| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 07 novembre 2006, 7B.118/2006

{T 0/2}7B.118/2006 /frs Arrêt du 7 novembre 2006Chambre des poursuites et des faillites Mme et MM. les Juges Hohl, Présidente,Meyer et Marazzi.Greffier: M. Fellay. X. ________,Y.________ SA,recourants, tous deux représentés par Me Alain Veuillet, avocat, contre Commission de surveillance des offices des poursuites et des faillites ducanton de Genève, casepostale 3840, 1211 Genève 3. poursuite en réalisation de gage immobilier; nouvelle expertise, recours LP contre la décision de la Commission de surveillance des officesdes poursuites et des faillites ducanton de Genève du 29 juin 2006. Faits: A.La Fondation A.________ exerce une poursuite en réalisation de gageimmobilier n°xxxx contre X.________, portant sur la parcelle xxx de lacommune de B.________, propriété de Y.________ SA. Par décision du 3 mars 2006, l'Office des poursuites de Genève a fixé lavaleur d'estimation de l'objet du gage à 15'160'000 fr. en se fondant sur lerapport de l'expert mandaté par ses soins (C.________). Le débiteur et le tiers propriétaire ayant contesté cette estimation dans ledélai de plainte, la Commission cantonale de surveillance a ordonné uneseconde expertise conformément aux dispositions des art. 9 al. 2 et 99 al. 2ORFI. Le nouvel expert (D.________) a estimé la parcelle en cause à13'050'000 fr. Par décision du 29 juin 2006, notifiée les 3 et 4 juillet suivants auxparties, la Commission cantonale de surveillance a retenu le montant de laseconde expertise comme valeur d'estimation de l'objet du gage. B.Le 13 juillet 2006, le débiteur et le tiers propriétaire ont saisi la Chambredes poursuites et des faillites du Tribunal fédéral d'un recours pour abus ouexcès du pouvoir d'appréciation, tendant à l'annulation de la décision de lacommission cantonale et à la fixation de la valeur d'estimation à un montantqui ne soit pas inférieur à celui de 15'160'000 fr. arrêté par l'expertmandaté par l'office. Des réponses n'ont pas été requises. A la demande des recourants, l'effet suspensif a été octroyé par ordonnanceprésidentielle du 19 juillet 2006. La Chambre considère en droit: 1.Les autorités cantonales de surveillance statuent en dernier ressort sur lescontestations relatives au montant de l'estimation (art. 9 al. 2 dernièrephrase ORFI, applicable à l'estimation dans la saisie et, par renvoi del'art. 99 al. 2 de la même ordonnance, à l'estimation dans la réalisation dugage). En cette matière, dès lors qu'il s'agit d'une question d'appréciation,le Tribunal fédéral n'intervient que si l'autorité cantonale a violé desrègles fédérales de procédure, a abusé de son pouvoir d'appréciation ou l'aexcédé (ATF 120 III 79 consid. 1 et les références; P.-R. Gilliéron,Commentaire de la loi fédérale sur la poursuite pour dettes et la faillite,n. 8 ad art. 97 LP). Commet un abus ou un excès de son pouvoir d'appréciation l'autorité quiretient des critères inappropriés ou ne tient pas compte de circonstancespertinentes (ATF 120 III 79 consid. 1; 110 III 17 consid.2), rend unedécision déraisonnable ou contraire au bon sens (ATF 123 III 274 consid.1a/cc et arrêt cité; Sandoz-Monod, Commentaire de la loi fédéraled'organisation judiciaire, vol. II, Berne 1990, p. 721 s. et la jurisprudencecitée). 2.Les recourants contestent tout d'abord la manière dont la Commissioncantonale de surveillance a apprécié les éléments relatifs au volume total dela construction en cause (cubage SIA).Selon la décision attaquée, l'expert mandaté par l'office a fait applicationde la norme SIA 116, norme qui avait pourtant été abrogée (depuis la fin 2004au dire de l'expert) et remplacée par la norme SIA 416; le premier expertestimait que la corrélation entre les deux normes n'était pas aisée et qu'onne disposait pas encore de données suffisantes et fiables permettant uncalcul du volume de la construction avec la nouvelle norme; quant au secondexpert, il a appliqué la norme SIA 416 et son calcul du cubage SIA était doncconforme à la réglementation en vigueur. Au dire des recourants, la commission aurait écarté à tort l'avis du premierexpert, car - indépendamment de la méthode employée - on ne pouvait admettreque la seconde expertise était plus conforme à la réalité, et une justeapplication de la norme SIA 416 était difficilement envisageable; à tout lemoins, la commission aurait dû trouver un juste terme entre les deuxexpertises. 2.1 Selon les publications officielles de la SIA, la norme 416 est valable etremplace la norme 116 depuis le 1er octobre 2003. On ne saurait donc dire quela commission cantonale a abusé de son pouvoir d'appréciation en optant pourcelle des deux expertises, établies en février, respectivement en mai 2006,qui l'a été en conformité avec la norme déterminante en vigueur depuis plusde deux ans. Les recourants ne critiquent d'ailleurs pas la secondeexpertise en soi et n'indiquent notamment pas en quoi celle-ci necorrespondrait pas à une juste application de la norme SIA 416. 2.2 Pour retenir que la seconde expertise était plus conforme à la réalité,la commission cantonale a eu égard au fait que la valeur intrinsèque y avaitété calculée en application de la norme SIA 416 en vigueur et en fonctiond'un taux de vétusté tenant compte de l'état de l'immeuble (10 %), partantplus réaliste que celui, variant entre 15 et 25 %, fixé par le premierexpert. Sur ce point également, les recourants n'établissent pas que lacommission cantonale aurait retenu des critères inappropriés. 2.3 Le choix d'un moyen terme entre deux estimations différentes émanantd'experts aussi compétents l'un que l'autre (ATF 120 III 79 consid. 2b)suppose que les expertises retiennent toutes deux des critères appropriés.Cette hypothèse n'est pas réalisée en l'espèce dans la mesure où, ainsi qu'onl'a relevé, la première expertise a appliqué une norme SIA abrogée depuisplus de deux ans. En outre, dans cette même expertise, la valeur réelle(intrinsèque) a été arrêtée à 12'949'000 fr. mais a été reprise pour14'410'000 fr. dans le calcul de la valeur pondérée sans qu'aucuneexplication ne soit donnée quant à cette différence de près d'un million etdemi (cf. 1ère expertise, p. 9 et 11; 2ème expertise, p. 12, 4ème par.). 3.Les recourants critiquent ensuite le prix au m3 de la construction retenu parla commission cantonale de surveillance sur la base de la seconde expertise. En instance cantonale, ils ont reproché à l'expert mandaté par la commissiond'avoir fixé le prix de la construction au m3 à 600 fr., alors que dans uneprécédente estimation concernant un immeuble sis à la rue E.________ ilaurait fixé le prix de la construction à 900 fr. le m3. La commission arejeté ce grief en considérant que les deux immeubles ne pouvaient êtrecomparés, ayant une situation et une affectation complètement différentes,l'un se trouvant à la rue E.________ et se composant essentiellement delocaux commerciaux et de bureaux, l'autre étant situé dans le quartierZ.________ et se composant principalement de petits appartements; parailleurs, la qualité de la construction et les aménagements étaientdifférents, l'immeuble de la rue E.________ étant muni de climatisation,disposant de plusieurs ascenseurs, etc., ces divers éléments justifiant ladifférence de prix retenue par l'expert. Les recourants se contentent d'affirmer qu'un écart de 300 fr. le m3 ne sejustifie absolument pas et de rappeler que l'immeuble ici en cause estprincipalement constitué de studios dont la construction implique des coûtsélevés, notamment du fait de la multiplication des cuisines et installationssanitaires. Ce faisant, ils ne démontrent pas que l'autorité cantonale, enstatuant comme elle l'a fait sur le point litigieux, a commis un abus ou unexcès de son pouvoir d'appréciation au sens défini plus haut (consid. 1). 4.Les recourants contestent enfin le taux de rendement de 7 % retenu par lacommission cantonale sur la base de la seconde expertise. Ils se bornenttoutefois à lui opposer des éléments de la première expertise et à qualifierle taux en question de manifestement trop élevé sans indiquer en quoi lacommission aurait abusé de son pouvoir d'appréciation en décidant de serallier aux arguments du second expert. De l'avis de ce dernier, le taux derendement d'un immeuble d'une société immobilière se situe entre 7 et 8 %,l'usage voulant "qu'actuellement une construction nouvelle donne, en son planfinancier, un rendement brut admis de 7,2 % de moyenne". Toujours selon lemême expert, les taux de rendement retenus par le premier expertreprésentaient une moyenne entre le rendement brut et le rendement net; ils'agissait là d'une approche étonnante de la réalité, car lors de la vented'un immeuble l'acquéreur potentiel souhaite connaître son rendement brut.Les recourants ne démontrent pas qu'il était abusif d'estimer plusconvaincant et réaliste le point de vue du second expert, et donc de s'yrallier. 5.Il résulte de ce qui précède que le recours doit être rejeté. Conformément aux art. 20a al. 1 LP, 61 al. 2 let. a et 62 al. 2 OELP, il n'ya pas lieu de percevoir d'émolument de justice, ni d'allouer des dépens. Par ces motifs, la Chambre prononce: 1.Le recours est rejeté. 2.Le présent arrêt est communiqué en copie au mandataire des recourants, à laFondation A.________, à l'Office des poursuites de Genève et à la Commissionde surveillance des offices des poursuites et des faillites du canton deGenève. Lausanne, le 7 novembre 2006 Au nom de la Chambre des poursuites et des faillitesdu Tribunal fédéral suisse La présidente: Le greffier: