N° RG 18/00185 -
N° Portalis DBVM-V-B7C-JLMP
JB
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Virginie RAMON
la SELARL EUROPA AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
1ERE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 17 DÉCEMBRE 2019
Appel d'un jugement (N° R.G. 14/05980)
rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRENOBLE
en date du 05 janvier 2017
suivant déclaration d'appel du 05 janvier 2018
APPELANTS :
Madame [T] [Y] épouse [Z]
née le [Date naissance 1] 1942 à [Localité 10]
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 7]
Monsieur [D] [Z]
né le [Date naissance 2] 1969 à [Localité 11]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 7]
Représentés par Me Virginie RAMON, avocat au barreau de GRENOBLE
INTIMÉE :
LA SOCIÉTÉ ALTRAN prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 6]
[Localité 8]
Représentée par Me Sylvain REBOUL de la SELARL EUROPA AVOCATS, avocat au barreau de GRENOBLE substitué par Me Fabrice LEMAIRE, avocat au barreau de GRENOBLE
COMPOSITION DE LA COUR : LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Hélène COMBES, Président de chambre,
Mme Dominique JACOB, Conseiller,
Madame Joëlle BLATRY, Conseiller,
Assistées lors des débats de Madame Anne BUREL, Greffier
DÉBATS :
A l'audience publique du 12 novembre 2019, Madame BLATRY a été entendue en son rapport.
Et l'affaire a été mise en délibéré à la date de ce jour à laquelle l'arrêt a été rendu.
FAITS, PROCÉDURE ET MOYENS DES PARTIES
Suivant acte authentique du 23 mars 2006, Monsieur [V] [Z] et son épouse, Madame [T] [Y], ont vendu à la SARL Altran une maison d'habitation sise sur la commune de [Adresse 9] avec clause de réméré pendant un délai de 7 mois, moyennant le prix de 280.000,00€.
Par acte du 5 mai 2006, les époux [Z] ont vendu le même bien à Monsieur et Madame [J] pour la somme de 380.000,00€.
Selon exploit d'huissier du 6 octobre 2006, les époux [J] ont fait citer les époux [Z] en régularisation de la vente à leur profit.
Monsieur [V] [Z] est décédé le [Date décès 5] 2008 laissant pour lui succéder, son épouse et son fils, Monsieur [D] [Z].
Par jugement du 6 décembre 2010, le tribunal de grande instance de Grenoble a, notamment, déclaré parfaite la vente du 21 mars 2006 au profit de la SARL Altran.
Après deux arrêts des 25 octobre 2011 et 23 avril 2012, partiellement infirmatifs, un arrêt de cassation du 8 avril 2014 a renvoyé la cause et les parties devant la cour d'appel de Lyon, laquelle a, par arrêt du 3 décembre 2005, notamment, confirmé la perfection de la vente du 23 mars 2006.
Entre-temps par ordonnance du 20 décembre 2012, le juge des référés du tribunal d'instance de Grenoble a ordonné l'expulsion des consorts [Z].
Par jugement du 9 juillet 2013, le juge de l'exécution a rejeté la demande en délais de grâce des consorts [Z].
Leur expulsion est intervenue le 17 juillet 2013.
Suivant ordonnance du 26 août 2013, le juge des référés du tribunal de grande instance de Grenoble :
- s'est déclaré incompétent, pour cause de contestation sérieuse, pour statuer sur la demande des consorts [Z] de provision à valoir sur le solde du prix de vente consigné en l'étude de maître [A] et sur la demande en dommages-intérêts liés à l'indisponibilité du prix,
- a ordonné une expertise confiée à Monsieur [W] [P], aux frais partagés des consorts [Z] et de la SARL Altran,
L'expert a déposé un rapport partiel en raison du refus de la SARL Altran de verser une consignation complémentaire.
Suivant exploit d'huissier du 4 novembre 2013, la SARL Altran a fait citer les consorts [Z] en condamnation à lui payer une indemnité d'occupation.
Par jugement du 27 novembre 2014 assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance s'est déclaré incompétent au profit du tribunal de grande instance de Grenoble, lequel par jugement du 5 janvier 2017 a :
- fixé le montant de l'indemnité d'occupation à la somme mensuelle de 956,25€ par mois,
- condamné les consorts [Z] à payer à la SARL Altran la somme de 53.550,00€ à titre d'indemnité d'occupation pour la période du 4 novembre 2008 au 17 juillet 2013, la SARL Altran étant déclarée irrecevable en sa demande pour la période allant du 17 juillet 2008 au 3 novembre 2008,
- débouté la SARL Altran de sa demande en dommages-intérêts,
- dit n'y avoir lieu à faire droit à la demande des consorts [Z] visant à condamner la SARL Altran à lui payer le solde de prix de vente en l'absence de décompte définitif déduisant toutes les sommes qui sont dues,
- condamné la SARL Altran à payer aux consorts [Z] des dommages-intérêts de 6.000,00€, chacun, en réparation du préjudice causé par le refus de la SARL Altran de régler une partie du prix de vente en août 2013 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
- débouté les consorts [Z] de leur demande en dommages-intérêts pour procédure abusive,
- dit n'y avoir lieu à indemnité de procédure,
- partagé par moitié les dépens entre les parties.
Suivant déclaration du 5 janvier 2018, les consorts [Z] ont interjeté appel de cette décision.
Par conclusions récapitulatives du 30 septembre 2019, Monsieur [Z] et Madame veuve [Z] demandent à la cour de :
- constater qu'ils ne sont redevables d'aucune indemnité d'occupation et débouter la SARL Altran de ses demandes,
- à défaut, fixer l'indemnité d'occupation pour la période du 21 décembre 2012 au 13 juillet 2013,
- au regard du défaut d'évaluation par l'expert du montant de l'indemnité d'occupation, ordonner un complément d'expertise,
- constater que leur créance est certaine, liquide et exigible et que le juge a statué ultra petita,
- condamner la SARL Altran à leur payer la somme de 84.014,95€ avec intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle l'adjudication a été confirmée au profit de la SARL Altran par arrêt confirmatif de la cour d'appel de Grenoble du 23 avril 2012, avec capitalisation,
- condamner la SARL Altran à leur payer à chacun des dommages-intérêts de 50.000,00€ en réparation du préjudice résultant de son refus abusif de libérer le solde du prix de vente à compter du mois d'août 2013, date à laquelle elle a obtenu la libération des lieux,
- dire que cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date à laquelle l'adjudication a été confirmée au profit de la SARL Altran par arrêt confirmatif de la cour d'appel de Grenoble du 23 avril 2012, avec capitalisation,
- condamner la SARL Altran à leur payer à chacun la somme de 15.000,00€ en réparation de leur préjudice moral causé par l'abus du droit d'agir en justice,
- ordonner la compensation des créances respectives des parties,
- en l'état, écarter des débats le décompte des dépens réalisé par la SARL Altran le 4 septembre 2019,
- au besoin, consigner une partie des sommes qui leur sera allouée en prévision du règlement des dépens,
- condamner la SARL Altran à leur payer une indemnité de procédure de 5.000,00€.
Ils exposent que :
1) sur l'indemnité d'occupation
- l'indemnité d'occupation n'est due qu'en cas d'usage exclusif d'un bien indivis et en cas d'occupation d'un bien ensuite d'une résiliation du bail,
- il ne peut y avoir, en l'espèce, condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,
- la SARL Altran peut éventuellement solliciter des dommages-intérêts si elle démontre avoir subi un préjudice en lien avec une faute pouvant leur être reprochée,
- ce n'est pas le cas, puisqu'ils ont appliqué le principe d'inexécution,
- ils ont occupé la maison dans l'attente du versement du prix de vente par l'acquéreur,
- cette inexécution de l'obligation du paiement du prix a eu des conséquences extrêmement graves puisqu'ils n'avaient pas les moyens de se reloger au regard de leur ressources,
- ils ont dû vivre pendant un an dans leur voiture,
- l'obligation de paiement du prix de la SARL Altran a pris naissance le 25 octobre 2011, date à laquelle la vente du bien immobilier est devenue définitive,
- si la cour devait retenir l'existence d'indemnités d'occupation, le point de départ de son paiement ne peut être fixé qu'à compter du 20 décembre 2012, date à laquelle ils ont été déclarés occupants sans droit ni titre,
- en tout état de cause, le droit de propriété de la SARL Altran n'a été reconnu que le 25 octobre 2011,
- en outre, il n'est pas possible de fixer le montant de l'indemnité d'occupation revendiquée, l'expert ayant déposé son rapport sans pouvoir la chiffrer,
- le tribunal a fixé, lui-même, la valeur locative du bien et ils sont dubitatifs quand au procédé employé,
- un complément d'expertise est nécessaire pour pouvoir fixer la valeur locative du bien,
2) sur le paiement du prix de vente
- la SARL Altran n'a toujours réglé aucune somme au titre du prix de vente,
- au regard du prix de vente de 280.000,00€ et déduction faite des créances réglées par la SARL Altran à la société GIE Money Bank pour 85.192,23€, à la société Lyonnaise de banque pour 80.000,00€, au Trésor Public pour 8.792,82€, à la société CETELEM pour 22.000,00€, il leur reste dû la somme de 84.014,95€,
- le tribunal les a déboutés de leur demande en paiement au regard de la nécessité d'établir un décompte reprenant les diverses condamnations judiciaires précédentes et le montant des indemnités d'occupation,
- alors que leur créance est certaine, liquide et exigible, le tribunal en les déboutant, a statué ultra pétita,
- à tout le moins, le tribunal aurait pu ordonner la compensation,
- la SARL Altran, qui prétend au paiement des dépens des diverses procédures, se contente de lister celles-ci sans produire le décompte des frais de procédure,
- après quatre années de procédures, la SARL Altran verse enfin un décompte et évalue ses dépens à la somme de 21.912,62€,
- ils contestent fermement ces dépens,
- alors que les procédures sont anciennes, la SARL Altran n'a jamais pris la peine de vérifier ses états de frais,
- mais encore, les décomptes des frais d'huissier comportent des honoraires qui ne se pas à leur charge,
- la SARL Altran n'hésite pas à établir une facture pour son propre compte an date du 6 mars 2014 pour la somme de 5.232,00€,
- en outre, le recouvrement de cette facture est prescrit,
- il en est de même de la facture de l'entreprise [E],
3) sur les dommages-intérêts
- ils ont subi des préjudices considérables en raison du refus de règlement du prix,
- ils ont dû vivre pendant un an dans une voiture stationnée dans un champs avec dégradation de leur état de santé,
- devant l'ampleur de leur préjudice, ils estiment leur préjudice à 2.500,00€ par mois,
- l'indemnisation accordée par le tribunal est manifestement insuffisante,
- la SARL Altran a commis une réticence dolosive en ne communiquant pas, malgré sommation, l'acte de revente du bien immobilier,
- bien plus, la SARL Altran a présenté un état hypothécaire majoré,
- cette man'uvre leur cause un préjudice moral indiscutable,
- enfin, ils ne sauraient être tenus d'un éventuel manque à gagner de la SARL Altran dans la revente du bien immobilier, ledit acte de revente n'étant pas même produit aux débats.
Par dernières conclusions du 4 septembre 2019, la SARL Altran demande à la cour de :
I / sur l'indemnité d'occupation
1) à titre principal
- fixer le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à la somme de 1.500,00€,
- dire que l'indemnité d'occupation est due du 17 juillet 2008 au 17 juillet 2013, soit durant 60 mois, et condamner consorts [Z] à lui payer la somme de 90.000,00€,
2) subsidiairement, si la cour fixe le point de départ au 4 novembre 2018, condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 84.000,00€,
3) très subsidiairement, confirmer le jugement déféré sur la condamnation des consorts [Z] à lui payer la somme de 53.550,00€, soit 956,25€ sur 56 mois,
II / sur sa demande en dommages-intérêts, condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 20.000,00€ au titre de la mévente du bien suite à sa restitution dans un état déplorable,
III / sur la demande en dommages-intérêts adverse, rejeter cette demande,
IV / en tout état de cause
- rejeter l'ensemble des demandes adverses,
- ordonner la compensation entre les créances respectives des parties,
- en retenant sa demande principale, condamner les consorts [Z] à lui payer la somme de 47.897,77€, outre une indemnité de procédure de 4.000,00€.
Elle fait valoir que :
1) sur l'indemnité d'occupation
- alors qu'il faisait l'objet d'une procédure de saisie- immobilière, les époux [Z] ont fait appel à eux, puis en fraude de ses droits, n'ont pas hésité à revendre le bien,
- les consorts [Z] se sont claquemurés dans leur maison, refusant toute discussion afin de trouver un accord,
- les consorts [Z] ont laissé le bien se dégrader,
- si les consorts [Z] se sont retrouvés dans une situation de plus grande précarité, c'est entièrement de leur fait,
- en tout état de cause, ils ont occupés le bien de façon indue du 24 octobre 2006 au 17 juillet 2013 alors qu'elle était propriétaire de façon irrévocable, les époux [Z] n'ayant pas exercé leur faculté de rachat dans le terme prescrit,
2) sur le paiement du prix de vente
- par application des articles 1650 et 1651 du code civil, le paiement du prix ne résulte que de l'exécution complète par le vendeur de son obligation de délivrance,
- dès lors, la délivrance du bien précédait son obligation de paiement,
- compte tenu de l'état déplorable de restitution du bien, la cour ne pourra que juger bien fondée sa rétention du prix dans l'attente d'un compte entre les parties,
3) sur les dommages-intérêts
- le bien a été restitué dans un tel état que la première équipe de déménageurs a refusé de pénétrer dans les lieux,
- elle n'a pu revendre qu'à perte le dit bien, ce qui justifie la condamnation des consorts [Z] à lui payer le montant de la moins-value,
- les consorts [Z] sont seuls à l'origine du préjudice qu'ils invoquent,
- ils ont refusé d'admettre que la vente était devenue parfaite à compter du 23 octobre 2006,
- ils ont revendu le bien, refusé de libérer les lieux en multipliant les recours et en restituant un bien dégradé,
- elle a payé pour le compte des époux [Z] la somme de 195.985,05€,
- les consorts [Z] sont redevables des dépens des multiples procédures, outre les frais d'expulsion de déménagement et de provision sur l'expertise, soit un total de 21.912,62€- - il faut ajouter à cette somme le montant des indemnités d'occupation.
La clôture de la procédure est intervenue le 29 octobre 2019.
SUR CE
1/ sur les demandes de la SARL Altran
au titre de l'indemnité d'occupation
L'indemnité d'occupation est une somme versée au propriétaire en contrepartie de l'occupation de son bien.
Contrairement à ce que prétendent les consorts [Z], l'indemnité d'occupation n'est pas seulement due en cas d'usage exclusif d'un bien indivis et en cas d'occupation d'un bien ensuite d'une résiliation du bail.
Il est établi qu'à compter du 23 octobre 2006, date de l'expiration du délai de réméré, la vente au profit de la SARL Altran est devenue parfaite, les époux [Z] n'ayant pas valablement fait usage de la clause de réméré.
A compter de cette date, les époux [Z], puis les consorts [Z] sont devenus occupants sans droit ni titre jusqu'au 17 juillet 2013, date de leur expulsion.
L'action en paiement de l'indemnité d'occupation se prescrit par 5 ans.
L'acte introductif d'instance de la SARL Altran étant du 4 novembre 2013, l'intimée n'est recevable en sa demande au titre de l'indemnité d'occupation que du 4 novembre 2008 au 17 juillet 2013, date de libération des lieux.
Au regard du refus de consignation complémentaire de provision de la part de la SARL Altran, l'expert a déposé son rapport en l'état, sans élément de chiffrage sur la valeur locative du bien immobilier litigieux.
Aucune des parties ne produit d'élément à ce titre.
Le tribunal, selon des calculs que la cour adopte et sans qu'il soit besoin d'ordonner un complément d'expertise, a fixé la valeur locative du bien à partir de sa valeur vénale retenue à 270.000,00€, soit la valeur moyenne entre le prix d'acquisition par la SARL Altran et son prix de revente.
Il a ensuite pris en considération sa date de construction, 1972, sa surface habitable, 110 m2, son implantation sur une terrain de 1.183 m2 avec piscine sur une commune attractive de l'agglomération grenobloise.
Basant le revenu locatif possible à 5% de la valeur vénale du bien, donnée qu'il a pondéré par un abattement de 15% du fait de l'occupation sans droit ni titre et non d'un bail, le tribunal a pertinemment fixé le montant mensuel de l'indemnité d'occupation à 956,25€.
Ainsi, c'est à juste titre que le tribunal a condamné les consorts [Z] à payer à la SARL Altran un montant global de 53.550,00€ pour 56 mois d'occupation sans droit ni titre.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
dommages-intérêts pour moins-value à la revente
Ainsi que l'a justement retenu le tribunal, à défaut d'élément suffisants dans le rapport d'expertise du fait du refus de consignation supplémentaire par la SARL Altran, celle-ci ne démontre pas le montant des travaux nécessaires de reprise justifiant une moins-value à la revente.
En outre, le prix de vente ressort de l'offre et de la demande dans un secteur donné à une période donnée, indépendament du seul état du bien.
Par voie de conséquence, le jugement déféré, qui déboute la SARL Altran de sa demande en dommages-intérêts pour mévente du bien, sera confirmé sur ce point.
2/ sur les demandes des consorts [Z]
paiement du solde du prix de vente
Il est établi que le bien a été vendu au prix de 280.000,00€ et que sur celui-ci, la SARL Altran a réglé à la société GIE Money Bank la somme de 85.192,23€, à la société Lyonnaise de banque la somme de 80.000,00€, au Trésor Public la somme de 8.792,82€, et à la société CETELEM la somme de 22.000,00€.
Il reste donc un solde de prix de de 84.014,95€.
Il doit être déduit de ce montant les sommes dues par les consorts [Z] au titre des dépens mis à leur charge dans les procédures suivantes et les divers frais y afférents, à savoir :
- jugement du tribunal de grande instance de Grenoble du 6 décembre 2010: 1.233,91€,
- deux arrêts cour d'appel des 25 octobre 2011 et 23 avril 2012: 4.127,21€,
- référé expulsion du tribunal d'instance de Grenoble du 20 décembre 2012: 10.269,76€, les frais d'enlèvement des encombrants laissés dans la maison étant réduits au montant de 1.000,00€, la facture du 6 mars 2014 étant une preuve que la SARL Altran s'est établie à elle-même avec des sommes manifestement excessives prévoyant l'emploi de deux ouvriers pendant 4 jours, chacun, pour évacuer les déchets, avec 800 kilomètres de trajets pour rejoindre la déchetterie.
Les droits de plaidoiries relèvent de l'appréciation de l'indemnité de procédure et la charge des frais d'expertise est à considérer au titre des dépens.
Ainsi, il doit être mis à la charge des consorts [Z], outre la somme de 53.550,00€ au titre de l'indemnité d'occupation, la somme de 15.630,88€ au titre des frais et dépens dont ils sont redevables, soit la somme totale de 69.180,88€.
Par voie de conséquence, la SARL Altran doit payer aux consorts [Z] la somme résiduelle de 14.834,07€.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt compte tenu de la résistance des consorts [Z] à procéder à la délivrance de la chose, contrepartie du prix, et à l'état dans lequel le bien a été récupéré, l'huissier ayant, notamment, noté «'qu'à l'ouverture de la porte d'entrée, une très forte odeur, fétide et nauséabonde, insoutenable s'est dégagée des parties intérieures de la maison donnant des hauts le c'ur à l'ensemble des personnes présentes, gendarmes, serrurier et moi-même'».
La capitalisation des intérêts par année entière à compter de cette date sera ordonnée.
dommages-intérêts pour refus de régler le solde du prix
Le tribunal, a justement retenu que la SARL Altran s'était engagée, dans le courrier de son conseil du 16 juillet 2013 et au cours de la procédure devant le juge de l'exécution à débloquer la somme de 95.000,00€, engagement sur lequel elle est revenue.
Il n'est pas contestable que le défaut de règlement du solde du prix a engendré un préjudice tant financier que moral pour les consorts [Z] au titre de la difficulté à se reloger.
Pour autant, ceux-ci, qui affirment avoir été contraints de vivre dans une voiture ne le démontrent pas, aucune pièce n'étant produite à cet égard et pas davantage sur leurs ressources, retraite pour Madame [Z] née en 1942, et salaire ou indemnité pour Monsieur [D] [Z], en 1969.
En outre, les consorts [Z] n'établissent pas avoir engagé des démarches pour se reloger.
Par voie de conséquence, le tribunal a fait une juste appréciation des faits de chacune des parties pour condamner la SARL Altran à payer à, chacun de ses adversaires, la somme de 6.000,00€ de dommages-intérêts en réparation du préjudice résultant de son défaut de règlement du solde du prix.
Le jugement déféré sera confirmé sur ce point.
dommages-intérêts pour procédure abusive
En l'absence de démonstration d'un quelconque abus de la SARL Altran dans son droit d'ester en justice, étant relevé que est accueillie en sa demande d'indemnité d'occupation, c'est à bon droit que le tribunal a rejeté cette demande.
3/ sur les mesures accessoires
L'équité justifie de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Enfin, chacune des parties supportera ses propres dépens de la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,
Confirme le jugement déféré sauf sur le rejet de la demande au titre du compte entre les parties,
Statuant à nouveau sur ce point,
Fixe le montant des sommes dues par Madame [T] [Y] veuve [Z] et Monsieur [D] [Z] au titre des frais et dépens devant être supportés par eux dans les précédents procédures à la somme de 15.630,88€,
Fixe le solde de prix de vente déduction faite des indemnités d'occupation et des frais et dépens susvisés à la somme de 14.834,07€,
Condamne la SARL Altran à payer à Madame [T] [Y] veuve [Z] et Monsieur [D] [Z] la somme de 14.834,07€ avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Ordonne la capitalisation des intérêts par année entière à compter du présent arrêt,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Laisse à la charge de chacune des parties ses propres dépens de la procédure d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par Madame COMBES, Président, et par Madame BUREL, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
