| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 13 décembre 2006, 4P.194/2006

{T 0/2}4P.194/2006/ech Arrêt du 13 décembre 2006Ire Cour civile MM. les Juges Corboz, président, Favre et Mathys.Greffier: M. Carruzzo. X. ________ SA,recourante, représentée par Me Claude Aberlé, contre Y.________ SA,intimée, représentée par Me Howard Jan Kooger,Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, casepostale 3108, 1211 Genève 3. art. 9 Cst.; appréciation arbitraire des preuves; droit d'être entendu, recours de droit public contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière debaux et loyers du canton de Genève du 12 juin 2006. Faits: A.A.a Par contrat conclu le 7 janvier 1957, V.________ SA a remis à bail auxY.________ SA (ci-après: Y.________ ou la défenderesse) un certain nombre deparcelles, à l'usage de locaux industriels, de bureaux et de bâtiments, dontelle était propriétaire dans la zone industrielle de U.________. La durée ducontrat a été fixée à 20 ans, soit jusqu'au 31 décembre 1976. Le bail serenouvelait tacitement de cinq ans en cinq ans s'il n'était pas dénoncé deuxans avant son échéance. Y.________ ont intégralement reconstruit, modifié etentretenu les bâtiments édifiés sur les parcelles louées. Selon eux, le loyerannuel, qui était passé de 7'000 fr. au départ à 22'000 fr., était réglé parcompensation avec leurs créances du chef des travaux de transformation, derénovation et de réparation de ces bâtiments dont ils avaient payé l'ensembledes frais. A.b La faillite de V.________ SA a été prononcée le 25 janvier 2001 et lesimmeubles appartenant à cette société ont été placés sous le régime de lagérance légale. Y. ________ n'ont pas fait valoir qu'ils étaient les locataires de V.________SA et l'administration de la masse en faillite de celle-ci ne leur a pasdemandé de lui régler des loyers. Le 11 mai 2005, ils se sont vu délivrer unacte de défaut de biens d'un montant de 419'306 fr. 90 après avoir produitdiverses créances dans cette faillite. Les immeubles appartenant à V.________ SA, y compris ceux occupés parY.________, ont été réalisés par l'Office des faillites de Genève. Lesconditions de vente précisaient que les bâtiments de la faillie faisaientl'objet de deux baux à loyer - l'un en faveur de la société W.________ SA,l'autre en faveur de A.________ - et que le créancier hypothécaire avaitrequis une double mise à prix. La mention suivante y figurait: "pas de bailen faveur de Y.________ SA". L'Office y indiquait ne pas avoir connaissanced'"autres contrats de bail à loyer conclus", tout en ajoutant que, s'ildevait en exister, l'acquéreur devrait procéder conformément aux règles del'art. 261 al.2 CO. La vente aux enchères s'est déroulée le 17 octobre 2003. La Fondation devalorisation des actifs de la Banque Z.________ (ci-après: la Fondation ou lademanderesse) a acquis les immeubles occupés par Y.________. Le prix de ventea été payé par compensation avec la créance de l'acquéresse envers lafaillie. A.c Dans le but de sauvegarder ses droits, la Fondation a adressé àY.________, le 23 octobre 2003, un avis de résiliation de bail pour le 30avril 2004 ou toute autre échéance utile. Dans sa lettre accompagnant cetavis, elle précisait que, en raison de la double mise à prix, l'adjudications'était faite "sans reprise du contrat de bail liant le précédentpropriétaire à votre société". A.d Par requête déposée le 21 novembre 2003 auprès de la Commission deconciliation en matière de baux et loyers, Y.________ ont contesté lavalidité du congé, alléguant que le bail ne pouvait prendre fin que le 30juin 2004 au plus tôt, et ils ont requis une prolongation de bail de six ans.La tentative de conciliation a échoué. Le 30 avril 2004, la Commission a rendu une décision par laquelle elle adéclaré le congé valable avec effet au 30 juin 2004 et accordé à Y.________une première prolongation de bail jusqu'au 30 juin 2007. B.Le 2 juin 2004, la Fondation a saisi le Tribunal des baux et loyers du cantonde Genève en vue de contester la décision de la Commission. A titreprincipal, la demanderesse a conclu à ce qu'il soit constaté qu'aucun bail nela lie à la défenderesse, comme indiqué d'ailleurs dans les conditions de lavente aux enchères, l'intéressée n'ayant jamais payé de loyer en contrepartiede l'usage de ses locaux et le bail initial portant sur d'autres locaux.Aussi le Tribunal était-il invité à décliner sa compétence. A titresubsidiaire, il était requis de constater la validité du congé donné pour le30 juin 2004 et de refuser toute prolongation de bail. Dans sa réponse du 25 octobre 2004, la défenderesse a conclu derechef àl'octroi d'une prolongation de son bail pour une durée de six ans à compterdu 1er juillet 2004. Elle a maintenu avoir payé les loyers par voie decompensation de créances, a contesté que la vente forcée ait eu pour effet demettre un terme au contrat de bail et a exposé les motifs pour lesquels laprolongation requise lui paraissait justifiée. Par jugement du 18 novembre 2005, le Tribunal des baux et loyers a constatéque les parties étaient liées par un contrat de bail, déclaré valable, aveceffet au 30 juin 2004, la résiliation de bail intervenue le 23 octobre 2003et accordé à la défenderesse une première prolongation de bail d'une durée detrois ans prenant fin le 30 juin 2007. Statuant par arrêt du 12 juin 2006, la Chambre d'appel en matière de baux etloyers a confirmé ce jugement. Elle a constaté, sur le vu des piècescomptables produites devant elle par l'appelante, que la créance deY.________ envers V.________ SA avait été régulièrement réduite, d'année enannée, dans une proportion qui tenait manifestement compte du loyer convenude 22'000 fr. par an et des frais d'entretien assumés par la défenderesse.Cette manière de procéder, sans doute insolite au regard des usages envigueur, pouvait s'expliquer en l'occurrence, selon la cour cantonale, par laproximité, au demeurant admissible, existant entre les actionnariats des deuxpersonnes morales concernées. Aussi les juges d'appel ont-ils admis quecelles-ci étaient bien liées par un contrat de bail et que le loyer avait étépayé par compensation jusqu'à la mise en faillite de la bailleresse. Parailleurs, ils n'ont pas attaché d'importance au fait que la locataire n'avaitplus réglé son loyer depuis le prononcé de cette faillite, pour le motifqu'elle n'avait pas été sollicitée de le faire par qui de droit. La courcantonale a en outre écarté la thèse voulant que V.________ SA et Y.________n'aient formé qu'une seule et même entité, dès lors que la première sociétéavait été mise en faillite tandis que la seconde poursuivait ses activités.Elle a donc retenu que le bail avait été repris par la Fondation, lorsquecelle-ci avait acquis aux enchères publiques les bâtiments occupés par lalocataire, et qu'il avait été valablement résilié pour la plus prochaineéchéance légale, à savoir le 30 juin 2004. Contrairement à l'avis de lademanderesse, les juges cantonaux ont estimé que l'acquisition des immeublesdans le cadre d'enchères forcées, à la suite d'une double mise à prix, neprivait pas la locataire de son droit de solliciter une prolongation de bail.Considérant que la demanderesse n'avait pas démontré l'existence d'un besoinurgent relativement aux locaux loués, qu'elle ne pouvait s'en prendre qu'àelle-même si elle n'avait plus touché le moindre loyer depuis le prononcé dela faillite de V.________ SA et que les circonstances rendaient manifestementpénibles les conséquences du congé pour la défenderesse, la Chambre d'appel ajugé fondée la prolongation de bail accordée à celle-ci par les premiersjuges pour une durée de trois ans. C.Le 16 août 2006, la société X.________ SA a déposé un recours de droit publicen vue d'obtenir l'annulation de l'arrêt rendu par la Chambre d'appel. Larecourante y invite le Tribunal fédéral à constater, tout d'abord, qu'elle asuccédé à la Fondation. A l'appui de cette conclusion préalable, elle exposeavoir acquis les immeubles litigieux en date du 13 avril 2006, l'autoritéintimée, informée le 5 mai 2006 de ce changement de propriétaire, n'en ayantpas tenu compte, bien qu'elle ait été requise de rectifier la désignation dela partie demanderesse. L'intimée conclut au rejet du recours. La Chambre d'appel se réfère, quant àelle, aux motifs énoncés dans son arrêt. La recourante a interjeté, parallèlement, un recours en réforme. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.Les immeubles donnés à bail ont été acquis par un tiers - la sociétéX.________ SA - avant que la Chambre d'appel n'ait rendu l'arrêt attaqué. Lacour cantonale n'a pas tenu compte de pareille circonstance, bien quecelle-ci ait été portée à sa connaissance en temps utile par le conseil del'acquéresse. Lorsque le transfert de propriété intervient en cours deprocédure judiciaire, l'acquéreur entre dans le procès à la place du vendeur,en vertu de l'art. 261 al. 1 CO, pour autant que le procès pendant ait traità un état de fait qui continue à influer sur le rapport de bail même après lechangement de partie, ce qui est le cas d'une procédure, telle la présente,ayant pour objet l'existence du bail et, subsidiairement, la prolongation decelui-ci (Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 23 ad art. 261-261a CO; DavidLachat, Commentaire romand, Code des obligations I, n. 3 ad art. 261 CO). Ilressort d'ailleurs d'un jugement du Tribunal des baux et loyers produit parla recourante, lequel se réfère lui-même à un arrêt de la Cour de justice,que, sur le plan procédural, les juridictions genevoises considèrent la ventede la chose louée comme un cas de substitution d'office d'une partie aulitige, imposée par le droit fédéral. Dans ces conditions, le présent arrêtsera rendu à l'égard de X.________ SA. L'intimée ne s'oppose pas, audemeurant, à ce qu'il en aille ainsi, qui désigne elle-même cette sociétécomme recourante dans sa réponse. 2.Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décisioncantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84al. 1 let. a OJ). L'arrêt entrepris, rendu en dernière instance cantonale, est une décisionfinale qui ne peut être soumise au Tribunal fédéral par aucun autre moyen dedroit dans la mesure où la recourante se plaint de la violation directe d'undroit de rang constitutionnel; en conséquence, la règle de la subsidiaritéabsolue du recours de droit public (art. 84 al.2OJ) n'a pas été méconnue incasu. En revanche, si la recourante soulevait une question relevant del'application du droit fédéral, le grief correspondant ne serait pasrecevable, car il aurait pu faire l'objet du recours en réforme déposéparallèlement (art. 43 al. 1 OJ). La recourante est touchée personnellement par la décision attaquée, quiconfirme le jugement de première instance donnant tort à la partie à laquelleelle a succédé ex lege. Elle a donc un intérêt personnel, actuel etjuridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été prise enviolation de ses droits constitutionnels; dès lors, sa qualité pour recourirdoit être admise (art. 88 OJ). Exercé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1let.b OJ) et dans la forme prévue par la loi (art. 90 al. 1 OJ), le recoursest en principe recevable. 3.Le recourant se plaint d'arbitraire dans l'appréciation des preuves etl'établissement des faits. 3.1 Selon la jurisprudence fédérale, l'arbitraire, prohibé par l'art. 9Cst.,ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer enconsidération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéraln'annulera la décision attaquée que lorsque celle-ci est manifestementinsoutenable, qu'elle se trouve en contradiction claire avec la situation defait, qu'elle viole gravement une norme ou un principe juridique indiscuté,ou encore lorsqu'elle heurte de manière choquante le sentiment de la justiceet de l'équité. En outre, pour qu'une décision soit annulée pour caused'arbitraire, il ne suffit pas que la motivation formulée soit insoutenable;encore faut-il que la décision apparaisse arbitraire dans son résultat (ATF132 III 209 consid. 2.1 et les arrêts cités), ce qu'il appartient aurecourant de démontrer (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 124 I 247 consid. 5 p.250).S'agissant de l'appréciation des preuves et des constatations de fait, ilconvient de rappeler que le juge dispose d'un large pouvoir. L'autorité tombedans l'arbitraire lorsqu'elle ne prend pas en compte, sans aucune raisonsérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision attaquée,lorsqu'elle se trompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encorelorsque, en se fondant sur les éléments recueillis, elle en tire desconstatations insoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a).Il appartient au recourant d'établir la réalisation de ces conditions ententant de démontrer, par une argumentation précise, que la décisionincriminée est insoutenable (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 129 I 185 consid.1.6; 122 I 70 consid. 1c p. 73). Il ne suffit pas que la partie recouranteinvoque seulement quelques moyens de preuve dont elle souhaiterait qu'ilsaient une portée différente de celle retenue dans l'arrêt attaqué. Le recoursde droit public n'étant pas un appel, il n'appartient pas au Tribunal fédéralde substituer sa propre appréciation à celle de l'autorité cantonale (cf.ATF128 I 295 consid. 7a), de sorte que la partie recourante ne peut discuterlibrement les faits et le droit en présentant sa propre version desévénements (cf. ATF 129 III 727 consid. 5.2.2 in fine). 3.23.2.1Pour conclure à l'existence du contrat de bail litigieux, la Chambred'appel, se référant aux pièces comptables produites devant elle et dûmentcontrôlées selon les règles applicables en la matière, a constaté quel'intimée (i.e. la locataire) disposait d'une importante créance à l'encontrede la V.________ SA (i.e. la bailleresse) et qu'elle payait régulièrement desloyers, depuis 1996 au moins, à raison de 22'000 fr. par an, par voie decompensation avec ladite créance, celle-ci ayant diminué, d'année en année,dans une proportion qui tenait manifestement compte aussi bien du loyerconvenu que des frais d'entretien assumés par la locataire. Sans doute lesjuges d'appel ont-ils relevé le caractère insolite de cette manière deprocéder, mais il l'ont expliqué par la proximité ayant dû exister entrel'actionnariat des deux sociétés, tout en soulignant que rien ne permettaitd'affirmer que les ayants droit économiques de celles-ci auraient entenduporter atteinte à des tiers, ce faisant. Selon la recourante, il est fort probable que la signature du contrat debail, en 1957, n'était qu'un montage entre deux sociétés ayant les mêmesactionnaires. Cette affirmation péremptoire, qui ne repose sur aucun élémentde preuve, ne saurait constituer un grief en bonne et due forme (art. 90 al.1 let b OJ). Aussi n'y a-t-il pas lieu de la prendre en considération.En mettant en évidence l'évolution des postes "créance", "loyer" et"entretien" de 1997 à 2002 dans la comptabilité de l'intimée, la recouranteen déduit que la diminution de la créance ne suit pas de règle et, surtout,qu'elle ne correspond pas aux montants cumulés du
prétendu loyer et des fraisd'entretien. Elle s'interroge aussi sur le fait que le poste "créance" aitcontinué à diminuer au cours des années 2001 et 2002, après la mise enfaillite de la bailleresse, alors que la compensation de la créance enquestion avec les loyers n'était plus possible. En dépit de ces explications,qui revêtent d'ailleurs un caractère nettement appellatoire, on ne voit pasce qu'il pourrait y avoir d'insoutenable à retenir, sur le vu d'unecomptabilité contrôlée par qui de droit faisant apparaître un loyer annuel de22'000 fr., que ce loyer impliquait l'existence d'un rapport de bail. Ilressort, en outre, des chiffres présentés à la page 10 de l'acte de recoursque, depuis 1998, la créance de l'intimée envers V.________ SA a été réduite,chaque année, d'un montant égal ou supérieur à ces 22'000 fr. En tirer laconclusion, comme l'a fait la cour cantonale, en l'absence d'autresexplications, que cette réduction périodique de la créance de la locatairecorrespondait au paiement des loyers annuels et des frais d'entretien parvoie de compensation était à tout le moins soutenable. Il ne faut d'ailleurs pas perdre de vue, dans ce contexte, que les partiesétaient liées par un contrat de bail écrit, conclu le 7 janvier 1957, et quela recourante n'a nullement démontré quand ni comment il y aurait été mis unterme. De surcroît, la contestation, par la recourante, de l'existence d'unerelation de bail n'est guère compatible avec l'avis, exprimé par la Fondationdans sa lettre du 23 octobre 2003, selon lequel l'adjudication de la choselouée, dans le cadre des enchères forcées, s'était faite "sans reprise ducontrat de bail liant le précédent propriétaire" à l'intimée (cf. let. A.cci-dessus). 3.2.2 Dans un moyen pour le moins confus, la recourante stigmatise lecomportement de l'intimée à qui elle reproche d'avoir tu l'existence du bail,une fois prononcée la faillite de la bailleresse, ceci afin de ne pas devoirpayer un quelconque loyer. Selon elle, les juges d'appel, en ne sanctionnantpas un tel comportement, auraient violé un principe juridique indiscuté -celui de la bonne foi - et, plus généralement, tous les principes régissantle droit des contrats, rendant ainsi une décision arbitraire. Les critiques formulées sur ce point par la recourante relèvent toutes dudroit fédéral, qu'elles aient trait à l'application du droit des contrats(art. 1er et 18 CO) ou à la mise en oeuvre des règles de la bonne foi (art. 2CC). Comme telles, elles sont irrecevables dans le présent recours, étantdonné son caractère subsidiaire (art. 84 al. 2 OJ). 4.4.1En second lieu, la recourante fait grief à la Chambre d'appel d'avoirviolé son droit d'être entendue. Elle allègue, à ce propos, que l'intimée n'aproduit que dans sa réponse à l'appel les pièces comptables sur lesquellesles juges cantonaux ont fait fond et qu'il n'y a pas eu de second échanged'écritures, de sorte qu'elle-même n'a pas eu l'occasion de se déterminer surces nouveaux éléments de preuve. 4.2 Le droit d'être entendu prévu par l'art. 29 al. 2 Cst. comprend notammentle droit pour l'intéressé de participer à l'administration des preuvesessentielles ou à tout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque celaest de nature à influer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2p. 504/505; 127 III 576 consid. 2c p. 578/579; 126 I 15 consid. 2a/aa p. 16et les arrêts cités). Le principe de la bonne foi - qui constitue un principegénéral du droit également applicable au domaine de la procédure - s'opposetoutefois à ce qu'une partie qui constate un prétendu vice de procédure ne lesignale pas immédiatement, à un moment où il pourrait encore être le caséchéant corrigé, mais attende l'issue de la procédure pour l'invoquerultérieurement si celle-ci lui a été défavorable (ATF 126 III 249 consid. 3cp. 253/254; 124 I 121 consid. 2 p. 122/123; 119 Ia 221 consid. 5a p. 228/229;119 II 386 consid. 1a p. 388 et les arrêts cités). En l'espèce, les pièces litigieuses ont été communiquées à la Fondation avecla réponse à l'appel, datée du 6 février 2006, et les parties ont étéinvitées à comparaître le 6 mars 2006 devant la Chambre d'appel pour plaider.Contrairement à ce que soutient l'intimée, la Fondation a bien donné suite àcette invitation. Cependant, comme cela ressort de la page de garde dudossier cantonal, elle n'a formulé aucune requête ou objection en rapportavec la production desdites pièces. La recourante ne soutient pas, dans sonrecours, que la Fondation aurait soumis alors à la cour cantonale desréquisitions dont cette autorité n'aurait pas tenu compte, ni qu'ellel'aurait fait dans le laps de temps qui s'était écoulé entre la réception dela réponse à l'appel et l'audience de plaidoiries. Par conséquent, leprincipe de la bonne foi s'oppose à ce que le vice de procédure allégué soitinvoqué dans le présent recours, alors qu'il aurait pu être corrigé en tempsutile si la Fondation s'en était plainte au moment où elle l'avait constaté. 5.Cela étant, le recours soumis à l'examen de la Cour de céans ne peut qu'êtrerejeté dans la mesure où il est recevable. Son auteur, à savoir X.________SA, devra dès lors payer l'émolument judiciaire et verser des dépens àl'intimée (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante. 3.La recourante versera à l'intimée une indemnité de 2'500 fr. à titre dedépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 13 décembre 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: