10 / 07 / 2008
ARRÊT No
NoRG : 07 / 03612
AM / EKM
Décision déférée du 17 Avril 2007- Tribunal de Grande Instance de MONTAUBAN-05 / 00131
H. FILHOUSE
Bernard X...
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART
C /
COMMUNE DE MONTAUBAN
représentée par Me Bernard DE LAMY
CONFIRMATION
Grosse délivrée
le
àREPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
***
COUR D'APPEL DE TOULOUSE
1ère Chambre Section 1
***
ARRÊT DU DIX JUILLET DEUX MILLE HUIT
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APPELANT
Monsieur Bernard X...
...
...
82000 MONTAUBAN
représenté par la SCP DESSART-SOREL-DESSART, avoués à la Cour
assisté de la SCP PALAZY-BRU ET ASSOCIES, avocats au barreau d'ALBI
INTIMEE
COMMUNE DE MONTAUBAN
Hotel de Ville
Rue de L'hotel de Ville
82000 MONTAUBAN
représentée par Me Bernard DE LAMY, avoué à la Cour
assistée de la SCP CAMBRIEL, GOURINCHAS, DE MALAFOSSE, STREMOOUHOFF, avocats au barreau de TARN ET GARONNE
COMPOSITION DE LA COUR
Après audition du rapport, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2008 en audience publique, devant la Cour composée de :
A. MILHET, président
O. COLENO, conseiller
C. FOURNIEL, conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : E. KAIM-MARTIN
ARRET :
- contradictoire
-prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties
-signé par A. MILHET, président, et par E. KAIM-MARTIN, greffier de chambre.
Des pourparlers se sont engagés entre le maire de la commune de Montauban et Bernard X...quant à la cession d'un immeuble appartenant au domaine privé de la commune et l'accord du maire à la transaction (sur la base d'une estimation de 115. 000 €) a été adressé le 20 décembre 2002 à Bernard X...en réponse à l'offre d'achat de celui-ci en date du 12 novembre 2002.
Bernard X...a confirmé son accord sur ces bases le 28 janvier 2003 avec versement d'un acompte de 5. 000 € qui lui a été retourné motif pris de la saisine d'un expert qui va évaluer l'immeuble à 150. 000 €.
Bernard X...a, alors, sollicité, en justice, l'octroi de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil puis le conseil municipal a décidé, le 25 février 2004, de céder l'immeuble au prix de 115. 000 € sous condition que celui-ci soit affecté effectivement à la création d'un musée de la carte postale ancienne et Bernard X...s'est désisté de son action sous la réserve que la vente soit conclue sans autre condition que celles du prix et de la création d'un musée de la carte postale ancienne.
Des difficultés sont apparues lors de la rédaction de l'acte authentique (et notamment quant aux clauses liées à la constitution du musée envisagée, la commune refusant de signer l'acte sur la base du projet établi par le notaire de l'acquéreur) et Bernard X...a introduit, à nouveau, une action en responsabilité quasi délictuelle.
Le magistrat de la mise en état a, par ordonnance du 23 septembre 2005, dit que le tribunal de grande instance de Montauban était incompétent pour connaître de l'action dirigée contre Mme Y...à titre personnelle et en qualité de maire.
Bernard X...a intenté une nouvelle action, cette fois fondée sur l'article 1583 du Code civil, à l'effet de voir dire que la vente était parfaite et que la décision à intervenir vaudrait titre de propriété.
Le conseil municipal de Montauban a, ultérieurement, autorisé la signature de l'acte authentique sur le fondement du projet soumis par son notaire tout en confirmant son intention de n'autoriser la vente qu'à la condition que l'immeuble soit affecté au musée de la carte postale ancienne et en précisant que la clause résolutoire garantissant cette affectation devait être sérieuse.
Le tribunal de grande instance de Montauban a, par jugement du 17 avril 2007, dit que la vente de l'immeuble était devenue parfaite le 25 février 2004 pour le prix de 115. 000 € sous condition résolutoire mise à la charge de l'acquéreur de créer et exploiter un musée de la carte postale ancienne, que la condition résolutoire devait être aménagée de manière à ne pas dépendre du seul arbitraire de son débiteur, que le refus de la commune de signer l'acte tel que proposé par le notaire de l'acquéreur était fondé et non abusif, que les conditions de délai de réalisation et d'exploitation du musée exigées par la commune n'étaient pas justifiées, que la commune est, par contre, fondée à exiger que l'acte contienne des clauses encadrant les modalités d'exécution de l'obligation mise à la charge de l'acquéreur, précisé le contenu de ces clauses, renvoyé les parties devant le notaire de la commune pour l'établissement et la signature de l'acte authentique et rejeté la demande de Bernard X...relative à la signature de l'acte authentique.
Bernard X...a régulièrement interjeté appel de cette décision et demande à la cour de dire que la vente de l'immeuble est parfaite (depuis le 20 décembre 2002 et au plus tard le 25 février 2004) moyennant le prix de 115. 000 € avec obligation pour lui d'y créer un musée de la carte postale ancienne, que l'arrêt à intervenir se substituera à l'acte notarié pour les besoins de l'accomplissement des formalités de publicité foncière, d'ordonner le transfert de propriété de l'immeuble litigieux, de condamner, sous astreinte, la commune à effectuer les travaux de conservation de l'immeuble nécessaires à sa remise en état, (à titre subsidiaire, de désigner sur ce point un expert), de condamner la commune au paiement de la somme de 30. 000 € sur le fondement de l'article 1147 du Code civil, à titre subsidiaire, de lui allouer la somme de 100. 000 € en application de l'article 1134 du Code civil et, en tout état de cause, de lui octroyer la somme de 4. 500 € au titre des frais irrépétibles en soutenant que le maire a l'obligation d'exécuter la délibération du conseil municipal du 25 février 2004 (qui a rendu parfaite la cession de l'immeuble) dans les termes qui ont été votés par le conseil municipal, que les parties ont entendu laisser l'acquéreur totalement libre quant au délai de création du musée, que la vente est parfaite depuis la lettre du maire en date du 20 décembre 2002 qui avait proposé à l'origine une vente pure et simple, que le projet de créer un musée de la carte postale ancienne lui était personnel et ne se présentait pas comme une condition à la réalisation de la vente, que le conseil municipal a, postérieurement, imposé, sur ce point, une contrainte à l'acquéreur, qu'il a, dans un souci d'apaisement, accepté cette contrainte, que les obligations complémentaires ajoutées, à présent, par la commune ne correspondent pas à la commune intention des parties, qu'aucune condition purement potestative n'a été stipulée dans la convention des parties, que l'intention du conseil municipal n'a jamais été de subordonner la vente à l'affectation de l'immeuble à la création du musée, qu'il s'agit d'une clause résolutoire (et non pas d'une condition résolutoire), que la clause convenue par les parties au terme de la délibération du conseil municipal constitue une simple obligation qui détermine la destination de l'immeuble et non pas une condition suspensive ou résolutoire, qu'il ne peut être contraint de créer le musée dans un délai déterminé dans la mesure où il est titulaire de l'obtention de diverses autorisations, que l'intimée a laissé l'immeuble vendu à l'abandon et a manqué à ses obligations de conservation et d'entretien, qu'il est fondé à solliciter la condamnation de la commune à la réalisation des travaux de réfection nécessaires, qu'une expertise pourrait être instituée sur ce point, qu'il subit divers préjudices en raison du retard apporté à la signature de l'acte authentique et que si la nullité de la vente était prononcée, il serait en droit d'obtenir des dommages-intérêts en raison de la mauvaise foi de la commune.
La commune de Montauban conclut au rejet des demandes formées par Bernard X...et à l'octroi de la somme de 3. 500 € au titre des frais irrépétibles en faisant valoir que la difficulté opposant les parties concerne exclusivement les modalités de mise à exécution de la condition posée à la vente par le conseil municipal, que l'accord des parties portait sur les deux points suivants : la vente de l'immeuble au prix de 115. 000 € et son affectation effective à la création du musée, que l'obligation conventionnelle de l'affection effective de l'immeuble à la création d'un musée de la carte postale ancienne n'a été assortie d'aucun délai ni d'aucune clause organisant sa mise en oeuvre pour permettre cette réalisation effective, que si la création du musée dépend de l'intervention de diverses autorités administratives, la mise en oeuvre de ces procédures d'autorisation et l'absence de délai ont pour conséquence de faire relever du seul arbitraire du débiteur de l'obligation la réalisation effective de celle-ci, qu'ainsi la vente est affectée d'une condition purement potestative entraînant la nullité de l'obligation, qu'il convient, en conséquence de prononcer la nullité de la vente litigieuse et de rejeter la demande de l'appelant à voir juger la vente parfaite, qu'en l'absence d'état des lieux et d'autres moyens de preuve légalement autorisés, Bernard X...ne peut prétendre lui faire supporter les travaux de réfection sollicités, que l'appelant ne peut, davantage, revendiquer l'application de l'article 1614 du Code civil puisque la non signature de l'acte de vente est la conséquence exclusive de ses exigences et refus injustifiés et que Bernard X...ne rapporte pas la preuve des préjudices dont il fait état.
SUR QUOI, LA COUR :
Attendu, sur la commune intention des parties, qu'il est constant que le conseil municipal de Montauban, à l'issue de pourparlers, a, par délibération du 25 février 2004, décidé de céder à Bernard X..., moyennant le prix de 115. 000 €, l'immeuble dont s'agit (à condition que celui-ci soit effectivement affecté à la création d'un musée de la carte postale ancienne) et autorisé le maire à signer l'acte correspondant et " incluant la clause résolutoire précitée " ;
Que cette délibération a entraîné le désistement de l'instance et de l'action introduites par Bernard X...qui était assortie de la promesse de ce dernier de créer dans l'immeuble vendu un musée de la carte postale et qui a été formé avec la condition expresse qu'aucune autre clause supplémentaire ou résolutoire ne serait ajoutée à la transaction, étant remarqué qu'il n'est pas soutenu que ce désistement n'aurait pas été accepté par l'intimée ;
Qu'il s'évince de l'examen des documents de la cause que l'accord des parties, qui portait sur la vente de l'immeuble au prix de 115. 000 € et sur son affectation effective à la création du musée, ne prévoyait, en aucune manière, que la clause ou condition résolutoire prévue était assortie d'un délai et que, sauf à ne pas exécuter la convention des parties comme il est dit à l'article 1134 du Code civil, il ne saurait être, pertinemment, soutenu que cette clause ou condition ne porterait que sur la réalisation du musée sans avoir porté (au moins tacitement) sur l'obligation de l'exploiter ni considéré que les parties auraient souhaité soumettre l'acte à une condition purement potestative ;
Attendu, sur la validité de la condition résolutoire et en droit, que, conformément aux articles 1168 et 1174 du Code civil, la condition résolutoire est un événement futur et incertain qui ne peut dépendre (sauf nullité) de l'unique volonté du débiteur de l'obligation ;
Attendu, en l'espèce, que la création d'un musée de la carte postale ancienne ne dépend pas de la seule volonté de l'appelant dans la mesure où l'intervention de diverses autorités administratives étaient nécessaires (sauf à ce qu'il soit précisé que la mise en oeuvre des procédures d'autorisation ne relève pas de la seule volonté du débiteur de l'obligation) ;
Attendu, ainsi, qu'il ne peut être fait reproche à l'intimée d'avoir refusé de signer l'acte (tel que rédigé par le notaire de Bernard X...) qui ne contient aucune mention relative aux conditions de mise en oeuvre de l'obligation de créer et d'exploiter le musée et qui donne, par l'effet d'une rubrique " clause résolutoire et indemnité ", la possibilité pour l'appelant d'éluder, sans conséquence préjudiciable, sa dette ;
Attendu qu'en application (combinée) des articles 1176 et 1178 du Code civil, la condition peut ne pas être enfermée dans un temps fixe et qu'elle n'est censée, dans ce cas, défaillie que lorsqu'il est devenue certain que l'événement n'arrivera pas et que le débiteur n'a commis aucune faute dans les diligences qu'il devait accomplir pour sa réalisation ;
Attendu, en conséquence, que la commune de Montauban pouvait, en considération de ces dispositions, exiger que l'acte authentique énonce des clauses encadrant les modalités d'exécution de l'obligation incombant au débiteur et qui ont été, exactement, précisées par le premier juge, lequel a, aussi, correctement délimité l'objet de la clause dite résolutoire s'agissant d'une vente conclue sous condition résolutoire non enfermée dans un temps fixe ;
Attendu, sur l'obligation d'entretien, qu'il apparaît que l'immeuble (et notamment sa toiture) étaient vétustes et que l'acquéreur en était informé (cf ses lettres des 12 novembre 2002 et 28 février 2003) ;
Qu'en l'absence d'état des lieux au moment auquel la vente est devenue parfaite ou de tout autre moyen de preuve légalement admissible, l'appelant ne peut faire supporter par la Commune de Montauban les travaux dont il ne démontre pas que ceux-ci étaient déjà nécessaires le 25 février 2004 et seraient la conséquence directe d'un défaut de conservation postérieur à cette date ;
Attendu, en outre, que le retard apporté à la réitération de la vente par acte authentique n'est pas imputable à l'intimée ;
Attendu, sur la demande de dommages-intérêts formée par Bernard X..., que celle-ci a été, à bon droit et en des motifs pertinents qui seront adoptés, rejetée par le premier juge ;
Que la décision déférée se trouve, donc, en voie de confirmation ;
Que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
PAR CES MOTIFS
et ceux non contraires du premier juge,
La cour
Reçoit, en la forme, les appels principal et incident jugés réguliers ;
Confirme la décision déférée ;
Y ajoutant :
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Bernard X...aux dépens d'appel dont distraction au profit de Mo DE Z..., avoué, conformément à l'article 699 dudit code.
LE GREFFIER : LE PRESIDENT :
