| George Wimpey Canada Ltd. c. Focal Properties Ltd., [1978] 1 R.C.S. 2 (14 juin 1977)
Cour suprême du Canada
George Wimpey Canada Ltd. c. Focal Properties Ltd., [1977] 1 R.C.S. 2
Date: 1977-06-14
George Wimpey Canada Limited (Défenderese) Appelante;
et
Focal Properties Limited (Demanderesse) Intimée.
1977: 17 et 18 février; 1977: 14 juin.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Spence, Pigeon et Dickson.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE L’ONTARIO.
Contrats - Vente de terrains - Aménagement de terrains - Condition suspensive - Impossibilité de faire enregistrer les projets de lotissement avant la date de signature du contrat - La date est une condition essentielle du contrat - Pas de prorogation d’un commun accord - The Planning Act, R.S.O. 1970, c. 349, art. 26 (maintenant art. 29).
Brumac, devenue par la suite Focal Properties Limited, a conclu trois contrats distincts avec l’appelante, soit, un contrat de vente, un contrat d’entreprise en coparticipation et un contrat de vente de terrains. De plus, Brumac avait consenti une garantie subsidiaire en garantie de l’exécution des contrats. L’opération englobait la vente, par Brumac à Wimpey, de la moitié indivise d’une propriété de 632 acres (comprenant 1,419 terrains à bâtir et 22 acres destinées à la construction d’habitations à logements multiples) que les parties avaient convenu de lotir, viabiliser et aménager, afin de les vendre à des entrepreneurs qualifiés. Grâce à ses connaissances et à son expérience, Brumac devait obtenir l’enregistrement des projets de lotissement et vendre le terrain. Wimpey devait fournir les services utilitaires. L’intimée n’a pu faire enregistrer les projets de lotissement. La date était déclarée être une condition essentielle du contrat et bien que le contrat de vente envisageât la prorogation de la date de la signature d’un commun accord, un tel accord n’a pas été atteint. [Les parties ont convenu que l’art. 26 (maintenant art. 29) de The Planning Act, R.S.O. 1970, c. 349, était applicable.] Le juge de première instance a conclu que le contrat de vente avait pris fin du fait que l’enregistrement des projets de lotissement n’avait pas encore été obtenu à la date de la signature. Il a, de plus, conclu à l’inexécution des contrats vu l’impossibilité de les exécuter dans un délai prévisible. La Cour d’appel a confirmé.
Arrêt: Le pourvoi doit être rejeté.
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Les jugements de première instance et d’appel doivent être confirmés au seul motif que le contrat a pris fin à la date de la signature.
POURVOI contre un arrêt de la Cour d’appel de l’Ontario rejetant un appel d’un jugement de première instance du juge Reid[1] déclarant l’impossibilité d’exécution de trois contrats et la mainlevée d’une garantie subsidiaire. Pourvoi rejeté.
J.W. Garrow et R.S. Bruser, pour l’appelante.
D. Laidlaw, c.r., pour l’intimée.
Le jugement de la Cour a été rendu par
LE JUGE JUDSON — Focal Properties Limited a intenté une action contre George Wimpey Canada Limited visant l’obtention d’un jugement déclarant d’une part, l’impossibilité d’exécution et l’annulation de trois contrats conclus avec Wimpey, et d’autre part, la mainlevée d’une garantie subsidiaire. Le juge de première instance a prononcé ce jugement déclaratoire. La Cour d’appel de l’Ontario a rejeté l’appel interjeté dudit jugement, mais a accordé à Wimpey l’autorisation d’appeler de cette décision devant cette Cour.
Brumac Developments Limited, devenue par la suite Focal Properties Limited, a conclu trois contrats distincts avec Wimpey:
un contrat de vente daté du 28 février 1968;
un contrat d’entreprise en coparticipation daté du 15 mars 1968, et
un contrat de vente de terrains daté du 22 mars 1968.
De plus, Brumac avait consenti à un nommé Brown, en sa qualité de fiduciaire pour Wimpey, une garantie subsidiaire en date du 14 mars 1968, en garantie de l’exécution des contrats.
Aux termes du contrat de vente, Brumac avait convenu de vendre à Wimpey la moitié indivise d’une propriété de 632 acres, comprenant 1,419 terrains à bâtir et 22 acres destinées à la construction d’habitations à logements multiples dans la ville de Georgetown, comté de Halton (Ontario).
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La somme exigible était de $2,633,250 sous réserve d’un ajustement éventuel.
Aux termes du contrat d’entreprise en coparticipation, les parties avaient convenu de lotir les terrains, de les viabiliser et de les aménager, afin de les vendre à des entrepreneurs qualifiés. La cession des terrains aux entrepreneurs relevait de Focal, agissant en sa qualité de propriétaire enregistré détenant les biens-fonds au nom des copropriétaires.
Aux termes du contrat de vente des terrains, Wimpey avait convenu d’acheter 500 lots de l’entreprise en coparticipation dans le but de les vendre à des tiers. Une clause de ce contrat subordonnait la validité de ce dernier à l’obtention de l’enregistrement dans un délai de 5 ans. Wimpey admet que ce contrat a pris fin suivant ses propres termes.
Le but de toute l’entreprise était l’aménagement et la vente des terrains destinés à la construction domiciliaire. Grâce à ses connaissances et à son expérience, Brumac devait obtenir l’enregistrement des projets de lotissement et vendre les terrains. La tâche de fournir les services utilitaires incombait à Wimpey.
Conformément au contrat de vente, Wimpey a versé la somme de $500,000 à Brumac avant le 15 mars 1968. Le solde du prix d’achat, dont le paiement était assuré par la garantie subsidiaire, devait provenir principalement de la vente des terrains à des tiers, par les copropriétaires, en vertu du contrat d’entreprise en coparticipation.
Le sort du présent litige repose sur l’interprétation du contrat de vente et, plus précisément, sur la question de savoir si l’incapacité de Focal de remettre à l’appelante, le 15 mars 1973, un acte de cession valide et susceptible d’enregistrement, concernant la moitié indivise de la propriété à céder, mettait fin aux contrats conclus entre les parties, à cause des termes mêmes du contrat ou, subsidiairement, à cause de l’impossibilité de les exécuter.
Les principales clauses du contrat de vente relatives aux obligations des parties sont les suivantes:
[TRADUCTION] 4. Brumac est tenue de faire enregistrer, à ses propres frais, au Bureau d’enregistrement de
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la division d’enregistrement du comté de Halton, trois plans de lotissement essentiellement conformes aux trois projets de lotissement ci-annexés et d’indemniser Wimpey de toute réclamation qui pourrait en résulter. Relativement à l’enregistrement desdits plans et à l’installation des services utilitaires mentionnés dans la clause 5 des présentes, Brumac s’engage à conclure tout contrat raisonnable de lotissement et tout autre contrat que pourrait exiger la ville de Georgetown ou une autre municipalité ou un autre gouvernement. Les obligations de Brumac aux termes de chacun des contrats de lotissement doivent être assurées, lorsque demande en est faite, par une garantie d’exécution ou par toute autre sûreté jugée satisfaisante par la ville de Georgetown ou par toute autre autorité gouvernementale. Brumac est tenue d’acquitter le paiement des frais, charges, taxes et autres dépenses découlant de l’aménagement des terrains, y compris l’impôt foncier jusqu’à la date de l’enregistrement mais à l’exclusion des charges résultant de l’installation des services utilitaires mentionnés dans la clause 5 des présentes. Tous les dégrèvements fiscaux sont réputés être la propriété exclusive de Brumac.
. . .
6. Wimpey a le droit, en tout temps avant la date de signature de l’acte de vente, par l’intermédiaire de ses mandataires ou de ses représentants, de pénétrer sur les lieux ou sur une partie de ceux-ci afin de les inspecter, de prélever des échantillons du sol et de procéder à d’autres études, de mesurer et vérifier le niveau, l’élévation, le profil et l’inclinaison du sol.
. . .
9. La vente ne sera parfaite qu’à compter du 15 mars 1973 ou d’une autre date arrêtée du commun accord des parties (la «date de signature de l’acte de vente») lorsque Brumac remettra à Wimpey un acte de cession valide et susceptible d’enregistrement, concernant la moitié indivise de la propriété existant à cette époque.
10. Le délai est une condition essentielle du présent contrat.
. . .
14. Le présent contrat est assujetti à la condition qu’advenant l’application des dispositions de l’article 26 de The Planning Act, il ne conférera un droit sur le bien-fonds que si Brumac se conforme à ces dispositions en obtenant les autorisations nécessaires ou en respectant en tout les dispositions, et les parties aux présentes conviennent qu’à leur égard, The Planning Act sera réputée avoir été respectée et l’acheteur ne présentera pas de requête au contraire.
Les parties conviennent de l’application de l’art. 26 (maintenant l’art. 29) de The Planning Act, R.S.O. 1970, c. 349.
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Le juge de première instance a statué que, malgré les efforts sincères et soutenus de Focal, cette dernière n’a pu faire enregistrer les projets de lotissement tel que prévu dans la clause 4 du contrat de vente. Bien que la clause 9 envisage la possibilité de proroger d’un commun accord la date de signature du contrat de vente au-delà du 15 mars 1973, les parties n’y ont pas consenti. Le juge a conclu en ces termes:
[TRADUCTION] Je conclus que le 15 mars 1973 était la date limite de signature du contrat de vente prévue par les parties et que la date était une condition essentielle du contrat. A mon avis, ceci ressort clairement du contrat. Les parties ont consenti à un délai de cinq ans pour procéder à l’enregistrement dans des circonstances qui, au su des parties, pourraient s’avérer difficiles. Elles ont prévu la possibilité de proroger d’un commun accord ce délai. Aucune preuve n’a été présentée indiquant que l’une ou l’autre des parties à l’opération aurait eu des intentions différentes.
En Cour d’appel, le juge Jessup, partageant entièrement l’avis du juge de première instance, a décidé que le contrat de vente avait pris fin le 15 mars 1973, de par ses termes mêmes, puisqu’à cette date l’enregistrement des projets de lotissement n’avait pas encore été obtenu. Il a de plus statué que le juge de première instance avait correctement conclu à l’inexécution des contrats vu l’impossibilité de les exécuter dans un délai prévisible.
Pour sa part, le juge Houlden n’a conclu qu’à l’inexécution des contrats.
Le juge Lacourcière a statué en dissidence que l’obligation d’obtenir l’enregistrement n’était pas assujettie à un délai et, par conséquent, qu’elle se prolongeait au-delà du 15 mars 1973. Il a de plus statué qu’il n’était aucunement question d’inexécution du contrat.
A l’unanimité, les trois juges de la Cour d’appel ont conclu que l’enregistrement des projets de lotissement constituait une condition suspensive du contrat.
Je confirme donc le jugement de première instance et l’arrêt de la Cour d’appel au seul motif que le contrat a pris fin le 15 mars 1973. Il n’est
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pas nécessaire de traiter de la question de l’inexécution.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Pourvoi rejeté avec dépens.
Procureurs de l’appelante: Blake, Cassels & Graydon, Toronto.
Procureurs de l’intimée: McCarthy & McCarthy, Toronto.
[1] (1974), 6 O.R. (3d) 3.
