| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 01 novembre 2006, 4C.261/2006

{T 0/2}4C.261/2006 /ech Arrêt du 1er novembre 2006Ire Cour civile MM. les Juges Corboz, Président, Favre et Mathys.Greffier: M. Ramelet. M.________,défenderesse et recourante, représentée par Me Dominique de Weck, contre X.________ SA,demanderesse et intimée, représentée par Me Dominique Burger. contrat de bail; indemnité de remise en l'état à la charge du locataire, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux etloyers du canton de Genève du12 juin 2006. Faits: A. A.a Le 20 novembre 1985, N.________ a remis à bail à Y.________ SA, dontC.________ était administrateur, un magasin d'exposition avec arcadecommerciale, à Genève, que le locataire destinait à l'achat, la vente etl'exposition d'automobiles; le bail commercial était conclu pour une durée de10ans, renouvelable de 5 ans en 5 ans. La faillite de Y.________ SA ayant été déclarée le 9 décembre 1993, deuxnouveaux baux ont été conclus, en remplacement de l'accord précité, entreN.________, en tant que bailleur, et, conjointement, Z.________ SA etM.________, épouse de C.________, en tant que locataires. Le premier contratportait sur la location du magasin d'exposition avec l'arcade commerciale,alors que le second avait trait à une annexe au magasin. Ces baux, passéspour une durée initiale de 5 ans, soit du 1er mars 1994 au 28 février 1999,étaient renouvelables ensuite tacitement d'année en année. Les loyersannuels, sans les charges, avaient été fixés à 74'670 fr. pour le magasind'exposition et à 25'470 fr. pour l'annexe. A.b A une date indéterminée, X.________ SA a acquis les biens-fonds deN.________, auquel elle a succédé dans tous ses droits et obligations debailleur. Par avis officiels du 16 janvier 1998, X.________ SA a résilié les deux bauxpour l'échéance du 28 février 1999; ces congés n'ont pas été contestés parles locataires. Les locataires n'ayant pas restitué les locaux à la fin du bail, X.________SA a déposé une demande d'évacuation. Par accord du 21 juin 1999 intervenudevant le Tribunal des baux et loyers du canton de Genève, Z.________ SA etM.________ ont pris l'engagement de quitter les locaux au 30 juillet 1999. Par la suite, à une date inconnue, Z.________ SA a été déclarée en faillite. A.c Le 31 juillet 1999, un premier procès-verbal d'état des lieux de sortie aété établi. Sous la rubrique "le locataire reconnaît être responsable desdégâts mentionnés ci-dessous. Il s'engage à payer les travaux de réparationou de remise en état sur simple présentation des factures et devis", lestravaux suivants étaient indiqués : «- Réparer et peindre la devanture, - Nettoyer et décaper le blanc sur les vitrines, - Déposer tous les miroirs contre murs et piliers, - Terminer le démontage du bureau intérieur, - Nettoyer les extérieurs et évacuer deux véhicules, - Démonter paroi bois poster Lémania, - Démonter le bac à sable, - Suite démontage du bureau remettre en état le faux plafond». Ce constat, rédigé par D.________, employé de la régie de la bailleresse, aété signé par le prénommé et par C.________. Il a été retenu que dèsl'instant où les locaux étaient encore occupés le 31 juillet 1999, il étaitentendu que C.________ allait effectuer les travaux susdécrits dans lasemaine suivante.Un second procès-verbal d'état des lieux de sortie a été établi le 2août1999. Ce document, dressé et signé par un autre employé de la régiesusmentionnée, qui constatait l'existence de douze dégâts et énumérait lesréparations à opérer, n'a pas été signé par les locataires. L'employé enquestion a déclaré sous la foi du serment que le 2 août 1999 «il n'y avaitpas de gros dégâts ... (mais) des interventions que le locataire sortantdevait effectuer». C. ________ a restitué les clés des locaux le 3 août 1999. Le 4 août 1999, à la requête de la société X.________ SA, l'huissierjudiciaire E.________ a examiné les locaux en cause; il a dressé unprocès-verbal de ses constatations, auquel il a joint 20photographies encouleur, illustrant ce qui suit:«- l'enlèvement d'un cache-radiateur, - le démontage d'un lavabo, - le démontage, voire l'arrachage d'interrupteurs et de prises électriques, - le démontage, voire l'arrachage de canaux électriques, - les bris des miroirs, - l'arrachage de la moquette, - les bris de vitres, - le descellement partiel du coffre-fort, - les détritus alentour». Le 10 août 1999, X.________ SA, par la plume de son conseil, a avisé leslocataires des défauts ayant fait l'objet du constat d'huissier. A.d Le 19 août 1999, l'entreprise W.________, a remis à la bailleresse unrapport émanant d'un ingénieur électricien sur l'état des installationsélectriques des locaux. Il a été constaté que cet ingénieur électricien arelevé que le 11 août 1999 les installations électriques présentaient uncaractère de dangerosité et que «certaines parties» manquaient, le montantdes réparations électriques étant estimé à un minimum de 12'000 fr. B.B.aAprès l'échec d'une tentative de conciliation, X.________ SA (lademanderesse) a saisi le Tribunal des baux et loyers et requis que M.________(la défenderesse) soit condamnée au paiement de diverses réparations, qu'ellea chiffrées comme il suit: «- Electricité 12'000.00 fr. - Maçonnerie pour marbrier 1'562.00 fr. - Réparation sol carrosserie 700.00 fr. - Marbrier selon facture entreprise Rossi 700.00 fr. - Evacuation de divers déchets 3'222.00 fr. - Démolition socle béton et container 2'257.50 fr. - Réparation porte coulissante carrosserie 1'657.20 fr. - Vitrages divers 4'100.00 fr. - Nettoyages divers 2'900.00 fr. - Hampe pour drapeaux et pose 11'550.00 fr- - Porte du local de lavage 10'560.00 fr. - Peinture et restauration intérieure 39'131.30 fr. - Auvent carrosserie 3'500.00 fr. - Réfection imposte 1'076.00 fr. - Démolition miroirs, parois, bureau et estrade 10'836.00 fr.- Conduite de chantier 5'344.00 fr.- Frais d'expertise électrique 1'769.00 fr. - Frais d'huissier 1'952.50 fr._______________total: 115'956.00 fr.». Ce total est toutefois erroné, l'addition des différents postes de la demandedonnant un total de 114'817 fr.50. M.________ s'est opposée à la demande. Elle a notamment fait valoir que leslocaux au moment de leur restitution étaient dans le même état quelorsqu'elle en avait pris possession 15 ans auparavant et que toutedégradation qui serait survenue relèverait de l'usure normale. De plus, enl'absence d'un état des lieux d'entrée, la comparaison avec l'état des lieuxde sortie ne serait pas possible, de sorte que la demanderesse n'est pas àmême de prouver un quelconque dommage. La défenderesse a formé unereconvention tendant au paiement de 28'802 fr. 75 à titre de solde dechauffage. X. ________ SA a admis la reconvention à concurrence de 10'508 fr.30 etdiminué le montant réclamé initialement, qu'elle a ramené à 112'234fr., sousdéduction du montant dont elle s'est reconnue débitrice. Le Tribunal des baux et loyers a ordonné des enquêtes. Il en ressort quec'est après le départ de la locataire que des déprédations ont été constatées(bris de miroirs, arrachage d'installations électriques et de moquette,démontage d'un faux-plafond, descellement d'un coffre-fort, sciage de mâtsporte-drapeaux), en sorte que les locaux paraissaient laissés à l'abandon. B.b Par jugement du 13 octobre 2003, le Tribunal des baux et loyers acondamné la défenderesse à payer à la demanderesse 2'657 fr. 20, et, surdemande reconventionnelle de M.________, condamné X.________ SA à lui payer10'508 fr. 30. Saisie d'un appel de la demanderesse, la Chambre d'appel en matière de bauxet loyers du canton de Genève, par arrêt du 5 avril 2004, a annulé lejugement précité et renvoyé la cause au Tribunal des baux et loyers pourcomplément d'instruction. La cour cantonale a jugé que la demanderesse avaitavisé en temps utile les locataires des déprédations constatées, si bienqu'il y avait lieu, contrairement à l'opinion du Tribunal des baux et loyers,d'entrer en matière sur la totalité des dégâts décrits dans la demande. Souscet angle, la Chambre d'appel a relevé que ledit Tribunal n'avait pas procédéà des enquêtes pour déterminer le montant définitif du dommage à réparer entenant compte de l'usure normale des installations pendant la durée du bail,d'où la décision de lui renvoyer la cause. B.c Le Tribunal des baux et loyers a ordonné l'ouverture de nouvellesenquêtes, entendant en particulier sept témoins. Par jugement du 30 novembre 2005, il a considéré que le dommage que ladéfenderesse devait rembourser à la bailleresse se montait à un total de85'106 fr.50, plus intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005, et qu'ilfallait donner acte à la demanderesse de son engagement de verser à sonadverse partie la somme de 10'508 fr.30, la compensation avec le premiermontant étant ordonnée à due concurrence.Cette autorité a retenu que 20 postes de dommage devaient être mis à lacharge de la défenderesse. Il s'agit 1) du sol de l'arcade, 2) du sol dudépôt, 3) des objets laissés par la défenderesse, 4) de la démolition du«socle en béton du local container», 5) de la réparation des portes dulocal carrosserie, 6) du remplacement des vitres détruites, 7) du grattage dela peinture sur les vitres, 8) de la repose des mâts sciés, 9) de lafourniture et pose des deux portes du garage, 10) de la réfection du fauxplafond, la dépose du plafond en bois et la pose d'un faux plafond en plâtre,11) de la réfection des murs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtimentA, 12) de la réfection du plafond du bâtiment B, 13) de la réfection desmurs, vitrages, radiateurs et maçonnerie du bâtiment B, 14) de la réfectiondu plafond des WC et du local d'accès du bâtiment B, 15) de la remise en étatdes murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage, 16) de la réparationd'une imposte abîmée, 17) des travaux de remise en état de l'installationélectrique, 18) de la remise en place de l'auvent de la carrosserie, 19) desfrais de l'entreprise W.________ et 20) de la note d'honoraires de l'huissierjudiciaire E.________. Le Tribunal des baux et loyers, à part les postes 1) «sol de l'arcade» et 15)«remise en état des murs, serrureries, radiateurs et tuyaux du garage», n'apas pris en compte l'usure normale, dans la mesure où les locaux avaient étévolontairement saccagés. B.d Statuant par arrêt du 12 juin 2006 sur l'appel de la défenderesse, laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève a confirméle jugement du 30 novembre 2005. En substance, la cour cantonale a considéréque la bailleresse avait indiqué à temps à la locataire les défauts quiavaient été constatés après la remise des locaux et que la défenderessedevait donc indemniser la demanderesse à raison des dégâts dépassant l'usurenormale. Etant donné qu'il avait été établi que la chose louée avait subi desdégradations volontaires après l'établissement des états des lieux de sortie,l'objection de la locataire relative à l'usure normale des locaux constituaitun abus de droit. A supposer qu'il faille entrer en matière sur cetteobjection, a poursuivi la cour cantonale, force serait alors de tenir compteque les premiers juges ont largement pris en compte le facteur de vétusté; ladéfenderesse, en se voyant condamner à payer 85'106fr.50, a en effetbénéficié d'une erreur de calcul de ces derniers, puisque l'addition correctedes réparations se montait à 94'935fr.50 (recte: 93'216 fr.50). De toutemanière, le Tribunal des baux et loyers a réduit les frais relatifs au sol enmarbre de l'arcade en fonction de la durée de vie de ce sol. Enfin,s'agissant des mâts qui ont été sciés, leur niveau d'usure doit êtreconsidéré «comme total et non conforme à l'usage convenu». C.Parallèlement à un recours de droit public qui a été rejeté dans la mesure desa recevabilité par arrêt de ce jour, M.________ exerce un recours en réformeau Tribunal fédéral contre l'arrêt susmentionné. Elle conclut à l'annulationdudit arrêt et à l'annulation du point 1 du dispositif du jugement rendu parle Tribunal des baux et loyers le 30 novembre 2005. Cela fait, elle requiertque le Tribunal fédéral prononce ce qui suit: «- Donner acte à Mme M.________ de son engagement de verser à X.________ SAles sommes de CHF 340.-- (sol arcade), CHF 322.20 (évacuation objets), CHF1'657,20 (réparation portes local carrosserie) et CHF 1'000.-- (grattagepeinture sur vitres) soit au total la somme de CHF 3'319.40. - Maintenir les points 2 et 3 du dispositif du jugement du Tribunal des bauxet loyers du 30 novembre 2005. - Ordonner la compensation des montants mentionnés pour l'un sous chiffre 2du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30 novembre 2005 et pourl'autre ci-dessus, à concurrence de CHF 3'319.40, la différence devant être àla charge de l'intimée. - Débouter l'intimée de toutes autres ou contraires conclusions. - Condamner l'intimée en tous les dépens, lesquels comprendront une équitableindemnité valant participation aux honoraires d'avocat de la recourante». L'intimée propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt déféré. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.Interjeté par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires etdirigé contre un arrêt final rendu en dernière instance cantonale par untribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont lavaleur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. (art. 46 OJ), le recours enréforme est en principe recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile(art. 54 al. 1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ).Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43 al.1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'undroit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation dudroit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure où unepartie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dansla décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une desexceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenircompte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut êtreprésenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyensde preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvertpour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de faitqui en découlent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129III 618 consid. 3). Le Tribunal fédéral
ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, quine peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let.bOJ), mais il n'estpas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al. 1 OJ), ni parl'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ;ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). 2.Le Tribunal fédéral examine d'office et librement la recevabilité des recoursqui lui sont soumis (ATF 132 I 140 consid. 1.1; 132 III 291 consid. 1 p.292). 2.1 Le présent recours a pour partie un contenu identique au recours de droitpublic connexe que la défenderesse a déposé. Dans sa jurisprudence, leTribunal fédéral a qualifié d'abusif le procédé consistant à déposer deuxrecours, dans des écritures certes distinctes, mais en mélangeant les griefspropres à une voie de droit avec ceux propres à une autre (ATF 116 II 92consid. 1; 115 II 396 consid. 2a p.397). Il ne s'ensuit pas que deux recourssont irrecevables du seul fait qu'ils ont la même motivation. Mais il ne serapas entré en matière si les moyens tirés de la violation du droit fédéral etceux tirés de la violation du droit constitutionnel sont exposés pêle-mêle, àtelle enseigne que les arguments avancés à l'appui des deux recoursapparaissent irrémédiablement enchevêtrés les uns aux autres (cf. à ce sujetles arrêts les plus récents suivants: 4P.173/2006 du 5 octobre 2006, consid.2.1 et 4P.17/2006 du 2 mai 2006, consid. 2.1). Lorsque le Tribunal fédéralest confronté à deux recours dont la motivation est similaire, il contrôlerasi, pour chaque acte de recours, les moyens invoqués sont recevables dans lecadre de cette voie de droit et satisfont aux exigences de motivation qui ysont propres. Si la réponse est affirmative, le recours est recevable, quandbien même le recourant reprend textuellement le même grief dans une autreécriture (ATF 118 IV 293 consid. 2a p. 294 s.). Dans le recours de droit public connexe, la recourante a développé notammentun grief ayant trait à la garantie constitutionnelle du juge impartial (art.30 al.1 Cst.), alors que dans le recours en réforme elle se prévautexplicitement, citations de doctrine et de jurisprudence à l'appui, d'uneviolation de l'art. 267 CO. C'est dire que les deux recours sont recevables,bien qu'ils comportent dix pages rigoureusement identiques. 2.2 Aux pages 9 à 14 de son mémoire de recours, la défenderesse exposecomment les dépositions recueillies par le Tribunal des baux et loyers, dansle cadre des nouvelles enquêtes qu'il a ordonnées, auraient d'après elle dûêtre interprétées et invoque au surplus un dossier de photos. Au vu desprincipes qui viennent d'être rappelés, elle y est irrecevable. 3.La recourante prétend que la cour cantonale a enfreint l'art. 267 al. 1 CO enne tenant pas compte de l'usure normale de la chose louée dans la fixation del'indemnité due par la locataire à la bailleresse. Elle fait grief auxmagistrats genevois d'avoir confirmé le jugement du Tribunal des baux etloyers du 30 novembre 2005, par lequel cette autorité avait sciemment omis deprendre en considération cette usure, au motif que les locaux avaient étévolontairement saccagés sur ordre du mari de la locataire, et avaitconséquemment mis presque tous les coûts de remise à neuf aux frais de cettedernière.La défenderesse s'en prend aux 20 postes de dommage retenus par le Tribunaldes baux et loyers dans le jugement susrappelé, dont a fait état la Chambred'appel aux pages 10 à 12 de l'arrêt déféré. 3.1 L'art. 267 al. 1 CO dispose qu'à la fin du bail, le locataire doitrestituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat. Ils'ensuit qu'au terme du contrat le locataire doit tout d'abord assumer lestravaux de nettoyage et les petites réparations au sens de l'art. 259 CO(SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 9 ad art. 267-267a CO; David Lachat,Commentaire romand, n. 3 ad art. 267 CO). Selon les circonstances, il doitensuite régler les frais de remise en état des locaux à la suite d'unerénovation ou une modification qu'il a opérée sans l'accord du bailleur (art.260a al. 2 CO a contrario; David Lachat/Daniel Stoll/Andreas Brunner, DasMietrecht für die Praxis, 6e éd, chap. 32, ch. 3.2, p. 616; SVIT-KommentarMietrecht, n. 20 ad art. 267-267a CO). Il incombe enfin au locataire deprendre en charge les dégâts qui excèdent l'usure normale de la chose (art.267 al. 1 CO a contrario; parmi d'autres auteurs David Lachat, Le bail àloyer, chap. 31, ch. 5.1). L'usure normale des locaux, qui est fonction de leur destination, s'appréciesur la base de tabelles déterminant la durée de vie moyenne des installations(arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322;SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 24 ad art. 267-267a CO; David Lachat,Commentaire romand, n. 4 ad art. 267 CO). Les tables de longévité desinstallations n'ont toutefois qu'une valeur indicative (Pierre Engel,Contrats de droit suisse, 2e éd., p.187). Le locataire doit donc supporter les frais de réparation de l'installationqui est affectée d'un défaut dû à l'usage anormal de la chose louée. Si uneréparation est impossible ou si les coûts en seraient disproportionnés, lepreneur ne répond pas de la valeur à neuf de l'installation, mais de savaleur actuelle (Zustandswert) compte tenu de la dépréciation de la chose dueà l'écoulement du temps (arrêt 4C. 131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2,in SJ 1996 p. 322; SVIT-Kommentar Mietrecht, n. 22 ss ad art. 267-267a CO;Peter Higi, Commentaire zurichois, n. 113 ss ad art. 267 CO).Partant, le bailleur ne dispose d'aucune prétention en dommages-intérêts àl'égard du locataire lorsque les dégâts touchent une chose qui devait detoute manière être remplacée à considérer son degré de vétusté (arrêt 4C.131/1995 du 15 novembre 1995, consid. 2, in SJ 1996 p. 322). En effet,l'indemnité due au bailleur n'a pas pour fin de l'enrichir (Peter Higi, op.cit., n. 108 ad art. 267 CO; Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., chap. 31, ch.5.5 in fine, p. 600). Conformément à l'art. 8 CC, il appartient au bailleur d'apporter notamment lapreuve du défaut excédant l'usure normale, du dommage en résultant et de sonétendue ( arrêt 4C. 131/1995 du 15novembre 1995, consid. 2 in fine, in SJ1996 p. 322). Dire s'il y a eu dommage et quelle en est la quotité est une question de faitqui lie le Tribunal fédéral saisi d'un recours en réforme. C'est en revancheune question de droit de dire si la notion juridique du dommage a étéméconnue et de déterminer si l'autorité cantonale s'est fondée sur desprincipes de calcul admissibles pour le fixer (ATF 129 III 18 consid. 2.4;128 III 22 consid. 2e, 180 consid. 2d; 127 III 73 consid. 3c, 543 consid.2b). En conséquence, il convient de s'attacher à vérifier si pour les différentsdégâts énumérés dans l'arrêt entrepris - dont il est admis que la locataire aété avisée par la bailleresse en temps utile au sens de l'art. 267a al. 1 CO- la cour cantonale a correctement appliqué les principes juridiques relatifsau calcul du dommage concret qu'ils entraînent. 3.23.2.1La recourante ne conteste plus devoir supporter 340 fr. pour avoirendommagé le sol de l'arcade. Il n'y a pas lieu d'y revenir. 3.2.2 La défenderesse reconnaît avoir laissé quatre trous dans le sol dudépôt. Lorsqu'elle allègue que ce local a été construit par ses soins, ellese prévaut de faits non constatés, donc irrecevables. Et on ne voit pas quelsprincipes juridiques les magistrats genevois auraient violés en retenant queces trous, non négligeables puisqu'ils présentaient chacun une surface de 80cm2, avaient été réparés pour la somme globale - du reste modique - de 700fr., dont la locataire était ainsi redevable. 3.2.3 Il a été retenu définitivement que la recourante, après avoir quittéles locaux loués, y a laissé de nombreux objets, à telle enseigne que leslieux paraissaient à l'abandon. L'évacuation de tous ces objets, qui relève de travaux de nettoyage, a étéfacturée à la bailleresse par l'entreprise qu'elle avait mandatée pour untotal de 3'222 fr. Ce montant doit sans conteste être supporté par ladéfenderesse. 3.2.4 Il a été constaté que la locataire a fait démolir, à coups de barre àmine, le mur dans lequel était scellé un coffre-fort, ce qui a entraîné desfrais de réparation ascendant à 2'257 fr. Briser un mur d'un local louéexcède bien évidemment l'usure normale, de sorte que les frais en questiondoivent être mis à la charge de la locataire. 3.2.5 La recourante admet devoir assumer la réparation des portes du localcarrosserie, par 1'657 fr.20. Ce point est acquis au débat. 3.2.6 La recourante prétend que les vitres détruites, dont la longévité pourun garage est réduite de 50 %, avaient atteint leur durée de vie maximalelorsqu'elle a restitué les locaux, si bien qu'elle ne doit rien de ce chef. Selon la table de longévité des installations donnée par David Lachat, Lebail à loyer, Annexe III, p. 567, la durée de vie des vitrages est de 30 ans.Cet auteur précise que selon la destination des locaux, cette longévité doitêtre réduite. Pour les lieux où est exercée une industrie, à l'instar deslocaux remis à bail à la défenderesse, Lachat/Stoll/Brunner, op. cit., AnhangVIII, p. A-43 in fine, proposent un taux de réduction de 25 à 50 %. Le remplacement des vitres a entraîné en l'espèce la dépense de 4'100 fr.Selon l'arrêt cantonal, les locaux loués étaient destinés au commerced'automobiles. Si l'on prend en compte un facteur de réduction de 30 %, ladurée des vitrages déterminante est de 21 ans. La défenderesse ayant reconnuavoir occupé les lieux pendant 14 ans (cf. p. 19 in initio de son recours enréforme), seul un tiers de la facture pour l'installation de nouvelles vitrespeut être mis à sa charge, soit 1366 fr.65, arrondi à 1367 fr. 3.2.7 Le grattage de la peinture sur les vitres et le nettoyage de diverssols a occasionné une facture de 2'900 fr. Le nettoyage des locaux avant leurrestitution devant être fait par le locataire (cf. consid. 3.1 supra), ladéfenderesse est débitrice de cette note. 3.2.8 Il a été retenu que la recourante a scié à ras des mâts, dont la reposepar une entreprise a entraîné une facture de 11'550 fr. Comme la destructionde mâts n'a rien à voir avec l'usure normale des locaux, la recourante doitindubitablement payer cette facture. 3.2.9 La recourante ne conteste pas avoir emporté deux portes du garage. Ils'agit là d'un usage totalement anormal de la chose louée. La facture pourremplacer ces deux portes, par 10'560 fr., doit être prise en charge par ladéfenderesse. 3.2.10 A propos de la réfection du faux plafond, de la dépose d'un plafond etde la pose d'un nouveau en plâtre, la recourante prétend que ces cloisonsétaient arrivées en fin de vie à son départ des lieux et qu'elle ne doit detoute manière pas supporter le coût de l'application de deux couches depeinture, par 3'161 fr. 60. La cour cantonale a jugé que ces travaux, qui ont engendré une facture d'unmontant de 6'529 fr.15, doivent être mis à la charge de la locataire, «envertu des effets de l'engagement du 31 juillet 1999». Le procès-verbal d'état des lieux de sortie du 31 juillet 1999 mentionneexpressément que le locataire s'engage à payer les travaux de réparation oude remise en état qui y sont indiqués. Un tel constat signé engage lelocataire en ce sens qu'il vaut convention d'indemnisation ( SVIT-KommentarMietrecht, n. 37 ad art. 267-267a CO; Higi, op. cit., n. 134 ss ad art. 267CO). Ce constat stipule en particulier que c'est la locataire qui supporte laremise en état du faux plafond. Il n'a toutefois pas été signé par celle-ci,mais par son époux. Afin de déterminer si un époux est autorisé par l'autre à représenter l'unionconjugale, il y a lieu de se référer aux règles générales des art. 32 ss CO(arrêt 4C.131/2006 du 4 juillet 2006, consid. 2.2). In casu, force estd'admettre que la défenderesse, qui a laissé créer l'apparence d'un pouvoirde représentation par l'effet d'une procuration externe apparente, se trouveliée par les actes accomplis en son nom par son époux, la bonne foi de lademanderesse - présumée (art. 3 al. 1 CC) - ne faisant aucun doute (cf. surcette problématique ATF 131 III 511 consid. 3 et les références).C'est donc sans violer le droit fédéral que la cour cantonale a faitsupporter à la recourante la somme de 6'529 fr.15 pour les travaux en cause. 3.2.11 La recourante fait valoir que la réfection des murs, vitrages,radiateurs, et maçonnerie du bâtiment A ne lui incombe pas, car cesinstallations avaient atteint la fin de leur vie à son départ.Il résulte du barème de Lachat (Le bail à loyer, Annexe III, p. 567) que ladurée de vie des murs est au plus de 10 ans et celle des vitrages, comme onl'a vu, de 30 ans. Pour les radiateurs normaux, Lachat/Stoll/Brunner, op.cit., Anhang VIII, p. A 43, indiquent 20 ans; ces mêmes auteurs donnent unedurée de 40 à 100 ans pour le gros oeuvre, à l'exemple de la maçonnerie (op.cit., p. A.39 in principio). La destination des locaux loués par larecourante commande de réduire ces différentes longévités (cf. consid. 3.2.6ci-dessus). D'après l'arrêt cantonal, les travaux susmentionnés ont fait l'objet d'unefacture de 8'825 fr.65, sans que l'on sache comment ils ont été ventilés. Dans un tel contexte, le Tribunal fédéral fait application de l'art. 42 al.2CO et considère que la moitié de la facture résulte de l'usure nomale etqu'elle ne doit en conséquence être supportée par la défenderesse qu'àconcurrence de 4'412 fr.80.3.2.12 La recourante soutient que la réfection du plafond du bâtiment B nedoit pas être mise à sa charge, puisque cet objet était déjà amorti à sondépart. Contrairement à ce qu'a retenu la Chambre d'appel, la défenderesse n'est pasliée sur ce point par le constat du 31 juillet 1999, qui ne fait pasréférence à ce défaut. Lachat (Le bail à loyer, Annexe III, p. 567) estime a au maximum 10ans ladurée de vie d'un plafond. C'est dire que la locataire, qui a occupé leslieux pendant 14 ans, ne doit rien de ce chef et c'est à tort que l'autoritécantonale lui a fait supporter 6'112 fr. 3.2.13 La recourante allègue que la réfection des murs, vitrages, radiateurs,et maçonnerie du bâtiment B ne lui incombe pas, en raison de leur vétusté. A ce sujet, on peut se référer mutatis mutandis au consid. 3.2.11 ci-dessus.Il suit de là que seule la moitié de la facture globale de 10'399fr.75, soit5'199 fr.85, sera prise en charge par la défenderesse. 3.2.14 La recourante prétend qu'elle n'a pas à supporter la réfection duplafond des WC et de celui du local d'accès du bâtiment B, étant donné ladurée de vie de ces cloisons.Ce défaut n'est pas mentionné dans l'état des lieux de sortie du 31juillet1999, de sorte que la défenderesse, en dépit de ce qu'a retenu la Chambred'appel, ne s'est pas engagée à en assumer le coût. La durée de vie d'un plafond étant tout au plus de 10 ans (cf. consid.3.2.12), la facture pour le remettre à neuf, par 2'016 fr.25, n'incombe pas àla locataire. 3.2.15 A propos du poste «remise en état des murs, serrureries, radiateurset tuyaux du garage», la recourante soutient que toutes ces installationsétaient amorties,
de sorte qu'elle n'a même pas à supporter une partie de cesdégâts. La cour cantonale, pour tenir compte de l'usure normale, n'a mis qu'un tiersde la facture globale engendrée pour réparer l'ensemble de ces défauts à lacharge de la défenderesse, par 1'750 fr. La recourante n'apporte aucunélément montrant la fausseté de ce calcul, qui doit ainsi être confirmé. 3.2.16 La recourante reconnaît avoir abîmé une imposte en cours de bail, maiselle prétend l'avoir réparée six mois avant de quitter les locaux. Il n'a pas été constaté que la défenderesse ait supprimé ce défaut. Les fraisde réparation, par 1'076 fr., doivent incontestablement être mis à sa charge. 3.2.17 La recourante prétend qu'elle était en droit de reprendre les priseset luminaires qu'elle avait fait installer à ses frais. Il a été constaté définitivement par huissier judiciaire, que, le 4 août1999, lendemain du départ de la défenderesse, les interrupteurs et les prisesélectriques des locaux remis à bail avaient été démontés, voire arrachés etqu'il en allait de même des canaux électriques. La remise en état desinstallations électriques, qui présentaient alors un caractère dedangerosité, a entraîné un coût de 12'000 fr. Il n'y a pas besoin de longuesexplications pour admettre que ces dépradations, totalement contraires àl'usage normal des locaux, sont à la charge de la défenderesse. 3.2.18 La recourante présente le même grief au sujet de l'auvent de lacarrosserie, qu'elle précise avoir «enlevé de façon soignée» pour protégerles tiers d'un danger.L'arrachage d'un auvent constitue à l'évidence un usage anormal de la choselouée. Les frais de remise de cet objet, par 3'500 fr, doivent être supportéspar la locataire. 3.2.19 La recourante conteste, en une ligne, devoir s'acquitter des frais del'entreprise W.________, par 1'769 fr. Le moyen, dénué d'une motivationconforme à l'art. 55 al. 1 let. c OJ, est irrecevable. 3.2.20 La recourante soutient que la note d'honoraires de l'huissierjudiciaire, par 1'952 fr.50, ne lui incombe pas. En pure perte. Les constatations de l'huissier judiciaire ont été renduesnécessaires par le comportement de la défenderesse, qui a causé de gravesdépradations entre l'établissement du second état des lieux de sortie, le 2août 1999, et la remise des clés, survenue le lendemain. 4.4.1En définitive, le recours doit être partiellement admis dans la mesure desa recevabilité. Il convient de condamner la défenderesse à payer à lademanderesse la somme de 72'742 fr.50 (340 fr. + 700 fr + 3'222 fr. + 2'257fr. + 1657 fr.20 + 1'367 fr. + 2'900 fr. + 11'550 fr. + 10'560 fr. + 6'529fr.15 + 4'412 fr.80 + 5'199 fr.85 + 1'750 fr. + 1'076 fr. + 12'000 fr. 3'500fr. + 1'769 fr. + 1952 fr.50), laquelle portera intérêts à 5 % l'an dèsle 30 novembre 2005. Les chiffres 2 à 5 du jugement du Tribunal des baux etloyers du 30 novembre 2005 seront confirmés. 4.2 La recourante n'obtient une réduction que d'environ 15 % de la sommequ'elle avait été condamnée à payer en instance cantonale à la demanderesse.Au vu de ce résultat, il convient de mettre l'émolument judiciaire de 4'000fr. à raison de 3'400 fr. à la charge de la défenderesse et de 600 fr. à lacharge de la demanderesse. La défenderesse devra verser des dépens à lademanderesse, réduits selon cette proportion. L'issue de la cause ne commande pas une nouvelle répartition des frais del'instance cantonale. Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est partiellement admis dans la mesure où il est recevable, en cesens que la défenderesse est condamnée à payer à la demanderesse la somme de72'742 fr.50, avec intérêts à 5 % l'an dès le 30 novembre 2005. Les chiffres 2 à 5 du jugement du Tribunal des baux et loyers du 30novembre2005 sont confirmés. 2.Un émolument judiciaire de 4'000 fr. est mis à raison de 3'400 fr. à lacharge de la défenderesse et de 600 fr. à la charge de la demanderesse. 3.La défenderesse versera à la demanderesse une indemnité de 3'500fr. à titrede dépens réduits. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 1er novembre 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: