RG N° 08/02693
D.M.
N° Minute :
Grosse délivrée
le :
S.C.P. CALAS
S.C.P. GRIMAUD
Me RAMILLON
S.C.P. POUGNAND
S.E.LA.R.L. DAUPHIN
& MIHAJLOVIC
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
CHAMBRE COMMERCIALE
STATUANT EN MATIERE DE BAUX COMMERCIAUX
ARRET DU JEUDI 27 MAI 2010
Appel d'une décision (N° RG 06/00017)
rendue par le Tribunal de Grande Instance de GAP
en date du 14 mai 2008
suivant déclaration d'appel du 24 Juin 2008
APPELANTE :
S.A.S. LA MIROITERIE GAPENCAISE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Me Marie-France RAMILLON, avoué à la Cour
assistée de Me VOLPATO de la SCP VÉRONIQUE SCHREIBER-FABBIAN, avocats au barreau de HAUTES-ALPES
INTIMEE :
S.C.I. MIROITERIE GAPENCAISE poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 1]
représentée par la SCP GRIMAUD, avoués à la Cour
assistée de Me AOUDIANI, avocat au barreau de HAUTES ALPES
COMPOSITION DE LA COUR :
LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :
Monsieur Daniel MULLER, Président de Chambre,
Monsieur Jean-Louis BERNAUD, Conseiller,
Mme Françoise CUNY, Conseiller,
Assistés lors des débats de Mme Nadine LEICKNER, Greffier.
DEBATS :
A l'audience publique du 08 Avril 2010, Monsieur MULLER, Président a été entendu en son rapport
Les avoués et les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries,
Puis l'affaire a été mise en délibéré pour l'arrêt être rendu ce jour,
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Par acte sous seing privé du 30 juillet 1966, la SCI MIROITERIE GAPENCAISE a donné à bail à la SAS MIROITERIE GAPENCAISE un immeuble à usage commercial situé zone artisanal [Localité 3] à [Localité 1].
Par acte du 29 octobre 1996 le bail a été renouvelé à compter du 1er octobre 1996 moyennant un loyer de 120 000 fr. hors taxes par an.
Par acte extrajudiciaire du 12 janvier 2005, la SCI MIROITERIE GAPENCAISE a fait délivrer à la SAS MIROITERIE GAPENCAISE Un congé avec offre de renouvellement pour le 30 septembre 2005 avec fixation du loyer de renouvellement à la somme de 4000 € hors taxes par mois.
Le 18 février 2005, la SAS MIROITERIE GAPENCAISE a notifié son acceptation du principe du renouvellement du bail mais son refus du loyer proposé.
Par jugement du 22 février 2006, une expertise a été ordonnée par le tribunal de grande instance de Gap.
M [U], Désigné en qualité d'expert, a déposé son rapport le 9 février 2007.
Par jugement du 14 mai 2008, le tribunal de grande instance de Gap a :
'prononcé le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2005 liant la SCI MIROITERIE GAPENCAISE et la SAS MIROITERIE GAPENCAISE et portant sur un immeuble à usage commercial situé zone artisanale [Localité 3] à [Localité 1],
'fixé à la somme de 38 627 € le montant du loyer du bail renouvelé à compter du premier octobre 2005,
'dit que le complément de loyers échus et impayés depuis cette date portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
'débouté chacune des parties de toute autre demande plus ample ou contraire ainsi que de leurs demandes de dommages et intérêts,
'ordonné l'exécution provisoire,
'dit que chacune des parties supportera la charge de ses frais de procédure non compris dans les dépens,
'fait masse des dépens et dit qu'ils seront partagés par moitié entre les parties.
La SAS MIROITERIE GAPENCAISE a interjeté appel de ce jugement.
'Vu les conclusions signifiées le 12 février 2010 par la SAS MIROITERIE GAPENCAISE, laquelle demande à la cour de réformer le jugement entrepris, de dire et juger que le loyer renouvelé ne saurait faire l'objet d'un déplafonnement, de fixer à la somme annuelle de 22 382,83 euros hors taxes le montant du loyer renouvelé avec effet au 1er octobre 2005, à titre subsidiaire, et si par impossible le principe du déplafonnement était retenu, de fixer la valeur locative et le montant du loyer renouvelé à la somme annuelle de 30 000 € et, à titre infiniment subsidiaire, si le loyer était fixé à un montant supérieur à la demande initiale du bailleur, soit à la somme de 48 000 €, de fixer la date d'effet du nouveau loyer à la date du 11 septembre 2007, date des nouvelles prétentions du bailleur et de condamner ce dernier au paiement de la somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et à la somme de 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
'Vu les conclusions signifiées le 10 février 2009 par la SCI MIROITERIE GAPENCAISE, laquelle demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé le déplafonnement du loyer, de le réformer pour le surplus et de fixer à 50 080,11 euros par an le loyer en principal à la date du 1er octobre 2005 pour un renouvellement du bail de neuf ans à compter de la même date dans les termes de l'article L 145-4 du code de commerce, de dire que la SAS MIROITERIE GAPENCAISE sera tenue au paiement des intérêts de droit au taux légal en vertu de l'article 1155 du Code civil à compter de chaque échéance locative à régulariser à compter du 1er octobre 2005 et de condamner la SAS MIROITERIE GAPENCAISE au paiement de la somme de 3000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et à celle de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.
MOTIFS
Sur le déplafonnement
la SAS MIROITERIE GAPENCAISE, qui estime comme les premiers juges que le déplafonnement ne peut être motivé par l'évolution des facteurs locaux de commercialité, considère que la modification de son activité ne peut davantage justifier un déplafonnement alors qu'elle n'a pas ajouté une nouvelle activité indépendante de la vente de verres ou glaces prévues au bail et qu'elle exerce les activités connexes en cause (volets roulants, stores, portes de garages ou serrures) depuis des dizaines d'années et non pas depuis le renouvellement du bail.
La SCI MIROITERIE GAPENCAISE, qui estime comme les premiers juges que le déplafonnement se justifie par la modification et l'adjonction de plusieurs activités différentes de celles prévues au bail, considère pour ce qui la concerne que les activités exercées par la SAS MIOROITERIE GAPENCAISE sont bien des activités commerciales bénéficiant de l'évolution des facteurs locaux de commercialité caractérisée par l'évolution de la zone artisanale des Fauvins.
C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges, estimant que l'évolution de la zone artisanale des Fauvins en zone commerciale n'avait pas eu d'effet sur l'activité semi-industrielle effectivement exercée par la SAS MIROITERIE GAPENCAISE , avec une zone de production-transformation importante et une zone commerciale grand public inexistante, ont écarté l'incidence de la modification des facteurs locaux de commercialité alors que celle-ci était sans lien direct avec l'activité de la société preneuse et qu'elle ne présentait pas d'intérêt particulier pour elle.
La description des locaux loués, et les photographies annexées au rapport d'expertise (pages 15 à 26), montrent au demeurant que ces locaux sont en l'état totalement inadaptés à l'accueil du grand public susceptible d'être par ailleurs attiré par les grandes enseignes commerciales installées à proximité. C'est d'ailleurs, comme le souligne la SCI MIROITERIE GAPENCAISE elle-même, par le biais, notamment, de son site internet que la société preneuse invite les éventuels clients particuliers à se rendre sur place pour voir les produits qu'elle commercialise, ce qui tend à conforter l'affirmation selon laquelle ces clients ne sont pas ceux qui auraient pu être attirés par la zone de chalandise commerciale.
Par ailleurs, les premiers juges ont également, par des motifs adoptés par la cour, retenu à juste titre que l'extension par décision de l'assemblée générale du 30 juin 2005 de l'objet social de la SAS MIROITERIE GAPENCAISE à la vente de volets roulants, stores, portes de garages et serrurerie caractérisait une adjonction d'activité justifiant le déplafonnement par application des dispositions des articles L 145-33 2° et L 145-34 du code de commerce.
Ces nouvelles activités, qui n'étaient pas incluses dans le bail d'origine, caractérisent un changement notable de la destination des lieux, qui a d'ailleurs justifié la modification de l'objet social.
La SAS MIROITERIE GAPENCAISE ne justifie pas avoir commercialisé de façon indépendante les produits correspondant à ses nouvelles activités même si elle a pu commercialiser ponctuellement, antérieurement au 30 juin 2005, des produits se rapportant à celles-ci, et ce accessoirement à des produits relevant de son activité traditionnelle.
Il importe peu que ces nouvelles activités se situent à proximité des activités qui étaient traditionnellement les siennes, alors qu'elle n'était pas tenue d'élargir sa gamme au-delà de l'évolution des chassis vers l'aluminium qu'elle invoque dans ses écritures.
Il convient par voie de conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu pour ce motif le principe du déplafonnement du loyer.
Sur le loyer
Il convient de retenir l'évaluation de l'expert, qui a exclu de sa comparaison les bâtiments accueillant des activités strictement commerciales ce qui a induit un faible nombre de termes de comparaison limités aux sociétés EYRAUD, IRIS et DURANT-BACHES, pour retenir une valeur de référence/m2 pondéré de 87,92 €, déduction faite du transfert des charges de grosses réparations du bailleur au preneur, justement évalué à 15% de la valeur de référence résultant de la moyenne des valeurs retenues pour chacun des termes de comparaison (pages 29 et 30 du rapport d'expertise).
Il convient dès lors, infirmant sur ce point le jugement entrepris, en prenant en compte la charge de la taxe foncière par la société preneuse, de fixer la valeur locative à hauteur de la somme annuelle de 40.052,52 €.
C'est par des motifs pertinents, que la cour adopte, que les premiers juges ont débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts et d'application, en première instance, des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MIROITERIE GAPENCAISE partie des frais irrépétibles qu'elle a pu exposer en cause d'appel et il convient de lui allouer à ce titre la somme de 2.000 €.
C'est à juste titre que les premiers juges ont partagé les dépens de première instance, en ce compris les frais d'expertise.
Les dépens d'appel resteront toutefois à la charge de la SAS MIROITERIE GAPENCAISE, qui a succombé en ses prétentions.
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant contradictoirement, par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile et après en avoir délibéré conformément à la loi,
Confirme le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé le déplafonnement du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2005, débouté les parties de leurs demandes de dommages et intérêts et de leurs demandes au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que sur la charge des dépens de première instance,
Infirme, sur le montant du loyer renouvelé, le jugement entrepris,
Statuant à nouveau,
Fixe à la somme de 40.052,52 € le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2005,
Dit que le complément de loyers échus et impayés depuis cette date portera intérêts au taux légal à compter de chaque échéance,
Condamne la SAS MIROITERIE GAPENCAISE à payer à la SCI MIROITERIE GAPENCAISE la somme de 2.000 € par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la SAS MIROITERIE GAPENCAISE aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP GRIMAUD, Avoué.
SIGNE par Monsieur MULLER, Président et par Madame LEICKNER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
