| Min-En Laboratories Ltd. c. Board of Variance of City of North Vancouver et autre, [1978] 1 R.C.S. 696 (25 janvier 1977)
Cour suprême du Canada
Min-En Laboratories Ltd. c. Board of Variance of City of North Vancouver et autre, [1978] 1 R.C.S. 696
Date: 1977-01-25
Min-En Laboratories Ltd. Appelante;
et
The Board of Variance of the Corporation of the City of North Vancouver et Prossegger Construction Ltd. Intimées.
1976: 15 décembre; 1977: 25 janvier.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie, Spence et Dickson.
EN APPEL DE LA COUR D’APPEL DE LA COLOMBIE-BRITANNIQUE
Droit municipal - Pouvoir de la Board of Variance d’exempter de l’application d’un règlement de zonage - Preuve du préjudice injustifié - Municipal Act, R.S.B.C. 1960, c. 255, art. 702, 703, 704, 706 et 709.
L’appelante conteste la validité de l’exemption de l’application d’un règlement de zonage accordée par la première intimée à la seconde intimée au motif que cette dernière n’a pas su démontrer que le règlement de zonage lui causait un préjudice injustifié, alors que l’appelante serait obligée d’engager des dépenses considérables pour refaire ses plans si l’exemption était accordée. Le juge de première instance a statué qu’il n’y avait aucune preuve de préjudice injustifié et que la Commission avait excédé ses pouvoirs en accordant une exemption préjudiciable à l’appelante et constituant une dérogation fondamentale au règlement. La Cour d’appel a infirmé son jugement au motif que l’existence d’un préjudice injustifié était une question de fait qu’il appartenait à la Commission de trancher et que tout propriétaire de terrains situés dans une zone donnée est assujetti non seulement au règlement de zonage mais aussi au pouvoir d’exemption de la Commission de dérogation.
Arrêt (le juge Spence étant dissident): Le pourvoi doit être rejeté.
Le juge en chef Laskin et les juges Martland, Ritchie et Dickson: Aux termes de l’art. 709 de la Municipal Act de la Colombie-Britannique, la Commission n’a pas le pouvoir d’accorder une exemption relativement à l’usage du terrain, mais son pouvoir d’accorder des exemptions relativement à l’emplacement, la dimension et la forme des bâtiments résultant en une mofification spéciale de règlement de zonage, est très étendu. Les tribunaux ne peuvent, à bon droit, restreindre un pouvoir conféré par une loi et le pouvoir conféré à la Commission par la Municipal Act a sûrement pour but d’éviter aux tribunaux d’appel d’avoir à faire une gradation dans les dérogations autorisées. La seule question de fond en l’espèce, était de savoir si la seconde intimée subissait un
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préjudice injustifié par l’application stricte des règlements de zonage et il appartenait à la Commission de déterminer la marge de manœuvre qu’elle pouvait accorder pour éviter au propriétaire d’un terrain un préjudice injustifié.
Le juge Spence, dissident: Les fonctions et la compétence de la Commission, aux termes de l’art. 709 de la Municipal Act doivent être définies en fonction de la Loi dans son ensemble et particulièrement de l’art. 702 qui autorise le Conseil à diviser le territoire en zones et à réglementer l’usage des terrains sans nuire notamment aux attraits ni à la valeur des terrains, et en tenant compte de la vocation et des objectifs de la collectivité; les art. 703 et 704 exigent la tenue d’une assemblée publique et un vote affirmatif des deux tiers des membres du Conseil, pour l’adoption d’un règlement de zonage et l’art. 706 qui affirme qu’on ne peut considérer un fonds comme ayant été défavorablement atteint par l’adoption d’un règlement de zonage, doit s’appliquer également à une modification à un tel règlement. Le Conseil a le devoir d’adopter et de modifier les règlements de zonage en tenant compte de certaines considérations et selon des procédures précises, et les art. 703 et 704 de la Loi montrent bien que le législateur avait l’intention de ne confier cette fonction qu’au Conseil. Compte tenu de l’économie générale de la Loi, l’art. 709 ne s’applique qu’à des modifications mineures dans le cas des préjudices injustifiés résultant de l’application rigoureuse des règlements et donner à la Commission le pouvoir accordé en l’espèce revient à lui permettre, sans formalités particulières, de modifier les règlements, alors qu’elle n’a pas ce pouvoir. Il faut interpréter les pouvoirs de la Commission comme lui permettant d’autoriser toute dérogation qui ne porte pas atteinte aux caractéristiques du zonage. C’est ce que faisait la dérogation en cause qui pour cette raison ne devrait pas être autorisée. Arrêts mentionnés: Re Bidie, [1948] 2 All E.R. 995; Lymburn v. Mayland, [1932] A.C. 318; Shannon v. Lower Mainland Dairy, [1938] A.C. 708; Lumsden v. Commissioners of Inland Revenue, [1914] A.C. 877; Oxford v. Sangers, [1965] 1 Q.B. 491; In re W., Spinster, [1962] 1 Ch. 918 et The Queen v. The Judge of the City of London Court, [1892] 1 Q.B. 273.
POURVOI à l’encontre d’un arrêt de la Cour de la Colombie-Britannique infirmant un jugement du juge Anderson. Pourvoi rejeté, le juge Spence étant dissident.
G. Kroll, pour l’appelante.
J. Molson, pour l’intimée, Board of Variance.
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B.A. Crane, pour l’intimée, Prossegger Construction Ltd.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Martland, Ritchie et Dickson a été rendu par
LE JUGE EN CHEF — Le présent pourvoi, interjeté sur autorisation de cette Cour, attaque la validité d’une exemption des règles d’espacement prévues dans un règlement de zonage, accordée par la Board of Variance (la Commission de dérogation aux règlements de zonage) de la ville de Vancouver nord conformément à l’al. 709(1)c) de la Municipal Act, R.S.B.C. 1960, c. 255, et modifications. L’appelante, propriétaire du fonds contigu à celui de Prossegger Construction Ltd., bénéficiaire de l’exemption, a contesté par certiorari la décision de la Commission. Le juge Anderson a annulé cette décision pour excès de pouvoirs. Par un arrêt rendu à la majorité, la Cour d’appel de la Colombie-Britannique (le juge Seaton étant dissident) a infirmé ce jugement.
Voici le libellé du par. 709(1) de la Municipal Act:
[TRADUCTION] 709. (1) La Commission de dérogation aux règlements de zonage entend et tranche les appels
a) interjetés par toute personne lésée par une décision d’un fonctionnaire chargé d’appliquer un règlement de zonage ou un règlement établi en vertu du paragraphe (5) de l’article 711, dans la mesure où cette décision a trait à l’interprétation d’une partie ou de la totalité d’un ou plusieurs règlements; et
b) portant sur les catégories de sujets mentionnées au paragraphe (4) de l’article 705; et
c) interjetés par une personne sollicitant un permis, qui allègue que l’application d’un règlement de zonage portant sur l’emplacement, la dimension ou la forme d’un immeuble ou d’un bâtiment lui causerait préjudice injustifié; la Commission peut alors, dans la mesure nécessaire à l’exécution de sa décision, exempter cette personne ainsi que les propriétaires ultérieurs de l’immeuble ou du bâtiment des dispositions applicables du règlement de zonage; et
d) portant sur les catégories de sujets mentionnées au paragraphe (3) de l’article 705 et au paragraphe (7) de l’article 711.
Les terrains de l’appelante et ceux de Prossegger sont situés dans la zone industrielle M-3 et sont
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assujettis à un règlement de zonage exigeant que les immeubles et bâtiments construits dans cette zone soient en retrait de 20 pieds ou plus du périmètre du lot. Le lot de Prossegger a une façade de 50 pieds et une profondeur de 147 pieds. Elle Ta acheté sans avoir vérifié le règlement de zonage et elle a découvert plus tard que pour y construire un entrepôt, comme elle l’avait prévu, elle devait obtenir une dérogation aux règles d’espacement. Interprété strictement, le règlement de zonage ne permet pas la construction d’un édifice de plus de 10 pieds de large sur le lot de l’appelante. Le propriétaire du lot adjacent sur le côté ouest, un lot de dimensions identiques, avait obtenu une exemption lui permettant de construire jusqu’aux limites de sa façade de 50 pieds. Prossegger avait présenté sa demande d’exemption avant ce dernier, mais comme les avis requis n’avaient pas été signifiés aux propriétaires adjacents, on avait annulé la décision accordant l’exemption, mais autorisé Prossegger à renouveler sa demande. Des audiences ont eu lieu et l’appelante a fait valoir que son entreprise subirait un préjudice grave si Prossegger était autorisée à construire un entrepôt sur toute la largeur du lot, soit 50 pieds.
L’appelante est propriétaire d’un lot de 80 pieds attenant au côté est à celui de Prossegger, et les laboratoires dans lesquels elle effectue ses recherches scientifiques sur les sols, l’air et l’eau sont conformes au règlement de zonage. L’appelante a allégué qu’elle avait besoin, pour la construction d’un système d’épuration, des 40 pieds de terrain libre exigés par le règlement, et que toute modification aux plans de ce système entraînerait des dépenses considérables. Après avoir entendu les arguments de Prossegger et ceux de l’appelante, la Commission de dérogation aux règlements de zonage a accordé l’exemption.
Le juge Anderson a annulé la décision de la Commission pour les trois motifs suivants:
(1) Il n’y a aucune preuve de préjudice injustifié.
(2) La Commission n’est pas compétente pour rendre une décision qui déroge fondamentalement aux dispositions du règlement de zonage.
(3) La Commission n’est pas compétente pour rendre une décision préjudiciable à un fonds contigu.
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Dans ses motifs écrits, il souligne combien il est illogique de permettre à la Commission d’accorder une dérogation importante au règlement de zonage alors que le Conseil municipal ne peut le modifier sans se conformer à certaines exigences légales. Selon son interprétation, l’al. 709(1)c) ne permet que des dérogations mineures, d’autant plus que les décisions de la Commission rendues aux termes de cet alinéa sont sans appel, tandis qu’il est possible d’interjeter appel devant un juge de la Cour de comté des décisions rendues aux termes des al. 709(1)a) et b).
La majorité des juges de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique, par la voix du juge McFarlane, a fait remarquer que l’exemption accordée par la Commission visait uniquement l’espacement latéral et ne couvrait ni la façade ni l’arrière du terrain. Selon elle, il convient de considérer que Prossegger et l’appelante, comme tout autre propriétaire de terrains situés dans la zone industrielle M-3, sont assujetties non seulement au règlement de zonage, mais également au pouvoir d’exemption de la Commission de dérogation que toute municipalité doit établir, conformément à l’art. 708 de la Municipal Act, si elle adopte un règlement de zonage. La Cour d’appel a exprimé l’avis qu’il appartient à la Commission de décider si l’application du règlement relativement à l’emplacement de l’immeuble que Prossegger se propose de construire cause réellement à ce dernier un préjudice injustifié, et que dans l’affirmative, la Commission peut accorder l’exemption qu’elle juge nécessaire à cet égard. La décision de la Commission porte sur une question de fait et n’est pas, en tant que telle, révisable sur certiorari. Dans ses motifs de dissidence, le juge Seaton exprime l’avis qu’en accordant l’exemption, la Commission a en fait modifié le zonage et qu’elle a ainsi excédé ses pouvoirs.
J’estime important de souligner que la Commission n’a pas le pouvoir d’accorder une exemption relativement à l’usage du terrain prévu par le règlement de zonage. Son pouvoir d’accorder des exemptions relativement à l’emplacement, la dimension et la forme des bâtiments est certes très étendu; son pouvoir d’exemption est illimité et il dépasse les pouvoirs conférés à des organismes semblables en Ontario qui ne peuvent accorder que
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des «dérogations mineures». Un tribunal ne peut, à bon droit, restreindre le pouvoir illimité d’exemption explicitement accordé par la loi. Il appartient à la Commission de décider de l’étendue de l’exemption relativement à l’emplacement, la dimension et la forme, et l’exercice de ce pouvoir résulte nécessairement en une modification spéciale du règlement de zonage. Vu son libellé, la disposition habilitant ainsi la Commission a sûrement pour but d’éviter à un tribunal d’appel d’avoir à faire une gradation dans les dérogations autorisées.
A mon avis, la seule question de fond soulevée en l’espèce par l’appelante est celle de savoir s’il y a effectivement un préjudice injustifié. Lorsqu’un propriétaire veut faire meilleur usage d’un lot inoccupé que ne lui permet pas le règlement de zonage applicable, du moins en ce qui a trait à l’emplacement d’un bâtiment, la Commission peut décider que, dans son cas, lui refuser toute marge de manœuvre lui cause effectivement un préjudice injustifié. La détermination de la marge de manœuvre relève exclusivement des pouvoirs de la Commission. La Cour d’appel de la Colombie-Britannique était de cet avis, et je ne suis pas convaincu qu’elle était dans l’erreur lorsqu’elle a rétabli la décision du tribunal de première instance, en l’occurrence la Commission de dérogation aux règlements de zonage, qui avait fait l’objet d’un certiorari.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
LE JUGE SPENCE (dissident) — Le présent pourvoi attaque un arrêt de la Cour d’appel de la Colombie-Britannique rendu le 6 janvier 1976, accueillant l’appel d’un jugement rendu le 21 novembre 1975 par le juge Anderson. Ce dernier a annulé une «décision» de la Board of Variance (Commission de dérogation aux règlements de zonage) de la ville de Vancouver nord. Cette décision est rapportée au procès-verbal de la réunion de la Commission, dans les termes suivants:
[TRADUCTION] Avec l’appui de M. Anderson, M. King propose que soit accueilli l’appel de Peter Kaffka, architecte, au nom de Prossegger Construction Limited, représentée par Rolf Lang, concernant le projet de construction d’un entrepôt sis au 713 ouest de la 15e Rue. ADOPTÉE.
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La réunion est ajournée à 11 heures.
J’ai eu le privilège de lire les motifs de jugement du Juge en chef et j’accepte les faits qui y sont relatés, tout en ajoutant les éléments que j’estime nécessaires à la compréhension de mes propres motifs. Toutefois, mes conclusions diffèrent des siennes.
Le Juge en chef a cité les dispositions du par. 709(1) de la Municipal Act de la Colombie-Britannique sur lesquelles était fondée la demande de dérogation déposée par l’intimée Prossegger Construction Ltd. C’est en vertu des dispositions de l’al, c) de ce paragraphe que l’on a fait droit à cette demande. Je n’ai pas l’intention d’examiner si l’on a prouvé qu’il y avait, en l’espèce, «un préjudice injustifié» au sens de l’al. c). A mon avis, il s’agit là d’une question de fait du ressort de la Commission qui ne peut régulièrement faire l’objet d’une révision, que ce soit par le juge Anderson, par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique ou par cette Cour, à moins que l’on puisse dire qu’il n’existe réellement aucune preuve de «préjudice injustifié». Toutefois, je dois souligner qu’il est difficile de découvrir une preuve semblable en l’espèce, puisque l’intimée Prossegger a acheté son lot de 50 pieds dans l’intention d’y construire un immeuble occupant l’entière largeur du terrain, et que si elle ne savait pas que le règlement de zonage l’interdisait, il lui aurait été facile de s’informer sur ce point en s’adressant simplement aux bureaux appropriés. Si j’avais fait partie de la Commission, j’aurais fortement fait valoir que ces circonstances ne constituent pas «un préjudice injustifié», mais les membres de cette Commission ont conclu différemment et l’on peut dire qu’ils disposaient de certaines preuves sur lesquelles ils pouvaient fonder cette conclusion.
Toutefois, je suis d’avis que les fonctions et la compétence conférées à la Commission par le par. 709(1) doivent être définies en fonction de la Municipal Act dans son ensemble et particulièrement des art. 702 et suivants. Par conséquent, le pouvoir de la Commission d’examiner une allégation selon laquelle l’application d’un règlement de zonage portant sur l’emplacement, la dimension ou la forme d’un immeuble cause un préjudice injusti-
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fié, se définit uniquement en considérant le statut de cette Commission en regard de l’économie générale de la loi en cause. Voir les motifs de jugement de lord Greene dans Re Bidie[1], à la p. 998; Lymburn v. Mayland[2], à la p. 323; Shannon v. Lower Mainland Dairy[3], à la p. 718; Lumsden v. Commissioners of Inland Revenue[4], à la p. 892; Oxford v. Sangers[5], à la p. 499; Re. W., Spinster[6], et particulièrement les motifs de lord Esher, Maître des rôles, dans R. v. The Judge of the City of London Court[7], à la p. 290:
[TRADUCTION] Si le savant juge a voulu dire que lorsque la signification de termes généraux (considérés individuellement) est claire, l’interprétation qu’il convient de leur donner s’en dégage immédiatement et ce, même si le contexte — les autres parties de la même loi — indique clairement que le législateur leur destinait une toute autre signification; s’il a voulu dire qu’on ne peut considérer le contexte — une autre partie de la loi — pour y rechercher leur véritable sens, je suis d’avis qu’il établit une nouvelle règle d’interprétation que je n’ai pas l’intention de suivre, à moins d’y être obligé en l’espèce.
Il n’est pas nécessaire de citer au complet les articles qui nous intéressent. Il suffit de les résumer.
Selon l’art. 702, le Conseil municipal peut, par règlement, diviser en zones tout le territoire municipal ou une partie de celui-ci, et réglementer l’usage des terrains, immeubles et bâtiments situés dans ces zones. Aux termes du par. 702(2), le Conseil doit tenir compte de diverses considérations, y compris l’obligation de protéger la santé, la sécurité, les ressources financières et le bien-être du public, de prévenir le surpeuplement des quartiers, de voir à la conservation des attraits propres à chaque quartier, d’assurer un éclairage, une aération et des voies d’accès convenables, de protéger la valeur des terrains ainsi que leurs possibilités d’aménagement actuel et futur, de conserver la vocation de chaque quartier et de préserver la valeur de la propriété.
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L’article 702A énumère d’autres considérations dont le Conseil doit tenir compte, notamment la réalisation des objectifs de la collectivité.
L’article 703 de la Loi édicté que le Conseil ne peut adopter un règlement de zonage avant la tenue d’une assemblée publique dont un avis détaillé doit avoir été publié. A cette assemblée, toutes les personnes qui estiment que le règlement proposé portera atteinte à leurs droits de propriété doivent avoir l’occasion de se faire entendre.
Selon l’art. 704, le règlement de zonage ne peut être adopté, modifié ou abrogé qu’après la tenue d’une telle assemblée et le vote affirmatif d’au moins les deux tiers des membres du Conseil.
En vertu d’une importante disposition contenue à l’art. 706, on ne peut considérer un fonds comme ayant été pris ou défavorablement atteint par suite de l’adoption d’un règlement de zonage. A mon avis, cet article couvre également une modification à pareil règlement.
On a déjà cité les dispositions du par. 709(1).
L’étude de ces articles révèle que le Conseil a uniquement le devoir d’adopter ou de modifier les règlements de zonage et que dans l’exercice de ces fonctions aux termes des dispositions de la Loi, il est lié par les contraintes statutaires précises qui lui sont imposées relativement à la procédure à suivre et aux considérations dont sa décision doit tenir compte. Les dispositions exigeant la tenue d’une assemblée après la signification d’un avis aux parties intéressées et exigeant une majorité des deux tiers du Conseil pour l’adoption ou la modification d’un règlement de zonage montrent bien que le législateur avait nettement l’intention de ne confier cette fonction qu’au Conseil et encore, en conformité d’une procédure soigneusement établie et à la majorité des deux tiers des membres. Comme je l’ai dit précédemment, ces dispositions précèdent l’art. 709 de la Municipal Act. Malgré ses termes généraux, je suis d’avis que dans ce contexte, l’art. 709 ne s’applique qu’aux modifications mineures dans les cas de préjudice injustifié découlant, peut-être accidentellement, de l’application rigoureuse du règlement.
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En l’espèce, les terrains sont situés dans une zone M-3. Le règlement n’énumère que les usages permis pour les terrains situés dans une zone M.3, et l’art. 703 de ce règlement prévoit ce qui suit:
[TRADUCTION] 703. Dimension, forme et emplacement des immeubles et bâtiments dans les zones industrielles
Les immeubles et bâtiments situés dans les zones industrielles
(1) ne doivent pas excéder une hauteur de 40 pieds dans les zones M-1, M-2, M-3 et M-4, à l’exception de ceux situés dans les zones M-1 ou M-4 sur un lot donnant sur la 1re Rue entre les avenues Forbes et St-Andrews, qui ne doivent pas excéder une hauteur de 15 pieds mesurés à partir du niveau du sol déterminé par rapport à la rue ou la ruelle attenante au côté nord du lot;
(2) M-1, M-2 et M-4 ne doivent pas être situés à moins de 10 pieds d’une ruelle, et dans la zone industrielle M-3, à moins de 20 pieds du périmètre du lot.
Puisque le Conseil doit agir, aux termes des dispositions de la Loi que j’ai déjà mentionnées, de façon à prévenir le surpeuplement du territoire, à conserver les attraits propres aux quartiers, à assurer un éclairage, une aération et des voies d’accès convenables, à préserver le caractère des quartiers et des immeubles déjà construits, et à réaliser les objectifs de la collectivité, il est manifeste que le règlement prévoit pour les terrains situés dans la zone en question l’installation d’industries légères utilisant des bâtiments suffisamment espacés et suffisamment éloignés du périmètre de chaque lot et de la bordure de chaque rue. La hauteur de ces édifices, mesurée à partir du niveau du sol, ne peut excéder 15 pieds.
Selon moi, le fait de donner à la Commission le pouvoir invoqué par l’intimée Prossegger, et confirmé par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique, revient à lui permettre, par le biais d’un simple examen sans formalités particulières, aux termes de l’art. 709, d’écarter tous les facteurs pris en considération par le Conseil et de modifier complètement l’usage des terrains situés dans la zone, en ce qui concerne du moins le type de constructions possibles. La présente affaire en est un exemple flagrant. Le lot en question n’a que 50 pieds de large. Le règlement autorise seulement la
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construction d’un immeuble situé à 20 pieds du périmètre du lot, c.-à-d. un immeuble construit au centre du lot et ayant au plus 10 pieds de large et 15 pieds de haut. Ce que l’intimée a obtenu, c’est la permission de construire un bâtiment couvrant entièrement son lot d’un côté à l’autre et qui serait en outre attenant à celui déjà construit sur le lot voisin, de sorte que sur toute la longueur de la façade, il y aurait un immeuble de 100 pieds de long couvrant les deux lots de 50 pieds. On a allégué que l’intimée Prossegger et son voisin auraient pu prendre les mesures nécessaires pour réunir leurs deux lots en un seul, ce qui leur aurait permis, en vertu du règlement, de construire un immeuble de 60 pieds de large tout en conservant 20 pieds de terrain inoccupé à chaque extrémité du lot. Si l’on donne au libellé de l’art. 709 de la Municipal Act l’interprétation large demandée, il serait possible de modifier les règles relatives à l’emplacement non seulement du point de vue de l’espacement mais aussi de l’alignement et de la hauteur des constructions. Prossegger aurait bien pu alléguer qu’elle subissait un préjudice injustifié en ce qu’on ne l’autorisait pas à construire jusqu’à la rue ou à construire un immeuble deux fois plus élevé que ne le permet le règlement. Selon le critère adopté par la Cour d’appel de la Colombie-Britannique, il serait dans les limites du pouvoir de la Commission de permettre ces «dérogations». Mais l’exercice d’un tel pouvoir ne tiendrait aucunement compte du système soigneusement élaboré et mis en œuvre par les dispositions du règlement de zonage.
On a fait valoir au cours de la plaidoirie que les pouvoirs accordés à la Commission par l’art. 709 de la Loi n’incluent pas celui de modifier les dispositions du règlement ayant trait à l’usage des lieux et que, par conséquent, on ne pouvait pas dire que la Commission était autorisée à modifier le règlement. Cet argument ne me convainc pas. Selon l’interprétation avancée par l’intimée Prossegger, la Commission aurait le pouvoir de modifier le règlement sur bien des points importants sans pouvoir toutefois le faire relativement à l’usage des terrains. L’appelante a acheté les terrains et y a construit un édifice en retrait de 20 pieds du périmètre du lot. L’usage qu’elle en fait exige que les immeubles élevés sur les terrains
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attenants soient aussi construits en retrait. Sa jouissance de l’immeuble qu’elle a fait construire en respectant le règlement disparaît aussi si l’on construit sur les terrains attenants un immeuble à la limite du lot, peu importe l’usage auquel il est destiné.
En ce qui concerne l’appelante, le plan de zonage sur lequel elle s’est légitimement fondée est rendu tout aussi inefficace par la construction, sur les lots adjacents, d’immeubles allant jusqu’à la limite de ces lots que par l’usage non conforme au règlement de tout immeuble qui y serait construit.
A mon avis, il faut interpréter les pouvoirs que l’art. 709 confère à la Commission comme lui permettant d’autoriser toute dérogation qui ne porte pas atteinte aux caractéristiques du zonage M-3 tel que défini dans le règlement, et donner la même interprétation au pouvoir d’[TRADUCTION] «exempter cette personne ainsi que les propriétaires ultérieurs de l’immeuble» que lui confère l’al. 709(1)c). Il est intéressant de noter qu’à la réunion au cours de laquelle la demande d’exemption déposée par l’intimée Prossegger a été examinée, la Commission a rejeté une autre demande de même nature, c.-à-d. une exemption de 6 pouces relativement à l’espacement latéral exigé. A la même réunion, la Commission a donc refusé une exemption de 6 pouces et accordé une exemption de 40 pieds.
Pour ces motifs, j’accueillerais le pourvoi et je rétablirais le jugement du juge Anderson qui annulait la décision de la Commission de dérogation aux règlements de zonage. L’appelante aura droit à ses dépens dans toutes les cours.
Pourvoi rejeté avec dépens, le juge SPENCE étant dissident.
Procureurs de l’appelante: Kroll, Anfield, Vancouver.
Procureurs de l’intimée, Board of Variance: Bull, Housser, Tupper, Vancouver.
Procureur de l’intimée, Prossegger Construction Ltd.: C.A. Pritchard, Vancouver.
[1] [1948] 2 All E.R. 995.
[2] [1932] A.C. 318.
[3] [1938] A.C. 708.
[4] [1914] A.C. 877.
[5] [1965] 1 Q.B. 491.
[6] [1962] 1 Ch. 918.
[7] [1892] 1 Q.B. 273.
