.
26/04/2010
ARRÊT N° 231
N°RG: 08/05179
CF/CD
Décision déférée du 12 Septembre 2008 - Tribunal de Grande Instance de CASTRES - 05/1061
Mme [I]
S.A.F.A.L.T.
représentée par la SCP B. CHATEAU
C/
[N] [Z]
représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI
[U] [L] [A] [B] épouse [Z]
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI
[K] [Z]
représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI
SCA DE CAZETTE
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
SCI SAINT HUBERT
sans avoué constitué
[E] [S]
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE
[O] [V] épouse [S]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
[J] [D]
représenté par Me Bernard DE LAMY
[G] [R]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
[M] [P]
sans avoué constitué
[V] [H]
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE
[X] [F] épouse [H]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
à
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ere Chambre Section 1
***
ARRÊT DU VINGT SIX AVRIL DEUX MILLE DIX
***
APPELANTE
S.A.F.A.L.T.
[Adresse 12]
[Adresse 12]
représentée par la SCP B. CHATEAU, avoués à la Cour
assistée de la SCP MARCOU-ICHARD-DARMAIS, avocats au barreau de CASTRES
INTIMES
Monsieur [N] [Z]
' [Adresse 8] '
[Localité 3]
représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assisté de Me Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES
Madame [U] [L] [A] [B] épouse [Z]
[Adresse 8]
[Localité 3]
représentée par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assistée de Me Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES
Monsieur [K] [Z]
'[Adresse 9]'
[Adresse 9]
représenté par la SCP CANTALOUBE-FERRIEU CERRI, avoués à la Cour
assisté de Me Frédéric HERMET, avocat au barreau de CASTRES
SCA DE CAZETTE
[Adresse 6]
[Localité 2]
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Bernard MUSQUI, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE
[Adresse 14]
[Adresse 14]
représentée par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assistée de Me Bernard MUSQUI, avocat au barreau de TOULOUSE
SCI SAINT HUBERT
[Localité 2]
sans avoué constitué
Monsieur [E] [S]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD LAUR, LABADIE, BOONSTOPPEL, GROS, avocats au barreau d'ALBI
Madame [O] [V] épouse [S]
[Adresse 11]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD LAUR, LABADIE, BOONSTOPPEL, GROS, avocats au barreau d'ALBI
Monsieur [J] [D]
[Adresse 7]
[Localité 3]
représenté par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assisté de la SCP BUGIS PÉRES BALLIN RENIER ALRAN, avocats au barreau de CASTRES
Mademoiselle [G] [R]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD LAUR, LABADIE, BOONSTOPPEL, GROS, avocats au barreau d'ALBI
Monsieur [M] [P]
[Adresse 10]
[Adresse 10]
sans avoué constitué
Monsieur [V] [H]
[Adresse 13]
[Localité 2]
représenté par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assisté de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD LAUR, LABADIE, BOONSTOPPEL, GROS, avocats au barreau d'ALBI
Madame [X] [F] épouse [H]
[Adresse 13]
[Localité 2]
représentée par la SCP BOYER LESCAT MERLE, avoués à la Cour
assistée de la SCP MAIGNIAL, SALVAIRE, VEAUTE, ARNAUD LAUR, LABADIE, BOONSTOPPEL, GROS, avocats au barreau d'ALBI
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 23 Février 2010 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
- signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé du 29 octobre 2001, la SCA DE CAZETTES a consenti à monsieur [N] [Z] un bail à ferme d'une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2001 sur une parcelle d'une superficie de 5 ha 84 a 25 ca située sur la commune de [Localité 15] et sur une parcelle de 27 ha 62 a 96 ca située sur la commune de [Localité 4].
Par acte sous seing privé des 26 et 29 janvier 2005, la SCA DE CAZETTE a vendu sous certaines conditions suspensives à monsieur [N] [Z] et à son épouse madame [U] [B] les parcelles susvisées et d'autres parcelles pour le prix de 133.695 euros, la vente devant être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mars 2005.
La SAFER AVEYRON LOT TARN (SAFALT), informée de cette vente par notification du 10 février 2005, a fait connaître au notaire que le fermier ne pouvait pas bénéficier du droit de préemption dès lors qu'il exploitait une superficie supérieure à 3 SMI, et qu'elle enregistrait la notification en qualité de vente soumise au droit de préemption, puis lui a notifié le 1er avril 2005 sa décision de préempter sur les parcelles objet de la vente.
Les avis de préemption ont été publiés en mairies le 6 avril 2005.
Les époux [Z] ont fait assigner la SAFALT aux fins de voir déclarer à titre principal qu'elle ne pouvait pas exercer de droit de préemption, et ont appelé dans la cause la SCA DE CAZETTE en nullité de la vente intervenue entre la SAFALT et cette dernière le 8 juillet 2005.
Ils ont ensuite fait assigner la SAFALT en nullité des actes de rétrocession notifiés par celle-ci le 2 décembre 2005, puis la SCI SAINT HUBERT, monsieur [J] [D], monsieur [M] [P] et madame [G] [R] en nullité des actes de vente intervenus.
Suivant acte sous seing privé du 29 octobre 2001, monsieur [K] [Z] a obtenu un bail à ferme d'une durée de neuf années à compter du 1er novembre 2001 sur une parcelle d'une superficie de 8 ha 33 ares sur la commune de [Localité 15] appartenant à la SCA DE CAZETTE et sur une parcelle de 26 ha propriété de la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE.
Par autre acte sous seing privé du 26 janvier 2005, la SCA DE CAZETTE et la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE ont vendu sous conditions suspensives à monsieur [K] [Z] plusieurs parcelles dont celles objet du bail, pour le prix de 133.408 euros, soit 41.288 euros pour les biens vendus par la SCA et 92.120 euros pour les biens vendus par la SCI.
La vente devait être réitérée par acte authentique au plus tard le 31 mars 2005.
La SAFALT informée de cette vente a indiqué au notaire que le fermier exploitant une superficie supérieure à 3 SMI ne pouvait pas bénéficier du droit de préemption, puis lui a notifié le 1er avril 2005 sa décision de préempter sur les parcelles mises en vente.
Les avis de préemption ont été publiés en mairie le 6 avril 2005.
Monsieur [K] [Z] a fait assigner la SAFALT aux fins de voir déclarer à titre principal qu'elle ne pouvait pas exercer de droit de préemption, et il appelé dans la cause les vendeurs aux fins de voir prononcer la nullité de la vente intervenue avec la SAFALT le 8 juillet 2005.
Il a ensuite fait assigner la SAFALT en nullité des actes de rétrocession notifiés par celle-ci le 2 décembre 2005, ainsi que la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], les époux [S] et monsieur [H] [V] aux fins de voir prononcer la nullité des actes de vente intervenus.
Ces différentes procédures ont été jointes.
Suivant jugement en date du 12 septembre 2008, le tribunal de grande instance de CASTRES a :
-déclaré nuls les droits de préemption exercés par la SAFALT ;
-prononcé la nullité des ventes intervenues :
*entre la SAFALT et la SCA DE CAZETTE le 8 juillet 2005 publiée le 29 juillet sous le n°2005 P 5110 et rectifiée le 6-9-2005 n°D 08664, volume 2005 p 5796,
*entre la SAFALT et la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE le 8 juillet 2005 publiée le 29 juillet 2005 sous la référence 2005 P 5108, rectifiée le 15 septembre 2005 sous le n° D 09105 volume 2005 p 60 60,
-prononcé par voie de conséquence la nullité des ventes intervenues entre :
*la SAFALT d'une part et monsieur [E] [S] et madame [O] [V] épouse [S] d'autre part , vente intervenue le 6 janvier 2006, publiée le 3 février 2006 sous la référence 2006 P 872, rectifiée le 23 février 2006 enregistrée sous le n° 2006 P 1444,
*la SAFALT et monsieur [J] [D], vente intervenue le 22 décembre 2005 publiée le 10 février 2006 sous la référence 2006 P 1058, rectifiée sous le n°D 2071,
*la SAFALT et monsieur [M] [P], vente intervenue le 22 décembre 2005 publiée le 10 février 2006 sous la référence 2006 P 1044,
*la SAFALT et la SCI SAINT HUBERT, vente intervenue le 3 février 2006 publiée le 8 février 2006 sous le n° 2006 P 992,
*la SAFALT d'une part et monsieur [V] [H] et madame [X] [F] son épouse, vente intervenue le 22 décembre 2006 publiée le 10 janvier 2007 sous la référence 2007 P 216,
*la SAFALT et mademoiselle [G] [R], vente intervenue le 22 décembre 2006 publiée le 10 janvier 2007 sous la référence P 224 ;
-déclaré parfaite la vente intervenue entre la SCA DE CAZETTE et monsieur et madame [N] [Z] le 26 janvier 2005 et ce au prix de 133.695 euros ;
-déclaré parfaite la vente intervenue entre la SCA DE CAZETTE , la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE et monsieur [K] [Z] le 26 janvier 2005 et ce pour le prix de 133.408 euros, soit 41.288 euros pour les biens vendus par la SCA DE CAZETTE et 92.210 euros pour les biens vendus par la SCI DE ROQUECOURBE ;
-dit que sur sommation régulièrement délivrée à la SCA DE CAZETTE et la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE ces dernières devraient comparaître en l'étude du notaire désigné pour la régularisation des actes authentiques de vente et dit qu'à défaut par elles de comparaître il pourrait être passé outre leur absence ;
-condamné la SAFALT à restituer les prix de vente versés soit :
*à monsieur [D] la somme de 55.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2005,
*à mademoiselle [G] [R] la somme de 78.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2006,
*à monsieur [P], soit la somme de 46.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2005,
*à la SCI SAINT HUBERT, soit la somme de 50.000 euros outre intérêts au taux légal à compter du 3 février 2006 ainsi que les frais d'acte soit la somme de 1.881,14 euros,
*à monsieur et madame [H], soit la somme de 76.000 euros outre les intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2006 ;
-débouté les rétrocessionnaires de leurs demandes plus amples en dommages et intérêts ;
-débouté monsieur [K] [Z] ainsi que monsieur et madame [N] [Z] de leurs demandes de dommages et intérêts ;
-condamné la SAFALT, la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], les époux [S], les époux [H], monsieur [P] et mademoiselle [R] à restituer chacun les loyers perçus aux preneurs, soit monsieur [K] [Z] et/ou monsieur [N] [Z], outre les intérêts légaux à compter de la présente décision ;
-condamné la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE à restituer le prix de vente versé par la SAFALT le 8 juillet 2005 soit la somme de 92.120 euros ;
-condamné la SCA DE CAZETTE à restituer à la SAFALT le prix de vente versé le 8 juillet 2005 soit la somme de 174.983 euros ;
-ordonné la publication du jugement à la conservation des hypothèques de [Localité 5] s'agissant des nullités de vente prononcées ci-dessus ;
-condamné la SAFALT aux entiers dépens ;
-condamné la SAFALT à verser tant aux époux [N] [Z] qu'à monsieur [K] [Z] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté les consorts [Z] de leurs autres demandes formulées de ce chef à l'encontre des rétrocessionnaires ;
-condamné la SAFALT à verser à la SCI SAINT HUBERT la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
-débouté les autres parties de leurs demandes en article 700 du code de procédure civile ;
-dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la décision.
La SAFALT a relevé appel de ce jugement par déclaration en date du 15 octobre 2008 dont la régularité et la recevabilité ne sont pas discutées.
Elle demande à la cour de :
-réformer le jugement en ce qu'il a déclaré nulles les décisions de préemption et en ce qu'il a prononcé la nullité de tous les actes subséquents ;
-débouter monsieur et madame [N] [Z] d'une part, et monsieur [K] [Z] d'autre part, de toutes leurs demandes ;
-condamner solidairement les intimés aux entiers dépens de première instance et d'appel, et faire application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la SCP CHATEAU.
L'appelante fait valoir que le tribunal a commis une erreur de droit en jugeant que le preneur en place depuis plus de trois ans, même dépourvu de tout droit de préemption primant son propre droit de préemption, disposait cependant d'un droit préférentiel lui permettant de faire échec à l'exercice de ce droit, qu'en application de l'article L 143-6 du code rural, qui renvoie expressément aux conditions de l'article L 412-5, le preneur en place qui ne bénéficie pas d'un droit de préemption ne peut pas faire échec au droit de préemption de la SAFER, et que l'exercice de ce droit à l'encontre du preneur en place n'est pas contraire aux objectifs fixés par la loi.
Elle précise qu'elle a exercé son droit de préemption en toute légalité, que si les préemptions sont validées par la cour celle-ci ne pourra que constater le défaut d'intérêt des frères [Z] à agir en contestation des attributions, et qu'en toute hypothèse la procédure de rétrocession est régulière tant en la forme que sur le fond.
A titre infiniment subsidiaire, la SAFALT dit que si par impossible les rétrocessions étaient annulées, il conviendrait d'établir un compte entre les parties, qu'elle ne saurait être condamnée à des dommages et intérêts dès lors qu'elle n'a commis aucune faute, et que le montant des fermages serait restitué aux précédents propriétaires.
Les consorts [Z] concluent à la confirmation du jugement, sauf à :
-condamner la SAFALT à payer à monsieur [K] [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
-condamner la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], les époux [S], les époux [H] à payer à monsieur [K] [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de son préjudice moral ;
-condamner la SAFALT à payer à monsieur et madame [N] [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
-condamner la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], mademoiselle [R] à payer à monsieur et madame [N] [Z] la somme de 5.000 euros en réparation de leur préjudice moral ;
-condamner la SAFALT, la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], monsieur [S] et son épouse madame [V], monsieur [H] et son épouse madame [F], à payer à monsieur [K] [Z] la somme de 13.867,71 euros en répétition des loyers indûment perçus au cours des années 2005, 2006, 2007 et 2008 assortis des intérêts au taux légal ;
-condamner la SAFALT, la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], mademoiselle [R] à payer à monsieur et madame [N] [Z] la somme de 13.947,40 euros en répétition des loyers indûment perçus au cours des années 2005, 2006, 2007 et 2008 assortis des intérêts au taux légal.
Ils sollicitent en outre la condamnation de la SAFALT, de la SCI SAINT HUBERT, de monsieur [D], monsieur [P], mademoiselle [R] à payer à monsieur et madame [N] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance dont distraction au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI, et la condamnation de la SAFALT, de la SCI SAINT HUBERT, monsieur [D], monsieur [P], les époux [S], les époux [H] à payer à monsieur [K] [Z] la somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, dont distraction au profit de la SCP CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI.
Les intimés soutiennent que la SAFALT ne peut exercer de droit de préemption contre les fermiers en place exploitant depuis plus de trois ans les terres préemptées, que la vocation de l'article L 143-6 du code rural consiste à privilégier dans ce cas le fermier en place qu'il ait ou non plus de trois SMI dès lors que son bailleur souhaite lui vendre directement le bien.
A titre subsidiaire ils disent que la notification faite à la SAFALT ne valait pas offre de vente à cette dernière, que la motivation des actes de préemption litigieux est dépourvue de cause réelle et sérieuse et constitue un détournement de pouvoir, et que l'omission de la notification de la préemption à madame [U] [Z] vicie définitivement l'acte de préemption.
Ils ajoutent que tous les actes subséquents aux actes de préemption nuls sont viciés et doivent être également annulés, que les préemptions et rétrocessions abusives pratiquées par la SAFALT leur ont causé un préjudice moral considérable, et que l'initiative des rétrocessionnaires qui avaient été alertés par leurs notaires respectifs de l'existence de cette procédure leur occasionne également un préjudice moral.
La SCA DE CAZETTE et la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE demandent à la juridiction de statuer ce que de droit sur l'appel dont elle est saisie, et de condamner tous succombants à verser la somme de 1.500 euros à chacune d'elles au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, en ce compris la mise en demeure du 28 juin 2005 et le procès verbal d'huissier du 8 juillet 2005, avec distraction au profit de la SCP DESSART-SOREL-DESSART.
Les époux [S], considérant que la SAFALT a exercé son droit de préemption en parfaite conformité avec les prescriptions légales, et que l'acte de vente consenti à leur profit le 6 janvier 2006 est parfaitement valable, demandent à la cour de débouter monsieur [K] [Z] de l'intégralité de ses demandes, et de le condamner à leur verser la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral résultant des tracasseries et désagréments inutiles générés par la procédure, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SAFALT à leur rembourser avec intérêts au taux légal depuis la date de l'acte, tant le prix d'acquisition, soit 7.700 euros, que les frais notariés, soit 499,47 euros , et les frais liés à l'emprunt qu'ils ont dû contracter inutilement, soit 2.244 euros, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et au versement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils concluent au débouté dans tous les cas de la demande de dommages et intérêts formée par monsieur [K] [Z], et à ce qu'il soit précisé que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
Mademoiselle [R], faisant valoir que la SAFALT a exercé son droit de préemption en conformité avec les prescriptions légales, et que l'acte de vente du 22 décembre 2006 consenti à son profit est valable, conclut au débouté des demandes des époux [Z], à leur condamnation au paiement de la somme de 1.396,19 euros avec intérêts au taux légal, au titre du préjudice financier, outre la somme de 3.000 euros en réparation du préjudice moral, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite la condamnation de la SAFALT :
-à lui verser les sommes de 78.000 euros au titre du remboursement du prix d'acquisition et 2.830 euros au titre des frais de notaire, lesdites sommes avec intérêts au taux légal depuis la date de la vente , et celle de 284,50 euros au titre de l'indemnité de remboursement anticipé, ainsi que les intérêts et frais divers remboursés sur le prêt souscrit auprès du CREDIT AGRICOLE et ce, à la date du jugement à intervenir ;
-à l'indemniser sur la base d'une somme annuelle de 1.152 euros depuis le mois d'avril 2005 jusqu'à la date du jugement à intervenir au titre des intérêts perdus sur le montant de la caution de 28.800 euros ;
-aux entiers dépens de première instance et d'appel ainsi qu'au versement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle conclut au débouté dans tous les cas de la demande de dommages et intérêts des époux [N] [Z], et à ce qu'il soit précisé que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
Les époux [H] concluent au débouté des demandes de monsieur [K] [Z], et à la condamnation de ce dernier à lui verser la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et au paiement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
A titre infiniment subsidiaire, ils sollicitent la condamnation de la SAFALT à les indemniser des sommes inutiles exposées par eux et correspondant à l'immobilisation inutile de la somme de 31.300 euros, soit 1.252 euros par année d'immobilisation, au paiement d'une somme de 3.000 euros correspondant à la perte de chance d'exploiter les terres conformément à leur projet, ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance et au versement d'une indemnité de 4.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils demandent qu'en toute hypothèse monsieur [K] [Z] soit débouté de sa demande de dommages et intérêts à leur égard, et qu'il soit précisé que les dépens d'appel pourront être recouvrés directement par la SCP BOYER-LESCAT-MERLE.
Monsieur [D] conclut à titre principal au débouté des demandeurs, et à leur condamnation au paiement de la somme de 2.382 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de maître DE LAMY.
A titre subsidiaire, il conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a condamné la SAFALT à restituer le prix de vente, soit la somme de 55.000 euros avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2005, mais à sa réformation pour le surplus, et à la condamnation de la SAFALT à prendre en charge :
-les frais notariés soit la somme de 2.060,12 euros,
-les frais financiers occasionnés par l'emprunt d'un montant de 50.000 euros souscrit par lui auprès du CREDIT AGRICOLE NORD MIDI PYRENEES consistant dans le remboursement des intérêts bancaires qui seront arrêtés au jour du remboursement du capital s'agissant d'un taux variable, l'indemnité de remboursement anticipé, et les frais de dossier à hauteur de 400 euros,
-la somme de 2.392 euros TTC sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Il demande par ailleurs que la SAFALT soit condamnée à le relever et garantir de toutes les condamnations au paiement de sommes qui pourraient être mises à sa charge dans le cadre de la présente procédure, et aux entiers dépens de cette procédure, dont distraction au profit de maître DE LAMY.
La SCI SAINT HUBERT et monsieur [P] régulièrement assignés à personne, n'ont pas constitué avoué.
La procédure a été clôturée par ordonnance en date du 23 février 2010.
* * *
MOTIFS DE LA DECISION
Sur les demandes des consorts [Z]
La nullité des actes de préemption de la SAFALT
Selon l'article L 143-1 du code rural, dans sa rédaction applicable au présent litige, le droit de préemption de la SAFER a vocation à jouer en cas d'aliénation à titre onéreux de fonds agricoles ou de terrains à vocation agricole, quelle que soit leur dimension, sous réserve des dispositions prévues au premier alinéa de l'article L 143-7.
L'article L 143-6 alinéa 1er du même code dispose que le droit de préemption de la SAFER ne peut primer les droits de préemption établis par les textes en vigueur au profit de l'Etat, des collectivités publiques, des établissements publics et des cohéritiers bénéficiaires de l'attribution préférentielle prévue à l'article 832-1 du code civil.
L'alinéa 2 de ce texte précise que ce droit de préemption ne peut s'exercer contre le preneur en place, son conjoint ou son descendant régulièrement subrogé dans les conditions prévues à l'article L 412-5 que si ce preneur exploite le bien concerné depuis moins de trois ans.
Il résulte des dispositions de l'article L 412-5 que bénéficie du droit de préemption le preneur ayant exercé, au moins pendant trois ans, la profession agricole et exploitant par lui même ou par sa famille le fonds mis en vente ;
qu'il peut exercer personnellement ce droit, soit pour exploiter lui-même, soit pour faire assurer l'exploitation du fonds par son conjoint ou le partenaire avec lequel il est lié par un pacte civil de solidarité participant à l'exploitation ou par un descendant si ce conjoint partenaire ou descendant a exercé la profession agricole pendant trois ans au moins ou est titulaire d'un diplôme d'enseignement agricole ;
qu'il peut aussi subroger dans l'exercice de ce droit son conjoint, ou le partenaire participant à l'exploitation ou un descendant majeur ou mineur émancipé qui remplissent les conditions prévues à l'alinéa précédent ;
que le droit de préemption ne peut être exercé si, au jour où il fait connaître sa décision d'exercer ce droit, le bénéficiaire (preneur ou subrogé) est déjà propriétaire de parcelles représentant une superficie supérieure à trois fois la surface minimum d'installation.
L'article R 143-7 prévoit : 'lorsqu'un droit de préemption ou un droit préférentiel primant celui de la SAFER en application des articles L 143-6 et L 143-8 est susceptible d'être exercé avant l'aliénation :
* le notaire chargé d'instrumenter doit informer la société de l'existence de ce droit
*hors le cas de l'adjudication forcée ou volontaire, le même notaire fait connaître à la société, dans le délai de huit jours à compter de la date à laquelle il en a eu connaissance, la décision explicite ou implicite prise, sur la préemption, par le titulaire de ce droit prioritaire
*le délai d'exercice du droit de préemption de la société court à compter de la date de réception de cette décision
*la société peut dans tous les cas déclarer exercer son droit de préemption sous réserve que le titulaire d'un droit qui prime le sien ne l'exerce pas.'
En l'espèce lorsque les actes sous seing privés de vente ont été conclus entre la SCA DE CAZETTE et les époux [N] [Z] d'une part, la SCA DE CAZETTE et la SCI DU DOMAINE DE ROQUECOURBE et monsieur [K] [Z] d'autre part, les preneurs exploitaient les parcelles objet de la vente depuis plus de trois ans.
Il n'est pas contesté que monsieur [N] [Z] et monsieur [K] [Z] sont propriétaires de plus de 3 SMI et ne peuvent donc exercer un droit de préemption.
Toutefois ainsi que l'a justement relevé le premier juge, les termes de l'article L 143-6 du code rural sont parfaitement clairs.
Ils excluent le droit de préemption de la SAFER lorsque le preneur en place exploite le bien depuis plus de trois ans, sans exiger d'autre condition de ce dernier, et notamment le fait qu'il soit également titulaire d'un droit de préemption.
La référence faite par l'article L 143-6 à l'article L 412-5 concerne les conditions que doit remplir le conjoint, le partenaire ou le descendant pour être subrogé dans les droits du preneur en place.
Par ailleurs l'article R 143-7 du code rural évoque expressément l'existence d'un droit préférentiel pouvant primer le droit de préemption de la SAFER en application de l'article L 143-6, et il ne peut en être déduit que ce droit est celui des cohéritiers bénéficiaires de l'attribution préférentielle.
En effet le premier alinéa de l'article L 143-6 vise le droit de préemption de ces derniers.
En l'occurrence les preneurs régulièrement en place depuis plus de trois ans n'ont pas exercé un droit de préemption à l'occasion d'une vente envisagée au profit d'un tiers, mais dans le cadre d'une vente de gré à gré directement consentie par leur bailleur, le droit de priorité que leur confère l'article L 143-6 susvisé.
Le notaire a régulièrement informé la SAFALT de l'exercice de ce droit.
La SAFALT ne pourrait retrouver son droit de préemption que dans l'hypothèse où ce droit préférentiel ne serait pas exercé par les consorts [Z], ce qui n'est pas le cas.
Les décisions de préemption prises par la SAFALT sont donc nulles, et le jugement doit être confirmé sur ce point.
La nullité des actes subséquents
La nullité des actes de préemption entraîne celle de tous les actes subséquents à l'exercice de ce droit.
Le jugement sera confirmé en ce qu'il a prononcé la nullité des ventes intervenues entre :
- la SAFALT et la SCA DE CAZETTE le 8 juillet 2005
- la SAFALT et la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE le 8 juillet 2005.
La SAFALT n'a pu céder des biens qu'elle n'avait pas acquis valablement.
En conséquence les actes de rétrocession qui ont suivi les ventes ci-dessus visées sont nécessairement entachés de nullité.
Ont été à juste titre déclarées nulles les ventes conclues entre la SAFALT et monsieur [D], monsieur [P], la SCI SAINT HUBERT, mademoiselle [R], les époux [S] et les époux [H].
Sur les ventes intervenues entre la SCA DE CAZETTE et les époux [Z], ainsi qu' entre la SCA DE CAZETTE et la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE d'une part et monsieur [K] [Z] d'autre part
Du fait de l'annulation de la préemption exercée par la SAFALT, c'est à bon droit que le premier juge a déclaré parfaites, au prix convenu, ces ventes conclues chacune par acte sous seing privé du 26 janvier 2005, et en a ordonné la réitération en la forme authentique selon les modalités précisées au dispositif du jugement.
Sur les demandes de dommages et intérêts
Les circonstances de l'espèce qui ont donné lieu à la discussion juridique instaurée dans le cadre du présent litige ne sont pas de nature à démontrer que la SAFALT a délibérément, en toute connaissance de cause, violé les droits des consorts [Z] en exerçant son droit de préemption et en procédant ensuite, sans attendre que la juridiction de première instance ait statué sur la validité des actes de préemption, aux rétrocessions des biens préemptés.
Le fait que les bénéficiaires des rétrocessions aient passé les actes de vente alors qu'ils avaient été informés de l'existence d'une procédure en contestation de l'exercice du droit de préemption de la SAFALT ne suffit à caractériser à leur encontre un comportement fautif à l'égard des preneurs en place.
Le rejet des demandes de dommages et intérêts présentées par les consorts [Z] sera confirmé.
Sur la restitution des loyers versés
La nullité des actes de vente implique que les parties doivent être remises dans la situation antérieure à ces actes.
Par suite, les loyers perçus par la SAFALT et par les rétrocessionnaires doivent être restitués aux preneurs.
En l'absence de décompte précis et détaillé versé aux débats, il ne peut être fait droit aux demandes chiffrées de monsieur [N] [Z] et de monsieur [K] [Z].
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit que la SAFALT et les rétrocessionnaires devraient restituer aux preneurs les loyers perçus, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.
Sur les demandes des rétrocessionnaires
L'annulation des actes de vente emporte la condamnation de la SAFALT à restituer le prix de vente à chacun des rétrocessionnaires, soit :
-55.000 euros à monsieur [D], avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2005
-46.000 euros à monsieur [P] avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2005
-7.700 euros aux époux [S] avec intérêts au taux légal à compter du 6 janvier 2006
-50.000 euros à la SCI SAINT HUBERT, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2006
-78.000 euros à mademoiselle [R], avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2006
-76.000 euros aux époux [H] avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2006.
Les actes de cession intervenus au profit de monsieur [D], des époux [S] et des époux [H] mentionnent que les biens vendus ont été acquis par la SAFALT par préemption, que les acquéreurs évincés ont engagé une procédure en vue d'obtenir l'annulation de la préemption, et que les acquéreurs déclarent avoir été parfaitement informés des conséquences susceptibles de résulter de cette procédure en cours.
Mademoiselle [R] ne conteste pas avoir eu connaissance de l'existence de cette procédure, étant observé qu'elle indique elle même qu'un notaire l'avait informée de ce qu'il ne pourrait régulariser l'acte de vente au vu de l'état hypothécaire portant mention de l'assignation des époux [Z].
Il résulte des énonciations du jugement non remis en cause par monsieur [P] que cet acquéreur avait également été informé de cette procédure et de ses conséquences éventuelles.
Le premier juge a justement estimé qu'aucune faute n'était démontrée à l'encontre de la SAFER qui avait indiqué à chacun de ces acquéreurs l'existence de la procédure en cours visant à obtenir l'annulation de la préemption, et que dès lors seule la restitution du prix pouvait être sollicitée.
Le rejet des autres demandes financières formées par monsieur [D], les époux [S], les époux [H], mademoiselle [R] et monsieur [P] sera confirmé.
En ce qui concerne la SCI SAINT HUBERT, le jugement énonce que l'acquéreur est parfaitement informé de toutes les conséquences susceptibles de résulter de la procédure en cours , 'sachant qu'il serait remboursé de son prix d'acquisition, des frais des présentes (évalués à 2.000 euros) et ceux qui en seraient la suite ou la conséquence et des intérêts bancaires générés par le prêt souscrit pour le financement de cette acquisition (4,95 % l'an) à l'exclusion de tous dommages et intérêts à la charge de la SAFALT'.
En vertu de cette clause le tribunal a fait droit à juste titre à la demande de 1.881,14 euros au titre des frais d'acte, a dit que la demande au titre des frais de procédure serait examinée dans le cadre des dépens et de l'application de l'article 700 du code de procédure civile, et a débouté la SCI SAINT HUBERT de sa demande de dommages et intérêts supplémentaires pour le préjudice lié à la perte de chance de bénéficier de la jouissance des parcelles litigieuses pendant la durée de vie de la société.
Sur les relations entre la SAFALT, la SCA DE CAZETTE et la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE
Les actes de vente intervenus entre ces parties étant déclarés nuls, la SCA DE CAZETTE et la SCI DOMAINE DE ROQUECOURBE ont été à bon droit condamnées à restituer les prix de vente versés par la SAFALT.
Sur les demandes annexes
Les dispositions du jugement relatives aux indemnités sollicitées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile seront maintenues.
Il convient d'allouer aux époux [Z] d'une part et à monsieur [K] [Z] d'autre part une somme complémentaire de 3.000 euros au titre des frais non compris dans les dépens qu'ils ont dû exposer devant la cour.
Sur les dépens
Le jugement sera confirmé de ce chef.
La SAFER AVEYRON LOT TARN qui succombe en son appel principal supportera les dépens de la présente procédure.
* * *
PAR CES MOTIFS
La cour
En la forme, déclare les appels réguliers,
Au fond, confirme le jugement en toutes ses dispositions,
Y ajoutant
Condamne la SAFER AVEYRON LOT TARN à payer au titre des frais non compris dans les dépens de la présente procédure :
-aux époux [N] [Z] et [U] [B] la somme de 3.000 euros
-à monsieur [K] [Z] la somme de 3.000 euros,
Déboute les parties de toutes autres demandes,
Ordonne la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques de [Localité 5] en ce qui concerne les nullités des ventes prononcées par le jugement déféré, conformément aux références cadastrales visées audit jugement,
Condamne la SAFER AVEYRON LOT TARN aux dépens de l'instance d'appel , qui seront recouvrés par les SCP BOYER-LESCAT-MERLE, CANTALOUBE-FERRIEU-CERRI, DESSART-SOREL-DESSART et par maître DE LAMY, avoués à la cour.
LE GREFFIERLE PRESIDENT
