| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 10 novembre 2006, 7B.130/2006

7B.130/2006 /frs{T 0/2} Arrêt du 10 novembre 2006Chambre des poursuites et des faillites Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,Meyer et Marazzi.Greffier: M. Fellay. X. ________,recourant, représenté par Me Alain Veuillet, avocat, contre Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites ducanton de Genève, casepostale 3840, 1211 Genève 3. saisie; estimation des biens immobiliers, recours LP contre la décision de la Commission de surveillance des officesdes poursuites et des faillites ducanton de Genève du 18 juillet 2006. Faits: A.Dans le cadre de poursuites ordinaires requises par L.________ SA etB.________ SA contre X.________ (série n° xxxx), l'Office des poursuites deGenève a saisi, entre autres, les parcelles de la commune de A.________ n° 1,fonds de base divisé en trois parts de copropriété (lots 1 à 3), et n°2,droit de superficie constitué sur ledit fonds jusqu'en 2065 et comprenant leslots PPE 2, 8 et 11 à 18. L'office a estimé ces immeubles respectivement à13'482'000 fr. et à 63'103'500 fr. en se fondant sur leurs valeurs fiscales. Le 4 novembre 2004, le débiteur a formé une plainte contre le procès-verbalde saisie, dans laquelle il a notamment contesté les estimations de l'officeet requis une nouvelle expertise. Par décision du 11 août 2005, la Commissioncantonale de surveillance a déclaré cette requête irrecevable. Par arrêt du19 décembre 2005 (7B.163/2005), le Tribunal fédéral a annulé la décision dela commission cantonale et lui a renvoyé la cause afin qu'il soit procédé àune nouvelle expertise conformément à l'art. 9 al. 2 ORFI. B.La commission cantonale a confié la nouvelle expertise à C.________,architecte membre de la Chambre suisse d'experts en estimations immobilièresCEI/USPI, qui a rendu son rapport le 8 avril 2006. Cet expert a estimé laparcelle 1 à 3'700'000 fr. et la parcelle 2 à 37'170'000 fr. Les parties ont été invitées à présenter leurs observations sur cetteexpertise. Le 28 avril 2006, le débiteur a contesté le montant desestimations, en particulier, s'agissant de la parcelle 1, les valeursintrinsèques (109'936'000 fr. en 2006; 79'399'000 fr. en 2065) et actualisée(3'700'000 fr.) retenues, reprochant à l'expert d'avoir, dans l'optique del'expiration du droit de superficie, fait totalement abstraction de la hausseprévisible du marché immobilier; s'agissant de la parcelle 2, il lui areproché d'avoir appliqué un coefficient de vétusté sans tenir compte durenchérissement dans le domaine immobilier et d'avoir retenu un taux decapitalisation trop élevé. Il lui a par ailleurs fait grief de ne pas avoirpris en considération son droit de préemption lui permettant de récupérer,avant l'échéance de la servitude de superficie, les lots détenus par destiers (lots 1, 3, 4, 9 et 10). Invoquant en outre sa qualité à la fois depropriétaire du fonds de base et de superficiaire, l'apparentant à unpropriétaire de fonds non grevé d'un droit de superficie, il estimaitinjustifiées les réductions appliquées dans l'évaluation de la parcelle 1 etdes parts PPE; enfin, les lots détenus par un tiers (Y.________ SA) quireviendraient au propriétaire du fonds de base en 2065, voire avant en casd'exercice du droit de préemption, constituaient une partie de Z.________ etétaient indispensables à son exploitation, de sorte qu'ils avaient une valeurparticulière, largement supérieure à celle retenue par l'expert. Le débiteura donc conclu à ce que l'expert soit invité à revoir ses calculs et sesconclusions. Celui-ci s'est déterminé le 6 juin 2006 sur les observations du débiteur. Ila notamment signalé la grande proximité de son estimation de la valeurintrinsèque de la parcelle 1 (109'936'000 fr.) par rapport à celle desexperts D.________, E.________ et F.________ qui, en 2000, avaient fixéladite valeur à 106'434'000 fr. Par décision du 18 juillet 2006, communiquée le lendemain aux parties, laCommission cantonale de surveillance a fixé la valeur des biens à réaliseraux montants estimés par l'expert C.________. C.Le 31 juillet 2006, le débiteur a saisi la Chambre des poursuites et desfaillites du Tribunal fédéral d'un recours pour abus ou excès du pouvoird'appréciation, tendant à l'annulation de la décision de la commissioncantonale et à la fixation de la valeur d'estimation à un montant qui ne soitpas inférieur à 95'000'000 fr., montant des hypothèques grevant les parcellesen cause. La créancière B.________ SA conclut principalement à l'irrecevabilité durecours, du fait que le débiteur développerait une critique purementappellatoire ne tenant pas compte des limites du pouvoir de cognition dévoluau Tribunal fédéral en matière de contestation d'estimations selon l'art. 9al. 2 ORFI; subsidiairement, elle propose le rejet du recours. La créancièreL.________ SA et l'office ont renoncé à se déterminer sur le recours. A la demande du recourant, l'effet suspensif a été octroyé par ordonnanceprésidentielle du 4 août 2006. Cette mesure a été précisée le 29 du mêmemois, sur requête d'une créancière, en ce sens que, la décision attaquéevisant également d'autres immeubles, l'effet suspensif ne concernait que lesparcelles 1 et 2, la procédure de réalisation pouvant suivre son cours pourles autres immeubles. La Chambre considère en droit: 1.1.1 Les chefs de conclusions nouveaux, différents ou augmentés par rapport àceux formulés en instance cantonale sont irrecevables (art.79 al. 1 OJ;P.-R. Gilliéron, Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour detteset la faillite, n. 33 ad art. 19 LP; Sandoz-Monod, Commentaire de la loifédérale d'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 754/755). Est nouveau en l'espèce, partant irrecevable, le chef de conclusions tendantà ce que l'estimation soit arrêtée à un montant qui ne soit pas inférieur à95'000'000 fr. 1.2 Ainsi que le relève la détermination sur le recours, les exigences del'art. 79 al. 1 OJ n'apparaissent guère réalisées, dans la mesure où lerecourant procède essentiellement par pures affirmations ou négations et secontente d'opposer ses chiffres à ceux retenus dans la décision attaquée sanstenter de démontrer en quoi ils l'auraient été en vertu d'un abus ou d'unexcès du pouvoir d'appréciation, voire d'une violation des règles fédéralesde procédure. Cette question de recevabilité peut cependant demeurerindécise, dès lors que le recours doit de toute façon être rejeté. 2.Les autorités cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur lescontestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 dernièrephrase ORFI). En cette matière, dès lors qu'il s'agit d'une questiond'appréciation, le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonalea violé des règles fédérales de procédure, a abusé de son pouvoird'appréciation ou l'a excédé (ATF 120 III 79 consid. 1 et les références;P.-R. Gilliéron, op. cit., n. 8 ad art. 97 LP). Commet un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité quiretient des critères inappropriés ou ne tient pas compte de circonstancespertinentes (ATF 120 III 79 consid. 1; 110 III 17 consid. 2), rend unedécision déraisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid.1a/cc et arrêt cité; Sandoz-Monod, op. cit., p. 721 s. et la jurisprudencecitée). 3.Le recourant reproche en substance à la commission cantonale d'avoir, dansson appréciation de la valeur des biens considérés, fondée sur lesconclusions de l'expert, appliqué un taux de vétusté inadéquat, parce que neprenant pas en compte la hausse prévisible du marché immobilier, et un tauxde capitalisation manifestement excessif (5,5 %), taux retenu par l'expert euégard, entre autres, à "l'inévitable inflation". Tenant cette dernière pourpure spéculation, le recourant soutient qu'on ne saurait tout à la foisretenir une inflation future et écarter une hausse prévisible du marchéimmobilier sans tomber dans l'arbitraire. Il reproche également à lacommission cantonale de n'avoir pas pris en considération la "valeur touteparticulière" des lots sur lesquels il dispose d'un droit de préemption, dèslors que ces lots "constituent une partie indispensable de l'exploitation deZ.________". En outre, les résultats totalement divergents auxquels ontabouti les estimations de l'office et de l'expert démontreraientmanifestement le manque de fiabilité de ces estimations, les calculs devantaboutir en l'espèce à une valeur globale de 100'000'000 fr. ou à tout lemoins de 95'000'000 fr., montant des hypothèques grevant les parcelles encause. 3.1 S'agissant de l'évolution du marché immobilier, l'expert a relevé qu'unehausse de ce marché ne suivait pas automatiquement l'inflation et dépendaitessentiellement de l'évolution du quartier et de la localité concernés. Enl'espèce, l'évolution dudit marché était très difficile, voire impossible àévaluer sur une durée de soixante ans (durée du droit de superficie), carelle pouvait aller aussi bien vers une hausse que vers une baisse. Sur ce point, le recourant se contente d'affirmer que l'estimation del'expert ne saurait être admise dès lors qu'elle fait totalement abstractionde la hausse prévisible du marché immobilier. Il ne démontre pas que lesconsidérations émises par l'expert quant à l'évolution de ce marché et àl'impossibilité d'en tenir compte seraient erronées et que la Commissioncantonale de surveillance, qui s'en remet en principe à l'avis des expertssur de telles questions (ATF 118 Ia 144), aurait abusé de son pouvoird'appréciation en les tenant pour pertinentes et convaincantes. 3.2 Il en va de même des considérations de l'expert relatives au taux decapitalisation fixé à 5,5 % pour tenir compte de "l'importance de la durée,de l'inévitable inflation, ainsi que du risque locatif inhérent auxdifférents lots", ces objets étant hétérogènes, de caractère particulier etvacants pour la plupart, ce qui justifiait une prime de risque supérieure àla normale où un taux de 5 % est largement admis. L'expertiseD.________/E.________/F.________ de 2000 avait d'ailleurs retenu le mêmetaux.Le recourant se contente d'affirmer qu'un taux de rendement de 5,5 % estmanifestement excessif et que l'inévitable inflation évoquée par l'expertn'est que pure spéculation; ce faisant, il n'établit nullement que lacommission cantonale a commis un abus ou un excès de son pouvoird'appréciation en décidant de se ranger à l'avis motivé de l'expert.Contrairement à ce qu'il prétend, il n'est pas arbitraire de retenir uneinflation future et d'écarter parallèlement une hausse prévisible du marchéimmobilier du moment qu'il est admis que l'évolution du marché immobilier nesuit pas automatiquement l'inflation (cf. consid. 3.1).3.3 Quant au droit de préemption en faveur du superficiant, qui revêtiraitaux yeux du recourant une valeur toute particulière, l'expert n'a pas priscet élément en considération parce qu'une évaluation objective des biensexcluait une plus-value en faveur du superficiant. Il a précisé à ce sujetque les immeubles concernés faisaient partie de l'ensemble constituantZ.________ et que la partie la plus intéressante, soit l'hôtel lui-même etles trois PPE constituant son extension directe, avait déjà été acquise parun tiers lors d'une vente forcée, les lots restants représentant la partie lamoins attrayante de l'ensemble et étant liés par un montage juridiquecomplexe qui restreignait le nombre d'acquéreurs potentiels et expliquait unemauvaise négociabilité et, partant, une valeur limitée en cas de réalisationforcée. On ne trouve rien dans le recours qui permette de fonder le grief d'abus oud'excès du pouvoir d'appréciation sur ce point. 3.4 Enfin, le recourant reproche à la commission cantonale de s'être fondéesur une expertise manquant de fiabilité, du fait qu'elle aboutissait à desrésultats totalement divergents de l'estimation de l'office, et de s'en êtrecontentée sans recueillir des preuves complémentaires. Comme le relève pertinemment la décision attaquée, la première estimation aété effectuée par l'huissière de l'office, qui n'a pas recouru à l'aide d'unexpert et a simplement retenu les valeurs fiscales des immeubles;l'estimation d'un immeuble exigeant des connaissances spécifiques en matièrede construction et d'immobilier, dont l'huissière ne disposait pas, laCommission cantonale de surveillance a mandaté un architecte membre de laChambre suisse d'experts en estimations immobilières. Il n'y a donc pas eudeux expertises contradictoires, comme le laisse entendre le recourant. Parailleurs, celui-ci ne démontre en aucune façon que l'expertise sur laquellela commission s'est fondée reposait sur des critères inappropriés ou dénuésde pertinence et que l'autorité cantonale aurait donc dû s'en écarter. Il neconteste pas davantage le constat de proximité fait par cette dernière entreles valeurs fixées par ledit expert et celles retenues en 2000 par d'autresexperts et, partant, le fait qu'il y avait plutôt convergence de deuxvéritables expertises. 4.Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté dans la mesurede sa recevabilité. Conformément aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'ya pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens. Par ces motifs, la Chambre prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire du recourant, à MePierre-Louis Manfrini, avocat, pour B.________ SA, à L.________ SA, àl'Office des poursuites de Genève et à la Commission de surveillance desoffices des poursuites et des faillites du canton de Genève. Lausanne, le 10 novembre 2006 Au nom de la Chambre des poursuites et des faillitesdu Tribunal fédéral suisse La présidente: Le greffier: