| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 28 septembre 2006, 4C.212/2006

{T 0/2}4C.212/2006 /ech Arrêt du 28 septembre 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, Président, Rottenberg Liatowitsch et Favre.Greffier: M. Ramelet. A.________,défenderesse et recourante, représentée par Me Elie Elkaim, contre X.________ SA,demanderesse et intimée, représentée par Me Michel Rossinelli. contrat de bail à loyer; évacuation, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunalcantonal du canton de Vaud du 11mai 2006. Faits: A.A.a Par contrat du 21 mai 1999, X.________ SA (la demanderesse), représentéepar Y.________ SA, a remis à bail à A.________ (la défenderesse) des locauxcommerciaux situés à Lausanne, à l'usage de café-restaurant, sous l'enseigneCafé Z.________. Les locaux comprennent un café avec une grande salle et unepetite salle, une cuisine, trois autres chambres, des WC séparés messieurs etdames, une salle de bains avec WC, un corridor et deux caves, dont une àbière. Le bail a été conclu pour dix ans, soit du 1er juin 1999 au 31 mai2009, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf avis de résiliation donnéune année à l'avance. A teneur de l'art. 2 du contrat, le loyer mensuel a étéfixé à 4'312 fr., charges comprises, payable trimestriellement à l'avance,mais recevable par mois d'avance s'il est acquitté ponctuellement (art. 64al. 2 OJ). L'art. 7 let. c du bail prévoit que les parties sont convenues"d'adopter dans leurs relations la forme écrite". Il a été établi qu'à une époque indéterminée, d'une part, la bailleresse asigné, comme propriétaire, des plans dans le cadre d'une enquête publiqueportant sur la modification des locaux loués à A.________, et, d'autre part,que celle-ci s'est lancée dans de très importants travaux d'entretien et deplus-values des locaux pris à bail. A.b Par avis comminatoire du 26 avril 2005, la bailleresse, sous la plume deson conseil, a mis en demeure A.________ de payer, dans les trente jours, latotalité des loyers dus pour la période du 1er avril 2004 au 1er avril 2005,cela sous la menace de résiliation du bail, conformément à l'art. 257d CO. Au moyen d'une lettre du 23 mai 2005 adressée au mandataire de labailleresse, A.________, représentée par son avocat, a déclaré opposer lacompensation à concurrence de 350'000 fr. aux prétentions de loyers émisespar X.________ SA. La locataire a fait valoir dans ce pli qu'elle avaitentrepris durant les six dernières années, avec l'autorisation de labailleresse, des travaux d'entretien et à plus-values atteignant le montantprécité.Par courrier du 30 mai 2005 reçu le lendemain, la bailleresse a notifié àA.________ la résiliation du bail pour le 30 juin 2005. B.B.aLe 30 juin 2005, A.________ a déposé auprès de la Commission deconciliation en matière de baux à loyer du district de Lausanne une requêteen annulation de congé. Le 9 septembre 2005, X.________ SA a adressé au Juge de paix du district deLausanne une requête en évacuation dirigée contre A.________. Le 12 septembre 2005, la Commission de conciliation, en application de l'art.274g al. 1 et 3 CO, a transmis au Juge de paix la requête tendant àl'annulation de la résiliation du bail. Le Juge de paix a entendu les parties à son audience du 3 novembre 2005. Ladéfenderesse a soutenu que, lors de la prise de possession des locaux, elles'est trouvée dans l'obligation d'effectuer des travaux d'entretien exigéspar la police du commerce, lesquels étaient indispensables à l'exploitationdes lieux en tant que café-restaurant. La locataire a ajouté avoir égalemententrepris des travaux à plus-values avec l'accord de la bailleresse.Concernant la nature des travaux qu'elle a réalisés dans les locaux loués,A.________ a requis du magistrat précité la mise sur pied d'une expertise etl'audition de divers témoins. Par décision du 3 novembre 2005, le Juge de paix a prononcé l'évacuation dela défenderesse. Refusant implicitement les réquisitions de preuve présentéespar la locataire, ce magistrat a considéré que le congé était pleinementvalable, du moment que cette dernière n'avait pas démontré avoir vainementexigé de la demanderesse la remise en état des locaux loués et que lesplus-values invoquées ne pouvaient naître, sans accord de la bailleresse,avant la fin du contrat. B.b Saisie d'un recours de A.________, la Chambre des recours du Tribunalcantonal vaudois, par arrêt du 11 mai 2006, l'a rejeté, la décision du Jugede paix étant confirmée. En substance, la cour cantonale a jugé que lesconditions de l'art. 257d CO permettant le congé extraordinaire étaientréalisées, de sorte que les conditions de l'expulsion l'étaient aussi. Apropos du moyen de la locataire pris de la compensation, elle a retenu quec'était à bon droit que le premier juge l'avait rejeté. Il n'avait ainsi pasété démontré que la société propriétaire ait donné son accord écrit à ce queA.________ entreprenne des travaux d'entretien et de plus-values. Enfin,l'appréciation anticipée des preuves, à laquelle le premier juge s'étaitlivré en considérant que les moyens probatoires qui lui étaient proposésn'étaient pas de nature à modifier son opinion, était parfaitement adéquate. C.A.________ exerce un recours en réforme au Tribunal fédéral contre l'arrêtcantonal. Elle conclut principalement à ce que cette décision soit réforméeen ce sens que la requête d'expulsion déposée par la bailleresse est rejetée(II), que la résiliation de bail est nulle et de nul effet (III) et queX.________ SA est déclarée sa débitrice de la somme de 350'000 fr. plusintérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2004 (IV). Subsidiairement au chiffreIV, la locataire requiert qu'il soit constaté que la bailleresse est sadébitrice du montant de 350'000 fr. avec les mêmes intérêts (V) et que sadette de loyer auprès de X.________ SA est compensée avec la somme de 350'000fr. plus intérêts à 5 % l'an dès le 1er janvier 2004 qui lui est due selon lechiffre V susmentionné (VI). "Subsidiairement aux chiffres II à VI", larecourante conclut à l'annulation de l'arrêt cantonal, la cause étantretournée à l'autorité cantonale "pour compléter l'état de fait en seconformant au droit fédéral" (VII). L'intimée propose le rejet du recours et la confirmation de l'arrêt critiqué. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 En vertu de l'attraction de compétence prévue à l'art. 274g al. 1 let. aCO, la procédure en contestation du congé introduite par la défenderesse aété jointe à la procédure d'expulsion engagée par la demanderesse devant leJuge de paix. Lorsqu'elle se prononce à la suite de ce dernier, la Chambredes recours rend une décision finale au sens de l'art. 48 OJ (ATF 119 II241). Par conséquent, le recours en réforme est ouvert en l'espèce. 1.2 Il a été retenu que le loyer mensuel a été fixé à 4'312 fr. et qu'un bailpour une durée de 10 ans a été conclu à compter du 1er juin 1999. Il est doncindubitable que la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr. permettantde recourir en réforme. Interjeté par la partie condamnée à évacuer les locaux commerciaux qu'elleavait loués et dirigé contre un arrêt final rendu en dernière instancecantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestationcivile atteignant la valeur litigieuse requise par l'art. 46OJ, le recoursen réforme est recevable, puisqu'il a été déposé en temps utile (art. 54 al.1 OJ) dans les formes requises (art. 55 OJ). 1.3 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43al. 1 OJ). Il ne permet en revanche pas d'invoquer la violation directe d'undroit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1 2e phrase OJ) ou la violation dudroit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c et les arrêts cités). Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Dans la mesure où unepartie recourante présente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dansla décision attaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une desexceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenircompte (ATF 130 III 102 consid. 2.2, 136 consid. 1.4). Il ne peut êtreprésenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyensde preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours n'est pas ouvertpour se plaindre de l'appréciation des preuves et des constatations de faitqui en découlent (ATF 130 III 102 consid. 2.2 in fine, 136 consid. 1.4; 129III 618 consid. 3). Le Tribunal fédéral ne saurait aller au-delà des conclusions des parties, quine peuvent en prendre de nouvelles (art. 55 al. 1 let.bOJ), mais il n'estpas lié par les motifs qu'elles invoquent (art. 63 al.1 OJ), ni parl'argumentation juridique retenue par la cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ;ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22 consid. 2e/cc in fine). Le Tribunalfédéral peut donc admettre un recours pour d'autres motifs que ceux invoquéspar le recourant; il peut aussi rejeter un recours en opérant unesubstitution de motifs, c'est-à-dire en adoptant une autre argumentationjuridique que celle retenue par la cour cantonale (ATF 130 III 136 consid.1.4 in fine). 2.La recourante soutient que, contrairement à ce qu'a retenu la Chambre desrecours, elle a obtenu l'accord de l'intimée au sens de l'art. 260a al. 1 COpour procéder aux travaux réalisés dans les locaux loués, qui ont notammentpermis de mettre en conformité des installations techniques insalubres. Elleexpose que la solution retenue par les juges cantonaux est choquante,puisqu'elle impose à la locataire de supporter seule le coût de travauximportants, qui ont contribué à augmenter la valeur de l'immeuble de lademanderesse. La recourante fait valoir que la créance invoquée encompensation, par 350'000 fr., est exigible et échue, car les parties étaientconvenues oralement qu'elle pouvait être compensée en cours de bail avec desloyers dus. Du reste, l'intimée commettrait un abus de droit en revenant surl'accord oral et tacite donné à la locataire. La recourante prétend encore que la cour cantonale a violé son droit à lapreuve en la privant de la faculté d'apporter les probatoires dont elle avaitrequis l'administration devant le premier juge à son audience du 3 novembre2005. A l'en croire, la mise en oeuvre d'une expertise lui aurait permis dedémontrer que tant l'ampleur que la valeur des travaux qu'elle a entreprisétaient considérables. De même, l'audition de témoins aurait fourni la preuvede deux éléments, soit que lesdits travaux avaient été opérés sur la choselouée avec l'accord de la bailleresse et que les plaideurs avaient envisagéune suspension de loyer pour assurer l'amortissement des travaux en question. 3.3.1A l'appui de son recours, la défenderesse allègue ainsi qu'elle a éteintsa dette de loyers par voie de compensation (art. 120 CO) dans le délai degrâce qui lui avait été fixé en application de l'art. 257d al.1CO. 3.1.1 La compensation n'a lieu qu'autant que le débiteur fait connaître aucréancier son intention de l'invoquer (art. 124 al. 1 CO). Pour que la dette soit éteinte par voie de compensation en temps utile, ilest nécessaire, dans la procédure de résiliation anticipée du bail en cas dedemeure du locataire instituée par l'art. 257d al. 1 CO, que ce dernierl'invoque avant l'expiration du délai de grâce (ATF 119 II 241 consid.6b/bb).Le débiteur doit exprimer clairement son intention de compenser. Ladéclaration de volonté doit permettre à son destinataire de comprendre, enfonction des circonstances, quelle est la créance compensée et quelle est lacréance compensante. Si le débiteur ne précise pas quelle créance il entendcompenser par une contre-créance, sa déclaration est incomplète et, par voiede conséquence, dépourvue d'effet juridique (arrêt 4C.174/1999 du 14 juillet1999 consid. 2b, in SJ 2000 I p. 78). Déterminer s'il y a eu ou non une déclaration de compensation pendant ledélai de grâce ressortit au fait; en revanche, dire si la déclaration decompensation opérée durant ce délai est suffisante, au regard de l'art. 124al. 1 CO et de la jurisprudence y relative, est une question qui relève dudroit (arrêt 4C.140/2006 du 14 août 2006, consid. 4.1.1).3.1.2 En l'espèce, il est constant que la défenderesse a explicitement excipéde la compensation dans une lettre du 23 mai 2005, qui a été adressée à labailleresse avant l'expiration du délai comminatoire de 30 jours fixé par lepli du 26 avril 2005 conformément à l'art. 257d al. 1CO.Partant, il sied d'admettre que la compensation a été valablement invoquée.Il reste à vérifier si les conditions de la compensation étaient réalisées aumoment où la recourante s'est prévalue de l'exception. 3.1.3 Selon la répartition du fardeau de la preuve déduite de l'art. 8CC, ilappartient au débiteur qui prétend s'être libéré d'en apporter la preuve(Denis Loertscher, Commentaire romand, n. 1 ad art. 88 CO; Urs Leu,Commentaire bâlois, n. 1 ad art. 88 CO).Il s'ensuit que lorsqu'une partie invoque la compensation, il lui incombe deprésenter les faits permettant de constater que les conditions de lacompensation sont réunies; si elle détient des moyens de preuve, on doitattendre d'elle qu'elle les produise (arrêt 4C.295/2001 du 24janvier 2002,consid. 2b, in SJ 2002 I p. 244). Aux termes de l'art. 274d al. 3 CO, le juge établit d'office les faits etapprécie librement les preuves; les parties sont tenues de lui présentertoutes les pièces nécessaires à l'appréciation du litige. Le principed'instruction ainsi posé n'est pas une maxime officielle absolue, mais unemaxime inquisitoire sociale dont le but est de protéger la partie réputée laplus faible et d'assurer l'égalité des parties, ainsi que d'accélérer laprocédure. C'est dire que le juge ne doit pas instruire d'office le litigelorsqu'une partie renonce à expliquer sa position (ATF 125 III 231 consid. 4ap. 238). En revanche, il doit interroger les parties sur l'état de fait quiest nécessaire pour l'application du droit, s'il est reconnaissable pour luique les faits allégués sont incomplets (Peter Higi, Commentaire zurichois, n.58 et n. 61 ad art. 274d CO; SVIT-Kommentar Mietrecht, 2e éd., n. 19 ad art.274dCO, p. 1001 en haut). Dans le cas présent, la recourante a prétendu qu'elle était titulaire àl'encontre de l'intimée d'une créance de 350'000 fr. correspondant àd'importants travaux qu'elle a dû effectuer, avec l'autorisation de labailleresse, sur les locaux commerciaux loués pour que ceux-ci soient enconformité avec les exigences du droit public cantonal quant à l'exploitationdes établissements publics. Entendue par le juge de l'évacuation, elle asollicité la mise sur pied d'une expertise au sujet de la nature desditstravaux et l'audition de plusieurs témoins. Le juge
de paix a refusé ces réquisitions de preuve sans donner de motifs. Etla cour cantonale a jugé que l'appréciation anticipée des preuves à laquellece magistrat a procédé était "adéquate". Ce faisant, l'autorité cantonale a grossièrement violé le droit fédéral, etsingulièrement la norme susrappelée. Il lui appartenait en effet de rappelerau Juge de paix qu'il avait le devoir d'établir les faits pertinents pourappliquer le droit. Le juge de l'expulsion, devant lequel le locataire endemeure se prévaut à l'encontre du bailleur d'une créance compensante déduitede travaux d'entretien et de rénovation de grande ampleur, ne peut sansvioler le droit fédéral refuser des réquisitions de preuves présentées parledit locataire pour déterminer quels travaux ont été opérés sur la choselouée et pour quels coûts. Le magistrat en cause devait en particulierordonner une expertise, dès l'instant où il était amené à résoudre unequestion ayant trait à la nature et au prix d'ouvrages réalisés pardifférents corps de métiers, problème dont la solution suppose la maîtrise deconnaissances spécifiques qu'il ne possède apparemment pas. A considérer l'importance de la créance compensatoire invoquée et lefondement sur lequel elle semble reposer (mise en conformité ducafé-restaurant pour en permettre l'exploitation), on ne peut pas imaginerque l'intimée n'ait pas donné son accord - en tout cas tacite - à laréalisation par la locataire de travaux d'une pareille ampleur. La clause dubail imposant la forme écrite dans les relations entre parties a parfaitementpu être modifiée en cours de contrat. Il n'est pas inutile de relever à cestade du raisonnement que la présomption que la forme réservée est unecondition de la validité du contrat peut être renversée par la preuve que lesparties ont renoncé, après coup, à la réserve de la forme, que ce soitexpressément ou par actes concluants (Ingeborg Schwenzer, Commentaire bâlois,n. 10 ad art. 16 CO; Bruno Schmidlin, Commentaire bernois, n. 45 ad art. 16CO). Par ailleurs, la demanderesse a signé des plans de mise à l'enquêtepublique en rapport avec les travaux précités. Et elle n'a pas contesté quede grands travaux ont été effectués à diverses périodes dans les locaux loués Au vu de ce qui précède, il appert que la Chambre des recours, en confirmantla manière de procéder du premier juge, a enfreint l'art. 274d al. 3 CO. 3.2 Un autre motif commande l'admission du recours. La procédure de l'art. 257d al. 1 CO, permettant la résiliation anticipée dubail, présuppose que le locataire est en retard dans le paiement du loyer telqu'il est prévu par le bail (David Lachat, Commentaire romand, n. 1 ad art.257d CO). Si tel n'est pas le cas, le délai de paiement imparti au locatairepar le bailleur, en application de la disposition précitée, reste sans effet(David Lachat, Le bail à loyer, p. 210, note 42; Higi, op. cit., n. 32 adart. 257d CO).Il résulte de l'état de fait définitif (art. 63 al. 2 OJ) que le loyermensuel était payable trimestriellement à l'avance, mais qu'il étaitrecevable par mois d'avance en cas de paiements ponctuels. Le 26 avril 2005, l'intimée a réclamé à la recourante la totalité des loyersdus pour la période s'étendant du 1er avril 2004 au 1er avril 2005. Il n'apas été établi que la demanderesse ait requis auparavant paiement de cesloyers, qui représentaient douze mois de location, ni même qu'elle ait émisune quelconque protestation à l'égard de la locataire. Dans ces conditions particulières, il est permis de se demander si lesparties n'ont pas modifié tacitement les clauses contractuelles relatives auxmodalités de paiement des loyers en convenant que le paiement d'avance desloyers était suspendu jusqu'à amortissement des travaux effectués par larecourante dans les locaux qu'elle a pris à bail. Si c'était le cas, lasommation du 26 avril 2005 ne serait pas valable. 4.En conclusion, il convient d'admettre partiellement le recours, d'annulerl'arrêt entrepris et de renvoyer la cause à l'autorité cantonale pourinstruction complémentaire et nouvelle décision au sens des considérants(art. 64 al. 1 OJ). Il incombera à la Chambre des recours d'établir les faitsindispensables à une saine application du droit, ce qui implique qu'il soitdonné suite aux réquisitions de preuves formées par la recourante devant leJuge de paix en rapport avec la créance qu'elle oppose en compensation auxprétentions de la bailleresse. De même, la cour cantonale devra déterminer siles parties contractantes ont aménagé leurs relations contractuelless'agissant des modalités de versement des loyers mensuels. Vu le sort du recours, il se justifie de répartir les frais judiciaires parmoitié entre les parties et de compenser les dépens (art. 156 al. 3 et 159al. 3 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est partiellement admis, l'arrêt attaqué est annulé et l'affaireest renvoyée à l'autorité cantonale pour instruction complémentaire etnouvelle décision dans le sens des considérants. 2.Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis par moitié à la charge dechacune des parties. 3.Il n'est pas alloué de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Lausanne, le 28 septembre 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: