| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 17 novembre 2006, 4P.195/2006

{T 0/2}4P.195/2006 /ech Arrêt du 17 novembre 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Klett et Favre.Greffière: Mme Crittin. A. ________,B.________,recourants,tous les deux représentés par Me Lucien Feniello, contre C.________,D.________,intimés,tous les deux représentés par Me Irène Buche,Chambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève, casepostale 3108, 1211 Genève 3. art. 9 et 29 al. 2 Cst. (procédure civile), recours de droit public [OJ] contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matièrede baux et loyers du canton de Genève du 12 juin 2006. Faits: A.Le 13 juin 2003, D.________ et C.________, en qualité de colocataires, etE.________, en qualité de bailleur, ont conclu un contrat de bail à loyer desous-location portant sur un appartement de cinq pièces au premier étage d'unimmeuble à Bernex. Le bail a débuté le 1er septembre 2003 pour une duréeinitiale d'un an, du 1er septembre 2003 au 31 août 2004, et s'est ensuiterenouvelé tacitement d'année en année. Par avis du 13 juin 2003, le loyerannuel a été fixé à 22'800fr., soit 1'900 fr. par mois, auquel s'ajoutaientles charges pour le chauffage et l'eau chaude à raison de 1'800 fr. par an,soit 150 fr. par mois. L'avis n'était pas motivé. Le précédent locatairepayait un loyer annuel, charges comprises, de 22'800 fr., soit 1'900 fr. parmois.A la suite du décès de E.________, A.________et B.________ ont repris lesdroits et obligations du bailleur, tels que découlant du contrat. Un«avenant no 1» a, le 13 octobre 2003, été signé entre les nouvelles partiesau contrat. B.B.aEn temps utile, D.________ et C.________ ont contesté le loyer initialdevant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève. A l'appui de leurcontestation, ils ont fait valoir une contrainte induite par la pénurie delogement qui sévit dans le canton, ainsi que l'augmentation du loyer initialpar rapport au précédent locataire. Par jugement du 13 octobre 2005, le Tribunal a fixé le loyer annuel à 16'020fr., charges non comprises, dès le 1er septembre 2003. Il a réduit lagarantie bancaire à trois mois de ce loyer, a ordonné la libération du soldede la garantie en faveur des locataires et a, enfin, condamné les bailleurs àrembourser le trop-perçu du loyer. B.b Les défendeurs ont interjeté appel contre ce jugement, concluantprincipalement à son annulation et au renvoi de la cause devant l'instancepréalable, subsidiairement à l'annulation du jugement et au déboutement deslocataires de toutes leurs conclusions. Les demandeurs ont conclu à laconfirmation du jugement. Statuant le 12 juin 2006, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers arejeté le recours. Les juges cantonaux ont en substance confirmé que le loyer initialementconvenu, entaché d'une irrégularité, devait être invalidé, puis fixé ànouveau. Ils ont jugé que le raisonnement adopté par le Tribunal des baux etloyers dans la fixation du loyer initial n'était pas critiquable. La Chambred'appel a estimé que les pièces produites par les bailleurs n'étaient passuffisantes pour effectuer un calcul de rendement et fixer sur cette base leloyer initial. Elle a relevé que, compte tenu de la marge d'appréciation àdisposition et des circonstances d'espèce, les magistrats de premièreinstance se sont à bon droit fondés, pour fixer le loyer initial, sur desdonnées statistiques pouvant être considérées comme adéquates. C.Les défendeurs interjettent un recours de droit public au Tribunal fédéralcontre l'arrêt précité. Invoquant l'arbitraire dans l'appréciation despreuves et la violation de leur droit d'être entendu, ils requièrent sonannulation. Les demandeurs proposent le rejet du recours. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.Le recours de droit public au Tribunal fédéral est ouvert contre une décisioncantonale pour violation des droits constitutionnels des citoyens (art. 84al. 1 let. a OJ). L'arrêt attaqué, qui est final, n'est susceptible d'aucun autre moyen dedroit sur le plan fédéral ou cantonal dans la mesure où les recourantsinvoquent la violation directe de droits constitutionnels. La règle de lasubsidiarité du recours de droit public est donc respectée (art. 84 al. 2 et86 al. 1 OJ; ATF 128 II 259 consid. 1.1). En revanche, si les recourantssoulèvent une question relevant de l'application du droit fédéral, le griefn'est pas recevable, parce qu'il pouvait faire l'objet d'un recours enréforme (art. 43 al. 1 et 84 al. 2 OJ; cf. ATF 129 I 173 consid. 1.1). Les recourants sont personnellement touchés par l'arrêt entrepris, qui lesdéboute entièrement de leurs conclusions. Ils ont donc un intérêt personnel,actuel et juridiquement protégé à ce que cette décision n'ait pas été adoptéeen violation de leurs droits constitutionnels, de sorte que la qualité pourrecourir (art. 88 OJ) doit leur être reconnue. Interjeté en temps utile (art. 32 et 89 al. 1 OJ) et dans la forme prévue parla loi (art. 90 al. 1 OJ), le recours est en principe recevable. 2.Les recourants se plaignent d'arbitraire dans l'appréciation des preuves etd'une violation de leur droit d'être entendu. Il convient donc de rappeler lecontenu de ces principes. 2.1 Selon la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle estmanifestement insoutenable, qu'elle méconnaît gravement une norme ou unprincipe juridique clair et indiscuté, ou lorsqu'elle heurte de manièrechoquante le sentiment de la justice et de l'équité (ATF 132 III 209 consid.2.1; 131 I 57 consid. 2); il ne suffit pas qu'une autre solution paraisseégalement concevable, voire préférable; pour que cette décision soit annulée,encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dans ses motifs,mais aussi dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 217 consid.2.1). S'agissant plus précisément de l'appréciation des preuves, le Tribunalfédéral examine seulement si le juge cantonal a outrepassé son pouvoird'appréciation et établi les faits de manière arbitraire. Le juge tombe dansl'arbitraire lorsqu'il ne prend pas en compte, sans aucune raison sérieuse,un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'il se trompemanifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en se fondant surles éléments recueillis, il en tire des constatations insoutenables (ATF 129I 8 consid. 2.1). Le grief tiré de l'appréciation arbitraire des preuves nepeut être pris en considération que si son admission est de nature à modifierle sort du litige, ce qui n'est pas le cas lorsqu'il vise une constatation defait n'ayant aucune incidence sur l'application du droit (ATF 127 I 38consid. 2a). 2.2 La jurisprudence a déduit du droit d'être entendu l'obligation pourl'autorité de motiver sa décision, afin que le citoyen puisse la comprendre,l'attaquer utilement s'il y a lieu et que l'autorité de recours puisseexercer son contrôle. Pour répondre à ces exigences, il suffit que le jugementionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et sur lesquels ila fondé sa décision; il n'a toutefois pas l'obligation d'exposer et dediscuter tous les arguments invoqués par les parties. Il n'y a donc violationdu droit d'être entendu que si l'autorité ne satisfait pas à son devoirminimum d'examiner et de traiter les problèmes pertinents (ATF 130 Il 530consid. 4.3; 129 I 232 consid. 3.2 et les arrêts cités). 3.Les recourants reprochent à l'instance cantonale d'avoir écarté sans motifscertaines pièces permettant d'établir le prix de revient de l'immeuble et lescharges d'exploitation et donc d'effectuer un calcul de rendement. La Chambred'appel aurait également omis, lors de la fixation du loyer initial, deprendre en considération le loyer payé par le précédent locataire et le faitque l'appartement dispose d'une cuisine entièrement équipée. La seuleréférence à la statistique cantonale en fonction de l'année de constructiondes immeubles est arbitraire et constitue un abus du pouvoir d'appréciationaccordé au juge. 3.13.1.1L'argumentation des recourants développée en lien avec le prix derevient de l'immeuble et les charges d'exploitation est vaine. A supposer queles pièces invoquées par les recourants soient probantes quant à ladétermination du prix de revient et des charges d'exploitation - ce qui,comme on le verra ci-après, n'a pas été démontré à satisfaction -, elles nepermettraient pas pour autant de calculer le rendement net obtenu par lebailleur et d'influencer ainsi le résultat de la décision entreprise. Selonla jurisprudence, le rendement résulte du rapport existant entre les fondspropres investis dans la chose remise à bail - soit le coût de revienteffectif de l'immeuble sous déduction du montant des fonds étrangers - et leloyer après déduction des charges d'exploitation et des intérêts débiteurssur les capitaux empruntés (ATF 123 III 171 consid. 6A; 122 III 257 consid.3a et les arrêts cités). Dans la mesure où il ressort du jugement entreprisque les éléments permettant d'effectuer un calcul de rendement n'ont pas étéétablis à satisfaction, il appartenait aux recourants d'invoquer et dedémontrer l'arbitraire sur l'ensemble de ces éléments, soit également sur laquotité des fonds étrangers et des éventuels intérêts débiteurs. A défaut, legrief est sans consistance. Au demeurant, les recourants ne démontrent pas, d'une manière conforme auxréquisits légaux, dans quelle mesure l'autorité cantonale est tombée dansl'arbitraire en ayant considéré que les pièces produites ne permettaient pasde calculer le prix de revient de l'immeuble litigieux. Ils se contententd'énumérer les pièces qu'ils estiment probantes pour la fixation de ce prixde revient sans autre explication. Quant aux charges d'exploitation, lesrecourants fondent leur grief sur les pièces 9, 10, 11, 12 et 14 de leurchargé du 6 août 2004. Ces titres font certes état de postes de chargesrépertoriés. Ils ne sont toutefois accompagnés d'aucun justificatif. Ils neconcernent de surcroît que les années 2002 et 2003 - et non pas également lesannées 1998 à 2001, pour lesquelles l'autorité cantonale avait égalementrequis la production de titres. Il n'est donc pas insoutenable pour laChambre d'appel d'avoir considéré ces charges comme non établies. 3.1.2 Pour avoir écarté sans motifs ni motivation les pièces se rapportant auprix de revient et aux charges d'exploitation, la Chambre d'appel auraitviolé le droit d'être entendu des recourants. Dès lors que l'autorité cantonale a jugé que les titres versés en cause nepermettaient pas d'effectuer un calcul de rendement, elle n'avait pas àmotiver sa décision au regard de chacune des pièces produites. Ce résultats'impose d'autant plus que les recourants ont été en mesure de contester lecontenu de la décision entreprise et que les pièces mentionnées comme ayantété «écartées sans motifs ni motivation» sont dénuées de pertinence quant àla solution du litige. Partant, la Chambre d'appel n'a pas failli à sondevoir de motivation et le grief de violation du droit d'être entendu ne peutqu'être rejeté. 3.2 S'agissant du loyer payé par le précédent locataire, il a été retenu quecelui-ci s'acquittait d'un loyer, charges comprises, identique au loyerlitigieux, charges non comprises et, donc, que les deux loyers n'étaient pasidentiques. Dans le cadre du présent recours, les recourants ne remettent pas en causecette constatation de fait, mais font grief à l'autorité cantonale de ne pasavoir expressément pris en considération le critère de «loyer payé par leprécédent locataire». Dans la mesure où cette critique ne porte pas sur uneappréciation arbitraire des faits ou des preuves, mais sur une appréciationjuridique erronée des faits, qui est une forme de violation du droit fédéral,elle est exorbitante du recours de droit public. Par conséquent, le moyensoulevé est irrecevable. 3.3 Les recourants font enfin grief à la Chambre d'appel d'avoir abusé de sonpouvoir d'appréciation, en ayant pris en considération les statistiquesofficielles des loyers de mai 2003, qui ne se réfèrent pas au lieu desituation de l'immeuble, à son équipement et à son état. Il reproche àl'autorité cantonale d'avoir occulté sans motif que l'appartement disposed'une cuisine entièrement équipée. Une fois encore, cette critique n'a pas trait à l'appréciation des preuves ouà la constatation des faits, mais à l'appréciation juridique des faits, quirelève du droit. Elle est donc irrecevable. Au demeurant, il ne ressort pasde l'arrêt déféré que l'appartement dispose d'une cuisine entièrementéquipée, sans pour autant que l'arbitraire ne soit allégué et, encore moins,démontré, sur ce point. 4.En conséquence, le recours ne peut qu'être rejeté, dans la mesure de sarecevabilité. 5.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens sont mis à la chargedes recourants, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté, dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des recourants,solidairement entre eux. 3.Les recourants, débiteurs solidaires, verseront aux intimés, créancierssolidaires, une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 17 novembre 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: