01/03/2021
ARRÊT N°
N° RG 17/03395 - N° Portalis DBVI-V-B7B-LWSQ
A-M.R/NB
Décision déférée du 18 Mai 2017 - Tribunal de Grande Instance de TOULOUSE - 14/01015
(Mme. GAUMET)
[F] [H]
[X] [J] épouse [H]
C/
Société SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 10] 2005
SAS OMNIUM FINANCE
SA MY MONEY BANK
CONFIRMATION PARTIELLE
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU PREMIER MARS DEUX MILLE VINGT ET UN
***
APPELANTS
Monsieur [F] [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représenté par Me Sophie RICHELME de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE
Représenté par Me Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE
Madame [X] [J] épouse [H]
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Sophie RICHELME de l'AARPI CABINET BRINGUIER-RICHELME-ROUSSET, avocat au barreau de MARSEILLE
Représentée par Me Olivier LERIDON, avocat au barreau de TOULOUSE
INTIMEES
SOCIETE CIVILE DE CONSTRUCTION VENTE [Localité 10] 2005, prise en la personne de son représentant statutaire ou légal domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 6]
[Localité 4]
Représentée par Me Kiêt NGUYEN, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS OMNIUM FINANCE
[Adresse 1]
[Localité 5]
Représentée par Me Hervé JEANJACQUES, avocat au barreau de TOULOUSE
SA MY MONEY BANK, (anciennement dénommée GE MONEY Bank) chargée de gérer le fonds commun de titrisation le FCT PEARL (L214-72 CMF)
[Adresse 11]
[Adresse 11]
[Localité 7]
Représentée par Me Marie-emmanuelle COLLIOU-GABILAN, avocat au barreau de TOULOUSE
Représentée par Me. DUFRANC de la SCP AVOCAGIR, avocat au Barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2020 en audience publique, devant la Cour composée de :
C. BELIERES, président
C. ROUGER, conseiller
A.M. ROBERT, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : L. SAINT LOUIS AUGUSTIN
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par C. BELIERES, président, et par N. DIABY, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Le 1er juin 2006, M. [F] [H] et Mme [X] [J] épouse [H] ont signé avec la Sccv [Localité 10] 2005 un contrat de réservation préliminaire pour une villa et un parking extérieur dans l'ensemble immobilier 'Domaine La Cour du Sommelier' situé lieudit [Adresse 8], pour un prix de 192.870 €.
Cet investissement leur a été proposé par le groupe Omnium, les époux [H] désirant bénéficier des avantages de défiscalisation offerts par la loi de Robien.
Les époux [H] ont par ailleurs conclu un mandat de gestion avec la Sarl Foncière Boy Société, à qui ils avaient également confié le soin de prendre livraison du bien une fois la résidence achevée. Ils ont adhéré aux garanties et assurances Securimmo et Valorimmo de la société ACE European Group Limited.
Suivant acte authentique en date du 12 décembre 2006, la Sccv [Localité 10] 2005 a vendu en l'état futur d'achèvement aux époux [H] la villa et son parking moyennant le prix de 192.870 €. Cette acquisition a été financée par un prêt de la Sa GE Money Bank d'un montant de 200.200 €, remboursable sur 27 ans, au taux d'intérêts variable.
La résidence a été achevée en février 2008.
Par mandat en date du 17 juin 2009, les époux [H] ont transféré la gestion de leur bien à la Sas Avantim Aquitaine.
Le bien ayant connu plusieurs périodes de vacance et n'ayant pas abouti à la rentabilité espérée de leur investissement locatif, les époux [H] ont fait assigner la Sccv [Localité 10] 2005, la Sa Omnium Finance, la société BP Gestion, la Sas Avantim Aquitaine et la SCE GE Money Bank devant le tribunal de grande instance de Bordeaux par actes des 10, 11, 12 et 19 mai 2010, sollicitant la résolution de la vente pour dol ainsi que celle du prêt subséquent et l'octroi de dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.
Par jugement en date du 19 juillet 2011, le tribunal de grande instance de Bordeaux a déclaré l'action des époux [H] irrecevable en raison de l'absence de publication de la demande en annulation de la vente à la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble conformément aux dispositions de l'article 28-4 C du décret du 4 janvier 1955.
Par actes d'huissier de justice en date des 16 et 28 mai 2013, les époux [H] ont fait assigner la Sccv [Localité 10] 2005, la Sa Omnium Finance et la Sa GE Money Bank devant le tribunal de grande instance de Marseille aux fins d'annulation de la vente et du prêt subséquent et de condamnation des défenderesses à leur verser des dommages et intérêts en réparation de leurs préjudices.
Par ordonnance rendue le 24 février 2014, le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Marseille s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Toulouse.
Par jugement contradictoire en date du 18 mai 2017, le tribunal de grande instance de Toulouse a :
- rejeté la fin de non-recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée soulevée par la SCE GE Money Bank,
- déclaré irrecevables les demandes en nullité de la vente du 12 décembre 2006 et du contrat de prêt du même jour ainsi que les demandes subséquentes comme prescrites,
- déclaré irrecevables les demandes à l'encontre de la Sas Omnium Finance pour défaut de qualité à défendre,
- déclaré recevables les demandes subsidiaires en responsabilité à l'encontre de la Sccv [Localité 10] 2005 et de la SCE Money Bank,
- débouté M. [F] [H] et Mme [X] [J] épouse [H] de leurs demandes à l'encontre de la Sccv [Localité 10] 2005 et de la SCE GE Money Bank,
- dit n'y avoir lieu à exécution provisoire ni à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toutes demandes autres ou plus amples formées par les parties,
- condamné solidairement M. [F] [H] et Mme [X] [J] épouse [H] aux dépens,
- accordé à Me Hervé Jeanjacques et à Me Marc Authamayou le bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.
Pour rejeter la fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée, le tribunal a estimé que le tribunal de grande instance de Bordeaux s'était borné à trancher la question de la recevabilité des demandes sans se prononcer sur le fond du litige.
Il a estimé que le point de départ du délai de prescription de l'action en nullité du contrat de vente pour dol devait être fixé à la date du contrat, soit le 12 décembre 2006 ou au plus tard à la livraison du bien le 12 février 2008, date à laquelle les acquéreurs pouvaient se convaincre du potentiel locatif du bien, et que cette action était prescrite, plus de cinq s'étant écoulé entre cette date et celle de l'assignation, de même que l'action en nullité de la vente pour non respect des dispositions du code de la consommation, estimant que dans ce dernier cas le point de départ du délai de prescription était la date du contrat préliminaire de réservation soit le 1er juin 2006.
Pour déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [H] à l'encontre de la SAS Omnium Finance il a estimé que si les différents pôles du groupe Omnium Finance étaient intervenus dans les diverses composantes de l'investissement immobilier proposé à M. et Mme [H], il n'était pas démontré que la SAS Omnium Finance s'était livrée dans cette opération à des actes excédant ceux d'une holding active fournissant, en complément de sa prise de participation en capital, des services financiers, juridiques ou administratifs à ses filiales juridiquement autonomes.
Pour rejeter les demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la Sccv [Localité 10] 2005 pour manquement à son obligation de conseil et d'information il a considéré qu'il n'était pas établi qu'à la date de l'achat le bien acquis ait eu une valeur autre que le montant auquel ils ont contracté, qu'il n'était pas démontré non plus que le bien livré ne serait pas conforme à ce qui leur a été présenté par les plaquettes et que le bien est éligible au dispositif De Robien.
Pour rejeter les demandes de dommages et intérêts présentées à l'encontre de la banque pour manquement à son devoir de mise en garde, il a estimé que le crédit accordé était adapté aux facultés contributives des emprunteurs, la banque n'ayant pas à contrôler la bonne exécution de l'opération immobilière.
Par déclaration du 23 juin 2017, les époux [H] ont relevé appel total de cette décision.
DEMANDES DES PARTIES
Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 21 mars 2018, les époux [H], appelants, demandent à la cour, au visa des articles 480 et suivants du code de procédure civile, 1304 et suivants, 1116, 1134, 1135, 1147 et suivants, 1604 et suivants, 1382 du Code civil ancien, de :
A titre principal,
- réformer le jugement dont appel ;
- déclarer irrecevable l'exception d'autorité de la chose jugée soulevée par les défendeurs ;
- dire que leur action n'est pas prescrite ;
- juger qu'ils ont contracté avec la Sccv [Localité 10] 2005 dans le but unique de réaliser une opération de défiscalisation dite loi de Robien ;
- constater que le dol, les manoeuvres dolosives, publicité mensongère de la Sas Omnium Finance et la Sccv [Localité 10] 2005 ont trompé leur vigilance ;
- constater que la SCE GE Money Bank a manqué à son obligation de conseil et de mise en garde ;
- constater qu'en l'état de l'absence de location de leur bien immobilier, ils ne peuvent plus bénéficier des avantages fiscaux prévus par les dispositions de la loi de Robien;
- par conséquent, prononcer la nullité de la vente intervenue le 12 décembre 2006 avec la Sccv [Localité 10] 2005 ;
- prononcer la nullité du contrat de prêt accordé par la SCE GE Money Bank le 24 octobre 2006 d'un montant de 200.220 € pour l'acquisition du lot litigieux ;
- dire qu'en l'état de la nullité du contrat de prêt, ils devront rembourser le montant de l'emprunt à la SCE GE Money Bank, qui devra rembourser l'ensemble des mensualités versées par eux depuis la livraison du bien en février 2008 ;
-constater que le bien litigieux retourne dans le patrimoine de la Sccv [Localité 10] 2005 ;
- par voie de conséquence, en l'état de nullité de l'acte de vente, condamner la Sccv [Localité 10] 2005 au remboursement de la somme de 200.220 € payée par eux ;
- dire que les sociétés Omnium Finance et GE Money Bank, en l'état de leurs responsabilités, devront garantir in solidum le paiement de la somme de 200.220 € à leur profit en cas de défaillance de la Sccv [Localité 10] 2005 ;
- condamner in solidum, au titre de la perte du bénéfice de la défiscalisation de Robien la Sas Omnium Finance, la Sccv [Localité 10] 2005 et la SCE GE Money Bank à leur verser la somme de 32.400 € ;
- condamner in solidum, au titre du préjudice moral, la Sas Omnium Finance, la Sccv [Localité 10] 2005 et la SCE GE Money Bank à leur verser la somme de 30.000 € soit 15.000 € chacun ;
A titre subsidiaire,
- réformer le jugement dont appel ;
- si la nullité de la vente n'était pas prononcée, dire qu'il y a lieu de leur accorder des dommages et intérêts en l'état des fautes commises et fausses informations données tant sur le bénéfice de loi de Robien, que sur la qualité du marché immobilier du secteur ;
- condamner in solidum les requis à des dommages et intérêts pour pertes financières, préjudice moral, toutes causes confondues, pour la somme de 142.885 € ;
- en tout état de cause, condamner in solidum la société la Sccv [Localité 10] 2005 et la SCE GE Money Bank au paiement de la somme de 8.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 17 novembre 2017, la Sccv [Localité 10] 2005, intimée, demande à la cour de :
- à titre principal, déclarer irrecevables les demandes en nullité de la vente du 12 décembre 2006 et du contrat de prêt du même jour, ainsi que les demandes subséquentes comme prescrites ;
- à titre subsidiaire, débouter les époux [H] de leur demande en nullité de la vente du 12 décembre 2006 pour dol ;
- à titre plus subsidiaire, débouter les époux [H] de leurs demandes de dommages et intérêts à son encontre sur le fondement de la responsabilité délictuelle ;
- en tout état de cause, condamner au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel.
Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 26 avril 2018, la Sas Omnium Finance, intimée, demande à la cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
A titre liminaire et principal,
- la mettre purement et simplement hors de cause ;
- dire les époux [H] irrecevables dans leurs demandes, fins et conclusions à son encontre et les en débouter ;
A titre subsidiaire,
- rejeter comme prescrites les demandes de nullité portant sur le contrat notarié de vente en l'état futur d'achèvement et le contrat de prêt du 12 décembre 2006 formulées à son encontre par les époux [H] ainsi que toutes prétentions indemnitaires constituant l'accessoire de cette demande d'annulation ;
A titre plus subsidiaire,
- débouter les époux [H], de leur demande en résolution de la vente en l'état futur d'achèvement conclue le 12 décembre 2006 ;
- juger irrecevable et infondée en raison d'une exécution totale et sans réserve pendant plus de sept ans les conventions querellées, les demandes en nullité pour dol des époux [H] à son encontre ;
- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ;
En tout état de cause et reconventionnellement,
- condamner solidairement les époux [H] à lui payer la somme de 8.000 € hors taxe sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
- condamner solidairement les époux [H] aux entiers dépens tant de première instance que d'appel, le tout avec distraction au profit de Me Jeanjacques , avocat, sur ses affirmations de droit, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 1er juin 2018, la Sa My Money Bank, intimée, demande à la cour, au visa des articles 1351, 1304, 1116 et 1382 du Code civil ancien, de :
- juger l'appel formé par les époux [H] recevable en la forme mais mal fondé au fond ;
- constater que les demandes de nullité de l'acte de vente et de l'acte de prêt se heurtent à la prescription quinquennale ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en nullité de la vente du 12 décembre 2006 et du contrat de prêt du même jour ainsi que les demandes subséquentes comme prescrites ;
- constater qu'elle n'a commis aucune faute dans l'octroi du crédit et dans l'exécution du contrat de prêt ;
- constater que sa responsabilité ne saurait être encourue à quelque titre que ce soit;
- constater que les époux [H] ne justifient d'aucun préjudice particulier en lien avec une éventuelle faute qui lui serait reprochée ;
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté les époux [H] de leurs demandes à son encontre ;
- débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes formées en cause d'appel ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné solidairement les époux [H] aux dépens ;
- le réformer en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner les époux [H] au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés par elle en première instance ;
Si la cour venait à prononcer la nullité de l'acte d'acquisition entraînant celle de l'acte de prêt,
- condamner les époux [H] au remboursement de l'intégralité de la somme prêtée déduction faite de l'ensemble des sommes versées par eux depuis l'obtention du prêt et en exécution de celui-ci ;
- condamner les époux [H] à lui payer une somme correspondant à l'indemnité due en cas de résiliation du contrat, soit 7 % du capital restant dû et en l'espèce du capital emprunté, en réparation du préjudice financier qu'elle subit du fait de la résolution du contrat ;
- condamner les époux [H] et tout succombant à lui payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
MOTIFS DE LA DECISION
La fin de non recevoir tirée de l'autorité de la chose jugée
Au vu des dernières écritures des parties, aucune d'entre elles ne critique la disposition du jugement attaqué ayant rejeté cette fin de non recevoir.
En conséquence cette disposition sera confirmée en application des dispositions de l'article 562 du code de procédure civile dans sa version applicable au présent litige.
La fin de non recevoir soulevée par la société Omnium Finance
L'article 31 du code de procédure civile prévoit que « l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention ou pour défendre un intérêt déterminé ».
En l'espèce, les époux [H] recherchent la responsabilité de la SAS Omnium Finance en qualité de commercialisateur.
Or, il résulte notamment du mandat de commercialisation passé le 9 janvier 2006 entre le Sccv [Localité 10] 2005 et la SAS Omnium Conseil et des extraits Kbis de cette dernière société et de la SAS Omium Finance que ces deux deux sociétés sont distinctes.
En effet la SAS Omnium Finance, immatriculée au RCS sous le numéro 413 583 022, a une activité de holding et la SAS Omnium Conseil, devenue Stellium Immobilier, est immatriculée au RCS sous le numéro 384 850 095, a pour activités principales la commercialisation et la transaction de biens immobiliers, est en charge du «'pôle produits immobiliers» du groupe Omnium Finance et titulaire du mandat de commercialisation conféré par la SCCV [Localité 10], promoteur vendeur.
Il n'est pas démontré que M. [U], mandataire commercial indépendant par l'intermédiaire duquel M. et Mme [H] ont contracté, soit lié à la SAS Omnium Finance, le simple échange de courriers entre eux postérieurement à la vente étant insuffisant à démontrer l'existence d'un tel lien.
Le contrat de réservation et l'acte authentique de vente ont été conclus entre les époux [H] et la Sccv [Localité 10] 2005, laquelle n'émane pas du goupe Omnium Finance, et le mandat de gestion initial a été conclu entre les époux [H] et la SARL Foncière Boy, laquelle n'a aucun lien de droit avec la SAS Omnium Finance.
La seule mention du groupe Omnium Finance figurant sur les plaquettes publicitaires et certains courriers reçus par les époux [H] est insuffisante à démontrer que cette société s'est livrée, dans l'opération les concernant, à des actes excédant ceux d'une holding fournissant, en complément de sa prise de participation en capital, des services financiers, juridiques ou administratifs à ses filiales juridiquement autonomes.
Dès lors les premiers juges ont à bon droit déclaré irrecevables les demandes des époux [H] à l'encontre de la SAS Omnium Finance et le jugement sera confirmé sur ce point.
La prescription de l'action en nullité du contrat de vente
L'article 1304 ancien du code civil, applicable au présent litige, prévoit
que : «'dans tous les cas où l'action en nullité ou en rescision d'une convention n'est pas limitée à un moindre temps par une loi particulière, cette action dure cinq ans. Ce temps ne court dans le cas de violence que du jour où elle a cessé ; dans le cas d'erreur ou de dol, du jour où ils ont été découverts.'»
En l'espèce, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, les acquéreurs n'ont pu découvrir le dol avant la mise effective du bien sur le marché locatif après livraison du bien immobilier.
M. et Mme [H] ont signé le 1er janvier 2006 un contrat de réservation préliminaire auprès de la Sccv [Localité 10] 2005 portant sur une maison et un parking constituant le lot M 11 d'un ensemble immobilier à construire dit [Adresse 9] pour un prix de 192 870 €
Ils ont consenti le 3 janvier suivant à la société Foncière Boy un mandat de livraison et un mandat de gestion aux termes duquel cette dernière s'engageait notamment «'à tout mettre en oeuvre pour louer cette opération'» sur la base d'une grille de loyers figurant au contrat et mentionnant, pour la villa réservée par les époux [H], un loyer total hors charges de 659 euros. Dans ce cadre ils ont adhéré à une assurance groupe garantissant notamment l'absence de locataire durant 12 mois à compter, pour la première location, de la livraison de la maison, et pour les locations suivantes, à compter de la date de fin de bail du précédent locataire.
L'acte authentique de vente, passé entre les époux [H] et la Sccv [Localité 10] 2005, est intervenu le 12 décembre 2006 et la livraison du bien est intervenue le 12 février 2008.
Pour financer cette acquisition ils ont souscrit le 24 octobre 2006 un prêt d'un montant de 200.200 € remboursable sur 27 ans, au taux d'intérêts variable.
Il est établi que la maison n'a pas été louée jusqu'en août 2008 mais que les loyers ont été réglés par le promoteur de sorte que cette absence de location n'a eu aucune répercussion financière sur les époux [H].
Elle a ensuite été louée jusqu'au 31 décembre 2008, date à compter de laquelle le bien est resté vacant jusqu'au 13 mars 2010.
Dès le 24 août 2009, M. [H] a adressé un courrier à la SAS Aventim Aquitaine, nouveau gestionnaire, relevant que la garantie des loyers n'était pas réglée, soulignant le préjudice important qui en découlait pour lui et s'interrogeant sur les raisons de cette absence de location. Dans son courrier recommandé du 2 septembre suivant, ayant reçu de son gestionnaire les appels de fond concernant les charges de la copropriété, M. [H] a indiqué qu'il ne lui était pas possible de supporter les crédits et les charges en l'absence de locataire et de garantie de paiement des loyers.
Enfin les époux [H] ont été à même de connaître la perte des bénéfices de la défiscalisation de la loi De Robien à compter du 1er janvier 2010, soit à l'issue du délai de 12 mois prévus par les services fiscaux.
C'est donc au plus tard à cette dernière date que M et Mme [H] ont pu connaître, dans leur globalité, les faits sur la base desquels ils agissent aujourd'hui en nullité de la vente pour dol, soit les difficultés de location du bien, le déficit de rentabilité de l'investissement par rapport aux estimations qui leur avaient été fournies ainsi que les incidences potentielles sur la valeur de leur bien par rapport au prix d'investissement.
Il en résulte qu'au 16 et 28 mai 2013, date des actes d'assignation devant le tribunal de grande instance de Marseille, le délai de prescription de cinq ans n'était pas expiré.
Dans ces conditions l'action en nullité de l'acte de vente sera déclarée recevable, le jugement étant infirmé sur ce point.
L'action en nullité de la vente
Les époux [H] fondent leur action sur l'article 1116 ancien code civil applicable au litige qui permet d'obtenir réparation lorsque le consentement d'une partie a été surpris par le dol, sans lequel elle n'aurait pas envisagé de contracter aux conditions prévues à la convention.
La faute dolosive est caractérisée par toute tromperie intentionnelle (manoeuvre, mensonge ou réticence) émanant d'un co-contractant, lequel peut se voir opposer le dol commis par son mandataire.
Aucun des éléments versés aux débats ne permet de le caractériser alors que la charge de la preuve pèse sur celui qui l'invoque, étant précisé qu'il ne se présume pas et s'apprécie à la date de la convention.
La tromperie alléguée porte sur la rentabilité de l'acquisition qui aurait déterminé M. et Mme [H] à contracter et plus précisément sur la valeur locative de la maison, sa valeur vénale, ses possibilités de défiscalisation.
Elle ne peut être appréciée de manière abstraite mais par référence au seul investissement proposé, à ses caractéristiques et aux choix à effectuer par le candidat acquéreur.
Aucun des documents remis à l'acheteur avant la vente ne révèle une exagération excédant ce qui est usuellement admis dans les pratiques commerciales publicitaires.
Les plaquettes commerciales sur lesquelles figure notamment le logo de «Groupe'Omnium Finance Pôle Produits Immobiliers'» ainsi que la Sccv [Localité 10] 2005 en tant que promoteur et «'partenaire de l'opération'» comportent une description des lieux où sera implantée la résidence, les caractérisques et les attraits de la ville de [Localité 10], la description de la résidence elle-même comportant un premier terrain avec 20 villas et un deuxième terrain avec 4 collectifs et 38 villas, le tout, avec piscine et tennis, une estimation des charges de copropriété restant à charge du propriétaire à hauteur de 28 € par mois (72% pour le locataire et 28 % pour le propriétaire) et font référence à la loi De Robien en indiquant «'un investissement de qualité, dans un vignoble de renommée mondiale'» et «'le programme offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr et rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation important, tout en constituant à long terme un patrimoine immobilier sécurisant'».
A la rubrique «'Caractéristiques Générales'» sont mentionnées «'gain fiscal, loi de Robien'» et les garanties locatives pour les biens dont la gestion est confiée à la société Foncière Boy.
Le dossier de réservation comporte un plan et une notice descriptive de la maison réservée avec prise en charge des frais de dossier bancaire sous certaines conditions, une attestation «'ferme et définitive'» du gestionnaire indiquant que les acquéreurs bénéficieront de la prise en charge de la livraison du bien acquis ainsi que des montants des loyers figurant sur une grille, le loyer de la maison acquise par les époux [H], garage compris, étant estimé à 659 euros hors charge, mais mentionnant «'nous nous engageons à tout mettre en oeuvre pour louer cette opération sur la base de cette grille'», un certificat d'assurance du contrat groupe «'Valorimo Foncière Boy Société'» comprenant une garantie «'absence de locataire'».
M. et Mme [H] ne démontrent pas en quoi la Résidence Le Clos des Sommeliers ne correspondrait pas à l'attrait que lui donnaient les plaquettes publicitaires, aucune pièce relative à un défaut de conformité des équipements (tennis, piscine) ou de la maison acquise n'étant produite.
En réalité le seul élement concret invoqué et justifié par les époux [H] réside dans le fait, établi par la production de leurs avis d'imposition de 2010 à 2017, qu'ils n'ont pu bénéficier de la défiscalisation attendue en raison de l'absence de location durant plus de 12 mois consécutif entre le 1er janvier 2009 et le 11 mars 2010.
Cependant aucun élément ne permet d'alléguer qu'à la date de la vente le potentiel locatif sur la commune de [Localité 10] était déjà obéré ou en passe de l'être, aucune pièce n'étant produite sur ce point. Les époux [H] ne démontrent pas ni n'allèguent une carence généralisée de location des appartements et maisons vendues de la Résidence des Sommeliers de sorte que l'absence de potentiel locatif initial ne peut être admis d'autant que le loyer de la maison des époux [H] n'a subi qu'une baisse de 8%, au demeurant acceptable et qu'au regard des renseignements donnés par les acquéreurs eux-mêmes la maison a été louée durant 69 mois entre août 2008 et mai 2017 et qu'elle est louée depuis le 31 mai 2017.
Aucun des éléments de la cause ne permet d'établir une faute dolosive au titre des possibilités de défiscalisation, la valeur locative n'excédant pas le plafond du dispositif De Robien et le marché locatif étant soumis à des aléas et variations connus de tous, profane ou non, étant précisé qu'il n'est ni allégué ni démontré que l'absence de mise jeu de l'assurance «'vacance locative'» pour la période de janvier 2009 à avril 2011 est imputable à la Sccv [Localité 10] 2005.
Aucune tromperie sur la valeur du bien n'est davantage caractérisée.
Rien ne permet en effet de retenir que le prix de 192.870 € acquitté ne correspondait pas à la valeur du bien en 2006, eu égard à l'état du marché immobilier local.
Les époux [H] se bornent à produire un tableau d'évolution du prix de l'immobilier en Gironde de 1999 à 2017 extrait du site «'MeilleursAgents'» ne précisant ni la localisation ni les caractéristiques des biens vendus, ainsi qu'une 'estimation' du bien faite par Aventim le 4 septembre 2015 non contradictoire et peu étayée, cette agence se contentant de décrire le bien et le secteur sans aucune référence à d'autres ventes intervenues pour des biens équivalents.
Aucun vice du consentement n'étant démontré, la nullité n'est donc pas encourue.
L'action en responsabilité
L'action en dommage et intérêts exercée par les époux [H] à l'égard du vendeur ne repose sur aucun moyen distinct de ceux présentés à l'appui de son action pour dol et doit subir le même sort de rejet dès lors que la matérialité des griefs formulés a été écartée.
Ces acquéreurs ne pouvaient pas ne pas être conscients des risques inhérents à l' investissement réalisé, sans apport initial, à l'aide d'un crédit sur une durée de 27 ans au taux variable avec une mensualité de
1 199,84 €, alors que la mensualité de loyer prévisible était voisine de la moitié du montant des échéances de remboursement du prêt et exposée aux aléas et variations du marché locatif, connus de tout un chacun.
Les époux [H] recherchent aussi la responsabilité du prêteur tenu à un devoir de mise en garde envers l'emprunteur non averti et qui doit à ce titre se renseigner sur ses capacités financières, lui consentir un prêt adapté à ses facultés de remboursement et l'alerter sur les risques d'un endettement excessif né de l'octroi de ce prêt.
Au vu des données de la cause, aucun manquement de My Money Bank à son obligation vis à vis des époux [H] n'est caractérisé, étant précisé que la situation doit être appréciée à la date de l'octroi du prêt.
Au vu de l'avis d'imposition 2006 sur le revenu de l'année 2005 produit par M. et Mme [H], ils disposaient de ressources mensuelles constituées de leurs revenus professionnels, 5 694 € pour Monsieur et 919 €pour Madame, et de revenus fonciers nets de 703 €, soit un total de 7 316 € par mois lors de la souscription du prêt. Ils ne justifient pas de leurs charges à cette époque.
La banque a retenu un revenu de 5 807 € par mois pour Monsieur en faisant une moyenne des années 2004 et 2005 s'agissant de revenus d'une activité libérale, un salaire de 1 049 € pour Madame et des revenus locatifs pondérés de 156,24 € pour des charges évaluées à 1 128, 50 € (crédit à la consommation, crédit résidence principale).
L'emprunt immobilier consenti générait une échéance de 1199, 84 € par mois et était destiné à un investissement locatif dont le revenu produit par la location attendue du bien acquis avait été pondéré à 527 € par mois selon l'étude de financement réalisée par la banque.
L'analyse comparative de ces données chiffrées conduit à considérer que le prêt litigieux n'excédait pas les capacités de remboursement des époux [H], eu égard à leurs ressources à cette date et à provenir de l'opération financée et il doit être constaté que les mensualités ont toujours été acquittées.
Dans ces conditions les demandes de dommages et intérêts présentées par les époux [H] seront rejetées, le jugement étant confirmé sur ce point.
Les demandes annexes
Les époux [H], succombant dans leurs prétentions, supporteront les dépens de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, et les dépens d'appel.
Ils ne peuvent de ce fait prétendre à une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application au profit des sociétés Omnium Finance, [Localité 10] 2005 et My Money Bank des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ni au titre de la procédure de première instance, ainsi que décidé par le premier juge, ni au titre de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a déclaré irrecevable comme prescrite l'action en nullité de la vente,
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Rejette la fin de non recevoir tirée de la prescription de l'action en nullité de la vente ;
Déboute M. et Mme [H] de leur action en nullité de la vente ;
Déboute M. et Mme [H] de leur demande d'indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure
d'appel ;
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit des SAS Omnium Finance, Sccv [Localité 10] 2005 et SA My Money Bank au titre de la procédure d'appel ;
Condamne M. et Mme [H] aux dépens d'appel, avec recouvrement dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier,Le Président,
