| Anjou (Ville d’) c. C.A.C. Realty Ltd. et autres, [1978] 1 R.C.S. 819 (29 avril 1977)
Cour suprême du Canada
Anjou (Ville d’) c. C.A.C. Realty Ltd. et autres, [1978] 1 R.C.S. 819
Date: 1977-04-29
La Ville d’Anjou (Requérante) Appelante;
et
C.A.C. Realty Limited (Demanderesse)
et
Azet Realties Ltd. et autres (Défendeurs)
et
Montreal Trust Company (Adjudicataire) Intimés.
1976: 3 et 4 mars; 1977: 29 avril.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Judson, Pigeon, Beetz et de Grandpré.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DU QUÉBEC
Procédure civile - Vente en justice d’un immeuble - Condition de la vente à charge d’une hypothèque - Légalité d’une vente en justice à charge d’une hypothèque - Code civil, art. 2161l) - Code de procédure civile, art. 665, 670, 677, 698, 704.
En décembre 1971, la demanderesse C.A.C. Realty Limited faisait saisir un immeuble appartenant à Azet Realties Ltd., en exécution d’un jugement pour un montant de plus de $96,000 qu’elle avait obtenu à titre de deuxième créancière hypothécaire. Le bref d’exécution, le procès-verbal de saisie et les annonces publiées dans la Gazette officielle et dans les journaux indiquaient que l’immeuble devait être vendu aux enchères à la charge d’une première hypothèque d’environ $80,000 en faveur de The Western Savings and Loan Association, hypothèque remboursable par versements mensuels de $1,171.81. L’insertion de cette charge dans les conditions de la vente avait été requise par la demanderesse saisissante. Le jour de la vente, le représentant de la Ville appelante, à qui il était dû des arrérages de taxes municipales et scolaires de plus de $9,000, se présenta pour enchérir dans le but de protéger la créance de la Ville. Informé que l’adjudicataire devait assumer l’hypothèque mentionnée dans les conditions de la vente, ce représentant reçut instructions de ses supérieurs de ne pas enchérir, de peur que la Ville ne soit personnellement tenue au paiement de la créance hypothécaire. L’intimée Montreal Trust Company se porta adjudicataire pour un montant de $1. Le privilège de la Ville d’Anjou fut donc purgé par cette vente. Dans sa requête en nullité de décret basée sur l’art. 698 C.p.c., l’appelante soutient que la charge de l’hypothèque a été illégalement inscrite comme condition de la vente. La
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Cour d’appel a confirmé le jugement de la Cour supérieure rejetant la requête, au motif qu’il n’y a pas eu dol pour écarter les enchères, que les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente ont été observées et que l’appelante avait des recours qu’elle aurait pu exercer avant la vente. D’où le pourvoi à cette Cour.
Arrêt (les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents): Le pourvoi doit êre rejeté.
Le juge en chef Laskin et les juges Judson et Pigeon: Aucune disposition du Code de procédure civile ne rend illégale la vente d’un immeuble à charge d’une hypothèque. C’est en vertu de l’al, c) de l’art. 670 que la saisissante a requis l’insertion dans l’avis de vente de la «charge» de l’hypothèque comme condition de la vente. L’hypothèque est une «charge» au sens de cet alinéa comme de toute la section du Code dont il s’agit. Le seul recours ouvert à l’appelante était donc l’opposition aux charges en vertu de l’art. 677. Le Code permet au saisissant de spécifier les charges auxquelles la vente en justice doit se faire, le shérif n’a qu’à suivre ses instructions. La décision du saisissant peut être contestée, mais elle tient tant qu’elle n’est pas écartée par le tribunal.
La décision des tribunaux du Québec est conforme à une jurisprudence bien établie. Le saisissant était de bonne foi et il n’y a pas eu de manœuvres pour écarter les enchères.
Les juges Beetz et de Grandpré, dissidents: La vente forcée d’un immeuble à charge d’hypothèque est illégale et il en découle une nullité que l’appelante peut invoquer.
Illégalité de la vente: L’hypothèque et le privilège ne sont pas des «charges» au sens des art. 670, 676, 677 et 684, ni des «droits réels» qui peuvent être compris dans les conditions de la vente au sens des art. 684, 690 et 696 du Code de procédure civile. Ces dispositions visent des démembrements de la propriété comme l’usufruit, l’usage et l’habitation: ces droits ne peuvent avoir de suite sans l’immeuble qui en est l’objet; on peut par ailleurs satisfaire à l’hypothèque et au privilège sans l’immeuble, par de l’argent, par le prix d’une vente en justice de l’immeuble grevé, sur le prix duquel le bénéficiaire sera payé par préférence suivant son rang.
En vertu du par. (6) de l’art. 2081 C.c., les privilèges et hypothèques s’éteignent entre autres par le décret forcé. «Prolonger le droit de préférence et le droit de suite au-delà du décret, c’est altérer la nature de l’hypothèque et frustrer le décret.» Il est donc illégal de vendre
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en justice un immeuble à charge d’hypothèque.
Nullité de la vente: la vente est nulle et la Ville peut invoquer cette nullité pour les motifs suivants: (1) la condition apposée est de nature à écarter les enchères et a au moins écarté l’enchère de la Ville d’Anjou. L’interdiction qu’une vente se fasse à des conditions susceptibles d’écarter même quelques enchères est une prohibition d’ordre public qui a pour fondement l’intégrité du processus judiciaire et la protection due aux tiers; (2) la condition entraîne l’interversion des privilèges et des hypothèques sans le consentement des créanciers intéressés par l’action unilatérale du créancier saisissant. Par les art. 713 à 731 C.p.c., le législateur a voulu protéger l’ordre des privilèges et des hypothèques. Une vente en justice non conforme à ces dispositions est contraire aux prescriptions impératives de la loi; (3) l’annulation de la vente est permise par l’art. 698 C.p.c., si celle-ci s’est faite à des conditions qui ont écarté des enchères et ce, abstraction faite de tout dol (par. (2) de l’art. 698 C.p.c.). Si les conditions sont contraires au but poursuivi par la loi et à la nature du décret, elles entraînent nullité de celui-ci; (4) le défaut de s’opposer en temps utile ne fait pas perdre son recours à la Ville d’Anjou, les faits démontrant que ce défaut ne peut être interprété comme un consentement tacite à la vente. Sans faire perdre la première hypothèque, l’annulation du décret conservera le privilège de la Ville d’Anjou.
[Arrêt appliqué: Perrault c Mousseau (1896), 6 B.R. 474; arrêts mentionnés: Legault c. Desève (1920), 61 R.C.S. 65; Lymburner c. Courtois (1922), 34 B.R. 341; Boileau c. Procureur général du Québec, [1957] R.C.S. 463; Breton c. Jacques et Seabord Securities Canadian Ltd., [1972] R.P. 35.]
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour d’appel du Québec[1], confirmant un jugement de la Cour supérieure[2] qui a rejeté une requête en nullité de décret. Pourvoi rejeté, les juges Beetz et de Grandpré étant dissidents.
Emilien Brais, c.r., pour l’appelante.
Kenneth Oberland, pour l’intimée, C.A.C. Realty Limited.
Jean Savard, pour l’intimée, Montreal Trust Company.
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Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Judson et Pigeon a été rendu par
LE JUGE PIGEON — Le pourvoi attaque un arrêt unanime de la Cour d’appel du Québec qui a confirmé le rejet d’une requête en nullité de décret. Voici comment l’affaire est exposée par le juge Turgeon avec lequel les juges Montgomery et Mayrand sont d’accord.
En décembre 1971, la demanderesse C.A.C. Realty Limited faisait saisir un immeuble appartenant à Azet Realties Ltd. en exécution d’un jugement pour un montant de plus de $96,000 qu’elle avait obtenu à titre de deuxième créancière hypothécaire. Il appert au bref d’exécution, au procès-verbal de saisie, aux annonces publiées dans la Gazette Officielle et dans les journaux que l’immeuble sera vendu aux enchères à la charge d’une première hypothèque d’environ $80,000 existant en faveur de The Western Savings and Loan Association, remboursable par versements mensuels de $1,171.81, capital et intérêts.
Il n’y eut pas d’opposition et l’immeuble fut vendu le 7 avril 1972 et adjugé à Montreal Trust Company pour $1. Le rapport du shérif après la vente démontre que l’adjudicataire assuma l’hypothèque existant en faveur de The Western Savings and Loan Association.
Lors de la saisie, il était dû à l’appelante à titre de taxes foncières municipales et scolaires (elle était tenue de percevoir ces dernières) près de $9,000. Les autorités de Ville d’Anjou apprirent par la voie de la Gazette Officielle que l’immeuble avait été saisi et qu’il serait vendu le 7 avril 1972, à 11 h. a.m., au palais de justice de Montréal, à la charge de la première hypothèque que l’acquéreur devait assumer. Dès le 9 mars 1972, le responsable du service du revenu de l’appelante fit parvenir au shérif de Montréal la réclamation de celle-ci pour les taxes dues à date.
Raymond Boivin, responsable du service du revenu de Ville d’Anjou, se rendit au palais de justice de Montréal pour assister à la vente avec mandat d’enchérir pour protéger la créance privilégiée de la ville. Cependant, avant la vente aux enchères, il apprit du protonotaire que l’adjudicataire devait assumer l’hypothèque de The Western Savings and Loan Association. Apparemment, cette condition avait échappé aux autorités de l’appelante lors de la lecture des avis de vente dans la Gazette Officielle et dans les journaux. Raymond Boivin s’empressa de téléphoner à son supérieur immédiat et il reçut instructions de ne pas enchérir de peur que la Ville ne soit personnellement tenue au paiement de la créance hypothécaire.
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Dans sa requête en nullité de décret, l’appelante allègue qu’une condition a été illégalement apposée à la vente. Cette condition se lit comme suit:
[TRADUCTION] SOUS réserve d’une première hypothèque stipulée en faveur de The Western Savings and Loan Association et assumée par l’adjudicataire, aux conditions suivantes, enregistrées auprès du Bureau d’enregistrement de la Division d’enregistrement de Montréal sous la cote 1977182: échéance en date du 1er avril 1985, moyennant remboursement par mensualités de $1,171.81 en capital et intérêts. Le 1er octobre 1971, le solde de l’hypothèque était d’environ $80,000. Le mandataire du créancier hypothécaire est Montreal Trust Company.
Après avoir écarté, en se fondant sur l’arrêt de cette Cour dans Legault c. Desève[3], la prétention de l’appelante que la condition ci-dessus reproduite obligeait l’adjudicataire à se charger personnellement de la créance hypothécaire, le juge Turgeon dit notamment:
Le premier juge a décidé qu’il était illégal de faire vendre un immeuble saisi à la charge de l’hypothèque le grevant, mais qu’il s’agissait là d’une nullité relative et non absolue. Il a reproché à la Ville d’Anjou de ne pas avoir formé opposition en temps utile et a rejeté sa requête. Il a avec raison suivi la décision de notre collègue monsieur le juge Bernier qui, alors qu’il était à la Cour supérieure, a décidé dans Breton v. Jacques et al., [1972] R.P. 35, que l’hypothèque ne peut faire partie des conditions d’une vente en justice vu que cette vente entraîne ipso facto son extinction en tant que droit réel. Je réfère à ce jugement qui est une étude complète de la question qui nous intéresse.
Remarquons qu’il n’existe aucun texte dans le Code de procédure prohibant expressément la vente en justice d’un immeuble à charge de l’hypothèque qui le grève. Au contraire, certains articles du Code de procédure, tels que les articles 670(c), 684, 690 et 696 semblent à première vue le permettre.
Dans la présente cause, la requête en nullité de l’appelante est basée sur l’article 698 C.p.c. qui se lit comme suit:
698. Le décret peut être annulé à la poursuite de toute personne intéressée:
1. Si, à la connaissance de l’adjudicataire, il y a eu dol pour écarter les enchères;
2. Si les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente n’ont pas été observées; le
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saisissant ne peut toutefois se prévaloir d’une irrégularité qui soit imputable à lui-même ou à son procureur.
Je suis d’opinion qu’il n’y a pas eu dol pour écarter les enchères. Au contraire, la demanderesse intimée et ses procureurs ont agi de bonne foi et ont cru sincèrement qu’en exigeant que l’immeuble soit vendu à la charge de la première hypothèque, ils encourageraient les enchères. D’autre part, Western Loan and Savings Association et son agent Montreal Trust Company, qui s’est portée adjudicataire, étaient de bonne foi.
De plus, les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente ont été observées.
…
L’appelante avait des recours qu’elle aurait pu exercer avant la vente. Ainsi, elle aurait pu faire une opposition à fin de charge en se basant sur l’article 676 C.p. et sur une certaine jurisprudence qui prévalait à l’époque ou, si elle l’avait préféré, elle aurait pu invoquer l’article 677 C.p. et faire une opposition aux charges si elle se sentait lésée. Dès avant le 9 mars 1972, les officiers supérieurs de Ville d’Anjou apprirent par la Gazette Officielle la saisie et la vente, mais ils auraient négligé d’en lire les conditions. Le jour de la vente, le représentant de l’appelante qui s’est rendu au palais de justice de Montréal a connu du protonotaire les conditions de la vente. Il a fait rapport à son supérieur qui, par une mauvaise interprétation de la condition, lui a donné instructions de ne pas enchérir.
La vente par le shérif est une procédure qui confère à l’acheteur des droits plus absolus que ne le fait une vente volontaire. Elle est précédée de formalités rigoureuses qui ont pour but de protéger le saisi et l’adjudicataire. Rappelons qu’en vertu de l’article 577 C.p. l’adjudication sur exécution transfère la propriété des biens à l’adjudicataire à compter de sa date et que ce principe est d’intérêt public.
Dans les circonstances, je suis d’opinion que le dispositif du jugement de la Cour supérieure est bien fondé.
A mon avis, cet arrêt est bien fondé. Comme le juge Dorion l’a signalé dans Lymburner c. Courtois[4] (à la p. 346), le législateur québécois tient tellement à protéger la validité des ventes en justice que lorsque par une loi de 1880 (43-44 Vict. c. 25), il a établi pour la protection des créanciers hypothécaires un régime d’avis par lettre recommandée à leur adresse inscrite dans un registre
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spécial, il a décrété en conclusion une disposition qui se lit maintenant comme suit dans le Code civil:
Art. 2161l. Le défaut d’exécution des dispositions, des articles 2161a à 2161k, n’invalide pas les procédures dans les causes ou affaires où il y a eu tel défaut; mais l’officier ou toute autre personne en défaut est responsable de tous les dommages qui pourraient en résulter.
Cette disposition a été jugée si importante qu’on l’a réitérée au Code de procédure civile où elle est aujourd’hui l’art. 665:
665. Dès que le procès-verbal de saisie lui a été signifié, le régistrateur doit le noter dans l’index des immeubles, et en aviser les intéressés de la manière prescrite par le Code civil. L’inobservation de cette disposition n’entraîne pas nullité de la saisie mais rend le régistrateur responsable des dommages qui en résultent.
Au sujet de l’énoncé du juge Taschereau dans Boileau c. Procureur général du Québec[5] «il y a des cas où des décrets ont été annulés même pour des raisons non mentionnées spécifiquement à l’art. 784 C.p. (aujourd’hui 698 C.p.)», il faut voir de quoi il s’agissait. On était en présence d’une vente faite en exécution d’un jugement qui n’était rien moins que nul parce qu’il était fondé sur un document faux. C’est pourquoi le juge Rand dit (à la p. 474):
[TRADUCTION] Quel est donc l’acte que l’on veut faire annuler au moyen des présentes procédures? De toute évidence, il s’agit du document original déposé en vertu de l’art. 1115 de l’ancien Code criminel. Cela s’est fait ex parte, et en l’absence des deux parties à l’engagement et de leurs représentants. La demande d’annulation de ce jugement, déposée en janvier, est une procédure accessoire dont la validité, vu la présente contestation, repose entièrement sur celle du jugement; si ce dernier est infirmé, tout ce qui en découle subit automatiquement le même sort.
Il n’y a rien de tel dans la présente affaire. Aucune disposition du Code de procédure ne rend illégale la vente d’un immeuble à charge d’une hypothèque. L’appelante avait sûrement le droit de s’y opposer puisque les taxes qui lui sont dues doivent prendre rang avant les hypothèques. Mais ce n’est pas la question à juger sur une requête en
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nullité de décret. Ce qu’il faut se demander c’est s’il est illégal de vendre en justice à charge d’une hypothèque. Si l’on étudie la section du Code de procédure civile qui traite de la saisie‑exécution des immeubles, on voit à l’art. 670:
670. Le shérif est tenu de faire paraître dans la Gazette officielle de Québec, en français et en anglais, au moins trente jours avant la date fixée pour la vente, un avis contenant:
…
c) la désignation de l’immeuble ou des rentes, selon le cas, telle qu’elle apparaît au procès-verbal, avec les charges y mentionnées, et celles dont le saisissant ou le saisi a requis par écrit l’insertion;
Voilà le texte qui définit une des principales formalités de la vente d’immeubles en justice. J’y ai souligné la disposition en vertu de laquelle le saisissant a requis par écrit la mention de la charge de l’hypothèque dont il s’agit. Je ne vois pas comment on puisse nier qu’une hypothèque soit une «charge» au sens de la section du Code de procédure dont il s’agit. Ce droit est non seulement compris dans le sens ordinaire de l’expression, mais cela ressort à l’évidence de l’art. 704 qui commence comme suit:
704. Ce certificat doit contenir les privilèges, hypothèques ou autres charges enregistrés contre l’immeuble
…
Après cela le mot «charge» revient plusieurs fois comme terme général pour désigner tous les droit réels qui doivent être mentionnés au certificat.
Cela étant, je ne vois pas comment on peut douter que le recours qui était ouvert à l’appelante pour empêcher la vente à la charge de l’hypothèque était l’opposition aux charges en vertu de l’art. 677.
677. Toute personne dont les intérêts sont lésés par l’imposition de quelques charges annoncée comme grevant à son préjudice l’immeuble saisi, peut s’opposer à ce que celui-ci soit vendu sujet à cette charge, à moins que bonne et suffisante caution ne lui soit donnée que la vente sera faite à un prix suffisant pour lui assurer le paiement de sa créance.
…
L’appelante objecte que la vente à charge d’hypothèque est contraire à l’esprit du régime québé-
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cois de ventes d’immeubles en justice et elle fait grand état d’un jugement de la Cour supérieure qui a rejeté une opposition à fin de charge formée par un créancier hypothécaire: Breton c. Jacques et Seabord Securities Canadian Limited[6]. Comme le juge de première instance et ceux de la Cour d’appel qui n’ont pas manqué d’examiner cette décision et n’en contestent pas le bien-fondé, je ne vois pas comment cela peut impliquer que la vente à charge d’une hypothèque soit illégale. En effet, on ne peut pas dire, comme le prétend l’appelante, qu’une hypothèque n’est pas une charge: le Code démontre le contraire. Tout ce que l’on peut conclure c’est que l’appelante aurait été recevable à demander non pas seulement ce que prévoit l’art. 677, mais le retranchement pur et simple de la charge de l’hypothèque dans les conditions de vente, ou peut-être même lui permettre d’enchérir tout en refusant la charge. Le Code a permis au saisissant de spécifier les charges auxquelles la vente en justice doit se faire. Le shérif n’a qu’à suivre ces instructions. Cela ne veut pas dire que la décision du saisissant ne peut pas être contestée mais elle tient tant qu’elle n’est pas écartée par le tribunal.
A mon avis, la décision des tribunaux du Québec dans la présente affaire est conforme à une jurisprudence bien établie. Dans Perrault c. Mousseau[7], on lit à la p. 481:
[TRADUCTION] Évidemment, l’annulation d’un décret, une fois la vente terminée, ne peut être prononcée qu’à des conditions encore plus sévères que celles qui régissent le dépôt, avant la vente, d’une opposition afin de distraire. L’esprit de cette distinction se manifeste dans la première condition relative à l’annulation d’un décret, a savoir: «S’il y a eu dol ou artifices, à la connaissance de l’adjudicataire, pour écarter les enchères». Il est vrai que l’article ajoute: — «Si les conditions et formalités essentielles prescrites n’ont pas été observées», mais cela doit, de toute évidence, être interprété comme se rapportant à une violation sérieuse et flagrante des formalités antérieures qui se traduirait par un déni de justice si aucun correctif n’y était apporté; par exemple, l’inobservation des formalités essentielles qui avaient auparavant échappé à l’attention des requérants, ou la collusion entre le créancier et l’adjudicataire, au
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moment de la vente ou, du moins, au cours de la période antérieure à celle-ci et pendant laquelle il est interdit de former une opposition.
Il est évidemment bien regrettable que l’appelante perde le montant des taxes qui lui étaient dues lors de la vente et, dans le cas présent, il serait sûrement plus juste que l’acquéreur de l’immeuble ne s’en trouve pas affranchi par suite de l’omission des fonctionnaires municipaux de faire une procédure appropriée en temps utile. S’il était possible d’en venir à ce résultat sans porter atteinte au principe de l’intangibilité des ventes en justice, je serais d’accord pour le faire. Il faut toutefois bien considérer que toute vente en justice d’un immeuble met nécessairement en péril le recouvrement des taxes municipales. Si le législateur n’a pas donné à ces administrations publiques le bénéfice des dispositions établies pour la protection des créanciers hypothécaires, c’est évidemment parce que toute municipalité est tenue d’avoir des fonctionnaires préposés à la perception des taxes et qui ont le devoir de surveiller les avis de vente en justice. Dans le cas présent, ils n’y ont pas manqué, mais en considérant ce qu’il y avait lieu de faire pour la protection des intérêts de la municipalité lors de la vente, ils ont malheureusement omis de tenir compte du fait que la vente se ferait «à charge» de la première hypothèque. Cette clause de l’avis n’était pas enfouie, elle formait un alinéa distinct mentionnant le versement mensuel et le solde dû, immédiatement avant l’indication de la date, de l’heure et du lieu de la vente.
A mon avis, c’est à bon droit que les tribunaux du Québec ont statué que le saisissant était de bonne foi et qu’il n’y avait pas eu de manœuvres pour écarter les enchères. L’appelante est dans la situation de toute municipalité qui omet de voir à la protection de sa créance de taxes lors d’une vente d’immeuble en justice.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Le jugement des juges Beetz et de Grandpré a été rendu par
LE JUGE BEETZ (dissident) —
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I — LES FAITS
Il s’agit d’une requête en nullité de décret (art. 698 C.p.): l’immeuble décrété a été vendu à charge d’hypothèque.
Cet immeuble, évalué pour fins municipales à la somme de $156,000, appartenait à Azet Realties. Il était grevé en faveur de The Western Savings and Loan Association d’une première hypothèque garantissant une créance de $80,000 environ, solde d’un prêt de $92,000. Il était aussi grevé en faveur de C.A.C. Realty d’une seconde hypothèque garantissant un solde de créance de $92,602.75.
C.A.C. Realty obtient jugement et fait saisir l’immeuble. Le bref d’exécution, conforme à la réquisition faite par les procureurs de C.A.C. Realty, porte, après la description de l’immeuble la condition suivante:
[TRADUCTION] SOUS réserve d’une première hypothèque stipulée en faveur de The Western Savings and Loan Association et assumée par l’adjudicataire…
La même condition se retrouve dans les avis de saisie et de vente publiés en français et en anglais dans la Gazette Officielle et dans les journaux.
Sur l’immeuble saisi, il est dû à la Ville d’Anjou des arrérages de taxes foncières, municipales et scolaires, se chiffrant à ce moment à plus de $9,000. La Ville fait parvenir au shérif un état de sa créance en conformité de l’art. 708 C.p. Les autorités municipales délèguent de plus à la vente un fonctionnaire qui a mandat d’enchérir pour protéger la créance de la Ville. Le jour de la vente, des officiers de justice attirent l’attention de ce fonctionnaire municipal sur la condition apposée à la vente, condition que celui-ci reconnaîtra ne pas avoir notée auparavant lors de la lecture des avis. La vente est ajournée durant quelques minutes afin de permettre au représentant de la Ville de communiquer avec ses supérieurs. Il se met en rapport avec le trésorier de la Ville qui, après avoir consulté le gérant de la Ville ainsi qu’un représentant de la Commission municipale, lui donne instruction de ne pas enchérir, vu la condition. L’immeuble est adjugé au premier et seul enchérisseur, Montreal Trust, qui agit pour The Western Sav-
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ings and Loan Association, créancière en première hypothèque. Le prix d’adjudication est consigné comme suit au procès-verbal de l’enchère: «$1.00 + la charge de $80,000». Le rapport du shérif indique, lui, que le prix de vente est de $1.00. Les deniers provenant de l’enchère étant inférieurs aux frais de saisie, il est passé outre à la formalité d’un état de collocation et le dollar, produit de la vente, est versé au protonotaire en paiement des frais de justice.
La vente, si elle est valide, purge le privilège de la Ville d’Anjou. Celle-ci présente une requête en annulation du décret, objet du pourvoi. La requête est contestée par les deux intimées, Montreal Trust, adjudicataire et C.A.C. Realty, créancière saisissante dont l’hypothèque a aussi été purgée par le décret.
Dans sa requête, la Ville allègue entre autres que la condition apposée à la vente était susceptible d’écarter les enchères et constituait une irrégularité équivalant à dol. Je ne vois aucun motif de ne pas accepter, quant au dol, les conclusions concordantes et unanimes de la Cour supérieure et de la Cour d’appel: il n’y a pas eu de preuve de fraude.
D’autre part, il me paraît que la condition apposée à la vente était, abstraction faite de toute intention dolosive, de nature à écarter les enchères. J’y reviendrai.
II — LES MOYENS INVOQUÉS PAR LA VILLE D’ANJOU
Le premier moyen, c’est que, telle que rédigée, la condition apposée à la vente oblige l’adjudicataire à la dette non pas seulement hypothécairement mais personnellement. Même si le premier moyen n’est pas retenu, la Ville en invoque un autre: la loi interdit sous peine de nullité absolue qu’un immeuble soit vendu en justice à charge d’hypothèque.
III — LE JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE
Monsieur le juge Trépanier, de la Cour supérieure, ne se prononce pas sur le premier moyen. Il reconnaît l’irrégularité d’une vente immobilière en
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justice faite à charge d’hypothèque, mais, selon lui, la Ville ne peut faire échec au décret alors qu’elle aurait pu s’y opposer au préalable par une procédure appropriée. Son défaut est fatal. Et il cite des autorités selon lesquelles le défaut d’agir en temps utile équivaut à un acquiescement capable de couvrir une nullité simplement relative.
IV — L’ARRÊT DE LA COUR D’APPEL
Cet arrêt est publié à [1974] C.A. 197. La Cour d’appel rejette le premier moyen, s’appuyant sur l’arrêt de cette Cour dans Legault c. Desève[8]. Relativement au deuxième moyen, elle est d’accord en substance avec la Cour supérieure: la condition imposée à l’adjudicataire de prendre une hypothèque à sa charge constitue une irrégularité qui n’entraîne pas cependant une nullité dont la Ville peut se prévaloir; si la Ville avait été plus vigilante, elle aurait pu faire opposition.
J’arrive sur le deuxième moyen à des conclusions qui diffèrent de celles de la Cour d’appel et qui suffisent à trancher le litige. Il n’est donc pas nécessaire que j’exprime mon opinion sur le premier.
Le deuxième moyen comporte deux questions: (1) la loi permet-elle la vente forcée d’un immeuble en justice à charge d’hypothèque? (2) Si la loi interdit cette vente mais qu’elle ait lieu quand même, en découle-t-il une nullité que l’appelante peut invoquer?
La première question a été soulevée quelques fois devant les tribunaux du Québec, avant que la vente n’ait lieu, sous la forme procédurale suivante: l’opposition à fin de charge (art. 676 C.p.) est-elle ouverte au créancier hypothécaire ou privilégié? Au meilleur de ma connaissance, la deuxième question se pose pour la première fois.
V — ILLÉGALITÉ DE LA VENTE
Les intimées soutiennent que la vente est permise par la loi, ce par quoi elles nous demandent d’aller sur ce point à l’encontre de l’opinion de la Cour d’appel et de la Cour supérieure. Elles invoquent une doctrine et une jurisprudence selon les-
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quelles le créancier hypothécaire ou privilégié aurait le droit d’exiger que l’immeuble grevé soit vendu en justice à la charge de son hypothèque ou de son privilège. Si la vente était annoncée sans cette condition, le créancier hypothécaire ou privilégié pourrait faire opposition à fin de charge et demander que sa sûreté reste inscrite sur l’immeuble qui serait mis en vente à charge de cette sûreté. (Ferland, P., Traité de procédure civile, Montréal, 1969, t. II, aux pp. 371 et 372). Le saisissant aurait même l’obligation préalable d’insérer, à la suite de la désignation de l’immeuble à saisir et à vendre, les hypothèques et privilèges pouvant le grever, faute de quoi une opposition à fin de charge serait accueillie contre lui: Newman c. Archambault et al.[9] D’ailleurs, disent les procureurs de C.A.C. Realty dans leur mémoire, c’est précisément pour se conformer à ce dernier jugement de la Cour supérieure qu’ils ont inséré la condition dans la réquisition du bref d’exécution et dans les avis de vente. Les procureurs de l’adjudicataire Montreal Trust, soutiennent que même si l’insertion des hypothèques et privilèges ne constitue pas, pour le saisissant, une obligation préalable, elle n’est cependant pas illégale; elle pourrait également être faite à la demande d’un créancier hypothécaire ou privilégié qui préfère conserver son hypothèque plutôt que d’être colloqué à son rang et payé à même le prix d’adjudication. Dans le présent cas, l’insertion de la condition a été faite à leur insu par le créancier saisissant; ils en ont pris connaissance par les avis mais, compte tenu du jugement et de la doctrine mentionnés plus haut, ils n’y ont rien vu d’irrégulier. Les deux intimées ajoutent que, loin de nuire aux enchères, la vente d’un immeuble en justice à charge d’une hypothèque comme celle dont il est question est de nature à les attirer: sans l’insertion de la condition, Montreal Trust aurait enchéri jusqu’à concurrence de $80,000 pour protéger la créance de son mandat; les autres enchérisseurs auraient été obligés de surenchérir et de payer comptant une somme excédant $80,000. Tandis qu’avec l’insertion de la condition, les enchérisseurs avaient la chance d’acquérir l’immeuble en déboursant bien moins, à charge d’une hypothèque dont le taux d’intérêt (7½ pour cent) était avantageux.
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Si le jugement et la doctrine invoqués par les intimées sont bien fondés, le deuxième moyen de l’appelante doit être rejeté. Mais, je le dis avec déférence, cette doctrine ainsi que le jugement Newman c. Archambault expriment à mon avis une hérésie juridique; ils sont incompatibles avec l’ancien droit, avec l’économie générale du Code civil et du Code de procédure civile ainsi qu’avec la jurisprudence des cours du Québec. La Cour d’appel et la Cour supérieure ont raison de ne pas y souscrire.
La difficulté vient de ce que les dispositions du Code de procédure qui traitent de la saisie‑exécution des immeubles sont rédigées avec une grande économie de moyens et des termes d’une extrême généralité. Si l’on fait abstraction de leurs sources et des autres règles du droit judiciaire et du droit civil, il est possible de faire produire à ces dispositions, prises à la lettre, des effets opposés à ceux que l’on recherchait. Prenons par exemple les dispositions suivantes:
670. Le shérif est tenu de faire paraître dans la Gazette officielle de Québec, en français et en anglais, au moins trente jours avant la date fixée pour la vente, un avis contenant:
a) …
b) …
c) la désignation de l’immeuble ou des rentes, selon le cas, telle qu’elle apparaît au procès-verbal, avec les charges y mentionnées, et celles dont le saisissant ou le saisi a requis par écrit l’insertion’,
d) …
e) …
676. Lorsque l’immeuble saisi est annoncé en vente sans mention d’une charge dont il est grevé et qui peut être purgée par le décret, le tiers en faveur de qui elle existe peut former opposition à fin de charge.
677. Toute personne dont les intérêts sont lésés par l’imposition de quelque charge annoncée comme grevant à son préjudice l’immeuble saisi, peut s’opposer à ce que celui-ci soit vendu sujet à cette charge, à moins que bonne et suffisante caution ne lui soit donnée que la vente sera faite à un prix suffisant pour lui assurer le paiement de sa créance.
L’opposition aux charges ne peut être formée par le saisissant ou le saisi que si la mention de la charge a été faite sans leur concours.
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684. Au jour et au lieu indiqués, l’officier chargé de la vente donne d’abord lecture du texte de l’annonce, précise les charges et les conditions de la vente, et met ensuite l’immeuble aux enchères.
690. Sur paiement par l’adjudicataire, du prix d’adjudication ou du montant qu’il n’a pas droit de retenir, le shérif est tenu de lui délivrer un certificat de vente contenant:
…
4. les conditions de la vente;
…
696. Le décret purge tous les droits réels non compris dans les conditions de la vente, excepté:
1. les servitudes;
2. l’hypothèque résultant des rentes créées pour la commutation des droits seigneuriaux, sauf les arrérages échus avant la vente;
…
(Les italiques sont de moi.)
L’hypothèque et le privilège sont-ils des «charges» au sens des art. 670, 676, 677 et 684 C.p., ou des «droits réels» qui peuvent être compris dans les «conditions de la vente» au sens des art. 684, 690 et 696 C.p.? Je ne le crois pas. Les expressions «charges» et «droits réels» sont sûrement assez larges pour embrasser, dans un autre contexte, les hypothèques et les privilèges. Mais les dispositions citées plus haut visent des démembrements de la propriété comme l’usufruit, l’usage et l’habitation, auxquels il est impossible de donner suite sans le secours de l’immeuble qui en est l’objet. L’ancien droit assimilait en outre à ces démembrements des charges foncières — dont plusieurs étaient payables en nature — et qui étaient dues par l’héritage plutôt que par son propriétaire. Il ne serait pas juste pour le titulaire de ces démembrements que le décret les purge fatalement. Il en va autrement de l’hypothèque et du privilège: on peut satisfaire, sans l’immeuble, par de l’argent, à la créance qu’ils garantissent, et particulièrement par le prix d’une vente en justice de l’immeuble qu’ils grèvent, leur bénéficiaire — c’est là son seul droit — se voyant payé par préférence à même ce prix suivant le rang de sa sûreté.
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C’est ainsi que l’entendait l’ancien droit français qui, pour ce chapitre, est la source du Code de procédure actuel. En cette matière, le Code de 1965 suit de près celui de 1897 et celui de 1867. Les codificateurs du Code de 1867 avaient pour mandat de n’incorporer au Code que les dispositions tenues pour être réellement en vigueur, en citant les autorités sur lesquelles ils s’appuyaient. Ils pouvaient suggérer des amendements mais de façon séparée et distincte, avec raisons à l’appui: Acte pour pourvoir à la Codification des Lois du Bas-Canada qui se rapportent aux matières civiles et à la procédure, 1857, 20 Vict., c. 43, art. 6. Or, en ce qui concerne l’exécution des immeubles, les codificateurs ne suggèrent pas d’amendements modifiant les principes. Ils réfèrent à deux sources principales: des codifications antérieures très partielles qui ne changent l’ancien droit que sur des points particuliers et les anciens auteurs comme Pothier, d’Héricourt et Bourjon dont ils emploient la terminologie pour les oppositions.
Loyseau distingue entre la charge et l’hypothèque:
Surtout les charges foncières diffèrent des simples hypothèques, en ce que l’hypothèque est une obligation accessoire ou subsidiaire de la chose, pour confirmer et assurer la promesse et obligation de la personne qui est débitrice: mais la charge foncière est une redevance due proprement et directement par l’héritage et non par la personne; et ce que la personne la paye, c’est à cause de la chose non pour y être obligée de son chef parce que la chose qui est inanimée, ne la peut payer sans le ministère de la personne.
Traité du déguerpissement et du délaissement par hypothèque, Paris, 1701, à la p. 8.
Des auteurs modernes font d’ailleurs une distinction analogue; ils subdivisent les droits réels en droits réels principaux et en droits réels accessoires, et tiennent que l’hypothèque, droit réel accessoire, ne serait pas un véritable démembrement de la propriété: Planiol et Ripert, Droit civil, Paris, 1953, t. 12, à la p. 376; Mignault souligne cette distinction sans l’adopter ni la rejeter: Droit civil canadien, 1916, t. 9, aux pp. 83, 84.
La «charge» des anciens auteurs entre dans la classe des droits réels principaux qui sont des
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démembrements de la propriété et se distingue de l’hypothèque, droit réel accessoire.
L’ancien droit distinguait également entre ces deux classes de droits réels selon les recours que pouvait exercer leur détenteur à l’occasion d’une vente forcée. L’opposition à fin de charge était ouverte au titulaire d’un droit réel principal. Le titulaire d’une hypothèque ne disposait, lui, que de l’opposition à fin de conserver — qui n’est plus nécessaire aujourd’hui sauf pour les créances que le régistrateur n’est pas tenu d’insérer dans son certificat: art. 708 C.p. — . Ainsi selon de Ferrière:
L’opposition à fin de charge est celle qui est formée par celui qui prétend avoir un droit réel sur l’immeuble saisi, comme un droit de servitude, rente foncière ou autres droits réels et inhérents à la chose.
L’opposition à fin de conserver est celle qui est formée par un créancier de la Partie saisie, soit en vertu de contrat, obligation, sentence ou Arrêt, ou par promesse reconnue, afin d’être pour son dû colloqué utilement du jour de son hypothèque pour son principal, arrérages et intérêts, frais et dépens.
Cette opposition tend donc à ce que celui qui la fait soit conservé dans tous ses droits, hypothèques et privilèges et soit payé sur le prix de l’adjudication de tout ce qui lui est dû, suivant l’ordre de son hypothèque. (Les italiques sont de moi.)
Dictionnaire de pratique, Paris, 1755, t. 2, à la p. 402.
Pothier réfère au créancier hypothécaire quand il définit l’opposition à fin de conserver mais il ne mentionne pas l’hypothèque parmi les exemples de charges pouvant donner ouverture à l’opposition à fin de charge. (M. Bugnet, Oeuvres de Pothier, Paris, 1890, t. 10, n° 585, à la p. 265 et n° 590, à la p. 266).
Chez aucun ancien auteur, à ma connaissance, il n’est question que l’opposition à fin de charge soit ouverte au créancier hypothécaire. Mais Bourjon, lui, nie formellement au créancier hypothécaire le droit à cette opposition:
LXXI. L’objet ou la matière des oppositions à fin de charges, sont les charges réelles, les rentes foncières, les servitudes qui doivent rester sur le fonds…
LXXII. Leur objet connu, voyons leur fin. Leur fin est de conserver ces droits, nonobstant la
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perfection du décret. Il étoit juste d’ouvrir cette voie à ceux à qui appartiennent ces mêmes droits, qui ne peuvent s’éteindre avec des deniers…
LXXIII. Par l’omission de cette opposition, le décret purgeroit ces droits; autrement, qui voudrait se rendre adjudicataire? Il faut donc tenir à cet égard pour constant, que le décret peut à l’égard de ces droits, produire tout le même effet d’extinction que par rapport à la simple hypothèque; c’est un juste affranchissement qui étoit dû à l’adjudicataire.
LXXXVIII. La personne même qui auroit vendu à celui sur lequel le décret se poursuit forcément, & auquel une partie du prix seroit dû avec stipulation qu’il ne pourroit lui être remboursé que dans un certain tems, ne pourroit former opposition à fin de charge mais simple opposition à fin de conserver. C’est tout le droit résultant d’une telle clause, faute de laquelle il per-droit son hypothèque, ce qui ne seroit pas dans le cas d’un décret volontaire… (Les italiques sont de moi.)
Droit commun et La Coutume de Paris, 1770, t. 2, aux pp. 720 et ss.
Quant aux oppositions à fin de charge formées à l’encontre de ces principes, il est intéressant de noter quel sort l’ancien droit leur réservait:
Si les créanciers ci-dessus expliqués avoient formé une opposition à fin de charge au décret, telle opposition se convertiroit en opposition à fin de conserver, & celle-ci en saisie & arrêt sur le prix; c’est la conséquence qui doit se tirer des oppositions précédentes, & leur juste effet.
Telle est la pratique du châtelet, qui n’admet d’opposition à fin de charge, que celle qui est vraiment inhérente au fonds. (Les italiques sont de moi.)
Ibid. LXXXIX.
C’est en conformité de ces principes que, dans six instances antérieures et subséquentes à l’affaire Newman c. Archambault et al, les tribunaux du Québec ont à juste titre rejeté des oppositions à fin de charge formées par des créanciers hypothécaires; la liste en est donnée dans les décisions suivan-
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tes: Breton c. Jacques et Seabord Securities Canadian Limited[10] et Royal Bank of Canada c. Sheiner[11].
La décision Newman c. Archambault paraît être un jugement isolé. La seule autre décision qui semble à première vue aller dans le même sens est l’arrêt Boileau c. Chauret[12], citée dans le mémoire de C.A.C. Realty; la Cour d’appel décide qu’une hypothèque survit à une clause résolutoire antérieure lorsqu’elle est créée avec le concours du bénéficiaire de la clause; la Cour maintient donc une opposition à fin de charge en faveur du créancier hypothécaire. Mais il s’agissait d’une procédure en ratification de titre, qui est disparue du Code de procédure de 1965, peut-être parce qu’elle était devenue pratiquement désuète avec l’avènement de l’enregistrement. Cette procédure ressemblait au décret volontaire de l’ancien droit et, comme lui, elle était régie par des règles différant partiellement de celles qui sont prescrites pour la vente forcée. Bourjon fait allusion à l’une de ces différences au titre LXXXVIII cité plus haut.
Plusieurs dispositions montrent que l’économie générale du droit judiciaire et du droit civil en cette matière est restée celle de l’ancien droit. Ainsi l’art. 718 C.p.:
La créance hypothécaire à terme devient exigible par la vente de l’immeuble hypothéqué, et elle est colloquée en conséquence.
De même, les art. 1792 et 1908 C.c. apportent deux exceptions à la règle qui veut que le décret purge les hypothèques et qui refuse au créancier hypothécaire le droit de faire opposition à fin de charge. Ces exceptions seraient inutiles si Sa règle était différente.
La source de ces exceptions est L’Acte pour mieux assurer la prestation des rentes constituées et des rentes viagères, c. 59 des Statuts du Canada de 1856 (19-20 Vict.) qui comporte un préambule et un article unique:
ATTENDU qu’il est expédient de mieux assurer la prestation des rentes constituées et des rentes viagères dans le Bas Canada: à ces causes, Sa Majesté, par et de
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l’avis et consentement du conseil législatif et de rassemblée législative du Canada, décrète ce qui suit:
1. A l’avenir il sera permis, dans le Bas Canada, aux créanciers de rentes constituées et de rentes viagères portant privilège et hypothèque de bailleur de fonds, de se pourvoir par opposition afin de charge pour la conservation de leurs droits relativement aux dites rentes.
La jurisprudence québécoise antérieure à cette dernière loi suivait l’ancien droit selon lequel ces sortes de rentes n’étaient pas inhérentes à l’immeuble: Campagna c. Hébert[13]:
…Dans l’avertissement du Shériff, le Demandeur avait fait introduire que l’immeuble saisi, serait vendu à la charge de la rente viagère qui deviendrait due ci-après. La Défenderesse fila une opposition afin d’annuler, fondée sur ce que cette rente viagère n’était pas une charge réelle, incorporée à l’immeuble, et qui dût y rester attachée après le décret, mais un simple droit d’hypothèque, que le Demandeur ne pouvait réclamer qu’au moyen d’une Opposition afin de conserver. La validité de cette Opposition fut mise en question au moyen d’une défense en droit. A l’appui de ses prétentions, le Procureur de l’Opposante soutenait que la seule charge réelle pouvait être l’objet de l’Opposition afin de charge (Ancien Dénisart, Vbo. Opposition), et que s’il était permis de vendre des immeubles à la charge de créances hypothécaires, la valeur entière en pouvait être absorbée au préjudice de créanciers hypothécaires antérieurs, et même de créanciers privilégiés…
La Cour fut unanimement d’opinion que la prétention de l’Opposante était fondée en loi; que la rente viagère n’est pas une charge réelle, et ne peut être l’objet d’une Opposition afin de charge…
Cet arrêt rendu par trois juges de la Cour supérieure montre la continuité de la jurisprudence avant comme après la codification.
Enfin, il faut comparer les art. 479 et 488 Ce, qui disent comment prennent fin l’usufruit, l’usage et l’habitation, à l’art. 2081 Ce, qui énumère les causes d’extinction des hypothèques et des privilèges. Les trois dispositions comportent des causes d’extinction semblables, comme la perte de la chose et la confusion ou consolidation. Mais elles diffèrent sur un point majeur. Les articles 479 et 488 Ce, ne parlent pas du décret tandis que l’art. 2081 prescrit que:
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Les privilèges et les hypothèques s’éteignent:
6. Par le décret forcé, et autres ventes qui en ont l’effet, et par la licitation forcée; sauf les droits seigneuriaux et les rentes qui y ont été substituées; et aussi par l’expropriation pour cause d’utilité publique, les créanciers conservant en ce cas leur recours sur le prix de l’héritage;
C’est que le décret ne purge pas nécessairement l’usufruit, l’usage et l’habitation, qui peuvent être mentionnés au cahier des charges, tandis qu’il purge nécessairement les privilèges et les hypothèques, qui ne le peuvent pas parce que c’est dans la nature du décret de purger des droits de cette sorte.
Les hypothèques et les privilèges en effet ne sont que des droits de préférence comportant droit de suite. Le droit de préférence se réalise en même temps que cesse le droit de suite, avec l’avènement de la condition à laquelle ils sont subordonnés: la vente forcée requise par leur titulaire ou par tout autre créancier: Quintal c. La Banque de Jacques Cartier[14]. Prolonger le droit de préférence et le droit de suite au-delà du décret, c’est altérer la nature de l’hypothèque et frustrer le décret.
Les procureurs du Montreal Trust invoquent l’art. 696a du Code de procédure adopté après les faits qui ont donné lieu au litige et qui prescrit que le décret ne purge pas le bail enregistré: si le décret n’éteint pas les simples droits de créance qui découlent d’un bail, il ne serait pas interdit, a fortiori, de vendre l’immeuble à charge d’un droit réel comme l’hypothèque.
Quoiqu’il ne crée que des droits de créance, le bail comporte une particularité qui le rapproche plus des véritables démembrements de la propriété que de la simple hypothèque: il est impossible d’y satisfaire sans l’immeuble. Cette exception confirme donc les principes énoncés plus haut.
Il est donc clairement illégal de vendre un immeuble en justice à charge d’hypothèque. Cette illégalité entraîne-t-elle cependant une nullité dont la Ville d’Anjou peut se prévaloir? C’est l’autre question qu’il faut trancher.
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VI — NULLITÉ DE LA VENTE
A mon avis, et pour les motifs suivants, la vente est nulle d’une nullité que la Ville peut invoquer:
1. La condition apposée à la vente est de nature à écarter les enchères;
2. La condition entraîne l’interversion des privilèges et des hypothèques;
3. L’annulation de la vente est permise par l’art. 698 C.p.;
4. Le défaut de s’opposer en temps utile ne fait pas perdre son recours à la Ville.
1. La condition est de nature à écarter les enchères
Selon le système particulier du droit judiciaire québécois, hérité de l’ancien droit et différant profondément sur ce point du common law, le décret purge de plein droit les privilèges et les hypothèques. Le but premier de la purge est de favoriser les enchères. La justice, puisque c’est elle qui vend, désire en effet vendre au meilleur prix, dans l’intérêt du saisi, du saisissant et des autres créanciers, et généralement pour la satisfaction des jugements que le décret sanctionne. A cette fin, elle veut offrir un titre convoité. Mais, la vente se faisant aux enchères publiques, on ne peut savoir à l’avance qui est intéressé à se porter adjudicataire et encore moins connaître et offrir la sorte de titre qui satisferait aux préférences d’un chacun. La justice offre donc toujours le titre susceptible d’être recherché par le plus grand nombre pour son intégrité et sa sécurité, un titre sans ombre, purgé de tous les droits qu’il est possible de purger sans commettre d’usurpation.
Autrefois, avant l’enregistrement, un décret ne purgeant pas les hypothèques et les privilèges aurait découragé les enchères à cause du risque des hypothèques occultes. Mais, aujourd’hui comme autrefois, un décret qui ne purgerait pas une hypothèque ou un privilège illégalement et spécifiquement mentionnés au cahier des charges équivaudrait à une spéculation pouvant compromettre les droits du saisi et de ses créanciers, que la justice doit sauvegarder. Même si le maintien d’une hypothèque peut attirer certaines enchères, il en écarte d’autres. Les acheteurs en effet ne connaissent pas
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la solvabilité de celui qui doit personnellement l’hypothèque, et ils ajusteront leurs enchères, s’il en est, en misant sur le fait qu’ils seront probablement appelés à payer la créance garantie par l’hypothèque. Certaines conditions de l’hypothèque, comme le remboursement par mensualités — c’est une particularité de la première hypothèque dans la présente cause — éloigneront maints acheteurs. Il en va de même du terme, du montant de l’hypothèque par rapport à la valeur de l’immeuble, du taux de l’intérêt compte tenu de la fluctuation des affaires, etc. Vu la situation particulière où se trouve chacun des acheteurs possibles à qui les avis s’adressent, il faut présumer que de telles conditions empêcheront plusieurs d’entre eux de se présenter à la vente, d’enchérir ou d’enchérir au-delà d’un certain prix. Or la justice ne spécule pas. Elle veut du comptant et elle a établi un système de vente destiné à lui en procurer le plus possible en échange d’un titre aussi inattaquable qu’elle-même. C’est pourquoi elle interdit que la vente se fasse à des conditions, comme le maintien d’une hypothèque, qui sont susceptibles d’écarter même quelques enchères.
La prohibition est d’ordre public car elle a pour fondement l’intégrité même du processus judiciaire et la protection qui est due aux tiers.
D’ailleurs, il est établi dans la présente affaire que la condition apposée à la vente a écarté au moins une enchère, celle de la Ville d’Anjou. L’ambiguïté de la condition et son caractère inusité ont pu décourager d’autres preneurs. Mais la Ville d’Anjou était je crois empêchée d’enchérir par une disposition d’ordre public, l’art. 572 de la Loi des cités et villes, S.R.Q. 1964, c. 193:
Lorsque des immeubles situés dans une cité ou une ville sont mis en vente pour taxes municipales ou scolaires, la municipalité peut enchérir et acquérir ces immeubles par l’entremise du maire ou d’une autre personne, sur autorisation du conseil, sans être tenue de payer immédiatement le montant de l’adjudication. La municipalité peut aussi enchérir et acquérir ces immeubles à toute vente du shérif ou à toute autre vente ayant l’effet d’une vente du shérif.
L’enchère de la municipalité ne doit cependant, en aucun cas, dépasser le montant des taxes, en capital,
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intérêt et frais, plus un montant suffisant pour satisfaire à toute dette privilégiée d’un rang antérieur ou égal à celui des taxes municipales.
En enchérissant jusqu’à concurrence du montant prévu par l’art. 572, — un peu plus de $9,000 — la Ville se serait obligée personnellement à payer le montant de son enchère; elle se serait également obligée au moins hypothécairement à payer la première hypothèque de $80,000, ce qui est sûrement contraire à l’esprit et au but de l’art. 572, sinon peut-être à sa lettre. C.A.C. Realty plaide que la Ville d’Anjou est une municipalité sous tutelle de la Commission municipale de Québec et que la disposition applicable est l’art. 45 de la Loi de la Commission municipale, S.R.Q. 1964, c. 170:
45. La Commission peut exercer, au nom d’une municipalité en défaut, le droit de celle‑ci de se porter adjudicataire d’immeubles situés dans cette municipalité.
Mais le droit que l’art. 45 permet à la Commission municipale d’exercer est précisément celui qui est conféré à la municipalité par l’art. 572 de la Loi des cités et villes; il reste sujet aux restrictions de cet article. Au surplus, dans la présente cause, ce n’est pas la Commission municipale qui a voulu enchérir pour la Ville d’Anjou et qui en a été empêchée par la condition illégale apposée à la vente; c’est la Ville d’Anjou, autorisée par la Commission municipale.
2. La condition entraîne l’interversion des privilèges et des hypothèques
Si le décret était valide, il provoquerait en pratique, sans le consentement des créanciers intéressés, une interversion de l’ordre des privilèges et des hypothèques. Les créanciers hypothécaires et privilégiés peuvent renoncer à leur rang ou à leur sûreté. Mais ils doivent le faire librement. Il répugne qu’ils y soient contraints par l’action unilatérale du créancier saisissant comme il arriverait dans cette affaire si le décret subsiste.
Dans l’hypothèse en effet où la Ville d’Anjou, pour protéger sa créance, se serait portée adjudicataire de l’immeuble à charge de la première hypothèque, elle aurait acquis un héritage grevé par une sûreté sur laquelle son propre privilège avait
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priorité. Son privilège disparu, elle aurait pu se voir subséquemment contrainte à délaisser l’immeuble de nouveau vendu en justice pour satisfaire à la première hypothèque, à moins qu’elle ne préfère payer la créance à laquelle la sienne était préférable. La Ville d’Anjou se trouvait donc dans le dilemme suivant: ne pas enchérir et laisser sa créance sans protection; ou bien enchérir et risquer de perdre la priorité que la loi lui donne. On ne peut placer aucun créancier privilégié dans ce dilemme. L’irrégularité est d’autant plus grave dans la présente cause que le privilège a été créé pour la protection de fonds publics.
Il faut noter en plus que, le prix d’adjudication n’ayant pas été suffisant pour couvrir les frais de justice, la première hypothèque se trouve effectivement à passer avant un privilège auquel l’art. 2009 C.c. donne le premier rang de tous.
Lorsque l’on observe d’autre part les précautions méticuleuses multipliées par le législateur pour protéger l’ordre des privilèges et des hypothèques, par exemple aux art. 713 à 731 du Code de procédure civile, on doit forcément conclure qu’une vente en justice capable d’opérer pareils bouleversements est contraire aux prescriptions impératives de la loi.
3. L’annulation de la vente est permise par l’art. 698 C.p.
698. Le décret peut être annulé à la poursuite de toute personne intéressée;
1. Si, à la connaissance de l’adjudicataire, il y a eu dol pour écarter des enchères;
2. Si les conditions et formalités essentielles prescrites pour la vente n’ont pas été observées; le saisissant ne peut toutefois se prévaloir d’une irrégularité qui soit imputable à lui-même ou à son procureur.
Au par. (1) de l’art. 698, le législateur exprime son principe à l’occasion d’un cas particulier. Ce principe c’est la protection des enchères. Même si ce principe est violé par une fraude, le législateur veut néanmoins protéger l’adjudicataire de bonne foi qui n’a pas eu connaissance de la fraude, et il interdit que l’on annule le décret contre lui, sous réserve cependant de l’observation des conditions et formalités prescrites pour la vente et dont il est question au par. (2) de l’art. 698. Mais si la vente
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se fait ouvertement à des conditions par ailleurs illégales qui, à leur face, sont de nature à écarter les enchères et qui les ont en fait écartées, le principe reprend son empire et la vente peut être annulée abstraction faite de tout dol. C’est alors le par. (2) de l’art. 698 qui reçoit application. Les conditions essentielles prescrites pour la vente sont de deux sortes: elles comprennent celles qui peuvent être valablement mentionnées dans les avis de vente; il en est question par exemple aux art. 684 et 696 C.p.; elles comprennent également celles qui sont prescrites par la loi ou par la nature du décret. Lorsque les conditions mentionnées dans les avis de vente et les conditions de la vente sont opposées au but poursuivi par la loi et à la nature du décret, elles entraînent la nullité de celui-ci. Il n’en irait pas autrement si la vente se faisait à des conditions mentionnées dans les avis de vente et qui seraient contraires à l’ordre public ou aux bonnes mœurs. A mon avis, si la vente se fait à des conditions interdites par la loi parce qu’elles affectent l’intégrité même de la saisie-exécution, l’on peut dire que «les conditions… essentielles prescrites pour la vente n’ont pas été observées».
Je ne connais aucun cas où l’on aurait annulé le décret parce que la vente se serait faite à charge d’hypothèque. Mais je n’en connais aucun non plus où l’on aurait refusé de l’annuler pour ce motif. Dans l’arrêt Boileau c. Procureur Général du Québec et al[15], Monsieur le juge Taschereau — il n’était pas encore juge en chef — parlant pour la majorité de cette Cour, s’exprimait comme suit, à la p. 470:
Le titre consenti par le shérif est évidemment un titre auquel on ne doit toucher qu’avec une extrême prudence. Mais il y a des cas où le décret a été annulé même pour des raisons non mentionnées spécifiquement à Fart. 784 C.P.
(Aujourd’hui l’art. 698 C.p.)
On a bien des fois souligné l’importance de protéger le décret:
[TRADUCTION] «… une demande en nullité de décret doit être examinée avec soin. Elle attaque une des tâches les plus importantes d’une cour d’archives — l’exécution du jugement qu’elle a rendu — et met en cause non seulement la régularité de cette procédure mais elle met
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également en péril les droits de tiers innocents, comme en l’espèce, qui ont acheté des biens vendus en justice conformément à la solennité et aux formalités prescrites par la loi».
Monsieur le juge Hall, Perrault c. Mousseau[16], à la p. 480.
C’est précisément pour sauvegarder la règle de l’intégrité du décret qu’il faut ne pas laisser subsister un décret châtré de la première de ses vertus et lésant de ce fait les droits d’un tiers.
4. Le défaut de s’opposer en temps utile ne fait pas perdre son recours à la Ville
La Cour supérieure et la Cour d’appel retiennent contre la Ville d’Anjou son défaut d’avoir fait opposition en temps utile et considèrent son comportement comme un acquiescement au moins tacite à la vente. Ce n’est pas mon opinion.
Je note en premier lieu que l’art. 698 C.p. n’interdit pas le recours en annulation de décret à la personne qui aurait pu faire opposition. En fait, une opposition à fin d’annuler est presque toujours possible quand les «conditions et formalités prescrites pour la vente» ne sont pas observées. Le recours donné par le par. (2) de l’art. 698 C.p. ne serait donc pratiquement jamais exercé s’il ne restait pas ouvert à la personne qui aurait pu faire opposition. Dans l’affaire The Montreal Loan and Mortgage Company c. Fauteux[17], cette Cour confirme l’annulation d’un décret à cause d’une irrégularité apparente, savoir la non inscription de l’adresse — rue et numéro — de l’immeuble décrété. Il avait été plaidé que l’on aurait dû faire opposition et que la requête en annulation était tardive. Ce moyen est rejeté par le juge Taschereau qui est appuyé expressément par deux membres de la Cour et généralement par le Juge en Chef qui est d’accord avec le rejet du pourvoi.
En deuxième lieu, il me paraît impossible de dire que la Ville d’Anjou a consenti tacitement à la vente. Les faits ne sont pas contestés mais je n’en tire pas les mêmes conclusions que la Cour supérieure et la Cour d’appel. La Ville d’Anjou s’est
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comportée comme une municipalité qui tient à sauvegarder ses droits: elle a fait parvenir en temps utile au shérif un état de sa créance, conformément à l’art. 708 C.p., accomplissant par là une formalité qui équivaut à une opposition à fin de conserver; elle a dépêché un fonctionnaire chargé d’enchérir pour protéger les droits de la Ville; elle n’a pris connaissance de l’irrégularité que le jour même du décret, quand il était trop tard pour faire opposition; elle a formé sa requête en annulation de décret dans le délai de rigueur prescrit par l’art. 700 C.p. Je ne puis tirer de ces faits la moindre inférence de consentement tacite; ils indiquent même le contraire. Nous ne nous trouvons donc pas en présence d’un créancier qui, ayant effectivement pu faire opposition et choisir une procédure préventive, aurait délibérément attendu pour appliquer le remède curatif; la Ville d’Anjou a recours au remède le plus drastique parce que c’est le seul dont en fait elle a jamais disposé.
Il est vrai que la Ville aurait pu faire opposition si elle s’était rendu compte à temps de l’illégalité qui entachait la vente. On a mentionné à cet égard l’opposition à fin de charge (art. 676 C.p.) et l’opposition aux charges (art. 677 C.p.). A mon avis, la Ville n’aurait pu avoir recours ni à l’une ni à l’autre. L’opposition à fin de charge, nous l’avons vu plus haut, ne peut être formée pour le maintien d’une hypothèque ou d’un privilège. L’opposition aux charges, (art. 677 C.p.), qui n’est apparemment nommée par aucun ancien auteur, est dirigée elle aussi contre les charges qui peuvent être légalement mentionnées au cahier des charges, mais qui ont été constituées après un droit qui leur est préférable. Ainsi un créancier hypothécaire pourrait s’opposer à ce que l’immeuble soit vendu à charge d’un usufruit subséquent à son hypothèque: (Voir le deuxième considérant de l’affaire Limoges c. Marsant et Labelle[18].) L’opposition dont la Ville aurait pu se prévaloir est probablement l’opposition à fin d’annuler (art. 674 et 586 C.p.): le tribunal saisi d’une telle opposition aurait pu autoriser le saisissant à remédier à l’irrégularité, par exemple en publiant de nouveaux avis de vente ne comportant pas la condition illégale. De toutes
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manières, une opposition innommée aurait suffit, vu l’art. 20 C.p.
Pour faire opposition, encore aurait-il fallu que la Ville d’Anjou se rendit compte à temps de l’illégalité. La Cour d’appel lui reproche son manque de vigilance dans la lecture des avis.
Les avis de vente en justice s’adressent à tout le monde et non à des hommes de loi. On ne doit pas s’attendre à ce que chacun consulte un avocat pour les scruter. S’ils contiennent des conditions inusitées rédigées dans un langage technique usité et ayant l’air de clauses de style, il peut arriver qu’ils trompent la vigilance du lecteur ordinaire. Je ne crois pas que ce manque de vigilance, s’il en est, doive priver la Ville d’Anjou de son recours.
La créancière en première hypothèque aurait pu, elle, faire opposition: son mandataire avait remarqué la condition. Elle a préféré se porter adjudicataire sans offrir jusqu’à ce jour les taxes qui sont incontestablement dues par l’immeuble et dont le paiement eut mis fin au litige. L’annulation du décret, sans lui faire perdre son hypothèque, conservera le privilège de la Ville d’Anjou.
VII — AUTRES QUESTIONS
C.A.A. Realty allègue, comme moyens ultimes, (1) que la créance de la Ville est prescrite; (2) que Ville d’Anjou, sous tutelle de la Commission municipale, ne peut ester en justice sans l’autorisation de celle-ci.
Il n’est pas question de prescription dans le jugement de la Cour supérieure ni dans l’arrêt de la Cour d’appel. Ce moyen me paraît frivole. Selon la Loi de l’Instruction publique, S.R.Q. 1964, c. 235, art. 397, 3e alinéa, et la Loi des cités et villes, c. 193, art. 519, les taxes scolaires et les arrérages de taxes municipales se prescrivent par trois ans. Les taxes réclamées par la Ville d’Anjou datent de moins de trois ans avant sa requête et elles n’ont été aucunement contestées quant à leur date ou autrement.
Le premier juge traite de la capacité d’une ville en tutelle d’ester en justice. Il n’en est pas question dans l’arrêt de la Cour d’appel peut-être parce que l’avis d’appel mentionne la date précise de chacune
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des autorisations pertinentes de la Commission municipale. Ces autorisations ne se trouvant pas au dossier, le procureur de la Ville d’Anjou a offert de les produire mais la Cour l’en a dispensé à l’audition: si l’autorisation de la Commission municipale était requise, il est impensable qu’elle ait été refusée pour une procédure purement conservatoire permettant à la Ville de recouvrer les taxes qui lui sont dues.
VIII — CONCLUSIONS
J’accueillerais le pourvoi, je casserais l’arrêt de la Cour d’appel et le jugement de la Cour supérieure et, faisant droit à la requête de la Ville d’Anjou, j’annulerais à toutes fins que de droit le décret de l’immeuble décrit dans sa requête, avec dépens dans toutes les cours contre les intimées C.A.C. Realty Limited et Montreal Trust Company.
Pourvoi rejeté avec dépens, les juges BEETZ et DE GRANDPRÉ étant dissidents.
Procureur de l’appelante: Émilien Brais, Montréal.
Procureurs de l’intimée, C.A.C. Realty: Baker, Voloshen, Baker & Overland, Montréal.
Procureurs de l’intimée, Montreal Trust: Ogilvy, Cope, Porteous, Hansard, Marier, Montgomery & Renault, Montréal.
[1] [1974] C.A. 197.
[2] [1972] C.S. 808.
[3] (1920), 61 R.C.S. 65.
[4] (1922), 34 B.R. 341.
[5] [1957] R.C.S. 463.
[6] [1972] R.P. 35.
[7] (1896), 6 B.R. 474.
[8] (1920), 61 R.C.S. 65.
[9] [1971] R.P. 236.
[10] [1972] R.P. 35.
[11] [1972] C.S. 750.
[12] (1927), 42 B.R. 344.
[13] (1851), 1 L.C.R. 24.
[14] (1900), 10 B.R. 525.
[15] [1957] R.C.S. 463.
[16] (1896), 6 B.R. 474.
[17] (1879), 3 R.C.S. 411.
[18] (1863), 7 L.C.J. 276 (C.S.).
