immédiatement avant l’enregistrement d’un avis de confirmation, utilisé par son titulaire aux fins de sa résidence et que la valeur de ce droit par ailleurs déterminée en vertu du présent article est inférieure au montant minimum suffisant pour permettre au titulaire de se réinstaller,
a) soit au moment où lui est fait le paiement d’une indemnité relative au droit autrement qu’en conformité d’une offre à lui faite en vertu de l’article 14,
b) soit au moment où la Couronne a eu le droit de prendre matériellement possession ou de faire usage de l’immeuble dans les limites du droit exproprié,
en prenant de ces deux dates celle qui est antérieure à l’autre, dans ou sur des lieux raisonnablement équivalant aux lieux expropriés, on doit ajouter à la valeur du droit par ailleurs déterminé en vertu du présent article le montant par lequel ce montant minimum dépasse cette valeur.
Au procès, les avocats ont convenu que le 30 janvier 1973 était la date de la prise de possession au sens de l’al. 23(1)a) et que le 30 mai 1975 était la date à laquelle Sa Majesté a eu le droit d’entrer en possession des lieux en vertu de l’al. 24(6)b). Les avocats ont aussi convenu que le propriétaire intimé avait droit, dans la mesure où le par. 24(6) est applicable à l’immeuble exproprié, au montant le plus élevé calculé conformément aux par. (2) et (6) de l’art. 24.
Le savant juge de première instance a dit:
[Page 407]
Pour les raisons que je donne ci-après, je pense que la totalité du droit exproprié, immédiatement avant l’enregistrement de l’avis de confirmation était utilisée par le demandeur aux fins de sa résidence, au sens où l’entend le paragraphe 24(6). En conséquence, le montant minimum suffisant pour lui permettre de se réinstaller dans ou sur des lieux raisonnablement équivalents aux lieux expropriés, portera sur la totalité du droit exproprié.
A mon avis, des alinéas a) et b) du paragraphe (6), le seul qui s’applique ici est l’alinéa b). La date à laquelle le montant doit être calculé, en l’espèce, sera donc le 30 mai 1975.
Cet aspect de la question est repris plus loin où l’on peut lire:
A mon avis, la résidence, dans le contexte du paragraphe (6), est un lieu où on peut évidemment avoir ces avantages, mais où on peut aussi jouir des commodités d’une vie agréable conforme à vos goûts; trouver la compagnie, la consolation, le réconfort et les joies de la famille; et, si les installations et les moyens financiers le permettent, se livrer à ses passe-temps et à ses loisirs; faire les choses qu’on aime et qui ne vous sont pas accessibles dans votre profession. Je pense que ce point de vue est étayé par l’emploi du pluriel «fins» dans l’expression «aux fins de sa résidence».
S’il y avait eu sur cet immeuble une piscine, vert d’exercice ou un court de tennis, ou les trois, de toute évidence, ils feraient partie de la résidence. Or, si les goûts d’un homme ne le poussent pas vers la natation, le golf ou le tennis lorsqu’il a fini son travail, mais plutôt vers de petits travaux agricoles, je ne vois pas qu’il y ait là une différence de principe fondamentale.
Cette conclusion de fait a été formulée dans des circonstances qui ne révèlent aucune application erronée d’un principe de droit et en fait, si je peux me permettre de le dire, elle donne au terme «résidence» une signification qui s’harmonise avec la preuve soumise à la Cour. Je suis donc respectueusement d’accord avec le juge Urie quand il dit en Cour d’appel:
La conclusion à laquelle le juge de première instance est parvenu, comme il l’a indiqué, à la lumière de l’ensemble de la preuve administrée, est étayée par cette preuve, et comme cette conclusion n’était pas fondée sur un principe erroné, nous ne serions pas fondés, à mon avis, à intervenir pour le motif invoqué par l’avocat de l’appelante, à savoir qu’il avait mal interprété le paragraphe 24(6) en jugeant que l’ensemble de la propriété constituait la résidence de l’intimé.
[Page 408]
Subsidiairement, l’appelante fait valoir que le juge de première instance s’est trompé en s’appuyant sur la preuve du coût de remplacement produite par les estimateurs qui ont témoigné pour le compte de l’intimé. Il suffit pour disposer de cet argument de dire que je suis entièrement d’accord avec la Cour d’appel qui, traitant de cet aspect du jugement de première instance, a dit (le juge Urie):
…on ne peut dire que le juge de première instance ait mal interprété tout ou partie des témoignages, qu’il ait omis de tenir compte d’une partie essentielle de ces témoignages, ou encore que ses conclusions fussent sans fondement. A mon avis, on ne peut dire par conséquent qu’il ait commis une erreur pour ne pas avoir accueilli les témoignages des estimateurs de l’appelante et pour ne pas s’être abstenu d’ajouter foi aux témoignages des estimateurs de l’intimé. En conséquence, je déclare le premier moyen de l’appelante mal fondé.
La preuve qu’a analysée le savant juge de première instance à ce sujet se composait des témoignages de quatre estimateurs experts, deux cités par Sa Majesté et deux par le propriétaire. Ces témoins ont utilisé plusieurs méthodes, de celle des coûts à celle des données marchandes, pour fixer la valeur marchande au 30 mai 1973 (date de l’expropriation) et le coût de réinstallation de la «résidence» de l’intimé en mai 1975 (date à laquelle l’autorité expropriante avait le droit d’entrer en possession des lieux). Les quantités et valeurs qui en ont résulté varient d’un minimum de $100,000 à un maximum de $135,000 pour la valeur marchande en 1973. Quant au coût de réinstallation en vertu de la disposition dite «maison pour maison» du par. (6), les montants varient d’un minimum de $100,-000 à un maximum de $225,000; cet écart s’explique en bonne partie par la divergence d’opinions sur la question de savoir si le terme «résidence» du par. (6) comprend les 21 acres au complet ou seulement les deux ou trois acres entourant immédiatement la résidence et ses dépendances.
Après un examen détaillé de ces témoignages d’experts, le savant juge de première instance a conclu:
Le montant de l’indemnité (intérêt non compris) à accorder en l’espèce, à mon avis, c’est le montant suffisant pour permettre au demandeur de se réinstaller au 30 mai 1975 dans ou sur des lieux raisonnablement
[Page 409]
équivalents aux lieux expropriés.
Cet alinéa suit immédiatement l’analyse suivante du par. (6):
Le paragraphe (6) a pour effet d’augmenter le montant de l’indemnité, qui aurait été payable si ce paragraphe n’avait pas existé, jusqu’à concurrence du montant minimum requis pour la réinstallation qu’il prévoit. Une fois établi que ce montant dépasse la valeur par ailleurs déterminée en vertu de l’article 24, il n’est pas nécessaire pour arriver au montant de l’indemnité, de se livrer à des exercices mathématiques, et notamment à une addition et ce, en dépit de la phrase «on doit ajouter» employée dans le passage cité. Le montant payable en vertu du paragraphe (6), c’est-à-dire le montant de l’indemnité à accorder, a déjà été déterminé.
Il est implicite dans les motifs du savant juge de première instance qu’il a constaté que la valeur marchande à l’époque de l’expropriation était différente du coût de réinstallation de la résidence du propriétaire à l’époque où l’appellante a eu le droit d’entrer en possession des lieux et qu’en conséquence une augmentation de l’indemnité payable au propriétaire était rendue nécessaire en application du par. (6). Le jugement de première instance ne comporte pas de conclusion sur la valeur marchande conformément au par. (2) ni de conclusion dans les termes précis du par. (6) sur le «montant minimum suffisant pour permettre au titulaire de se réinstaller… dans ou sur des lieux raisonnablement équivalents aux lieux expropriés», ou, expressément, l’écart, s’il en est, entre ces deux quantités. A mon avis, il n’est pas nécessaire que le tribunal d’indemnisation suive pas à pas une formule mathématique ou une procédure déterminée, lorsqu’il ressort de l’indemnité octroyée que la loi a été entièrement respectée. Il est clair que le juge de première instance a conclu que le «montant minimum suffisant pour permettre au titulaire de se réinstaller…» excédait la valeur fixée en vertu du par. (2), et il a en conséquence accordé la somme fixée en vertu du par. (6) comme indemnité appropriée au propriétaire intimé.
En l’espèce, le savant juge de première instance a conclu, au sujet de l’indemnité réellement payable «le 30 mai 1975», qu’il «ne pense pas qu’aucun
[Page 410]
d’eux (les témoignages des estimateurs) doit être accepté intégralement». Il a alors fixé l’indemnité «en me fondant sur mon interprétation des dispositions législatives…» à $200,000. Je ne vois d’erreur de principe nulle part dans le processus qui a abouti à fixer l’indemnité et en conséquence j’adopte la conclusion du juge Urie, précitée, relativement à la façon dont le savant juge de première instance a utilisé le témoignage des experts.
Quoi qu’il en soit, il ne peut y avoir erreur en pareil cas que si le juge de première instance, en fixant le montant définitif de l’indemnité, n’accorde pas la plus élevée des quantités établies en vertu des par. (2) et (6). En l’espèce, il y aurait erreur seulement si la valeur marchande fixée en vertu du par. (2) excédait le coût de réinstallation fixé en vertu du par. (6), donnant ainsi au propriétaire intimé le droit de toucher une somme plus importante que celle qui lui a été accordée ici en vertu du par. (6). Cela n’aurait de conséquence que pour l’intimé et il n’a pas interjeté de pourvoi.
Je suis donc d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens dans toutes les cours.
Pourvoi rejeté avec dépens dans toutes les cours et conformément à l’ordonnance autorisant le pourvoi.
Procureur de l’appelante: R. Tassé, Ottawa.
Procureurs de l’intimé: Hyde, Pollit, Arnold & Kirshin, Toronto.
