| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 20 novembre 2006, 7B.131/2006

7B.131/2006 /frs{T 0/2} Arrêt du 20 novembre 2006Chambre des poursuites et des faillites Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,Meyer et Marazzi.Greffier: M. Fellay. X. ________,recourant, représenté par Me Alain Veuillet, avocat, contre Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites ducanton de Genève, casepostale 3840, 1211 Genève 3. poursuite en réalisation de gage immobilier; estimation du gage, recours LP contre la décision de la Commission de surveillance des officesdes poursuites et des faillitesdu canton de Genève du 18 juillet 2006. Faits: A.A. ________ Limited exerce une poursuite en réalisation de gage immobilier n°xxx contre X.________, portant sur la parcelle xxx de la commune deGenève-Cité, propriété du débiteur. Par décision du 5 décembre 2005, l'Office des poursuites de Genève a fixé lavaleur d'estimation de l'objet du gage à 48'800'000 fr. en se fondant sur lerapport de l'expert mandaté par ses soins (M.________). A la demande du débiteur, la Commission cantonale de surveillance a ordonnéune seconde expertise conformément aux dispositions des art. 9 al. 2 et 99al. 2 ORFI. Le nouvel expert (Z.________) a estimé la parcelle en cause à58'200'000 fr. Invité à présenter ses observations sur cette expertise, ledébiteur a contesté divers éléments de celle-ci: le prix au m2 du terrain, letaux de vétusté, la valeur de rendement, le taux de capitalisation. Il aconclu à ce que la valeur d'estimation soit fixée à un montant qui ne soitpas inférieur à 105'000'000 fr. Par décision du 18 juillet 2006, communiquée le lendemain aux parties, laCommission cantonale de surveillance a fixé la valeur de la parcelle àréaliser au montant estimé par le second expert (58'200'000fr.). B.Le 31 juillet 2006, le débiteur a saisi la Chambre des poursuites et desfaillites du Tribunal fédéral d'un recours pour abus ou excès du pouvoird'appréciation, tendant principalement à l'annulation de la décision de lacommission cantonale et à la fixation de la valeur d'estimation à un montantqui ne soit pas inférieur à 105'000'000 fr., subsidiairement àl'administration de preuves complémentaires par la commission cantonale. La créancière gagiste s'en est remise à justice. L'office a renoncé à sedéterminer sur le recours. A la demande du recourant, l'effet suspensif a été octroyé par ordonnanceprésidentielle du 4 août 2006. La Chambre considère en droit: 1.Les autorités cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur lescontestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 dernièrephrase ORFI, applicable à l'estimation dans la saisie et, par renvoi del'art. 99 al. 2 de la même ordonnance, à l'estimation dans la réalisation degage). En cette matière, dès lors qu'il s'agit d'une question d'appréciation,le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonale a violé desrègles fédérales de procédure, a abusé de son pouvoir d'appréciation ou l'aexcédé (ATF 120 III 79 consid. 1 et les références; P.-R. Gilliéron,Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite,n. 8 ad art. 97 LP). Commet un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité quiretient des critères inappropriés ou ne tient pas compte de circonstancespertinentes (ATF 120 III 79 consid. 1; 110 III 17 consid. 2), rend unedécision déraisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid.1a/cc et arrêt cité; Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédéraled'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 721 s. et la jurisprudencecitée). 2.Le recourant conteste l'appréciation de la valeur locative par la commissioncantonale, qui s'est ralliée sur ce point à l'avis du second expert. 2.1 Il estime, d'une part, qu'il ne se justifiait pas de prendre en comptel'état locatif de l'immeuble au 31 décembre 2001, car cet état n'était plusréaliste et faisait totalement abstraction de la hausse du marché immobilierau cours des dernières années. L'expert n'a pas méconnu cet aspect; il aexpressément relevé que ledit état locatif était relativement faible et necorrespondait pas aux prix pratiqués dans les environs proches. Aussi a-t-ilfondé son calcul également sur un état locatif actualisé, tel qu'il pourraitêtre après rénovation de l'immeuble. La commission cantonale a considéré cemode de calcul, qui faisait une moyenne entre les deux états locatifs, commeétant plus pertinent et tenant davantage compte de la particularité du casd'espèce (décision attaquée, consid. 4d p. 7). En se contentant de dire que l'état locatif au 31 décembre 2001 ne sauraitêtre pris en considération, le recourant formule son grief d'une façon quin'est guère compatible avec les exigences de l'art. 79 al. 1 OJ. Il nedémontre en tout cas pas l'existence d'un abus du pouvoir d'appréciation ausens défini plus haut (consid. 1). 2.2 Le recourant prétend, d'autre part, que la valeur locative actualisée desarcades (boutiques, grand magasin au rez), fixée par le second expert à 2'500fr. le m2, a été manifestement sous-évaluée. Il se réfère à une publicationproduite en instance cantonale et relative à une récente étude faisant état,pour les arcades de la rue du Rhône, d'un prix de location pouvant aller de3'200 à 5'000 fr., voire plus. L'expert mandaté par la commission cantonale dit avoir consulté plusieursrégies et avoir constaté que les loyers d'arcades sises rue du Rhône, rue duMarché, rue de la Confédération ou place du Molard variaient entre 2'400 et3'600 fr. le m2 par an, mais qu'à la rue du Rhône ces loyers variaient entre2'800 et 3'000 fr. le m2 par an. Il a estimé à 2'500 fr. le prix du m2 pourles arcades ici en cause, situées dans l'allée marchande parallèle au passageMalbuisson. La commission cantonale a jugé pertinents les critères retenus par l'expertet donc trouvé convaincante l'estimation de celui-ci. Implicitement, elle aainsi écarté les arguments tirés de la récente étude publiée. Le recourantlui reproche vainement de ne pas lui en avoir indiqué les motifs. Dans lamesure, en effet, où cette critique se fonde sur l'art. 20a al. 2 ch. 4 LP,force est de rappeler que, de jurisprudence constante, une autorité n'a pasl'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve etarguments invoqués par les parties, pour autant - condition réalisée enl'espèce - que celles-ci puissent discerner la portée de sa décision et lesmotifs qui l'ont guidée, et qu'elles soient ainsi en mesure de recourir enpleine connaissance de cause (cf. ATF 130 II 530 consid. 4.3 p. 540 et lesarrêts cités; Gilliéron, op. cit., n. 95 et 106 s. ad art. 20a LP; FlavioCometta, Kommentar zum Bundesgesetz über Schuldbetreibung und Konkurs, n. 40ad art. 20a LP). Pour le surplus, le grief relève de l'appréciation despreuves, laquelle ne peut pas être attaquée par la voie du recours depoursuite, mais par celle du recours de droit public (ATF 120 III 114 consid.3a; 110 III 115 consid. 2 p. 117; cf. Gilliéron, op. cit., n. 30 ad art. 19LP; Cometta, loc. cit., n. 37 ad art. 20a LP). 3.Selon le recourant, les taux de rendement retenus par l'expert et lacommission cantonale, soit 7 % sur la base de l'état locatif au 31 décembre2001 et 7,2 % sur la base de l'état locatif actualisé, ne se justifieraientpas. Le taux de capitalisation pour le type de bien immobilier en cause nedevrait en aucun cas être supérieur à 6 %, cela par référence au taux fixépar le Conseil d'Etat genevois pour l'année fiscale 2005 pour les immeublescommerciaux et autres immeubles locatifs situés dans le canton (6,2%). Le recourant n'établit pas que ce taux de référence du droit fiscal cantonalétait applicable dans le cas particulier. Il concède par ailleurs qu'ils'agit là d'un taux moyen pouvant varier selon le lieu d'implantation du bienconcerné, et il évoque à cet égard la situation de l'immeuble en cause aucentre de la ville de Genève, ainsi que son affectation majoritairement enarcades et bureaux. Or, l'estimation litigieuse n'a pas ignoré cettesituation (cf. rapport d'expertise, p. 4 ch.1). Le recourant ne démontre pasdavantage que la commission cantonale, qui pouvait s'en remettre à l'avis del'expert sur la question - d'ordre technique - du taux de rendement (ATF 118Ia 144), aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en se ralliant auxconclusions de l'expert sur ce point. 4.A propos du prix du terrain, le recourant estime qu'il n'est pas soutenablede retenir une valeur moyenne entre 30'000 et 50'000 fr. , soit 40'000 fr.,le m2, tout en reconnaissant à l'immeuble en cause une "situationexceptionnelle". Cette situation exceptionnelle est ainsi décrite par l'expert, sous chiffre 1de son rapport: l'immeuble concerné se situe "en plein centre commercial dela ville de Genève, dans un quadrilatère formé par la rue du Marché, la Placedu Molard, la rue du Rhône et la Place de la Fusterie", dans une "artère surlaquelle se développent les commerces de luxe, couturiers, bijoutiers ethorlogers", quartier desservi en outre par tous les transports publics etdisposant d'un parking à proximité. Pour arrêter la valeur du terrain,l'expert s'est référé à des ventes récentes réalisées dans ce quartier etconcernant donc des immeubles de situation tout aussi exceptionnelle. Lerecourant ne démontre pas qu'il était arbitraire d'opter pour une valeurmoyenne entre terrains de même situation exceptionnelle. Pour le surplus, ils'agit là d'une question d'appréciation tranchée en dernière instance par laCommission cantonale de surveillance (art. 9 al. 2 dernière phrase ORFI). 5.Le recourant estime enfin, sur la question du taux de vétusté (20 %), que lacommission cantonale s'est fondée sur des motifs non pertinents. Le second expert a constaté un certain abandon dans l'entretien primaire del'immeuble; l'ancienne salle de cinéma, le grand magasin et les boutiques,vides de leur mobilier, leur éclairage et leur décoration, laissés ainsi àl'état brut, contribuaient à donner un effet de délabrement que rien nejustifiait; le gros oeuvre était en bon état et offrait un volume importantpouvant recevoir différentes affectations (lieu de conférence, salle de venteaux enchères, théâtre ou autre). L'expert a donc retenu un taux de vétusté de20 %, et non de 33 % comme l'expert mandaté par l'office. On ne saurait dire que la décision attaquée, qui s'appuie sur cesconstatations, se fonde sur des motifs non pertinents. Quant au montant dutaux de vétusté retenu, la commission cantonale pouvait s'en remettre àl'avis de l'expert (ATF 118 Ia 144) et, sur ce point également, elle a statuésouverainement (cf. consid. 4 in fine). 6.Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesurede sa recevabilité. Conformément aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'ya pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens. Par ces motifs, la Chambre prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire du recourant, à MeBruno de Preux, avocat, pour A.________ Limited, à l'Office des poursuites deGenève et à la Commission de surveillance des offices des poursuites et desfaillites du canton de Genève. Lausanne, le 20 novembre 2006 Au nom de la Chambre des poursuites et des faillitesdu Tribunal fédéral suisse La présidente: Le greffier: