Cour suprême du Canada
Dukart c. Municipalité du district de Surrey, [1978] 2 R.C.S. 1039
Date: 1978-05-01
Corinne Marie Dukart (Demanderesse) Appelante;
et
La municipalité du district de Surrey (Défenderesse) Intimée;
et
Le registraire du district d’enregistrement de New Westminster (Défendeur).
1977: 16 novembre; 1978: 1er mai.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Spence, Pigeon, Dickson, Beetz, Estey et Pratte.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA COLOMBIE-BRITANNIQUE
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique[1] accueillant un appel d’un jugement du juge Meredith. Pourvoi accueilli.
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R.R. Dodd, pour la demanderesse, appelante.
A.K. Thompson, pour la défenderesse, intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE ESTEY — Le recours exercé par l’appelante, propriétaire d’une résidence donnant sur la plage Crescent, dans la ville de Vancouver, vise à interdire à la municipalité intimée de construire un grand bâtiment (un bloc sanitaire) sur une bande de terrain située entre une rangée de propriétés résidentielles, dont celle de l’appelante, et les eaux de la baie Boundary. Le terrain sur lequel on projette de construire ce bâtiment est depuis longtemps désigné au régistre foncier par le nom de [TRADUCTION] «réserve littorale». Il faut cependant souligner que le bâtiment inachevé se trouve devant deux lots résidentiels donnant sur la «réserve littorale» qui est attenante au lot de l’appelante. On trouve le nom de «réserve littorale» dans les premiers actes translatifs de propriété passés par les promoteurs de la station de la plage Crescent; il a continué d’être utilisé dans certaines inscriptions au registre foncier au cours des années. Cette «réserve» consiste en une bande de terre située entre les lots résidentiels et la véritable plage (c’est-à-dire la partie de la grève couverte à marée haute et dégagée à marée basse, qui n’est pas en cause en l’espèce). La «réserve littorale» est divisée en quatre, sur le plan, par des rues qui mènent jusqu’au rivage de la baie Boundary. La municipalité intimée a changé le nom de la «réserve littorale» et l’a fait inscrire au registre foncier comme «lots 44 à 47 inclusivement». Toutefois, pour des raisons de commodité, je les désignerai ensemble sous leur première appellation bien connue de «réserve littorale».
Afin de bien aborder les questions litigieuses en l’espèce, et l’application de la Land Registry Act, R.S.B.C. 1960, chap. 208, de la Colombie-Britannique aux nombreuses opérations qui ont donné naissance à ce litige, il est nécessaire d’exposer en partie l’historique du projet d’aménagement de la plage Crescent.
Le 21 février 1912, un promoteur immobilier dépose au bureau d’enregistrement, conformément à la Land Registry Act alors en vigueur, «une carte ou un plan de lotissement enregistré» n° 2200 où
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sont indiqués plusieurs centaines de lots résidentiels et les quatre parcelles de terrain situées entre ces lots et les eaux de la baie Semiahmoo (la baie Boundary actuelle), appelées alors la «réserve littorale». Ces quatre parcelles sont séparées l’une de l’autre par des rues qui, comme l’indique le plan 2200, mènent jusqu’au rivage.
L’appelante est propriétaire enregistré du lot 38 du plan 2200; ce lot jouxte la «réserve littorale» dont l’extrémité nord-est est située à douze pieds de l’extrémité sud-ouest du bâtiment qu’y construisait l’intimée.
La municipalité intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale» à la suite de ventes pour taxes tenues en 1949 et en 1954, mais aucun certificat de vente ne lui a été délivré avant le 30 janvier 1963. En juillet 1973, l’intimée commençait la construction du bloc sanitaire, un bâtiment d’environ quatre-vingt-cinq pieds de long et trentecinq pieds de large.
Il est nécessaire d’examiner en détail l’historique des titres de propriété de l’appelante et de l’intimée pour bien saisir la question clef, savoir si l’appelante détient une servitude sur la «réserve littorale» qui appartient maintenant à l’intimée, et la question fondamentale des droits ou obligations de l’intimée à l’égard de ce terrain, aux termes des dispositions pertinentes de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique.
Le titre de propriété de l’appelante remonte au dépôt au bureau d’enregistrement du plan 2200 et à la cession subséquente en avril 1914 du lot 38, plan 2200, par le promoteur immobilier. L’acte de vente utilisé était le contrat-type adopté par la compagnie d’aménagement pour l’ensemble du plan de lotissement; en voici l’extrait pertinent:
[TRADUCTION] ATTENDU QUE le Cédant met en vente la propriété, appelée plage Crescent, pour en faire une station estivale et qu’il est opportun d’inclure les clauses restrictives ci-après mentionnées dans l’acte de cession du terrain ci-après décrit,
ET ATTENDU QUE le Cessionnaire s’engage envers le Cédant à se conformer auxdites clauses restrictives et
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accepte par les présentes cette cession sous réserve desdites clauses restrictives qui constituent une condition préalable à la signature de l’acte par le Cédant,
ET ATTENDU QUE la réserve littorale indiquée sur le plan de la plage Crescent demeurera dans la mesure du possible la propriété du Cédant, de ses héritiers et ayants droit afin de donner libre accès à la plage de la baie Semiahmoo aux acheteurs des lots des lotissements 52, 231, Groupe II et de la partie est du quart nord-est de la section 19, Township I, district de New Westminster et ne sera pas aliénée par le Cédant,
ET ATTENDU QUE, sous réserve desdites clauses restrictives, le Cédant consent à vendre et le Cessionnaire à lui acheter les terrains, immeubles et locaux décrits aux présentes,
EN PRÉSENCE de témoins et en contrepartie de mille deux cent dollars ($1,200), en monnaie légale du Canada, versés par le Cessionnaire au Cédant (dont le paiement est reconnu par les présentes), le Cédant cède de façon définitive au Cessionnaire, à ses héritiers et ayants droit:
LA TOTALITÉ de la parcelle de terrain située dans le district de New Westminster dans la province de la Colombie-Britannique, soit le lot trente-huit (38),
dans le quadrilatère numéro quatre (4), conformément au lotissement d’une partie du lot 52, Groupe II, et à la carte ou plan de lotissement enregistré et déposé au bureau d’enregistrement de la ville de New Westminster et portant le numéro 2200,
AVEC tous les bâtiments, immeubles par destination, droits d’usage, passages, avantages, privilèges, droits, servitudes et dépendances de l’immeuble, appartenant ou accessoires à quelque partie du terrain cédé; et tous les droits, titres, intérêts, droit de propriété, créances et droits de réclamation que possède le Cédant à l’égard dudit terrain,
EN FAVEUR du Cessionnaire, de ses héritiers et ayants droit, à leur seul usage et de façon définitive: sous RÉSERVE NÉANMOINS des restrictions, limitations, conditions et clauses restrictives stipulées à l’acte de cession du terrain par la Couronne et sous réserve également de l’exécution et du respect par le Cessionnaire, ses héritiers et ayants droit des clauses restrictives stipulées aux présentes.
L’acte contenait en outre une convention entre le cessionnaire et le cédant, le promoteur immobilier, en faveur de ce dernier et de «ses héritiers et ayants droit» et [TRADUCTION] «une convention distincte avec chaque propriétaire actuel d’un ter-
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rain du lotissement de la plage Crescent» qui stipulait diverses clauses restrictives applicables au lot du cessionnaire.
Le titre de propriété de la «réserve littorale» trouve aussi son origine dans le dépôt au bureau d’enregistrement du plan de lotissement 2200, qui décrit les quatre parcelles de la «réserve littorale» situées entre la rangée de lots les plus proches de la Baie et les eaux de la Baie.
Le 10 janvier 1917, la compagnie d’aménagement a cédé à un fidiciaire tous les lots invendus du plan 2200. L’acte translatif de propriété a été enregistré en janvier 1917 sous le n° 22841E. D’après la qualité des parties à l’acte et les dispositions et conditions stipulées, il appert que le contrat faisait partie d’une entente visant à permettre aux promoteurs de s’acquitter de leurs dettes à même le produit des ventes futures des terrains du lotissement et de partager ensuite les profits ou bénéfices entre tous les détenteurs d’une participation à l’aménagement de la station de la plage Crescent. A la description du terrain ainsi cédé on a ajouté à la main [TRADUCTION] «des quatre parcelles distinctes de terrain, appelées «réserve littorale», du lotissement 2200». L’acte contient notamment la disposition suivante, pertinente en l’espèce:
[TRADUCTION] EN FAVEUR et à l’usage dudit fiduciaire, de ses héritiers et ayants droit, de façon définitive, conformément aux actes de fiducie, sous réserve des pouvoirs ci-après précisés:
c) toutes les cessions dudit terrain effectuées par le fiduciaire seront assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues et aux actes relatifs aux lotissements 2200 et 2482, selon le contrat‑type de vente annexé aux présentes et coté «A».
Le contrat-type de vente mentionné dans l’extrait précité est le contrat utilisé dans les cessions aux titulaires antérieurs du titre de l’appelante et aux autres acheteurs de lots résidentiels de la station de la plage Crescent. L’acte accordait enfin au fiduciaire le pouvoir habituel de transmettre un titre incontestable, libre de toute revendication par les cédants, dont le seul recours possible contre le fiduciaire est en dommages-intérêts.
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En regard de l’usage actuel dans les transactions immobilières, le plan et la terminologie utilisés dans sa mise en oeuvre semblent vagues et incomplets. Par exemple, on n’a pas prévu la nature ni le financement du droit de rétention permanente de la zone non résidentielle (la «réserve littorale») par un organisme privé ou public, ni durant les premières années de l’aménagement ni pendant la phase qui suivit la cession des terrains restants au fiduciaire. A part les rues déjà prévues au plan 2200, aucune disposition ne prévoyait l’affectation de terrains à l’usage du public par un organisme municipal. En outre, le contrat-type de vente utilisé pour la vente des terrains de la station de la plage Crescent ne contenait aucune mention qui indiquât expressément l’intention du promoteur d’affecter ou de réserver la «réserve littorale» à l’usage des acheteurs de lots résidentiels, dont l’appelante. Il existe néanmoins une très forte présomption que c’est effectivement une partie inhérente du plan de cession, mais nous reviendrons sur ce point plus loin.
Le fiduciaire reçut, en temps voulu, un certificat de titre en vertu de la Land Registry Act, qui renvoyait à l’acte n° 22841E, soit la cession au fiduciaire par les promoteurs.
Conformément à une ordonnance de la Cour suprême de la Colombie-Britannique, prononcée le 26 mai 1939, un nouveau fiduciaire fut nommé. Cette ordonnance fut déposée au bureau d’enregistrement et un nouveau certificat de titre remis au nouveau fiduciaire. Ce certificat mentionnait expressément l’existence de la fiducie en désignant comme suit le nouveau cessionnaire: «John Alfred Wright, en fiducie» et contenait l’indication suivante: «Voir l’acte en n° 22841E et le document enregistré n° 21796». L’acte en question est la cession au premier fiduciaire en 1917 et le document enregistré l’ordonnance de la Cour suprême.
A la suite de ventes pour taxes en 1949 et en 1954, la municipalité intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale», mais aucun certificat de titre ne lui a été délivré avant le 30 janvier 1963. Avant 1963, c’était par les mots «réserve littorale, plan 2200» que le certificat désignait les
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quatre parcelles de terrain et au verso du certificat, une simple note indiquait [TRADUCTION] «Ventes pour taxes, Surrey.» Ce certificat de 1963 ne reproduit pas la mention «en fiducie» qui figurait aux certificats antérieurs et ne mentionne ni la cession n° 22841E ni le document enregistré n° 21796. Pour compléter cet historique, il est pertinent de souligner qu’en 1963 l’intimée a déposé un nouveau plan de la «réserve littorale» où elle l’a désignée par l’expression «lots 43 à 47 inclusivement». Il s’agit du plan n° 25109. Sitôt enregistré, on a délivré à l’intimé un nouveau certificat de titre incontestable, également daté du 30 janvier 1963, qui désigne l’ancienne «réserve littorale» par l’expression «lots 43 à 47 inclusivement, plan 25109», sans toutefois mentionner la cession de 1917 à un fiduciaire, la nomination en 1939 d’un nouveau fiduciaire ni l’existence d’une «fiducie».
Pendant ce temps-là, le droit de propriété de l’appelante sur le lot 38 était consigné dans un certificat attestant un titre incontestable délivré au titulaire antérieur en novembre 1963. Il n’y est fait aucune mention de quelque droit ou titre relatif à la «réserve littorale» ni au lot 47; le certificat ne porte que sur le lot 38 du plan 2200. Le verso du certificat mentionne cependant, par renvoi au numéro de l’acte, les clauses restrictives énoncées en 1914, lors de la première cession du lot 38, par le promoteur de la station de la plage Crescent au premier titulaire du titre de l’appelante.
La question claire et précise en l’espèce est de savoir si le registraire a commis une erreur lorsqu’il a délivré les certificats de titre à la municipalité intimée en 1963, parce qu’ils auraient dû faire mention de la fiducie et de la cession au fiduciaire comme les certificats de titre précédents relatifs à la «réserve littorale»; et si, de toute façon, le droit de propriété de l’intimée sur la «réserve littorale» est assujetti à une servitude en faveur du lot 38.
C’est dans ce contexte que l’appelante en l’espèce demande une injonction qui interdise à l’intimée de construire un bâtiment sur ce qu’on appelle maintenant le lot 47 et une ordonnance enjoignant au registraire de corriger le titre de propriété de
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l’intimée sur le lot 47 pour y indiquer la servitude que l’appelante prétend avoir.
L’existence d’une servitude
Selon le savant juge de première instance, dont les motifs sont publiés à (1974), 45 D.L.R. (3d) 280, la propriétaire du lot 38 bénéficie d’une servitude de passage sur la «réserve littorale», notamment sur le lot 47 situé entre son lot et la ligne des eaux. Il a en outre conclu que la servitude n’obligeait pas l’appelante à utiliser un passage direct entre la façade de son terrain et la baie Boundary, mais donnait à cette dernière, et éventuellement aux propriétaires de tous les autres lots du plan 2200, le droit de traverser et de parcourir la «réserve littorale». Ce droit, s’il existe, n’appartiendrait pas seulement aux propriétaires de terrains décrits au plan 2200, mais serait partagé avec le public en général qui a accès à la «réserve littorale» par les rues qui mènent jusqu’à la Baie et divisent la réserve en quatre parties. Il est également pertinent de souligner qu’il découle nécessairement de cette solution que cette servitude existe aussi au profit des lots du plan 2200 qui ne donnent pas sur la «réserve littorale», mais qui sont situés dans la seconde rangée de lots, derrière celle où se trouve le lot 38 de l’appelante.
En Cour d’appel, dont l’arrêt est publié à (1975), 54 D.L.R. (3d) 250, deux des juges ont présumé [TRADUCTION] «aux fins de l’appel» que le juge de première instance avait eu raison de conclure que l’appelante, indépendamment des conséquences des ventes pour taxes, avait [TRADUCTION] «un droit au libre accès à la mer à partir de n’importe quel point de la façade de son lot en passant n’importe où sur la bande de terrain en question». Ils ont par contre jugé que si l’on applique correctement la Land Registry Act, le titre de propriété de la municipalité intimée sur le lot 47 n’est pas grevé de la sorte en faveur de l’appelante. Le juge Carrothers, dissident, a conclu au bien-fondé du jugement de première instance (sous réserve d’une divergence quant à l’ordonnance adressée au registraire) et à l’existence juridique, en raison de la cession de 1914, d’une servitude de passage au profit du lot 38 sur les
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quatre lots de la «réserve littorale». La question soulevée en l’espèce relativement aux droits de l’appelante sur le lot 47, dont la municipalité intimée est maintenant propriétaire, peut se résumer ainsi: l’appelante possède-t-elle un droit juridiquement exécutoire et opposable à l’intimée, propriétaire actuelle du lot 47, lui donnant l’usage et la jouissance de la «réserve littorale»? La question qui nous occupe ne porte que sur les droits de l’appelante, mais le dossier révèle que d’autres personnes sont dans une situation semblable. Pour réussir à établir son droit, l’appelante doit bien sûr démontrer qu’elle possède une servitude, au sens juridique du terme, grevant précisément le lot 47.
Les auteurs ont bien analysé et résumé l’évolution en common law du droit régissant les servitudes de droit de passage (voir Gale on Easements, (1972, 14e éd.) aux pp. 261 à 286; Cheshire’s Modem Law of Real Property, (1976, 12e éd.) aux pp. 516 à 586). Il semble que l’on puisse considérer que la cession de droits exercés par toutes les parties intéressées à l’aménagement de la station de la plage Crescent au cours des années, depuis 1914, crée une servitude en faveur des acheteurs des lots, dont l’appelante. Il existe le rapport requis entre un fonds dominant et un fonds servant où le fonds servant dessert le fonds dominant ou lui est utile ou nécessaire; il existe entre eux un lien qui crée un réel avantage au profit du fonds dominant; de plus, il s’agit d’un droit de nature telle qu’on peut le définir comme un droit ou une condition lié au terrain et non comme un droit contractuel au profit des seules parties au contrat d’origine.
Il fut un temps où l’on a pu se demander si le droit de traverser ou parcourir le terrain d’un autre correspond à une servitude en common law, mais la question a été résolue par le maître des rôles, sir Raymond Evershed, parlant au nom de la Cour d’appel d’Angleterre dans Re Ellenborough Park. Re Davies. Powell and Others v. Maddison and Another[2]. Le litige dans cette affaire portait sur les droits des propriétaires de lots résidentiels attenants à un parc commun et la ressemblance des
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faits avec ceux de ce pourvoi mérite notre attention.
Dans l’affaire Ellenborough Park, la zone prétendument commune bordait la mer et était divisée par une rue. Pour certains des lots qui ne donnaient pas directement sur le parc mais étaient situés dans la seconde rangée, l’accès au parc commun se faisait par la rue. La Cour d’appel a conclu qu’un droit réservé à des fins récréatives entrait dans la définition de servitude et à ce titre était donc reconnu par la loi. Au sujet du problème de l’accès du public au fonds servant, la Cour a déclaré (aux pp. 678 et 679):
[TRADUCTION] Nous ne pensons toutefois pas que le juge Willes voulait dire que le droit d’une personne d’utiliser le terrain d’une autre, au profit de son propre fonds, ne peut constituer une servitude que si l’exercice du droit est exclusif au cessionnaire.
Et (à la p. 679):
[TRADUCTION] Si, par contre, le savant juge voulait dire que, lorsqu’un droit est de nature telle qu’on peut en fait (et non en droit) dire qu’il est en faveur d’autres personnes que le propriétaire du fonds au profit duquel le droit existe, on ne peut légalement le qualifier de servitude, le savant juge énonçait un principe qui, à notre connaissance, ne se fonde sur aucune jurisprudence.
En ce qui concerne les propriétaires de terrains ne donnant pas sur le parc, le maître des rôles a déclaré (à la p. 681):
[TRADUCTION] Le fait qu’en l’espèce le droit d’accès au parc existe au profit de quelques résidences qui ne donnent pas directement sur le parc ne modifie pas le résultat. Le critère déterminant en l’espèce est que le parc doit constituer, au sens réel et courant du terme, le jardin (même s’il s’agit d’un jardin commun) des résidences qui bénéficient du droit de jouissance. Nous pensons que le critère est respecté dans le cas des quelques résidences voisines quoique non contiguës au parc. A notre avis, le fait que le droit de jouissance s’étend également à ces résidences n’annule pas l’existence du lien nécessaire entre l’objet de la jouissance et les fonds auxquels la jouissance est expressément rattachée.
Enfin la Cour a jugé que le droit classé comme servitude peut comprendre (selon bien sûr la forme
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et le contenu de la cession) un droit (aux pp. 683 et 684):
[TRADUCTION] de parcourir librement le jardin, à l’exception bien sûr des plates-bandes ou des endroits destinés à d’autres usages qui rendent la promenade impossible… La possibilité de parcourir librement le terrain est un élément essentiel de ce droit et c’est en fait sa principale raison d’être. Par contre, un jardin privé est un attribut normal de la jouissance de la résidence qu’il agrémente et le droit de le parcourir n’est qu’une des multiples façons d’en jouir.
A mon avis, ces remarques sont d’autant plus pertinentes dans le cas de la plage d’une station estivale (voir Wells v. Mitchell and Brown[3]; Carpenter et al. v. Smith[4]).
S’appuyant sur l’arrêt Ellenborough, le savant auteur de Cheshire’s Modem Law of Real Property, précité, a écrit (à la p. 521):
[TRADUCTION] On a aussi jugé que le jus spatiandi, c.-à-d. le droit de parcourir librement le fonds servant, est suffisamment précis pour constituer une servitude si la cession le restreint expressément à une résidence ou à un groupe de résidences spécifiques et s’il vise un jardin contigu.
Évidemment, cela nous amène à nous demander si les titulaires antérieurs des titres des parties aux présentes avaient créé une servitude. Dans l’affaire Ellenborough, il était clair qu’un droit avait été cédé et il fallait déterminer si, juridiquement, le droit cédé était une servitude. La question en l’espèce est de savoir si, en prenant pour acquis que le droit des servitudes est fixé quant à la nature juridique d’un jus spatiandi, il y a effectivement eu cession d’un tel droit en l’espèce.
En prévision de cette question de fond, j’ai déjà cité les attendus et autres dispositions pertinentes de l’acte de 1914 relatif au lot 38. Il n’existe évidemment aucune disposition expresse portant que le cédant s’engage à mettre maintenant et pour l’avenir la «réserve littorale» à la disposition du cessionnaire et de tous les autres acheteurs de terrains de la station de la plage Crescent. Mais peut-on dire que pareille convention qui affecte la «réserve littorale» au profit des propriétaires de lots de la station de la plage Crescent et à leur usage
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commun est implicite, de sorte qu’elle confère à l’appelante un droit sur cette «réserve littorale» et à l’intimée une obligation correspondante? Cette thèse se fonde essentiellement sur le troisième attendu de l’acte de vente de 1914 au titulaire antérieur du titre de l’appelante, aux termes duquel [TRADUCTION] «;. la réserve littorale… demeurera… la propriété du Cédant, de ses héritiers et ayants droit afin de donner libre accès à la plage de la baie… aux acheteurs des lots…». La clause expresse de cession stipule la cession habituelle et accessoire de «tous droits, servitudes et dépendances de l’immeuble…».
Le plan ou le système de cession particulier utilisé dans la vente des terrains de la station de la plage Crescent découle clairement des stipulations faites par le cessionaire non seulement en faveur du cédant, mais de [TRADUCTION] «tout propriétaire actuel d’un terrain du lotissement de la plage Crescent… et du cédant à titre de fiduciaire de tout propriétaire…».
En plus des conclusions et déductions se dégageant de l’acte de cession au titulaire antérieur du titre de l’appelante, on peut tirer des conclusions semblables de l’acte de vente de 1917 de la «réserve littorale» et des lots résidentiels invendus par les promoteurs de la station de la plage Crescent à un fiduciaire aux conditions citées plus haut. La clause principale du contrat est une directive au fiduciaire d’effectuer «toutes les cessions … assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues et aux actes relatifs au lotissement 2200 …» ce qui, bien sûr, comprenait les clauses et conditions citées plus haut.
Le savant juge de première instance a conclu que ces mots créaient une servitude et donnaient à l’appelante le droit de traverser la «réserve littorale» et d’exiger que cette réserve ne soit pas obstruée par des obstacles, comme celui qu’y construisait l’intimée. Le jugement de première instance indique le raisonnement sous-jacent à cette conclusion ((1974), 45 D.L.R. (3d) 280, aux pp. 286 et 287):
[TRADUCTION] La déduction que je tire de l’intention générale des parties est renforcée par les éléments additionnels suivants:
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a) Le mot «réserve» lui-même implique que les terrains visés sont réservés à l’usage des propriétaires avoisinants;
b) Le troisième attendu du contrat-type stipule expressément qu’un des buts visés par la création de la réserve est de permettre le libre accès aux eaux de la baie;
c) Les clauses restrictives quant à la distance, imposées, je présume, dans un but d’uniformité, se justifient par des considérations esthétiques et, au moins pour les lots donnant sur la mer, visent à empêcher toute construction obstruant la vue sur la mer. Cet objectif ne serait certes pas respecté si l’on construisait des bâtiments sur les lots de la «réserve».
d) La Land Registry Act, R.S.B.C. 1911, chap. 127, art. 90, en vigueur à l’époque du lotissement, exigeait que les plans de lotissement indiquent «tous chemins, rues, lots et terrains communs». La réserve littorale n’était ni un chemin ni une rue ni un lot numéroté. A mon avis, on peut donc conclure à bon droit qu’on voulait la classer dans la catégorie des «terrains communs».
En l’espèce, la thèse de la servitude implicite s’appuie essentiellement sur les attendus précités.
Dans Aspdin v. Austin[5], le juge en chef Denman, qui interprétait un contrat, a déclaré, à la p. 683, au sujet de l’importance de ses attendus:
[TRADUCTION] On constatera dans ces cas que lorsque le texte des attendus ou des renvois indique manifestement que les parties doivent faire quelque chose, les tribunaux en déduisent un engagement de ce faire et accueillent les actions en inexécution fondées sur cet engagement, comme si le contrat contenait un engagement exprès d’exécution.
L’arrêt Mackenzie v. Childers[6] porte sur une situation semblable à celle qui nous occupe en l’espèce. Le sommaire du jugement présente bien les faits:
[TRADUCTION] Un attendu du contrat indiquait l’intention d’inclure dans tous les futurs contrats de vente des terrains des dispositions prévoyant que les acheteurs exécuteraient le contrat et seraient liés par ses stipulations; en conséquence, il était expressément prévu que chaque acheteur s’engageait envers les vendeurs et les autres acheteurs à se conformer à certaines clauses restrictives quant aux constructions sur les terrains, mais
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il n’était prévu aucun engagement semblable de la part des vendeurs. Certains terrains ont été vendus et les acheteurs ont respecté le contrat, tout comme d’ailleurs les vendeurs. Les dispositions ont été suivies pendant les vingt années suivantes et les acheteurs des terrains revendus par la suite ont eux aussi respecté le contrat.
Au sujet de la méthode d’interprétation des attendus d’un contrat, le juge Kay a déclaré (à la p. 275):
[TRADUCTION] A mon avis, les attendus de ce contrat ne signifient pas que l’objectif visé pouvait être modifié par les fiduciaires, mais ils signifient que les terrains colorés en vert, vendus ou non, ne doivent pas être utilisés contrairement au plan de construction ou, pour prendre le point litigieux en l’espèce, qu’on ne peut construire qu’une seule maison sur les lots indiqués sur le plan de construction.
Si tel est le sens de ce contrat, quel en est donc l’effet? Il s’agit d’un contrat bilatéral, entre des vendeurs et des acheteurs qui s’engagent à l’exécuter. Aucune formule particulière n’est nécessaire pour prévoir un engagement dans pareil contrat. Une déclaration de l’intention irrévocable des vendeurs signataires du contrat, faite de toute évidence pour attirer des acheteurs et les inciter à acheter, a le même effet qu’un engagement formulé en termes exprès.
Ce principe a été retenu par le juge Clute dans Re Lorne Park[7], à la p. 603, et utilisé par le savant auteur de Odgers’ Construction of Deeds and Statutes, (1967, 5e éd.) à la p. 159, pour fonder la déclaration suivante:
[TRADUCTION] Par exemple, un attendu qui indique l’intention des vendeurs signataires du contrat de stipuler des clauses restrictives, et est inséré au contrat afin d’inciter les acheteurs à acheter, a autant de valeur qu’un engagement exprès dans les dispositions exécutoires du contrat.
La cession de 1917 au fiduciaire soulève la question de l’interprétation et de la valeur de la clause de transfert précitée (habendum) et qui stipule essentiellement une cession:
[TRADUCTION] EN FAVEUR et à l’usage dudit fiduciaire, de ses héritiers et ayants droit, de façon définitive, conformément aux actes de fiducie… c) toutes les cessions … effectuées par le fiduciaire seront assujetties aux clauses restrictives et conditions prévues aux actes de vente des propriétés déjà vendues… au lotissement 2200…»
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Dans l’arrêt Gregg v. Richards[8], le lord juge Warrington a donné l’interprétation suivante d’une clause de transfert libellée ainsi: [TRADUCTION] «sous réserve et avec le bénéfice de toute servitude et de tout privilège de la nature d’une servitude grevant actuellement la propriété cédée aux présentes» (à la p. 533):
[TRADUCTION] Il faut comprendre ici que les mots «sous réserve de» s’appliquent au vendeur et «avec le bénéfice de» à l’acheteur: il s’agit d’une disposition réciproque accordant à chaque partie le bénéfice des privilèges de la nature d’une servitude grevant la propriété cédée et la propriété attenante à celle du vendeur. … Je conviens qu’on ne peut interpréter une clause de transfert de façon à élargir la description des parcelles, mais j’estime néanmoins qu’une clause de transfert rédigée dans ces termes démontre clairement que les parties au contrat de cession présumaient que les servitudes et privilèges de la nature d’une servitude alors existants passeraient à l’acheteur et, en conséquence, j’estime que les termes employés dans la loi ne sont pas exclus de la description contenue au contrat.
Bien sûr, la situation en l’espèce est légèrement différente. Les promoteurs n’ont pas conservé les terrains mais ont simplement cédé tous les terrains invendus de la station de la plage Crescent à un fiduciaire. Cette cession suivait la vente par les promoteurs d’un nombre considérable de lots résidentiels, dans les conditions précitées, ce qui montre le rôle particulier que devait jouer la «réserve littorale» dans l’avenir, vu sa situation en face des lots résidentiels mis en vente pendant l’aménagement de la station. Rien au contrat, interprété conformément aux principes établis dans l’arrêt Gregg v. Richards, n’indique que les promoteurs aient eu l’intention de diminuer, lors de la cession de leur droit de propriété, les droits des propriétaires de lots résidentiels de la station de la plage Crescent sur la «réserve littorale», dont les promoteurs étaient restés jusque-là propriétaires.
En conséquence, si les attendus des contrats de cession entre le promoteur et les acheteurs des terrains de la station de la plage Crescent constituent juridiquement une convention expresse qui crée des droits attachés au fonds cédé et grevant le
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terrain conservé, et si ces droits et les obligations correspondantes ont été transmis par la cession au fiduciaire en 1917, il faut conclure qu’une servitude a été créée au profit du fonds dominant, le lot 38, sur le fonds servant, le lot 47.
La dernière difficulté soulevée par la cession découle du silence de l’acte du fiduciaire sur ses obligations relativement au lot 47 et au reste de la «réserve littorale». En effet, aucune disposition ne prévoit la conservation du titre de propriété sur la «réserve littorale» par le paiement de taxes foncières. Cette lacune dans la planification et la cession semble être directement à l’origine du présent litige entre l’appelante et l’intimée. Il est cependant très clair que le fiduciaire ne pouvait ni gérer ni céder la propriété en contravention des dispositions du plan d’aménagement de la station de la plage Crescent, décrit aux différents documents. J’en conclus donc, à l’instar des tribunaux d’instance inférieure, que le cédant a consenti, dans les cessions analysées, une servitude sur la «réserve littorale» au profit des titulaires antérieurs du titre de l’appelante, notamment sur le lot 47, et que cette servitude n’est pas restreinte à la partie du lot 47 qui est immédiatement attenante au lot 38.
Il reste à trancher une dernière question très importante, savoir si l’intimée, en devenant propriétaire de la «réserve littorale» et donc du lot 47 à la suite d’une vente pour taxes, a acquis le titre de propriété grevé de la servitude établie en faveur de l’appelante en tant que propriétaire du lot 38. La réponse à cette question dépend de l’interprétation des articles pertinents de la Municipal Act, R.S.B.C. 1960, chap. 255, et de la Land Registry Act, précitée.
Enregistrement de la servitude
Comme je l’ai déjà souligné, l’intimée est devenue propriétaire de la «réserve littorale» à la suite d’une vente pour taxes effectuée sous le régime du par. 407(2) de la Municipal Act; ce paragraphe prévoit que l’adjudication d’un immeuble lors d’une vente pour taxes purge l’immeuble de tous droits, enregistrés ou non, sous réserve notamment du par. 25a) de la Land Registry Act, dont voici le texte:
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[TRADUCTION] 25. Nonobstant toute disposition contraire dans toute autre loi,
a) lors de l’adjudication d’un bien-fonds pour taxes, contributions ou impôts, l’enregistrement de l’adjudicataire à titre de propriétaire purge et dégrève le bien-fonds de tous droits, titres, intérêts détenus par tout propriétaire antérieur ou ses successeurs et de toutes réclamations, demandes, paiements, charges, privilèges, jugements, hypothèques et gages de quelque nature grevant le bien-fonds avant l’enregistrement, à l’exception
(i) des servitudes enregistrées contre le bien-fonds;
(ii) des restrictions au droit de propriété enregistrées contre le bien-fonds;
(iii) des droits de passage ou droits semblables mentionnés à l’article 24 et enregistrés en tant que charges grevant le bien-fonds;
(iv) des droits mentionnés aux alinéas a), b), e), i) et j) de l’article 38.
En l’espèce, c’est le sous-al 25a)(i) qui nous intéresse. Il s’agit plus précisément de déterminer si la servitude a effectivement été enregistrée conformément aux dispositions de la Land Registry Act, de façon à subsister et à suivre le lot 47 entre les mains de la municipalité intimée.
Il convient au départ de citer le principe énoncé par le juge Coady dans Morrison v. Weller et al.[9], à la p. 158:
[TRADUCTION] Une servitude constitue de toute évidence un droit sur un bien-fonds et, si elle est établie avant la délivrance d’un titre de propriété incontestable, elle peut grever le titre en vertu des art. 149 [maintenant 150] et 164 [maintenant 165] de la Land Registry Act. Voir Registrar of Titles v. Vancouver, [1945] 3 D.L.R. 304.
(Voir DiCastri, Thom’s Canadian Torrens System (1962, 2e éd,)à la p. 190.)
En l’espèce, il est essentiel pour l’appelante que la servitude figure au registre des titres du lot 47. Comme l’explique Thom’s Canadian Torrens System (à la p. 191): [TRADUCTION] «En d’autres mots, celui qui revendique une servitude n’a aucun droit si la servitude n’a pas été enregistrée au bureau d’enregistrement. Le registre doit faire état de la revendication.»
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Avant 1913, il était impossible d’enregistrer un acte de fiducie en vertu de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique, R.S.B.C. 1911, chap. 127, art. 50. Mais en 1913 (voir 1913 (B.C.), chap. 36, art. 17), l’art. 50 a été modifié comme suit:
[TRADUCTION] 50 (1) Lorsqu’un bien-fonds, une propriété ou un droit y afférent, est dévolu à un exécuteur testamentaire, administrateur ou fiduciaire, le registre ou le certificat de titre ne doit contenir aucun détail relatif aux buts déclarés ou à la fiducie constituée à l’acte, mais une note doit en être faite au registre ou au certificat de titre par l’inscription des mots «en fiducie» ou «sous condition», ou autre expression appropriée, et par un renvoi au numéro de l’acte constitutif.
Le paragraphe (2) de l’art. 50 prévoyait qu’aucun acte de transfert d’un bien-fonds ou autre acte s’y rapportant ne pouvait être enregistré après l’inscription de la note requise «au registre», à moins que le transfert, ou l’autre acte, ne fût expressément autorisé par l’acte de fiducie ou ordonné par la cour. On retrouve ces dispositions aux par. 149(1) et (2) de la loi actuelle.
Cette disposition, en vigueur à l’époque de l’enregistrement de la cession au titulaire antérieur du titre de l’appelante et de la cession au fiduciaire, a l’effet d’interdire au registraire d’inscrire au registre les détails de l’acte de fiducie et de lui ordonner en revanche de faire une note «au registre» et «sur le double du certificat de titre» relatif aux biens-fonds, par l’inscription des mots «en fiducie» ou «sous condition» ou par une «autre expression appropriée» et par un renvoi au numéro de l’acte relatif au but déclaré ou constituant la fiducie. Finalement, la Loi prévoit maintenant que [TRADUCTION] «l’acte doit être déposé au bureau d’enregistrement lors de la demande d’enregistrement». Il est clair que même si la modification de 1913 n’exigeait pas le «dépôt» au bureau d’enregistrement de l’acte de fiducie de 1917, ce dernier a néanmoins été déposé et une note à cet effet a été inscrite au registre et sur le double du certificat de titre soumis à la Cour.
Il peut être utile, pour interpréter cet article ainsi que d’autres dispositions pertinentes de la législation de la Colombie-Britannique, de faire un
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examen rapide des dispositions des lois équivalentes des autres provinces de l’Ouest canadien sur l’enregistrement des fiducies et servitudes.
Au Manitoba, par exemple, The Real Property Act, R.S.M. chap. R-30, art. 77 et 78, exclut expressément du registre les [TRADUCTION] «biens en fiducie» et prévoit ensuite que l’avis d’un droit fiduciaire, direct ou non, ne modifie pas le droit du propriétaire enregistré. De fait, le registraire peut même refuser d’enregistrer l’acte qui décrit le cessionnaire comme fiduciaire. La Loi prévoit par ailleurs la protection des droits en equity par l’enregistrement d’une opposition. Ainsi, dans Re Massey and Gibson[10], le juge Killam a conclu que la loi antérieure à la loi actuelle traitait l’enregistrement des fiducies de la même façon que l’ancienne loi de la Colombie-Britannique, qui interdisait tout enregistrement des fiducies.
La province de l’Alberta a promulgué une loi dont l’effet général s’apparente à celui de la loi manitobaine. L’article 51 de The Land Titles Act, R.S.A. 1970, chap. 198, interdit toute note ou mention de la création d’une fiducie sur le certificat de titre. Le même article ordonne au registraire de ne tenir compte d’aucune mention de fiducie effectivement apposée sur le certificat et dispose que le fiduciaire est censé être le propriétaire véritable aux fins de la Loi. L’article 136 permet en outre au bénéficiaire d’enregistrer son droit en equity en déposant une opposition. Dans In Re The Land Titles Act and Allan and O’Connor[11], le juge en chef Harvey a souligné que même si les termes et conditions d’une fiducie lient les parties à l’acte dans lequel on s’y réfère, cela ne modifie aucunement la situation du registraire et de toute partie qui négocie ultérieurement le bien-fonds.
La différence fondamentale entre la législation de la Colombie-Britannique sur l’enregistrement depuis 1913 et les lois des autres provinces de l’Ouest que nous venons d’examiner, est exposée dans l’ouvrage Thom’s Canadian Torrens System, précité, publié par DiCastri (aux pp. 310 et 311).
[TRADUCTION] Mais en règle générale, sauf en Colombie-Britannique, le titre enregistré ne peut être modifié
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que si le bénéficiaire (cestui que trust) dépose une opposition pour protéger son droit de propriété… les Lois, sauf celle de la Colombie-Britannique, dissocient généralement les fiducies de leurs objets comme c’est habituellement le cas dans la législation «Torrens»… En Colombie-Britannique, où le principe Torrens voulant qu’«aucune fiducie ne figure au registre» a été abandonné en 1913, la Land Registry Act contient, outre une disposition expresse qui reconnaît l’existence des biens en fiducie, des dispositions qui interdisent l’enregistrement de toute opération relative aux biens en fiducie qui n’est pas strictement conforme à l’acte de fiducie ou autorisée par un tribunal. [Les italiques sont de moi]
En conséquence, il ne fait aucun doute qu’à la différence des lois correspondantes des autres provinces de l’Ouest, la Land Registry Act de la Colombie-Britannique autorise et en fait exige l’enregistrement de l’acte de fiducie de la manière indiquée.
De 1917 à 1963, le certificat de titre de la «réserve littorale» portait à l’endos la mention de l’acte «en fiducie» de 1917. Lui était annexé un appendice «A» qui décrivait les modalités de cession des terrains de la station de la plage Crescent, et il était stipulé que le fiduciaire devait vendre les terrains en conformité des conditions énoncées au contrat-type de cession. Ainsi, vu le certificat de titre de la «réserve littorale» et la mention du contrat de 1917 dans le certificat, tout acheteur ou tout intéressé disposait d’une description du mode d’enregistrement et de cession des terrains de la station de la plage Crescent. C’était apparemment l’intention et le but précis de la modification de 1913 et, depuis lors, la Land Registry Act contient, et c’était toujours le cas au moment de l’introduction des présentes procédures, une disposition à cet effet. Dans son ouvrage Registration of Title to Land Throughout the Empire (1920), aux pp. 155, 161 et 163, Hogg fait la même distinction, quant aux biens en fiducie, entre la Land Registry Act et les autres lois «Torrens» et l’interprète de la même manière.
On peut toutefois prétendre que la protection des biens en fiducie est limitée à l’interdiction imposée au registraire, aux termes du par. 149(2)
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de la Land Registry Act, d’enregistrer tout acte de transfert contrevenant aux dispositions de la fiducie et qu’elle ne s’étend pas à la protection en général du droit du bénéficiaire aux termes de la fiducie par suite des actes du registraire en vertu du par. 149(1). Pareil argument exige une interprétation très étroite et en fait stérilisante du mot «enregistrer» dans les articles pertinents de la Loi. Pour conclure à une telle interprétation des dispositions applicables de la Loi, qui diminue sinon anéantit les droits du bénéficiaire (cestui que trust), le tribunal doit au préalable trouver quelque part dans la Loi une directive très précise du législateur. Il n’y en a aucune en l’espèce. La Loi prévoit qu’«une note doit être faite au registre»; que le double du certificat de titre doit porter à l’endos les mots «en fiducie» ou une autre expression appropriée, ainsi qu’un renvoi à l’acte constitutif. De plus, le bureau d’enregistrement doit avoir dans ses dossiers l’acte en question. Je ne puis souscrire à l’interprétation selon laquelle, malgré ces instructions détaillées au registraire, l’acte n’est pas enregistré.
Le mot «enregistré» n’est pas défini dans la Loi (bien que d’autres termes techniques importants le soient). Il est donc raisonnable de conclure que le législateur n’avait pas l’intention de donner au mot, lorsqu’il l’emploie, un sens différent de sa signification ordinaire dans le contexte. En l’espèce, les registres du bureau d’enregistrement comprennent le contrat de 1917 auquel est annexé un exemplaire de l’acte utilisé pour la vente des terrains de la station de la plage Crescent, et une note inscrite sur le certificat de titre incontestable indiquant à tout intéressé de se référer à l’acte constituant la fiducie et les autres droits en résultant. A mon avis, l’acte dont découle l’enregistrement de la servitude sur la «réserve littorale» est la cession de 1917 au fiduciaire, le titulaire antérieur du titre de l’intimée, et cet acte a dûment été «enregistré» en vertu de la Land Registry Act.
L’enregistrement, aux termes de l’art. 149 de la Loi, a pour effet de protéger les droits découlant d’un acte de fiducie, comme l’enregistrement d’une
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opposition protège les droits d’un opposant aux termes de l’art. 209 de la Loi (Voir Gordon v. Hipwell et le procureur général de la Colombie-Britannique[12]; Clark v. Barrick[13], infirmé pour d’autres motifs[14]; McKillop & Benjafield v. Alexander[15]. Conclure autrement reviendrait à fausser complètement le sens du mot «enregistrement» dans la Land Registry Act et à priver les titulaires de droits en vertu d’une fiducie dûment enregistrée de la [TRADUCTION] «protection adéquate et suffisante», selon l’expression du juge Anglin dans McKillop & Benjafield v. Alexander, précité, à la p. 583, que les dispositions de la Loi, particulièrement les art. 149 et 209, ont pour but de leur accorder.
Mis à part les conséquences de la vente pour taxes en vertu de l’art. 407 de la Municipal Act et l’effet du sous-al. 25a)(i) de la Land Registry Act, les droits découlant des fiducies ou ayant fait l’objet d’une opposition sont normalement protégés par les sous-al. 38(1)g) et h).
On a plaidé devant cette Cour (et la majorité de la Cour d’appel a retenu cet argument) que l’art. 165 de la Loi oblige le registraire à inscrire à l’endos de l’acte une note à l’égard de toute «charge», expression qui comprend, selon la définition du par. 2(1) de la Loi, les servitudes. La réponse à cet argument est que l’art. 149 prévoit déjà de façon très détaillée le mode d’enregistrement de tout droit découlant d’un acte créant une fiducie. La disposition générale, qui vient après cette disposition et prévoit l’enregistrement des charges, n’interdit ni expressément ni implicitement l’enregistrement en vertu de l’art. 149 d’un acte de fiducie qui mentionne une charge.
Il est de peu d’utilité de se référer aux décisions rendues dans les autres provinces de l’Ouest pour définir l’«enregistrement» d’un acte en vertu de la Land Registry Act de la Colombie‑Britannique. A la différence de la Loi de la Colombie-Britannique, la législation des trois autres provinces définit le mot expressément. (Voir The Real Property Act,
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R.S.M. 1970, chap. R-30, al. 2(1)o); The Land Titles Act, R.S.A. 1970, chap. 198, art. 2.21, 25; The Land Titles Act, R.S.S. 1965, chap. 115, art. 2r), 57). Compte tenu de ces différences et des art. 24A.(2), 165, 171(2) et 38(1)h) et i) de la Land Registry Act de la Colombie‑Britannique, on est justifié de conclure que l’inscription d’une note au registre, la mention du numéro de l’acte sur le certificat de titre et l’enregistrement de l’acte lui-même au bureau d’enregistrement, équivalent à l’enregistrement de l’acte aux termes de la Loi. En conséquence, les droits des différents propriétaires enregistrés du lot 38, y compris la servitude grevant la «réserve littorale», en vertu du lien de fiducie, sont enregistrés conformément à la Land Registry Act de, la Colombie-Britannique.
Le résultat de la législation de la Colombie-Britannique est analogue à la situation faite aux bénéficiaires de successions en vertu des lois de l’Alberta, de la Saskatchewan et du Manitoba concernant l’enregistrement. Dans ces provinces, la qualité d’exécuteur testamentaire d’un propriétaire décédé peut être indiquée sur le titre, même si la législation de ces provinces sur les titres de biens-fonds interdit l’enregistrement d’un acte de fiducie et de son contenu. Ceux qui réclament un droit sur un bien-fonds en se fondant sur le titre de l’exécuteur testamentaire, mais dans des circonstances où leur droit n’a pas été acquis conformément aux dispositions de la fiducie testamentaire, ne sont pas protégés contre les droits des bénéficiaires, droits qui, par suite de cet enregistrement restreint, sont notés au certificat de titre et ainsi portés à la connaissance de quiconque examine le registre. Aucune atteinte supposée aux principes et concepts, du système d’enregistrement Torrens ne fait hésiter la jurisprudence quant à ce résultat. Voir The Western Trust Company v. Olsen et al[16]; Close v. McMeans et al.[17], à la p. 559; St. Germain v. Reneault[18]; Re Estate of Roneche[19]; Ficke v. Spence and Olson[20]; National Trust Co. v. Proulx[21].
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Admettant donc que les droits du bénéficiaire d’une fiducie sont protégés par l’enregistrement de la fiducie en vertu du par. 149(1) de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique, il nous reste à déterminer si la servitude accordée aux titulaires antérieurs du titre de l’appelante et imposée au fiduciaire dans l’acte de 1917, comme condition de la fiducie (aux termes de laquelle le fiduciaire ne pouvait gérer ou céder la «réserve littorale» que conformément aux droits et obligations de la fiducie, dont la servitude), a été «enregistrée» contre ladite «réserve», plus précisément le lot 47, et a ainsi été protégée, en vertu du sous-al. 25a)(i) de la Land Registry Act, de l’annulation résultant de la vente pour taxes.
Comme je l’ai dit, aux termes de l’art. 165, la servitude aurait pu être enregistrée comme une charge grevant les terrains. Sorenson v. Young[22], à la p. 191; Registrar of Titles v. Vancouver[23]. En outre, quand le cédant conserve la propriété du fonds servant, l’art. 150 permet maintenant d’enregistrer une servitude contre le fonds. C’est ce qui a amené le savant juge de première instance à dire dans son jugement ((1974), 45 D.L.R. (3d) 280 à la p. 293):
[TRADUCTION] Je ne trouve aucune disposition équivalente à l’art. 150 dans la Loi de 1911. Cela peut expliquer pourquoi on a appelé les parcelles «réserve littorale»; c’était l’expression employée à l’époque pour décrire l’usage restreint. A mon avis, l’art. 150 exige maintenant que soient inscrits dans le nouveau certificat de titre, par les mentions appropriées, les restrictions dont la municipalité a reconnu l’existence en les indiquant au plan, et les droits réservés au bénéfice des propriétaires des lots avoisinants.
La question de savoir si un droit sur un bien-fonds peut être enregistré de plusieurs manières a été étudiée par le juge en chef Williams de la Cour du Banc du Roi dans Rystephaniuk v. Prosken[24]. Relativement à The Real Property Act du Manitoba, il a déclaré:
[TRADUCTION] L’article 3 précise que The Real Property Act vise à simplifier le droit de propriété foncière, à faire disparaître les incertitudes, à faciliter la preuve et à accélérer les opérations, et la Loi doit être interprétée de façon à donner effet à ces objectifs.
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Certes, l’enregistrement d’une servitude constitue la meilleure façon d’atteindre ces objectifs. Mais le fait qu’une servitude puisse être cédée ou créée par un transfert effectué conformément à l’art. 84 ne signifie pas qu’il soit impossible de créer ou d’enregistrer une servitude autrement.
En conséquence, j’estime que les art. 165 et 150 de la Land Registry Act de la Colombie‑Britannique et les procédures d’enregistrement des servitudes ne rendent pas en eux-mêmes impossible l’enregistrement d’une servitude, en vertu du par. 149(1) de la Loi, à titre de condition stipulée dans une fiducie.
Le sous-alinéa 25a)(i) (la disposition directement en cause en l’espèce) parle seulement d’«enregistrement». Par contre, le sous-al. 25a)(iii) parle d’enregistrement de certains droits comme «charges». La disposition visant spécifiquement les «servitudes» est bien sûr le sous‑al. 25a)(i) qui n’exige pas l’enregistrement d’une servitude comme «charge» pour qu’elle soit protégée des effets d’une vente pour taxes. Ni l’économie de la Loi ni les principes d’interprétation des lois ne permettent, et encore moins ne requièrent, de voir au sous-al. 25a)(i) une exigence supplémentaire quant à la forme ou à la procédure d’enregistrement. C’est d’autant plus vrai quand pareille interprétation entraînerait l’anéantissement des droits que le sens ordinaire de cet article protégerait.
Néanmoins, l’argument selon lequel une servitude stipulée dans un acte réduit les droits d’un propriétaire si le certificat de titre ne mentionne pas expressément l’existence du droit est à première vue contraire aux principes de la législation Torrens. Comme les tribunaux l’ont souvent déclaré en analysant les principes Torrens [TRADUCTION] «le registre, c’est tout». Lorsque l’enregistrement d’un acte donne lieu à la délivrance d’un nouveau certificat de titre, le contenu de cet acte et en fait son existence même sont annulés. Il en est ainsi pour qu’on puisse s’en remettre entièrement au certificat de titre, ce qui constitue le principal but du système d’enregistrement des titres de biens-fonds. (Gibbs v. Messer[25], à la p. 254, lord Watson):
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[TRADUCTION] Le principal but de la loi et le système législatif établi pour atteindre ce but sont… tous deux évidents. Le but visé est d’éviter aux personnes traitant avec des propriétaires enregistrés les inconvénients et les frais qu’elles devraient engager si elles ne pouvaient se fier au registre pour effectuer une recherche de titre et s’assurer de sa validité.
Dans l’arrêt La Compagnie du chemin de fer canadien du Pacifique et Imperial Oil Limited c. Turta et al.[26], aux pp. 443, 444 et 453, cette Cour a examiné cette dernière affaire et une jurisprudence au même effet. Ces principes généraux ont cependant toujours été assujettis à la règle que lorsque l’enregistrement d’un acte ne donne pas lieu à la délivrance d’un nouveau certificat mais simplement à l’inscription d’une note à l’endos du certificat existant, il est possible, dans certaines circonstances, que l’acte conserve sa valeur et son effet. Autrement, la disposition du par. 149(1) de la Land Registry Act selon laquelle “… cet acte doit être déposé au bureau d’enregistrement…” serait inutile et dénuée de sens dans l’interprétation et l’application de la Loi. En interprétant une telle directive, les tribunaux doivent, autant que possible, lui donner un sens comme d’ailleurs on doit en donner un à tous les mots employés dans la Loi en vertu des règles d’interprétation. (Voir In re Svenska Aktiebolaget Gasaccumulator’s Application[27], le maître des rôles lord Evershed, aux pp. 662 et 663; Grand Trunk Pacific Railway Company et Bithulitic et Constracting Limited c. Dearborn[28], le juge en chef Davies aux pp. 320 et 321.)
L’article 42 qui se rapporte à l’enregistrement d’une charge fournit un autre exemple de la survivance du contenu d’un acte enregistré en vertu de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique.
La cession au fiduciaire en 1917 a donné lieu à la délivrance d’un certificat de titre. Elle a également entraîné l’inscription au registre et sur le certificat de titre des mots «en fiducie» et d’un renvoi à l’acte de fiducie par inscription du numéro d’enregistrement; le tout accompagné, bien sûr, du dépôt de l’acte lui-même au bureau d’enregistrement. Dans ces circonstances et compte tenu de la
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jurisprudence examinée ci-après, l’acte a conservé son identité et les inscriptions sur le registre et le certificat ont continué de donner un caractère public à ses termes et conditions. Ainsi les droits en découlant sont protégés et «enregistrés» conformément aux dispositions expresses de la Loi.
Cette conclusion s’appuie sur une série de décisions dont Fels v. Knowles[29], où le juge Edwards a conclu qu’une option d’achat dans un bail enregistré était elle-même enregistrée et valait contre les titulaires postérieurs du titre de propriété. Dans Grasett c. Carter[30], cette Cour a jugé qu’un renvoi à un plan non inclus dans l’acte même faisait néanmoins partie de la désignation enregistrée. Dans In re Goldstone’s Mortgage[31], on a jugé que l’endossement d’un consentement à une cession de priorité par un créancier hypothécaire de deuxième rang en faveur d’un créancier hypothécaire de troisième rang, qui figurait à l’acte enregistré de troisième hypothèque, était lui-même enregistré (le juge en chef Stout, aux pp. 26 et 27):
[TRADUCTION] …M. Hogg souligne dans son ouvrage Australian Torrens System qu’aucun certificat de titre n’est donné à un créancier hypothécaire; il obtient que l’hypothèque soit inscrite au registre et, cela fait, toute personne faisant des transactions relatives au bien-fonds doit dès lors examiner l’hypothèque et en étudier les clauses. C’est la raison pour laquelle, je présume, le sous-al. 4 ne prévoit pas l’enregistrement du consentement; seule l’hypothèque est enregistrée et puisque le consentement se trouve dans l’hypothèque, il sera porté à la connaissance de quiconque s’intéresse au bien-fonds.
…
Le consentement n’est pas enregistré; rien ne le prévoit. Il est vrai que le consentement se trouve dans l’acte et les intéressés au bien-fonds sont obligés d’examiner les hypothèques mentionnées au certificat de titre; il n’est pas nécessaire de mentionner dans le certificat de titre le consentement qui se trouve dans l’hypothèque.
Le savant auteur de l’ouvrage Registration of Title to Land Throughout the Empire (1920), précité, a écrit à ce sujet (à la p. 155):
[Page 1069]
[TRADUCTION] En Colombie-Britannique, lorsque le registre révèle l’existence d’une fiducie, le terrain ne peut faire l’objet d’aucune transaction contraire aux dispositions de l’acte de fiducie.
Et il conclut (à la p. 161) qu’en Colombie-Britannique l’enregistrement d’une fiducie a le même effet que le dépôt d’une opposition, et cite à ce propos le par. 149(2) et l’art. 215 de l’actuelle Land Registry Act de la Colombie-Britannique (dans le même sens, voir DiCastri, Thom’s Canadian Torrens System, précité, à la p. 310).
Les similitudes entre l’enregistrement des fiducies et les oppositions en Colombie-Britannique soulèvent plus qu’un simple intérêt. On a déjà jugé dans certaines provinces que les droits contenus dans un acte déposé à l’appui d’une opposition affectent le droit de l’acheteur du bien-fonds même si les droits ne sont pas expressément mentionnés dans l’opposition (et, par conséquent, au certificat de titre incontestable). C’est ainsi qu’on a jugé dans Re Zeller’s (Western) Ltd. and Calford Properties Ltd.[32], qu’un bail protégé par une opposition silencieuse quant à l’existence d’un droit de reconduction avait quand même entraîné l’enregistrement de ce droit par l’effet d’un simple renvoi aux [TRADUCTION] «termes et conditions» du bail.
L’article 209 de la Land Registry Act de la Colombie-Britannique prévoit l’enregistrement d’une opposition afin de protéger un droit revendiqué sur un bien-fonds. L’article 215 de la Loi ne permet l’enregistrement subséquent d’un acte que sur mention expresse qu’il est assujetti à la revendication de l’opposant et, dans certains cas, interdit strictement l’enregistrement. De même, le par. 149(2) interdit l’enregistrement d’un acte après l’inscription de la note «en fiducie» au registre, conformément au par. 149(1), à moins que l’acte ne soit expressément autorisé «par l’acte de fiducie…». Et la Loi oblige les parties à la cession et le registraire à se référer à l’acte de fiducie «déposé au bureau d’enregistrement lors de la demande d’enregistrement». Il est difficile d’imaginer quelle mesure on aurait pu raisonnablement exiger pour «enregistrer» l’acte de fiducie en plus de ce que
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prévoit le par. 149(1); les conséquences prévues au par. 149(2) reflètent l’enregistrement de l’acte de fiducie.
Il est pour le moins utile de lire les observations suivantes du juge Allen de la Cour d’appel dans Re Zeller’s Limited, précité, (à la p. 26) pour comprendre la nature et les effets d’un avis apposé sur un titre de propriété en vertu des art. 149 ou 209:
[TRADUCTION] Une opposition sert en fait à signaler l’existence d’une revendication dont elle précise la nature. Elle devrait immédiatement attirer l’attention de celui qui effectue une recherche de titre sur le fait qu’un opposant revendique un droit en vertu du bail et l’inciter à s’enquérir des termes et conditions du bail. On a du mal à croire que l’acheteur d’un immeuble assujetti à un bail dont l’existence lui est révélée par le dépôt d’une opposition conclurait l’achat sans au préalable examiner le bail.
Les droits conférés à l’art. 149 peuvent difficilement être moindres que ceux qui résultent de l’enregistrement en cause dans l’affaire Zeller, puisqu’à la fois le registre et le certificat doivent mentionner le numéro de l’acte de fiducie et que l’acte lui-même doit être déposé et consultable au bureau d’enregistrement. En outre, le par. 149(1) interdit l’inscription au certificat des détails de l’acte de fiducie de sorte que l’obligation de consulter l’acte lui-même n’est pas amoindrie, comme c’est le cas pour The Land Titles Act de l’Alberta, qui exige que l’opposition révèle [TRADUCTION] «la nature du droit revendiqué». (Voir Ruptash et Lumsden c. Zawick[33].)
Je conclus donc que:
a) La cession de 1914 au premier titulaire du titre de l’appelante (ainsi que la cession de 1917 de la «réserve littorale» au fiduciaire, titulaire antérieur du titre de l’intimée) créait en droit une servitude au profit des propriétaires du lot 38 qui grève la «réserve littorale» et notamment le lot 47.
b) Le droit ainsi consenti comprend le droit de parcourir librement la «réserve littorale» et n’est pas restreint à la seule autorisation de la
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traverser directement de la limite du lot 38 aux eaux de la baie Boundary.
c) L’enregistrement de la cession de 1914 et le traitement (pour employer un terme neutre) de l’acte de cession de 1917 conformément à l’art. 149 ont assuré la protection des droits résultant de la fiducie, dont la servitude grevant le lot 47, en la forme particulière prévue par la Land Registry Act de la Colombie-Britannique.
d) L’application de l’art. 149 entraîne l’enregistrement de la servitude grevant le lot 47, au sens de ce mot au sous-al. 25a)(i) de la Land Registry Act.
e) L’enregistrement de l’acte de fiducie rend applicable non seulement le par. 149(2), qui interdit toute disposition du lot 47 en contravention de l’acte de fiducie, mais exige également que la propriété du lot 47 soit assujettie à l’acte de fiducie et aux droits des bénéficiaires, dont le propriétaire enregistré du lot 38 fait partie.
f) Le certificat délivré à l’intimée par le registraire en janvier 1963 aurait donc dû conserver la mention relative à la «fiducie», et les renvois au contrat de 1917 et à l’ordonnance de 1939.
g) En conséquence, la servitude accordée au profit du fonds dominant, le lot 38, a survécu à la vente pour taxes effectuée en vertu de l’art. 407 de la Municipal Act de la Colombie‑Britannique et continue de lier l’intimée à titre de propriétaire enregistré du lot 47.
Pour ces motifs, je suis d’avis d’accueillir le pourvoi et de rétablir l’ordonnance du juge de première instance, sous réserve d’une modification de la directive au registraire des titres de biens-fonds comme l’a proposé le juge Carrothers en Cour d’appel. L’appelante a droit aux dépens dans toutes les cours.
Jugement en conséquence.
Procureurs de la demanderesse, appelante: Swinton & Co., Vancouver.
Procureurs de la défenderesse, intimée: Thompson & McConnell, White Rock.
[1] [1975] 5 W.W.R. 657, 54 D.L.R. (3d) 250.
[2] [1955] 3 All E.R. 667.
[3] [1939] 3 D.L.R. 126.
[4] [1951] 2 D.L.R. 609.
[5] (1844), 5 Q.B. 671; 114 E.R. 1402.
[6] (1889), 43 Ch. D. 265.
[7] (1913), 18 D.L.R. 595.
[8] [1926] Ch. 521.
[9] [1951] 3 D.L.R. 156.
[10] (1890), 7 Man. R. 172.
[11] [1918] 1 W.W.R. 440.
[12] (1952), 5 W.W.R. (N.S.) 433 (B.C.C.A.).
[13] [1949] 2 W.W.R. 1009.
[14] [1951] R.C.S. 177.
[15] (1912), 45 R.C.S. 551.
[16] [1918] 3W.W.R. 811.
[17] [1931] 3 W.W.R. 550 (Man. C.A).
[18] (1909), 2 Alta, L.R. 371.
[19] (1908), 1 Alta. L.R. 255.
[20] [1922] 1 W.W.R. 1271.
[21] (1910), 15 West. L.R. 349.
[22] [1920] 1 W.W.R. 189.
[23] [1945] 3 D.L.R. 304.
[24] (1951), 3 W.W.R. (N.S.) 76.
[25] [1891] A.C. 248.
[26] [1954] R.C.S. 427.
[27] [1962] 1 W.L.R. 657.
[28] (1919), 58 R.C.S. 315.
[29] (1906), 26 N.Z.L.R. 604.
[30] (1883), 10 R.C.S. 105.
[31] [1916] N.Z.L.R. 19.
[32] (1973), 29 D.L.R. (3d) 16 (D.A.C.S. Alta.).
[33] [1956] R.C.S. 347.
