| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 24 octobre 2006, 4P.164/2006

{T 0/2}4P.164/2006 /ech Arrêt du 24 octobre 2006Ire Cour civile MM. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett, Favre, Kiss et Mathys.Greffière: Mme Cornaz. X. ________,recourante, représentée par Me Philippe Richard, contre les époux Y.________,intimés, représentés par Me Patrik Gruber,Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg, IIe Cour d'appel, case postale 56,1702 Fribourg. procédure civile; arbitraire; droit d'être entendu, recours de droit public contre l'arrêt de la IIe Cour d'appel du Tribunalcantonal de l'Etat de Fribourgdu 2 mai 2006. Faits: A.Par contrat du 1er août 1986, X.________ a remis à bail aux époux Y.________un appartement sis à Fribourg, pour un loyer annuel de 22'440fr., chargesnon comprises. A cet égard, à l'art. 1 al. 5 du contrat, le texte pré-formulé"acompte chauffage et eau chaude" a été tracé et remplacé par la mention"charges", suivie d'un montant annuel de 5'400 fr., soit 450 fr. par mois.Selon l'art. 8 du contrat, le décompte des charges devait être présenté parle bailleur aux locataires chaque année, dans le courant du mois de janvier. Ainsi, dès janvier 1987, X.________ a présenté aux époux Y.________ undécompte comprenant d'une part les frais d'exploitation (impôt foncier,assurances choses, conciergerie, administration, abonnements de services,entretien des parties communes, électricité, eau, matériel d'exploitation) etd'autre part les frais de chauffage (combustible et entretien desinstallations). Un abonnement annuel de télévision, dont le prix a variéentre 238 fr. 80 à 343 fr. 20 entre 1992 et 2002, était également facturé auxlocataires, qui ont payé régulièrement sans aucune contestation le loyer, lescharges et cet abonnement. Par le biais d'une formule officielle pour la notification des hausses deloyer du 28 octobre 1991, X.________ a augmenté l'acompte mensuel des"charges d'entretien" à 500 fr. dès le 1er janvier 1992. Cette hausse n'a pasété contestée par les locataires. Le contrat de bail a pris fin le 31 janvier 2004. B.Le 2 mai 2003, les époux Y.________ ont saisi la Commission de conciliationen matière d'abus dans le secteur locatif du district de la Sarine d'unerequête tendant au paiement de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 % l'an dès le1er janvier 1997 et de 3'960 fr. avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril2003. Aucune solution transactionnelle n'a pu être trouvée. Le 10 octobre 2003, les locataires se sont adressés au Tribunal des baux àloyer de l'arrondissement de la Sarine, concluant à ce queX.________ soitastreinte à leur rembourser un montant de 47'096 fr. 05 avec intérêt à 5 %l'an dès le 1er janvier 1997 (échéance moyenne) et, sur le décompte descharges pour l'année 2002, un montant de 3'690fr. avec intérêt à 5 % l'andès le 29 avril 2003. Celle-ci a conclu au rejet de la demande et,reconventionnellement, au paiement solidaire par les époux Y.________ de1'977 fr. 25 avec intérêt à 5 % l'an dès le 9 juillet 2003, correspondant ausolde dû pour les charges 2002. Les locataires ont conclu au rejet de lademande reconventionnelle. Par jugement du 20 juillet 2005, le Tribunal des baux a condamné X.________ àpayer aux époux Y.________ les montants de 41'279 fr. 20 avec intérêt à 5%l'an dès le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75 avec intérêt à 5% l'an dès le 29avril 2003 et rejeté la demande reconventionnelle. Saisie par X.________ et statuant par arrêt du 2 mai 2006, la IIe Courd'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg a pris acte dupassé-expédient de la bailleresse sur le montant de 12'176 fr. 95 avecintérêt à 5 % l'an dès le 10 mars 2003 (I), rejeté le recours et confirmé lejugement entrepris (II). Elle a considéré en substance que seuls les frais accessoires effectivementconvenus dans le contrat de manière claire et précise pourraient être mis àla charge des locataires, à l'exclusion "d'actes concluants (qui) nesauraient (...) se substituer à l'absence d'une base contractuellesuffisante". En l'occurrence, force était de constater avec les premiersjuges qu'hormis les frais de chauffage et d'eau chaude ainsi que l'abonnementau téléréseau, aucun des autres frais accessoires dont les locatairess'étaient acquittés pendant des années ne figuraient dans le contrat de bailni dans la formule d'augmentation du 28 octobre 1991. Peu importait dès lorsqu'ils aient payé les acomptes de charges pendant des années ou qu'ilsn'aient jamais contesté les soldes en croyant que ces montants étaientvraiment dus ou encore qu'ils connaissaient depuis janvier 1987 les chargesqu'incluait la bailleresse. De même, et contrairement à ce que semblaitalléguer la bailleresse, il était sans importance que les locataires aientpayé des acomptes de 450 fr. ou de 500 fr. à titre de charges. Il pouvaitêtre renvoyé aux motifs convaincants des premiers juges que la Cour faisaitsiens. Les deux parties avaient pendant près de dix-sept ans ignoré que lecontrat du 1er août 1986, tel que libellé, ne permettait pas à la bailleressede facturer la plupart des frais accessoires inclus dans les décomptesannuels. Les locataires n'en étaient pas moins en droit de se prévaloir de laprotection stricte des locataires voulue par la jurisprudence fédérale de parson application de l'art. 257a al. 2 CO. Par ailleurs, la bailleressen'alléguait pas que les parties auraient convenu oralement de mettre à lacharge des locataires des frais accessoires autres que les frais de chauffageet d'eau chaude ainsi que ceux liés à l'abonnement au téléréseau. Pour laconsommation d'eau, seule celle d'eau chaude devait être considérée commeentraînant des frais accessoires au sens de l'art. 257a CO. Enfin, aucun abusde droit ne découlait de la prétention des locataires à demanderl'application de "la jurisprudence fédérale quant aux frais accessoires". C.Parallèlement à un recours en réforme, X.________ (la recourante) interjetteun recours de droit public au Tribunal fédéral. Invoquant les art. 9 et29al. 2 Cst., elle conclut principalement à l'annulation de l'arrêtentrepris, au rapport de sa condamnation à verser aux locataires les montantsde 41'279 fr. 20 avec intérêt à 5 % l'an dès le 10 mars 2003 et 3'346 fr. 75avec intérêt à 5 % l'an dès le 29 avril 2003 et au renvoi du dossier à lacour cantonale pour nouvelle décision sur les frais et dépens,subsidiairement au renvoi de la cause aux précédents juges pour complément del'état de fait et nouvelle décision, le tout avec suite de frais et dépens. Les époux Y.________ (les intimés) proposent le rejet du recours dans lamesure où il est recevable, sous suite de frais et dépens. Pour sa part, lacour cantonale n'a pas d'observations à formuler. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.Conformément à la règle de l'art. 57 al. 5 OJ, il convient en l'espèce detraiter le recours de droit public avant le recours en réforme. 2.2.1Exercé en temps utile (art. 89 al. 1 OJ), dans la forme prévue par la loi(art. 90 al. 1 OJ), pour violation de droits constitutionnels des citoyens(art. 84 al. 1 let. a OJ), contre une décision finale prise en dernièreinstance cantonale (art. 86 al. 1 OJ), par la recourante qui estpersonnellement touchée par la décision attaquée, de sorte que la qualitépour recourir doit lui être reconnue (art. 88 OJ), le recours de droit publicsoumis à l'examen du Tribunal fédéral est en principe recevable. 2.2 Saisi d'un recours de droit public, le Tribunal fédéral n'examine que lesgriefs d'ordre constitutionnel invoqués et suffisamment motivés dans l'actede recours (art. 90 al. 1 let. b OJ; ATF 131 III 164 consid. 2.2.2; 130 I 26consid. 2.1 p. 31, 258 consid. 1.3 p. 262). Il n'entre pas en matière sur lesgriefs insuffisamment motivés ou sur les critiques purement appellatoires(ATF 130 I 258 consid. 1.3 p. 262). La partie recourante ne peut se contenterde critiquer la décision attaquée comme elle le ferait dans une procédured'appel où l'autorité de recours peut revoir librement l'application du droit(ATF 128 I 295 consid. 7a). L'art. 90 al. 1 let. b OJ n'autorise pas l'auteurd'un recours de droit public à présenter sa propre version des événements(ATF 129 III 727 consid. 5.2.2). Par ailleurs, le Tribunal fédéral se fondesur l'état de fait tel qu'il a été retenu dans l'arrêt attaqué, à moins quela partie recourante n'établisse que l'autorité cantonale a constaté lesfaits de manière inexacte ou incomplète en violation de la Constitutionfédérale (ATF 118 Ia 20 consid. 5a). 2.3 Vu la nature cassatoire du recours de droit public, sous réserved'exceptions non réalisées en l'espèce (ATF 132 III 291 consid. 1.5; 131 I291 consid. 1.4; 131 III 334 consid. 6 p. 343), les conclusions autres quecelles tendant à l'annulation de la décision entreprise sont superflues et,partant, irrecevables. 3.Dans une argumentation longue et réitérative, la recourante reproche à lacour cantonale de ne pas avoir repris, dans l'arrêt attaqué, la déclarationde l'intimé, faite devant le Tribunal des baux le 17février 2005, selonlaquelle "chaque début d'année, je recevais des décomptes de charges. On peutdès lors dire qu'à partir de janvier 1987, je savais les chargesqu'incluaient la défenderesse (réd.: l'intimée). Je n'ai jamais réagi nicontesté ces charges jusqu'au début de la procédure". La recourante considèreque cette omission est arbitraire et porte simultanément atteinte à son droitd'être entendue, pris sous l'angle de la méconnaissance d'une preuverégulièrement offerte et de la motivation insuffisante. Invoquant les mêmesgriefs, elle se plaint de l'omission, dans l'état de fait, de lajustification du calcul du montant de 12'176 fr. 95 avec intérêt à 5% l'andès le 10mars 2003, reconnu par elle-même et faisant l'objet d'unpassé-expédient. 4.4.1Vu la nature formelle du droit d'être entendu, dont la violation entraînel'annulation de la décision attaquée indépendamment des chances de succès durecours sur le fond (ATF 127 V 431 consid. 3d/aa p.437), il convientd'examiner en priorité les moyens relatifs à ce droit (ATF 124 I 49 consid.1). Le droit d'être entendu est garanti en premier lieu par le droit cantonal,dont le Tribunal fédéral revoit l'application sous l'angle restreint del'arbitraire, alors qu'il examine librement si la garantie constitutionnellefondée sur l'art. 29 al. 2 Cst. est respectée (ATF 126 I 15 consid. 2a).Comme la recourante n'invoque pas la violation de normes de droit cantonal,mais se borne à citer les art. 7, 205 ss et 270 du Code de procédure civilefribourgeois, du 28 avril 1953, sans explication spécifique, au mépris desexigences de motivation posées à l'art. 90 al. 1 let. b OJ (cf. consid. 2.2),c'est à la lumière des garanties offertes directement par l'art. 29 al. 2Cst. qu'il convient d'examiner le grief (ATF 126 I 15 consid. 2a). Selon la jurisprudence, le droit d'être entendu comprend notamment le droitpour l'intéressé de s'exprimer sur les éléments pertinents avant qu'unedécision ne soit prise touchant sa situation juridique, de produire despreuves pertinentes, d'obtenir qu'il soit donné suite à ses offres de preuvepertinentes, de participer à l'administration des preuves essentielles ou àtout le moins de s'exprimer sur son résultat, lorsque cela est de nature àinfluer sur la décision à rendre (ATF 129 II 497 consid. 2.2 p.504 s.; 126 I15 consid. 2a/aa p. 16). Par ailleurs, la jurisprudence a déduit du droitd'être entendu celui d'obtenir une décision motivée. Il suffit cependant quele juge mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidé et surlesquels il a fondé sa décision, de manière à ce que l'intéressé puisse serendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause(ATF 129 I 232 consid. 3.2; 125 II 369 consid. 2c). L'autorité n'a pasl'obligation d'exposer et de discuter tous les faits, moyens de preuve etgriefs invoqués par les parties, mais elle peut au contraire se limiter àceux qui lui paraissent décisifs (ATF 130 II 530 consid. 4.3 p.540; 126 I 97consid. 2b p.102 s.).4.2 La recourante reproche à la cour cantonale d'avoir violé son droit d'êtreentendue en écartant l'une des preuves administrées, à savoir la déclarationsusmentionnée de l'intimé, tout en s'abstenant totalement de motiver sonrefus d'en tenir compte. Se fondant sur les deux phrases suivant l'extrait du procès-verbal d'auditionde l'intimé analysé par la recourante, que celle-ci passe sous silence, lesprécédents juges ont retenu que les locataires n'avaient pas protesté parcequ'ils faisaient confiance à la recourante, qui est juriste, et pensaientqu'il s'agissait des usages fribourgeois. Dès lors, il importait peu que lesintimés aient payés les acomptes de charges pendant des années ou qu'ilsn'aient jamais contesté les soldes en croyant que ces montants étaientvraiment dus, puisqu'ils avaient payé ces sommes par erreur, c'est-à-dire enignorant qu'elles n'étaient pas dues. Il en résulte que la cour cantonale n'apas déduit du comportement des locataires un accord en ce sens que ceux-ciavaient voulu, respectivement accepté en toute connaissance de cause, que desfrais accessoires supplémentaires soient mis à leur charge. Dès lors que ladéclaration de l'intimé mise en exergue par la recourante - dont on observeau demeurant qu'elle n'apporte rien de plus au dossier que ce que contientdéjà l'arrêt attaqué, à savoir que, année après année, elle a présenté auxlocataires des décomptes des frais d'exploitation et de chauffage, quiétaient régulièrement payés - ne revêtait pas le caractère décisif quecelle-ci lui attribuait, il n'appartenait pas au juges cantonaux de lareprendre dans les considérants de son arrêt, puisqu'elle n'était pas utilepour asseoir la solution retenue. Dans ces conditions, le grief de violationdu droit d'être entendu ne résiste pas à l'examen. 4.3 La recourante voit en outre une violation de son droit d'être entenduedans le fait que la cour cantonale n'a pas examiné un décompte de chargeprésentant un solde actif en faveur des locataires de 12'176fr. 95, qui afait l'objet d'un passe-expédient de sa part. Vu cette circonstance, soit l'accord des parties sur la somme à verser auxlocataires, le montant en cause n'était plus litigieux en dernière instancecantonale, de sorte que les précédents juges n'avaient pas à instruire surses composantes. Il en a été tenu compte au point I du dispositif, qui a"pris acte du passe-expédient de X.________ sur le montant de 12'176 fr. 95avec intérêt à 5% l'an dès le 10 mars 2003". Dans ces conditions, on nediscerne aucune violation du droit d'être entendue de la recourante. 4.4 Pour le surplus, la recourante a bien compris la portée de la décisionentreprise, puisqu'elle l'a attaquée par les deux voies idoines du recours dedroit public et du recours en réforme, faisant valoir dans chacun d'eux delongs développements. 5.5.1D'après la jurisprudence, une décision est arbitraire lorsqu'elle estmanifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principejuridique clair et indiscuté, ou heurte de manière choquante le sentiment dela justice et de l'équité (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I 57 consid. 2);il ne suffit pas qu'une autre solution paraisse concevable,
voire préférable(ATF 132 III 209 consid. 2.1; 129 I 8 consid. 2.1); pour que cette décisionsoit annulée, encore faut-il qu'elle se révèle arbitraire, non seulement dansses motifs, mais aussi dans son résultat (ATF 132 III 209 consid. 2.1; 131 I217 consid. 2.1). Il appartient à la partie recourante de démontrer, par uneargumentation précise, en quoi la décision incriminée est arbitraire (ATF 130I 258 consid. 1.3 p.262). En matière d'appréciation des preuves et d'établissement des faits, il y aarbitraire lorsque l'autorité ne prend pas en compte, sans aucune raisonsérieuse, un élément de preuve propre à modifier la décision, lorsqu'elle setrompe manifestement sur son sens et sa portée, ou encore lorsque, en sefondant sur les éléments recueillis, elle en tire des constatationsinsoutenables (ATF 129 I 8 consid. 2.1; 127 I 38 consid. 2a p. 41). 5.2 Comme la déclaration incriminée du locataire n'était pas de nature àmodifier la décision rendue en dernière instance cantonale (cf.consid. 4.2),et que cette dernière a pu se prononcer sur la base des autres éléments depreuve réunis au dossier, - dont la recourante ne critique d'ailleurs pas lapertinence -, le reproche d'une appréciation arbitraire des preuves est vainet doit en conséquence être écarté. Il en va de même de l'absence de mention,dans l'état de fait, de la justification et du calcul du montant de 12'176fr. 95 objet du passé-expédient (cf. consid. 4.3). 6.En définitive, le recours doit être rejeté dans la mesure de sa recevabilité. 7.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la chargede la recourante, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge de la recourante. 3.La recourante versera aux intimés, créanciers solidaires, une indemnité de2'500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laIIe Cour d'appel du Tribunal cantonal de l'Etat de Fribourg. Lausanne, le 24 octobre 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: