| Scotia Square Hotel Ltd. et al. c. City of Halifax, [1977] 2 R.C.S. 490 (1 avril 1976)
Cour suprême du Canada
Scotia Square Hotel Ltd. et al. c. City of Halifax, [1977] 2 R.C.S. 490
Date: 1976-04-01
Scotia Square Hotel Limited et Halifax Developments Limited Appelantes;
et
The City of Halifax Intimée.
1975: le 24 novembre; 1976: le 1er avril.
Présents: Le juge en chef Laskin et les juges Ritchie, Spence, Dickson et Beetz.
EN APPEL D’UN ARRÊT DE LA DIVISION D’APPEL DE LA COUR SUPRÊME DE LA NOUVELLE-ÉCOSSE.
Droit municipal - Contrats - Interprétation - Engagement par une municipalité de faire desservir une zone de réaménagement par un système d’égout - Taxe de construction d’égout imposée ultérieurement sur des immeubles neufs - Droit du promoteur de recouvrer de la municipalité le montant de la taxe.
En 1966, un contrat prévoyant un réaménagement de terrain au centre-ville de Halifax a été conclu entre la ville et la S.C.H.L., d’une part, et l’appelante Halifax Developments Limited, d’autre part. La ville a accepté d’assurer la responsabilité de certains travaux et projets municipaux, y compris «l’installation de tous les égouts publics à chaque phase et l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci, s’ils s’avèrent nécessaires pour desservir convenablement une de ces phases». En 1972, la ville a imposé aux propriétaires d’immeubles neufs ou d’immeubles agrandis d’une superficie de plancher supérieure à 80 pieds carrés une taxe de construction d’égout dont le but était de financer une amélioration générale du système des égouts collecteurs de la ville. L’appelante a demandé la remise de la taxe de construction d’égout en raison de l’obligation de la ville contenue dans le contrat. Bien que la ville eût complété l’installation du système d’égouts et qu’il n’y eût aucun conflit à propos de son bon fonctionnement, l’appelante a soutenu que l’obligation était continue et qu’on ne pouvait pas considérer que l’on y avait satisfait tant que le réaménagement n’était pas terminé.
Le juge de première instance a statué que l’appelante avait droit à la remise de la taxe de construction d’égout qui avait pour but «de payer le coût de l’augmentation de la capacité des égouts requise pour recevoir les effluents des nouveaux immeubles et des immeubles agrandis», obligation que la ville avait assumée relativement au réaménagement dans le contrat de 1966. La Division d’appel, toutefois, a conclu que la ville avait rempli son obligation aux termes du contrat avant l’imposition de la taxe de construction d’égout et a infirmé le jugement de première instance.
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Arrêt (les juges Ritchie et Dickson étant dissidents): Le pourvoi doit être rejeté.
Le juge en chef Laskin et les juges Spence et Beetz: La preuve ne révèle aucunement que le système d’égouts actuel ne desservait pas convenablement l’hôtel ou qu’il existait une insuffisance possible des égouts dans un avenir prévisible. Le rapport, qui avait entraîné la taxe de construction d’égout, visait un programme de remplacement à long terme et il n’existait pas de preuves reliant ces conclusions au fonctionnement du système d’égouts fourni pour le projet de réaménagement.
Les juges Ritchie et Dickson dissidents: Selon les termes exprès du contrat, la ville avait assumé la responsabilité de l’installation et de l’agrandissement des égouts dans chaque phase du projet d’aménagement. Les expressions «installation» et «agrandissement», dans le contrat, comprennent «la construction» et la «réfection» au sens du règlement imposant la taxe de construction. La taxe a été validement imposée relativement au réaménagement, mais vu qu’elle a eu pour effet de faire supporter par l’appelante des dépenses dont la ville avait assumé la responsabilité, elle doit en recouvrer le montant.
POURVOI interjeté d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle‑Écosse[1], accueillant un appel d’un jugement du juge en chef Cowan[2] statuant que l’appelante avait droit à la remise du montant d’une taxe de construction d’égout en raison d’un contrat antérieurement conclu avec l’intimée. Pourvoi rejeté, les juges Ritchie et Dickson étant dissidents.
Ronald N. Pugsley, c.r., et John D. Murphy, pour les appelantes.
Ronald J. Downie, c.r., et Barry S. Allen, pour l’intimée.
Le jugement du juge en chef Laskin et des juges Spence et Beetz a été rendu par
LE JUGE EN CHEF — Il s’agit d’un pourvoi découlant de procédures qui ont soulevé formellement la question de savoir si les appelantes étaient tenues de payer la taxe de construction d’égout, imposée par la Ville intimée dans le cadre de son Règlement n° 153, qui est entré en vigueur le 1er avril 1972. Au procès tenu pour trancher cette
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question devant le juge en chef Cowan de la Division d’instruction, les avocats des parties ont convenu que la véritable question en litige était autre, à savoir la ville a-t-elle manqué à l’obligation, visée par l’art. 31 d’un contrat d’aménagement daté du 31 août 1966 entre la Ville et la Société centrale d’hypothèques et de logement (appelées «l’Association» dans le contrat), d’une part, et Halifax Developments Limited, l’une des appelantes en l’espèce, d’autre part?
En vertu de ce contrat, qui prévoyait l’aménagement d’environ 14 acres de terrain en plein centre-ville, projet qu’on a appelé Scotia Square et qui comprenait la construction, notamment, d’immeubles résidentiels, d’un immeuble commercial et d’un hôtel, l’Association (c.-à-d., aux fins des présentes, la Ville) avait contracté certaines obligations, dont la suivante énoncée à l’art. 31 du contrat:
[TRADUCTION] 31. L’Association convient et prend l’engagement:
a) d’assumer la responsabilité, d’entreprendre ou de faire entreprendre les travaux et ouvrages municipaux suivants nécessaires à chaque phase:
(i) …
(ii) …
(iii) l’installation de tous les égouts publics à chaque phase et l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci, s’ils s’avèrent nécessaires pour desservir convenablement une de ces phases. Toutefois, la Compagnie s’engage à payer les taxes ordinaires d’améliorations que le conseil municipal peut décréter de temps à autre pour l’ensemble de la Ville.
Il a été convenu que la dernière phrase de l’art. 31 qui traite des taxes d’améliorations n’est pas pertinente à la présente affaire. Il a aussi été convenu que la taxe de construction d’égout a été imposée à bon droit et que les appelantes étaient tenues de la payer, comme les autres propriétaires d’immeubles neufs ou d’immeubles agrandis d’une superficie de plancher supérieure à 80 pieds carrés. Toutefois, l’entente que les avocats ont conclue devant le juge en chef Cowan a eu pour effet de faire porter le litige non plus sur l’assujettissement à la taxe de construction d’égout, mais sur la responsabilité de la Ville pour manquement à l’art. 31 et de remplacer la demande de remise du montant de la taxe
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(prélevée en une seule fois au taux de 30 cents le pied carré) par une réclamation en dommages-intérêts auxquels auraient droit les appelantes s’il était démontré que la Ville a manqué à l’art. 31.
Le juge de première instance a statué que les appelantes, propriétaires d’un hôtel dans Scotia Square, avaient droit à la remise de la taxe de construction d’égout. Au moment de l’audience devant ce dernier, l’hôtel était encore en chantier et on ne nie pas que les propriétaires étaient visés par les dispositions du Règlement n° 153. Il existait un système d’égouts dans la zone en aménagement et la Ville entendait remplir son obligation relative aux égouts, aux termes de l’art. 31 du contrat, en fournissant 1330 pieds supplémentaires de canalisations d’égouts pour desservir Scotia Square. De ce fait, elle ne dépassait pas les dépenses prévues dans la soumission des promoteurs, qui fixait le coût estimatif des égouts du projet pour la Ville (d’autres dépenses s’y ajoutaient pour l’éclairage des rues, les trottoirs, le pavage et l’aménagement paysage) à $23,940, mais le coût net à $4,520 seulement, compte tenu de la récupération des débours sur les propriétaires riverains. Toutefois, il s’agit de décider si la Ville a rempli ses obligations conformément à l’art. 31. Ceci dépend de la preuve présentée par les appelantes pour établir le manquement de la Ville à ses obligations.
La Ville a terminé la pose des 1330 pieds de canalisations d’égouts en novembre 1969, avant le début de la construction de l’hôtel, mais non avant la construction de l’immeuble commercial, qui a été le premier immeuble du chantier terminé. Le dossier ne révèle aucun conflit à propos du fonctionnement des égouts lors de leur installation, mais les appelantes ont soutenu que l’obligation stipulée à l’art. 31 était continue et que l’on ne pouvait pas présumer que l’on y avait satisfait tant que l’aménagement n’était pas terminé et que l’on n’avait pas pu vérifier le bon fonctionnement des égouts. Il semble que les motifs du juge de première instance en faveur des appelantes s’appuient surtout sur les conclusions d’un rapport présenté le 31 janvier 1970 au conseil municipal de Halifax par une société d’ingénieurs conseil. Le rapport, comme il l’indique bien, avait été demandé par le conseil municipal, avec l’appui de la Nova Scotia
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Water Resources Commission. La correspondance entre le gérant municipal et la Commission en juillet et août 1968 révèle que la Ville et la Commission s’intéressaient principalement au traitement des eaux usées et qu’elles avaient un projet d’élimination des déchets par un traitement qui réduirait la pollution des eaux où l’on déversait alors les eaux usées. Le rapport des ingénieurs conseil, présenté le 30 janvier 1969, soit un an après que le mandat leur avait été confié, est intitulé [TRADUCTION] «Rapport sur un plan directeur relatif aux travaux d’égouts et de drainage des eaux dans la Ville de Halifax». Le rapport mentionnait l’opportunité d’une telle étude [TRADUCTION] «surtout à la suite de l’annexion récente d’une partie importante du territoire urbain du comté par laquelle la superficie de la Ville est passée de sept à plus de vingt-quatre milles carrés» et le plan proposé devait [TRADUCTION] «servir de guide pour assurer une exécution efficace et économique de ces travaux dans les années à venir».
Les recommandations du rapport étaient précédées de l’introduction suivante:
[TRADUCTION] Les recommandations sont fondées sur les éléments suivants de cette étude, lesquels ont inspiré le thème majeur de ce rapport:
(i) Des égouts indépendants pour les eaux-vannes et pour les eaux pluviales, y compris des égouts le long des rues ou latéraux et des égouts collecteurs pour desservir tous les lotissements futurs et tous les lotissements actuels non desservis.
(ii) De nouveaux égouts pour les eaux pluviales, ainsi que le remplacement, s’il y a lieu, des égouts actuels pour les eaux-vannes dans tous les secteurs du lotissement en cause, dans les quartiers sept à dix. Cela augmenterait la capacité du réseau actuel d’égouts pour les eaux-vannes au fur et à mesure de l’aménagement et surtout quand on établira de nouveaux lotissements dans les secteurs plus élevés du système de drainage tributaire. On pourrait aussi en définitive construire un système séparatif complet dans les quartiers sept à dix.
(iii) Le remplacement et l’agrandissement en définitive de 80 à 90 pour cent de l’ensemble des égouts existant sur la péninsule en raison de l’aménagement et de la détérioration des égouts actuels.
(iv) Des mesures pour la prévention de la pollution, ainsi que des installations dont des siphons, des
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postes de pompage, des conduites de refoulement, un égout collecteur combiné adjacent à l’embranchement nord-ouest, et une usine de traitement avec débouchés. Le graphique 1-1 montre les ouvrages recommandés pour la prévention de la pollution.
L’avocat des appelantes a insisté sur l’alinéa (iii), mais il faut remarquer (et le juge de première instance l’a fait) qu’au sujet de [TRADUCTION] «la réfection et de l’amélioration du système d’égouts unitaire actuel de la péninsule» (où est situé Scotia Square), le rapport disait que [TRADUCTION] «l’on suppose que ce programme serait entrepris au cours des cent prochaines années …». On proposait la mise en œuvre du programme de prévention de la pollution recommandé dans le rapport au cours des dix prochaines années. Le conseil municipal a adopté les principes du rapport en avril 1970 et, après avoir étudié ses incidences financières, il a décidé d’imposer une taxe de construction d’égout.
Il me semble que le juge de première instance a estimé que le rapport, de même que le Règlement n° 153 adopté en conséquence, avait une portée immédiate sur le fonctionnement des égouts que la Ville s’était engagée à construire et à agrandir afin de desservir Scotia Square. Sa décision sur la question en litige est exprimée dans trois phrases de ses longs motifs. Celles-ci se lisent comme suit:
[TRADUCTION] … Je conclus que la taxe de construction d’égout imposée par le règlement n° 153 avait pour but déclaré de recueillir les fonds nécessaires pour payer le coût de l’augmentation de la capacité des égouts requise pour recevoir les effluents des nouveaux immeubles et des immeubles agrandis. A mon avis, l’Association avait l’obligation de fournir ces installations en vertu du contrat du 31 août 1966. Dans la clause 31, l’Association a convenu d’entreprendre ou de faire entreprendre l’installation de tous les égouts publics à chaque phase de l’aménagement visée par le contrat et l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci, s’ils s’avèrent nécessaires pour desservir convenablement une de ces phases.
Dans ce passage, le juge de première instance a traité la question comme s’il s’agissait d’un point de droit qui était tranché en concluant à l’existence d’un lien entre le but visé par le Règlement n° 153 et l’obligation de la Ville en vertu de l’art. 31 du
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contrat d’aménagement. Cependant, il ne répond pas alors véritablement à la question que les parties avaient convenu de faire trancher. Le Règlement n’était pas pertinent à la question de responsabilité et ne pouvait servir qu’à l’évaluation des dommages-intérêts qui, selon ce qui était convenu, seraient payables si l’inexécution du contrat d’aménagement était établie. En outre, le Règlement n° 153 n’avait aucun lien particulier avec Scotia Square. Il découlait du rapport du 31 janvier 1970 et ni ce dernier ni le règlement ni les deux considérés ensemble ne peuvent démontrer que la Ville a manqué à son obligation de construire et d’agrandir tous les égouts publics qui s’avéreraient nécessaires pour desservir convenablement le lotissement à chaque phase.
Le juge en chef MacKeigan de la Nouvelle-Écosse dit dans ses motifs de jugement pour la Cour d’appel de la Nouvelle-Écosse que [TRADUCTION] «les [appelantes] n’ont pas prouvé l’insuffisance des égouts desservant le lotissement ni aucun autre manquement précis de la Ville aux obligations de l’art. 31. Les [appelantes] ont admis qu’elles n’avaient pas eu à exécuter de travaux ni à payer de frais dont la Ville aurait dû être responsable en vertu de l’art. 31». En statuant que la Ville avait rempli son obligation en vertu de l’art. 31 avant l’imposition de la taxe de construction d’égout, la Cour d’appel de la Nouvelle-Écosse a considéré la question sous un aspect différent de celui considéré par le juge de première instance.
Je partage l’opinion de la Cour d’appel. Non seulement la preuve ne révèle aucunement que le système d’égouts actuel, auquel la Ville avait ajouté 1330 pieds linéaires de canalisations, ne desservait pas convenablement l’hôtel, mais, en outre, il semble que l’on n’a aucunement tenté de démontrer une insuffisance possible des égouts dans un avenir prévisible. Il faudra, bien sûr, les remplacer un jour en raison de l’usure, de la corrosion ou d’autres raisons qui les rendraient inutilisables. Le dossier n’indique aucune insuffisance actuelle ou imminente et je ne pense pas que le rapport, qui visait un programme de remplacement à long terme, ait quelque portée sur l’interprétation et l’application de l’art. 31 du contrat d’aménagement. Il ne peut certainement pas avoir
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de portée à moins que des preuves ne relient ses conclusions au fonctionnement du système d’égouts fourni au Scotia Square, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.
Je suis d’avis de rejeter le pourvoi avec dépens.
Le jugement des juges Ritchie et Dickson a été rendu par
LE JUGE RITCHIE (dissident) — Il s’agit d’un pourvoi à l’encontre d’un arrêt de la Division d’appel de la Cour suprême de la Nouvelle-Ecosse infirmant le jugement prononcé en première instance par le juge en chef Cowan de la Division d’instruction, dans la mesure où il ordonnait que la Ville de Halifax rembourse à l’appelante Halifax Developments Limited le montant d’une taxe de construction d’égout imposée par elle conformément aux dispositions de son Règlement n° 153 sur un hôtel alors en construction qui faisait partie du projet Scotia Square dans la nouvelle «zone d’aménagement du centre» de la Ville.
En décembre 1965, la Ville de Halifax a lancé un [TRADUCTION] «APPEL D’OFFRES POUR L’AMÉNAGEMENT d’environ 13,9 acres de terrain dans le centre de la ville». On y précisait que le terrain appartenait conjointement à la ville de Halifax et à la S.C.H.L. et que les offres devaient porter l’indication [TRADUCTION] «Offres d’aménagement — Zone d’aménagement du centre de Halifax».
L’appel d’offres détaillait les instructions aux soumissionnaires et l’art. 5 de la Partie II précisait qui était responsable des ouvrages municipaux, des espaces verts et des parcs de stationnement et prévoyait notamment:
[TRADUCTION] a) La Ville dégagera le terrain visé par l’APPEL D’OFFRES dans la zone d’aménagement du centre, de tous les bâtiments et installations actuels.
b) La Ville accordera les servitudes nécessaires pour relier aux rues adjacentes les égouts et les conduites d’eau principales situés sur le terrain de la Ville et elle permettra les sondages de ses terrains sous réserve d’un avis raisonnable donné aux locataires actuels.
c) La Ville agrandira les égouts situés en dehors des zones visées par les OFFRES POUR L’AMÉNAGEMENT si cela s’avère nécessaire pour desservir le lotissement.
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et
h) Égouts. La Ville se chargera de la construction de tous les égouts publics dans la zone d’aménagement du centre et elle fournira aux promoteurs toutes les installations d’égouts nécessaires au coût fixé.
L’appel d’offres original précisait que l’on étudierait en premier lieu les offres d’aménagement qui comprendraient [TRADUCTION] «un vaste centre commercial conçu selon le principe du mail où il y aurait un grand magasin comme pôle d’attraction et de vastes aires de stationnement», mais on verra que le projet a évolué jusqu’à comprendre la construction d’un immeuble résidentiel et d’un hôtel.
Halifax Developments Limited a soumis une offre, qui fut acceptée, comme l’atteste un contrat daté du 31 août 1966 entre la Ville de Halifax et la Société centrale d’hypothèques et de logement, appelées «l’Association» dans le contrat, d’une part, et Halifax Developments Limited, l’une des appelantes en l’espèce, appelée la «Compagnie» dans le contrat, d’autre part. Aux fins du présent pourvoi, la partie la plus importante de ce contrat est l’art. 31, qui stipule, notamment:
[TRADUCTION] 31. L’Association convient et prend l’engagement:
a) d’assumer la responsabilité, d’entreprendre ou de faire entreprendre les travaux et ouvrages municipaux suivants nécessaires à chaque phase:
(i) …
(ii) …
(iii) l’installation de tous les égouts publics à chaque phase et l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci, s’ils s’avèrent nécessaires pour desservir convenablement une de ces phases. Toutefois, la Compagnie s’engage à payer les taxes ordinaires d’améliorations que le conseil municipal peut décréter de temps à autre pour l’ensemble de la ville.
Cet alinéa indique que l’Association a expressément stipulé dans son contrat avec la Compagnie qu’elle assumait la responsabilité de l’installation d’égouts publics dans la zone d’aménagement du centre et de l’agrandissement des égouts en dehors
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de la zone de la façon prescrite par la Ville dans «l’appel d’offres pour l’aménagement» original.
Il n’y a pas de doute que dès les premières phases de construction sur ce chantier très considérable, la Ville de Halifax a achevé l’installation d’une grande partie des égouts prévus au contrat. De fait, en 1969, 1,330 pieds de canalisations d’égouts avaient été installées, mais c’était avant le début des travaux de construction de l’hôtel et avant l’adoption de la partie du Règlement n° 153 qui nous occupe en l’espèce.
Le Règlement n° 153 a été adopté en vertu de l’al. (i) du par. (B) de l’art. 376 de la charte de la Ville de Halifax, qui constituait une modification à la charte de la ville édictée par l’art. 20 du c. 79 des Statutes of Nova Scotia 1971. Cet article prévoyait:
[TRADUCTION] Le conseil peut, par règlement, déterminer la catégorie ou les catégories d’immeubles que l’on peut construire ou agrandir, selon les diverses charges qu’ils imposent ou peuvent imposer, de l’avis du conseil, au réseau d’égout et percevoir une taxe ou des taxes sur ces immeubles pour payer le coût d’augmentation de la capacité des égouts collecteurs pour les eaux-vannes ou les eaux pluviales, nécessaire pour recevoir les effluents de ces immeubles. Aux fins de la perception de pareilles taxes pour ces services d’égout, la ville peut être divisée en zones.
Le chapitre 71 des Statutes of Nova Scotia 1972 a abrogé ce paragraphe et l’a remplacé par celui-ci:
[TRADUCTION] (1) Nonobstant toute autre disposition de la présente loi, le conseil peut, par règlement, imposer une taxe spéciale sur un ou sur tous les immeubles ou sur une catégorie ou des catégories d’immeubles qui seront construits ou agrandis après la date d’entrée en vigueur du Règlement et il peut imposer des taxes différentes sur les diverses catégories d’immeubles pour payer le coût total ou une partie du coût des installations nécessaires à l’écoulement des eaux-vannes ou des eaux pluviales.
Le Règlement n° 153, adopté par le conseil municipal le 17 février 1972, se lit, en partie, comme suit:
[TRADUCTION] (1) Une taxe de construction d’égout, au taux de trente cents (30) par pied carré de superficie de plancher, est par les présentes imposée sur les
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immeubles agrandis d’une superficie de plancher supérieure à quatre-vingts pieds carrés (80 pi. car.) et sur tous les nouveaux immeubles.
…
(4) La taxe de construction d’égout devient due et exigible du propriétaire du nouvel immeuble ou de l’immeuble agrandi à la date de l’émission d’un permis de construction par l’inspecteur des bâtiments.
L’article 4 du Règlement prévoit:
[TRADUCTION] Le produit des taxes autorisées par le présent Règlement sera versé dans un compte qui sera appelé «Compte destiné à la réfection des égouts et à l’égout collecteur» et servira à la réfection des égouts et à couvrir la part de la Ville dans le coût de construction de l’égout collecteur.
La taxe d’égout, au montant de $39,232.60, a été imposée à Scotia Square Hotel Limited, l’une des appelantes en l’espèce, dans des circonstances ainsi décrites par le savant juge de première instance:
[TRADUCTION] Il y a présentement un hôtel en construction qui appartiendra à Scotia Square Hotel Limited, l’autre demanderesse; Halifax Developments Limited a des actions dans cette compagnie. La taxe de construction d’égout qui a donné lieu à la présente requête a été imposée sur l’hôtel présentement en construction.
Les procédures en l’espèce ont débuté par une demande présentée au nom des compagnies Scotia Hotel Limited et Halifax Developments Limited pour que le tribunal [TRADUCTION] «déclare que les demanderesses ne sont pas tenues de payer la taxe de construction d’égout imposée en vertu du Règlement n° 153».
Toutefois, au cours de l’audience devant le juge en chef Cowan, il a été convenu que la véritable question à trancher était de savoir si l’appelante, Scotia Square Hotel Limited, étant tenue de payer la taxe imposée en vertu du Règlement n° 153, avait le droit de recouvrer le montant de cette taxe de la Ville de Halifax en sa qualité de membre de «l’Association» qui avait signé le contrat d’aménagement du 31 août 1966, dont j’ai déjà cité les clauses pertinentes. Le savant juge de première instance, la Division d’appel et le Juge en chef de cette Cour, dont j’ai eu l’avantage de lire les motifs, conviennent tous que la taxe d’aménage-
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ment a été imposée régulièrement en vertu du Règlement n° 153 et je partage leur opinion. Toutefois, le juge en chef Cowan a estimé que, d’après le libellé de l’al. a)(iii) du par. (1) de l’art. 31 du contrat, la Ville de Halifax, en tant que membre de «l’Association», avait assumé la responsabilité de l’installation et de l’agrandissement de tous les égouts publics à chaque phase du projet d’aménagement, et de l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci. Par conséquent, aux termes de ce contrat, la ville devait rembourser la taxe de construction d’égout à Nova Scotia Hotel Limited. Comme l’a fait remarquer le juge en chef Cowan:
[TRADUCTION] La clause 31 du contrat prévoit que l’Association, composée de la Ville et de la Société centrale d’hypothèques et de logement, assumera, notamment, «la responsabilité de l’installation de tous les égouts publics à chaque phase et l’agrandissement des égouts publics situés en dehors de celle-ci, s’ils s’avèrent nécessaires pour desservir convenablement une de ces phases». Cette disposition signifie clairement que, si l’on doit construire de nouveaux égouts publics ou agrandir ceux existants et que ces égouts sont ou doivent être situés dans ou en dehors de la zone qui doit être aménagée en vertu du contrat, l’Association fournira ces nouveaux égouts ou agrandira les égouts existants sans frais pour Halifax Developments Limited. Le Rapport MacLaren n’envisageait l’imposition, dans la péninsule de Halifax où est situé le projet Scotia Square, que d’une seule taxe, à part la surtaxe imposée sur les factures d’eau et destinée à la lutte contre la pollution, et c’était une taxe de construction d’égout calculée en fonction de la superficie de plancher des nouveaux immeubles. Ceci se fondait probablement sur la présomption que la construction de nouveaux immeubles et l’agrandissement d’immeubles existants sur la péninsule augmenteraient la charge imposée au réseau unitaire d’évacuation des eaux-vannes et des eaux pluviales la desservant actuellement.
Comme le juge en chef Cowan, je crois que les dispositions de l’al. a) du par. (1) de l’art. 31 du contrat constituent une obligation pour la Ville; comme le contrat l’indique, elle a assumé la responsabilité de la construction des égouts publics et de l’agrandissement des égouts «situés en dehors» de chaque phase de l’aménagement. Je pense que «l’installation» et l’agrandissement des égouts comprennent «la construction» et la «réfection» au sens
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du Règlement n° 153.
L’engagement de la Ville à prendre en charge l’installation et l’agrandissement des égouts nécessaires pour desservir chaque phase du projet Scotia Square doit avoir été un des facteurs qui ont poussé l’appelante à signer le contrat du 31 août 1966. La Ville a pris cet engagement en qualité de membre de «l’Association» et sa décision d’édicter le Règlement n° 153 était motivée par ses obligations envers les citoyens de Halifax et visait à mettre en œuvre le Rapport MacLaren, préparé pour elle à la suite d’une étude d’ensemble des besoins actuels et à venir de la Ville. Ce règlement, promulgué presque sept ans après la date du contrat, a eu pour effet d’accroître la charge financière des appelantes eu égard à la construction et à la réfection des égouts qu’entraînait la construction de l’hôtel et de leur imposer une taxe supplémentaire de $39,232.60 qui n’avait pas été du tout prévue au moment de la conclusion du contrat et que la Ville avait instaurée de son propre chef. Bien que la Ville prétende avoir levé la taxe pour s’acquitter de ses obligations envers les citoyens, les appelantes ont tout de même encouru du fait de cette taxe des dépenses dans un domaine pour lequel l’Association avait assumé la responsabilité en vertu du contrat. Comme le juge en chef Cowan, j’estime qu’en vertu de l’art. 31 de ce contrat, Halifax Developments Limited a droit de recouvrer de la ville le montant de la taxe de construction d’égouts dûment imposée à Scotia Square Hotel Limited en vertu des dispositions de la législation pertinente.
Pour tous ces motifs, j’accueillerais le présent pourvoi et je rétablirais le jugement de première instance rendu par le juge en chef Cowan. J’adjugerais aux appelantes leurs dépens en cette Cour et en Cour d’appel.
Pourvoi rejeté avec dépens, les juges RITCHIE et DICKSON étaient dissidents.
Procureur des appelantes: R.N. Pugsley, Halifax.
Procureur de l’intimée: R.J. Downie, Halifax.
[1] (1974), 9 N.S.R. (2d) 519.
[2] (1973), 9 N.S.R. (2d) 524.
