| Zimmermann c. Letkeman, [1978] 1 R.C.S. 1097 (30 septembre 1977)
Cour suprême du Canada
Zimmermann c. Letkeman, [1978] 1 R.C.S. 1097
Date: 1977-09-30
Heinsz D. Zimmermann (Défendeur) Appelant;
et
Ben Letkeman (Demandeur) Intimé.
1977: 17 mai; 1977: 30 septembre.
Présents: Les juges Martland, Judson, Spence, Dickson et Beetz.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA SASKATCHEWAN
Contrats - Action en exécution d’un contrat de vente et d’achat d’un terrain - Documents devant être utilisés dans un but illégal - Action rejetée au motif que le contrat était illégal - La doctrine du locus poenitentiae ne s’applique pas.
L’intimé désirait acheter l’immeuble résidentiel de l’appelant et le 4 décembre 1973, les parties ont signé deux documents. Le premier était une offre d’achat et une acceptation de l’offre qui indiquait un prix de vente de $135,000. Le deuxième document, signé par les deux parties, se lit ainsi: «Entente entre Ben Letkeman et H. Zimmermann. La présente entente intervenue entre les associés précités atteste que Letkeman se porte acquéreur de l’immeuble susmentionné pour le prix de $117,-500. Cette entente rend nulle et de nul effet la partie de l’offre d’achat déjà signé qui fixe le prix d’achat.»
Les deux documents n’indiquaient pas le même prix parce que l’intimé avait l’intention de se servir du premier document pour obtenir une hypothèque plus élevée auprès d’une société de prêts hypothécaires. Le 15 décembre 1973, l’appelant a demandé à l’intimé s’il avait fait une demande de prêt hypothécaire à la société de prêts hypothécaires en utilisant le chiffre de $135,000. L’intimé a répondu qu’il l’avait fait. L’appelant lui a alors dit qu’il considérait ceci comme une fraude au détriment de la compagnie et qu’il ne voulait pas donner suite à la transaction. Il retourna à l’intimé son chèque de dépôt et refusa par la suite d’entendre parler de cette opération.
Il appert que la société de prêts hypothécaires n’a pas été induite en erreur quant à la véritable teneur de l’entente puisque l’intimé lui avait révélé dès le début, lors de la demande de prêt, que le prix réel était de $117,500 et que la société considérait que la juste valeur marchande de l’immeuble était d’environ $135,000.
L’intimé a poursuivi l’appelant afin d’obtenir l’exécution du contrat de vente. Le juge de première instance à rejeté l’action au motif que le contrat dont on cherchait à obtenir l’exécution était illégal. Sa décision a été
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infirmée en appel par la majorité de la Cour d’appel au motif que 1) les principes énoncés par le juge Anglin (tel était alors son titre) dans Elford c. Elford (1922), 64 R.C.S. 125 s’appliquent en l’espèce; 2) et que, puisque l’intimé avait abandonné l’intention d’utiliser le premier document pour obtenir un prêt plus élevé, la justice lui accorderait un locus peonitentiae.
Arrêt: Le pourvoi doit être accueilli.
Les moyens invoqués par la majorité de la Cour d’appel ne suffisent pas pour accueillir l’appel du jugement rendu en première instance. En l’espèce, pour obtenir gain de cause dans son action en exécution intégrale, l’intimé doit se fonder sur un contrat illégal. Dans l’arrêt Elford, une action entre deux époux, l’épouse intenta des poursuites afin qu’un terrain que le mari avait à l’origine enregistré au nom de son épouse soit de nouveau enregistré à ce nom. Elle cherchait à obtenir l’annulation d’un acte de transfert du terrain effectué par son conjoint qui avait outrepassé les pouvoirs que lui accordait une procuration. A première vue, l’épouse avait le droit de faire déclarer que son conjoint était fiduciaire pour elle. L’époux ne pouvait écarter ce droit en alléguant qu’elle avait acquis son titre de propriété pour favoriser son dessein frauduleux de frustrer ses créanciers. Elle n’avait pas à se fonder sur un contrat illégal.
La règle relative au locus poenitentiae permet à une partie à un contrat illégal, qui est toujours exécutoire, de récupérer ce qu’elle a payé ou remis à l’autre partie conformément au contrat, pourvu qu’elle se repente à temps, avant que le but illégal n’ait été dans une large mesure exécuté. L’intimé n’a versé à l’appelant que $1,000, à titre de dépôt, montant que l’appelant lui a remis. Dans les présentes procédures, l’intimé ne demande pas que l’appelant lui remette quoi que ce soit. Il requiert l’exécution d’un contrat de vente entaché d’illégalité, en alléguant que la fraude projetée à l’égard de la société de prêts hypothécaires ne s’est pas concrétisée. Les circonstances en l’espèce ne permettent pas d’appliquer, en faveur de l’intimé, la doctrine du locus poenitentiae. En fait, c’est l’appelant qui s’est repenti, qui a retourné à l’intimé son dépôt et qui a refusé de mener à bien l’opération.
Arrêts approuvés: Alexander v. Rayson, [1936] 1 K.B. 169; Mason c. Clarke, [1955] A.C. 778; distinction faite avec l’arrêt: Elford c. Elford (1922), 64 R.C.S. 125; arrêt mentionné: Taylor v. Bowers (1876), 1 Q.B.D. 291.
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POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de la Saskatchewan[1] qui a accueilli un appel d’une décision du juge MacPherson qui a rejeté l’action en exécution intégrale d’un contrat de vente intentée par l’intimé. Pourvoi accueilli.
G.A. Maurice et G.T. Wilson, pour le défendeur, appelant.
Mme B. McIsaac, pour le demandeur, intimé.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE MARTLAND — L’intimé aux présentes a intenté des poursuites contre l’appelant en exécution intégrale du contrat de vente par lequel ce dernier lui vendait un immeuble résidentiel situé à Swift Current (Saskatchewan). Le principal moyen de défense invoqué est l’illégalité du contrat. Le juge de première instance a rejeté l’action pour ce motif. Son jugement est publié à [1975] 4 W.W.R. 216. La majorité de la Cour d’appel a infirmé ce jugement, le juge Bayda étant dissident. Les motifs de la Cour d’appel sont publiés à [1977] 1 W.W.R. 408. Le présent pourvoi attaque cet arrêt.
Le 4 décembre 1973, les parties ont signé deux documents déposés au procès comme pièces P1 et P2. Le premier est une offre d’achat du terrain, rédigée sur une formule fournie par Keith Realty Ltd. qui employait l’intimé comme vendeur; cette offre portait la signature de l’intimé. L’appelant a accepté l’offre qui indiquait un prix de vente de $135,000.
Le deuxième document, signé par les deux parties, se lit ainsi:
[TRADUCTION] Entente entre Ben Letkeman et H. Zimmermann. La présente entente intervenue entre les associés précités atteste que Letkeman se porte acquéreur de l’immeuble susmentionné pour le prix de $117,500. Cette entente rend nulle et de nul effet la partie de l’offre d’achat déjà signée qui fixe le prix d’achat.
Le juge de première instance a tiré les conclusions de fait suivantes:
[TRADUCTION] La raison pour laquelle le demandeur voulait que l’offre et l’acceptation indiquent $135,000 est claire; il avait l’intention de demander au Crédit Foncier un prêt en première hypothèque et il savait que le Crédit Foncier ne prêtait que 80 p. 100 du prix
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d’achat, soit généralement, selon M. Mebs du Crédit Foncier, la juste valeur marchande. Donc, en indiquant un prix de vente de $135,000, le demandeur pouvait espérer obtenir une hypothèque plus élevée que si le prix de vente était fixé à $117,500.
Il n’y a pas de preuve que les parties aient de nouveau communiqué entre elles avant leur conversation téléphonique du 15 décembre 1973, soit 11 jours plus tard. Le défendeur a téléphoné au demandeur pour lui demander s’il avait fait une demande d’hypothèque en utilisant le chiffre de $135,000. Le demandeur a répondu qu’il l’avait faite et que le prêt avait été approuvé par la société de prêts hypothécaires. Le défendeur lui a alors dit qu’il ne voulait pas donner suite à l’opération car, après discussion avec son avocat, ce dernier lui avait dit que l’existence de deux documents portant deux prix différents, afin d’obtenir une hypothèque plus élevée, pouvait constituer une fraude vis-à-vis de la société de prêts hypothécaires; le défendeur ajouta qu’il ne voulait pas se retrouver devant les tribunaux. Il retourna au demandeur le dépôt de $1,000, un chèque qu’il n’avait pas négocié, et refusa par la suite d’entendre parler de cette opération.
…
Il appert que le Crédit Foncier n’a pas été induit en erreur quant à la véritable teneur de l’entente. La demande de prêt indiquait un prix d’achat de $135,000, mais M. Mebs a témoigné qu’on lui avait révélé dès le début, lors de la demande de prêt, que le prix réel était de $117,500. Il a vu les pièces P1 et P2. M. Mebs a également témoigné qu’à son avis, la juste valeur marchande de l’immeuble était d’environ $135,000.
Jusqu’au 15 décembre 1973, date de sa renonciation, le défendeur n’avait aucune raison de penser que le demandeur ne présenterait pas sa demande de prêt hypothécaire en utilisant le prix d’achat fictif inscrit sur la pièce P1. J’irai plus loin et dirai que rien dans la preuve n’indique que le demandeur savait que le Crédit Foncier n’avait pas, en fait, été induit en erreur, et ce, jusqu’à l’introduction de la présente action.
L’action a été rejetée au motif que le contrat dont on cherchait à obtenir l’exécution était illégal. Le juge de première instance s’est appuyé sur le jugement de la Cour d’appel dans Alexander v. Rayson[2]. Les faits de cette affaire sont les suivants:
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[TRADUCTION] Le demandeur avait accepté de louer au défendeur un appartement avec services domestiques, au loyer annuel de £1,200. Deux documents constatent cette opération; l’un prévoit la location des lieux moyennant un loyer annuel de £450, l’autre prévoit que le demandeur assurerait des services précis moyennant la somme annuelle de £750. On a prétendu qu’il voulait soumettre au Westminster Assessment Committee le contrat de location seulement pour le persuader que cet appartement ne lui rapportait que £450 par année et obtenir ainsi une réduction de l’assiette fiscale. Le défendeur n’était pas au courant des intentions du demandeur. Celui-ci n’est pas parvenu à ses fins et a poursuivi le défendeur en recouvrement de £300, soit le quart du montant dû en vertu des deux documents.
La Cour d’appel a statué que, si les documents devaient être utilisés dans ce but frauduleux, le demandeur n’avait pas droit au secours de la loi pour faire exécuter le bail ou l’entente.
Le lord juge Romer, qui a rédigé les motifs de la Cour, dit, à la p. 182:
[TRADUCTION] Il est bien établi en droit qu’une entente prévoyant l’accomplissement d’un acte illégal, immoral ou contraire à l’ordre public ou l’accomplissement d’un acte moyennant une contrepartie illégale, immorale ou contraire à l’ordre public, est contraire à la loi et donc nulle. Mais il arrive fréquemment qu’une ou les deux parties à une entente, licite en soi, ait l’intention de l’utiliser à des fins contraires à la loi, c’est-à-dire, à des fins illégales, immorales ou contraires à l’ordre public. L’exemple le plus courant est une entente portant sur la vente ou la location d’un bien, sur laquelle il n’y a en apparence rien à redire, mais où l’une des parties (ou les deux) a l’intention que ce bien soit utilisé par l’acheteur ou le locataire à une fin contraire à la loi. Dans pareil cas, la partie à l’entente qui entretenait une intention contraire à la loi ne peut invoquer l’entente pour intenter des poursuites. Ex turpi causa non oritur actio. L’action n’est pas recevable parce que la Cour n’accordera pas son aide à ce demandeur, comme l’indiquent de nombreux exemples en jurisprudence.
Et il ajoute, à la p. 187:
[TRADUCTION] … Mais si par sa conduite, le demandeur s’est placé, en droit, dans la même situation que s’il avait loué l’appartement avec l’intention de l’utiliser à une fin illégale, il ne peut s’en prendre qu’à lui-même s’il subit une perte par la suite.
Ceci nous amène au cœur même du problème en l’espèce. Le demandeur s’est-il placé lui-même dans cette situation? Dans la jurisprudence que nous avons
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citée, les intéressés avaient l’intention d’utiliser l’objet de l’entente à une fin contraire à la loi. En l’espèce, le demandeur avait simplement l’intention d’utiliser le bail et l’entente, soit les documents eux-mêmes, à une fin contraire à la loi. Cela revient-il au même? A notre avis, oui. Il nous semble que les principes applicables dans ces deux cas sont identiques, et, avec égards, c’est sur ce point que note opinion diffère de celle du juge du Parcq.
Ce point de vue a été confirmé par le vicomte Simonds dans Mason c. Clarke[3], à la p. 793:
[TRADUCTION] … Dans Alexander c. Rayson, [1936] 1 K.B. 169, on a considéré bien établi en droit — et il ne pouvait en être autrement — qu’un demandeur qui a l’intention d’utiliser l’objet d’une entente à une fin contraire à la loi ne peut l’invoquer pour intenter des poursuites. La seule question pertinente est donc celle de savoir si un demandeur qui nourrit une intention semblable à l’égard des documents attestant l’entente est également privé de tout recours. On a décidé, indubitablement à bon droit, qu’il l’est. Mais on n’a pas laissé entendre que la partie de bonne foi est privée, à cause de l’intention frauduleuse de l’autre, de son droit d’exiger l’exécution d’une entente qui n’est pas en elle-même illégale.
En l’espèce, le jugement de première instance se termine ainsi:
[TRADUCTION] Les faits en l’espèce me convainquent que le 4 décembre 1973, le demandeur avait l’intention d’utiliser le prix d’achat fictif inscrit à la pièce P1 afin d’obtenir une hypothèque plus élevée que celle qu’il aurait autrement pu obtenir. A mon avis, cela rend nettement l’arrêt Alexander c. Rayson applicable. Le fait qu’il n’y ait eu finalement aucune fraude ne change rien au résultat. L’adage ex turpi causa non oritur actio s’applique. Une action ne peut être fondée sur une opération immorale. Voir également Campbell River Lumber Company c. McKinnon, (1922) 64 R.C.S. 396. L’action du demandeur est rejetée avec dépens. Une ordonnance prévoyant le retrait du caveat du demandeur sur le terrain en cause sera délivrée.
La majorité de la Cour d’appel a jugé que l’appel de l’intimé devait être accueilli pour deux motifs. Le premier est que les principes énoncés par le juge Anglin (tel était alors son titre) dans Elford c. Elford[4], s’appliquent en l’espèce.
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Dans cette affaire, un époux avait enregistré un terrain au nom de sa femme, et ce, à la connaissance de cette dernière, afin de frustrer ses créanciers. Elle lui avait remis une procuration générale. Une querelle survint et l’époux enregistra la procuration et fit transférer le terrain à son nom. L’épouse intenta des poursuites afin que le terrain soit de nouveau enregistré à son nom.
On a jugé que l’épouse était en droit d’obtenir l’annulation du transfert de propriété. Le pouvoir étendu conféré par une procuration ne comprend pas celui de signer un acte de transfert en faveur du mandataire lui-même. A première vue, l’épouse avait le droit de faire déclarer que son conjoint était fiduciaire pour elle. L’époux ne pouvait écarter ce droit en alléguant qu’elle avait acquis son titre de propriété pour favoriser son dessein frauduleux de frustrer ses créanciers.
L’extrait du jugement du juge Anglin, sur lequel s’est appuyée la majorité de la Cour d’appel, est tiré de la p. 129:
[TRADUCTION] Pour avoir gain de cause, la demanderesse doit simplement établir que son époux, en transférant à son propre nom le titre de propriété qui était enregistré au sien, a usé frauduleusement de la procuration qu’elle lui avait remise et en vertu de laquelle il prétendait agir. Elle n’a pas à dévoiler la prétendue intention de léser les créanciers de son mari, intention qui serait à l’origine de son titre, ni à invoquer d’opérations entachées par cette fraude. Simpson v. Bloss (1816) 7 Taunt, 246; Taylor v. Chester (1869) L.R. 4 Q.B. 309, à la p. 314; Clark c. Hagar (1893) 22 Can. R.C.S. 510, à la p. 525; 20 Ont. App. R. 198, aux pp. 221 et 222. C’est le défendeur qui soulève cet aspect de la question devant la Cour, en essayant de conserver ce qu’il a acquis en abusant de la procuration accordée par son épouse: c’est à lui que s’applique la maxime memo allegans turpitudinem suam est audiendus. Montefiori v. Montefiori (1762) 1 W. Bl. 363.
Après avoir cité cet extrait, la Cour d’appel a poursuivi en disant:
[TRADUCTION] Pour avoir gain de cause en l’espèce, le demandeur doit simplement établir que les documents signés par les parties constituent le contrat intervenu entre elles. Pour ce faire, il doit seulement produire ces documents et prouver que le défendeur et lui les ont signés. Ceci ne présente en l’espèce aucune difficulté puisque le défendeur admet dans sa défense avoir signé les documents et ne laisse pas entendre qu’il ne s’agit pas
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du contrat intervenu entre les parties. Il est évident que seul le défendeur invoque l’illégalité pour ne pas exécuter l’obligation prévue au contrat.
Avec égards, cette déclaration ne tient pas compte du fait qu’en l’espèce, c’est l’acheteur intimé qui cherche à obtenir l’exécution du contrat qui est entaché d’illégalité. Sa situation ne se rapproche pas de celle de l’épouse mais de celle du mari dans l’affaire Elford.
Le fait que le texte des documents ne révèle pas le dessein illégal de l’intimé que la preuve a établi par la suite, n’améliore pas sa situation. Il cherche toujours à obtenir l’exécution d’un contrat illégal. Le juge Gwynne a bien fait ressortir ce point dans Clark c. Hagar (précité) dont a fait mention le juge Anglin. Le juge Gwynne a dit, à la p. 525:
[TRADUCTION] Ce que cet arrêt veut dire, comme tous ceux relatifs à l’application de ce critère, c’est que chaque fois il faut déterminer si le demandeur peut avoir gain de cause sans invoquer l’opération illégale lorsque, vu les faits admis lors des plaidoiries ou vu la preuve présentée quand la contestation est liée, il existe un lien entre l’action et une opération illégale à laquelle il a pris part, que ce soit dans une action indebitatus assumpsit ou dans une action sur cautionnement, billet ou autre document. S’il ne peut pas, l’action échoue; s’il peut, il l’emporte. Mais on n’a jamais décidé, et je n’ai relevé aucune allégation en ce sens, que, dans une action sur billet ou autre garantie de paiement d’une somme d’argent, où prima facie aucune preuve de contrepartie n’est exigée, le demandeur peut avoir gain de cause sur simple production du document, nonobstant la défense que le document a été signé pour une contrepartie illégale à l’égard de l’opération à laquelle le défendeur lui-même était partie. Une telle proposition ne peut être maintenue sans renverser une multitude d’arrêts allant de Guichard v. Roberts, 1 Wm. Black. 445, à Windhill Board of Health v. Vint, 45 Ch. D. 351, qui ont établi que l’illégalité de la contrepartie d’un acte, scellé ou non, en vertu duquel une action est intentée, peut non seulement être plaidée mais doit l’être même si elle n’est pas invoquée dans la plaidoirie du demandeur.
En l’espèce, pour obtenir gain de cause dans son action en exécution intégrale, l’intimé doit se fonder sur un contrat illégal. L’épouse, dans Elford, était devenue propriétaire du terrain. Elle
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cherchait à obtenir l’annulation d’un acte de transfert de son terrain effectué par son conjoint qui avait outrepassé les pouvoirs que lui accordait une procuration. Elle ne se fondait pas sur un contrat illégal.
En second lieu, la majorité de la Cour d’appel a jugé que, puisque l’intimé avait abandonné l’intention d’utiliser le premier document pour obtenir un prêt plus élevé, la justice lui accorderait un locus poenitentiae. Elle s’appuie sur la déclaration du lord juge Mellish, dans Taylor v. Bowers[5], à la p. 300:
[TRADUCTION] … Si de l’argent est versé ou des marchandises sont livrées dans un but illégal, la personne qui a versé l’argent ou livré les marchandises peut les récupérer avant que le but illégal ne se réalise; mais si elle attend qu’il se réalise ou si elle cherche à faire exécuter cette opération illégale, son action ne pourra être maintenue; la justice ne peut le permettre.
Comme cet extrait l’indique, la règle relative au locus poenitentiae permet à une partie à un contrat illégal, qui est toujours exécutoire, de récupérer ce qu’elle a payé ou remis à l’autre partie conformément au contrat, pourvu qu’elle se repente à temps, avant que le but illégal n’ait été dans une large mesure exécuté. L’intimé n’a versé à l’appelant que $1,000, à titre de dépôt, montant que l’appelant lui a remis. Dans les présentes procédures, l’intimé ne demande pas que l’appelant lui remette quoi que ce soit. Il requiert l’exécution d’un contrat de vente entaché d’illégalité, en alléguant que la fraude projetée à l’égard du Crédit Foncier ne s’est pas concrétisée. A mon avis, les circonstances en l’espèce ne permettent pas d’appliquer, en faveur de l’intimé, la doctrine du locus poenitentiae. En fait, c’est l’appelant qui s’est repenti, qui a retourné à l’intimé son dépôt et qui a refusé de mener à bien l’opération.
A mon avis, les moyens invoqués par la majorité de la Cour d’appel ne suffisent pas pour accueillir l’appel du jugement rendu en première instance. Je suis d’accord avec les motifs de dissidence du juge Bayda selon qui le juge de première instance avait correctement appliqué le principe établi dans Alexander v. Rayson aux circonstances de l’espèce.
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Je suis d’avis d’accueillir le pourvoi, d’infirmer l’arrêt de la Cour d’appel et de rétablir le jugement de première instance, avec dépens, tant en Cour d’appel que devant cette Cour.
Pourvoi accueilli avec dépens.
Procureurs du défendeur, appelant: Wilson, MacBean, Maurice & McIntosh, Swift Current.
Procureurs du demandeur, intimé: Donnelly, Polley, Krueger, McLaughlin & Wiensz, Swift Current.
[1] [1977] 1 W.W.R. 408.
[2] [1936] 1 K.B. 169.
[3] [1955] A.C. 778.
[4] (1922), 64 R.C.S. 125.
[5] (1876), 1 Q.B.D. 291.
