| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 31 août 2006, 4C.138/2006

{T 0/2}4C.138/2006 /ech Arrêt du 31 août 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, président, Favre et Kiss.Greffière: Mme Cornaz. Les époux X.________,défendeurs et recourants, représentés par Me Patrice Le Houelleur, contre Y.________,demandeur et intimé, représenté par Me Corinne Nerfin. contrat de bail à loyer; prolongation de bail, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre d'appel en matière de baux etloyers du canton de Genève du6 mars 2006. Faits: A.Par contrat du 19 février 1998, Y.________ a remis à bail aux épouxX.________ une villa jumelle sise à A.________, pour une durée initiale detrois ans, du 1er mai 1998 au 30 avril 2001, avec clause de reconductiontacite annuelle, sauf dénonciation donnée trois mois à l'avance, pour unloyer de 3'000 fr. par mois, charges non comprises. Le 16septembre 2003, lepropriétaire a résilié le bail pour le 30 avril 2004, au motif que son filssouhaitait habiter la villa. B.Le 10 octobre 2003, les locataires ont saisi la Commission de conciliation enmatière de baux et loyers d'une requête en prolongation de bail. Par décisiondu 29novembre 2004, cette autorité a accordé aux locataires une premièreprolongation au 30 avril 2006. Le 15 décembre 2004, le propriétaire a saisile Tribunal des baux et loyers en concluant à l'octroi d'une prolongationunique au 31décembre 2005. Par jugement du 4 mai 2005, celui-ci a accordéaux locataires une unique prolongation de deux ans à l'échéance du 30avril2006. Par arrêt du 6 mars 2006, la Chambre d'appel en matière de baux etloyers a confirmé le jugement attaqué. C.Les époux X.________ (les défendeurs) interjettent un recours en réforme auTribunal fédéral. Ils concluent principalement à l'annulation de l'arrêtentrepris et à sa réforme en ce sens qu'il leur est accordé une premièreprolongation de bail au 30 avril 2006, subsidiairement à l'annulation del'arrêt entrepris et au renvoi de la cause à l'autorité cantonale pournouvelle décision dans le sens des considérants, le tout avec suite dedépens. Y.________ (le demandeur) propose le rejet du recours dans la mesureoù il est recevable et la confirmation de la décision attaquée, avec suite dedépens. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Interjeté par les défendeurs, qui ont succombé dans leurs conclusions enprolongation du bail, et dirigé contre une décision finale rendue en dernièreinstance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur unecontestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr.(art. 46 OJ; ATF 113 II 406 consid. 1; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du 4octobre 2004, consid. 1.1), le recours est en principe recevable puisqu'il aété déposé en temps utile compte tenu des féries (art. 34 al. 1 let. a et 54al. 1 OJ; art. 1 de la loi fédérale du 21 juin 1963 sur la supputation desdélais comprenant un samedi) et dans les formes requises (art.55OJ). 1.2 Le recours en réforme est ouvert pour violation du droit fédéral (art. 43al. 1 OJ). En revanche, il ne permet pas de se plaindre de la violationdirecte d'un droit de rang constitutionnel (art. 43 al. 1, 2ephrase OJ), nide la violation du droit cantonal (ATF 127 III 248 consid. 2c). Saisi d'untel recours, le Tribunal fédéral conduit son raisonnement juridique sur labase des faits contenus dans la décision attaquée, à moins que desdispositions fédérales en matière de preuve n'aient été violées, qu'il faillerectifier des constatations reposant sur une inadvertance manifeste (art. 63al. 2 OJ) ou compléter les constatations de l'autorité cantonale parce quecelle-ci n'a pas tenu compte de faits pertinents, régulièrement allégués etclairement établis (art. 64OJ). Dans la mesure où une partie recouranteprésente un état de fait qui s'écarte de celui contenu dans la décisionattaquée, sans se prévaloir avec précision de l'une des exceptions quiviennent d'être rappelées, il n'est pas possible d'en tenir compte (ATF 130III 102 consid. 2.2 p.106, 136 consid. 1.4). Il ne peut être présenté degriefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyens de preuvenouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours en réforme n'est pas ouvertpour remettre en cause l'appréciation des preuves et les constatations defait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4; 129III 618 consid.3). 1.3 Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà desconclusions des parties; en revanche, elle n'est liée ni par les motifsdéveloppés par celles-ci (art. 63 al. 1 OJ; ATF 130 III 136 consid.1.4; 128III 411 consid. 3.2.2 p. 415), ni par l'argumentation juridique adoptée parla cour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4; 128 III 22consid. 2e/cc p. 29). 2.Invoquant les art. 272 et 272b CO, les défendeurs reprochent à la courcantonale de ne pas avoir tenu compte de tous les éléments pertinents de lasituation d'espèce, qui militeraient pourtant en faveur de l'octroi d'unepremière prolongation de bail. 2.1 Selon l'art. 272 al. 1 CO, le locataire peut demander la prolongationd'un bail lorsque la fin du contrat aurait pour lui ou sa famille desconséquences pénibles sans que les intérêts du bailleur le justifient.L'alinéa 2 de cette disposition prévoit que, dans la pesée des intérêts,l'autorité compétente se fondera notamment sur les circonstances de laconclusion du bail et le contenu du contrat (a), la durée du bail (b), lasituation personnelle, familiale et financière des parties ainsi que leurcomportement (c), le besoin que le bailleur ou ses proches parents ou alliéspeuvent avoir d'utiliser eux-mêmes les locaux ainsi que l'urgence de cebesoin (d), et la situation sur le marché local du logement et des locauxcommerciaux (e). La pesée des intérêts en fonction de cette liste nonexhaustive sert non seulement à déterminer le principe d'une éventuelleprolongation de bail, mais aussi sa durée. Le juge gardera à l'esprit que laprolongation a pour but de donner du temps au locataire pour trouver unesolution de remplacement (ATF 125 III 226 consid. 4b; plus récemment arrêt4C.269/2004 du 4 octobre 2004, consid. 4.1) ou, à tout le moins, tend àadoucir les conséquences pénibles que la résiliation peut entraîner pourcelui-ci (ATF 116 II 446 consid. 3b; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du4octobre 2004, consid. 4.1). C'est le lieu de rappeler que le besoinlégitime du bailleur, ou de ses proches, d'occuper les locaux prévautgénéralement sur les intérêts du locataire (arrêt 4C.269/2004 du 4octobre2004, consid. 4.2 et la référence citée), le but de la prolongation n'étantpas d'assurer au locataire le maintien indéfini d'une situation favorable(cf. ATF 116 II 446 consid. 3b; plus récemment arrêt 4C.269/2004 du 4 octobre2004, consid. 4.2 et la référence citée). L'art. 272b al. 1 CO prévoit que le bail d'habitations peut être prolongé dequatre ans au maximum, celui de locaux commerciaux de six ans, et que dansses limites, une ou deux prolongations peuvent être accordées.La détermination de la durée de la prolongation en fonction des critèresprécités relève du pouvoir d'appréciation du juge. Celui-ci doit tenir comptedu but de la disposition et procéder à une pesée des intérêts en présence. Lejuge ne transgresse pas le droit fédéral en exerçant le pouvoird'appréciation que la loi lui accorde. Le droit fédéral n'est violé que si lejuge sort des limites fixées par la loi, s'il se laisse guider par desconsidérations étrangères à la disposition applicable, s'il ne prend pas encompte les éléments d'appréciation pertinents ou s'il tire des déductions àce point injustifiables que l'on doive parler d'un abus du pouvoird'appréciation (ATF 125 III 226 consid. 4b et les références citées; plusrécemment, cf. également arrêt 4C.425/2004 du 9 mars 2005, consid. 3.2).2.2 Dans la présente espèce, la cour cantonale a retenu, en fait, que leslocataires exercent respectivement les professions d'avocat etd'institutrice, qu'ils ont trois enfants, scolarisés à A.________ oùtravaille leur mère. Les locataires ont produit un important dossiercomprenant un grand nombre d'offres de maisons à vendre, d'où ils déduisentqu'il leur est extrêmement difficile, voire impossible, de trouver une villarépondant aux exigences dictées par la présence de trois enfants et dont lesconditions de location ne soient pas exorbitantes. Les recherches ontessentiellement porté sur le quartier de A.________. Le fils du propriétaire,employé de banque, souhaite s'installer avec sa compagne, divorcée (et nonpas encore mariée, contrairement à une inadvertance de la cour qu'il convientde rectifier d'office; art. 63 al. 2, 2ème phrase et 64 al. 2 OJ), et avec lafille de cette dernière. Actuellement, celles-ci vivent dans un appartementde quatre pièces à B.________, pour un loyer de 1'346 fr. par mois, etcelui-là en occupe un de trois pièces à C.________, pour 890 fr. par mois,après qu'il a déménagé de D.________ (faits de notoriété connus des deuxprécédentes instances; ATF 98 II 211 consid. 4a p. 214). La cour cantonale a considéré, en droit, que l'unique prolongation de deuxans, au 30 avril 2006, se justifiait par la durée du bail de sept ans, parcelle du préavis de congé de sept mois et par le caractère comparable dessituations personnelles des locataires et du fils du bailleur, s'agissantdans les deux cas de familles - de droit ou de fait - avec des enfants. Cesdernières pâtissaient dans une même mesure de la situation de pénurie sur lemarché du logement à Genève. Il était légitime pour le fils du bailleur des'installer dans l'une des villas de ce dernier (correction d'uneinadvertance manifeste; art. 63 al. 2, 2ème phrase et 64 al. 2 OJ), pourmettre fin aux trajets incessants entre les deux appartements «et à la viede famille éclatée» en raison de cette circonstance. D'un autre côté, lasituation matérielle et sociale des locataires, et leur attachement àA.________ en raison de la scolarisation des enfants et de l'emploi de leurmère, avaient été pris en compte, ce d'autant plus qu'ils disposaient de«revenus suffisants pour retrouver un logement correspondant à leur attentedans la région de A.________». Enfin, ces derniers n'avaient donné aucuneexplication concrète sur les motifs les conduisant à rejeter des offresd'achat, ou, plus rarement, de location, qui pourraient répondre à leursbesoins et à leurs moyens, sinon à leurs exigences. 2.3 Selon les défendeurs, la cour cantonale aurait assimilé leur situation defamille à celle du fils du bailleur, qui sont pourtant diamétralementopposées, n'aurait pas tenu compte de leur très fort rattachement àA.________, en raison du métier de l'épouse et de la scolarisation des troisenfants dans l'école locale, et aurait considéré que leur situation étaitaisée, alors que des enquêtes n'avaient jamais été ouvertes à ce sujet et queleurs moyens financiers n'avaient jamais été établis. Vu le caractère aigu dela crise du logement à Genève, avec un taux de vacance de 0,19 %, et le faitque leur famille comprenne cinq personnes, la cour cantonale ne pouvaitretenir que les locataires et le fils du propriétaire pâtissaient dans lamême mesure de la pénurie du logement. Enfin, le besoin du fils dupropriétaire n'était ni urgent ni concret, dans la mesure où son amie, aveclaquelle il envisage de vivre en communauté domestique, dispose d'unappartement de quatre pièces, et où lui-même est locataire d'un logement detrois pièces. Ainsi, les défendeurs se plaignent plus précisément de laviolation de l'art. 272 al. 2 let. c, d ete CO. 2.3.1 Le premier critère avancé par les locataires est celui de la situationpersonnelle, familiale et financière des parties, que les précédents jugesauraient interprété de manière abusive. Comme les défendeurs n'ont pas repris, en instance de réforme, leur grief delésion de l'art. 274d, al. 3 CO, concernant l'établissement des faits, etqu'ils n'ont pas combattu le défaut de preuve de leur situation financièrepar la voie idoine du recours de droit public, il convient de statuer sur labase des faits retenus par la cour cantonale, qui lient le Tribunal fédéral(art. 63 al. 2 OJ), sauf pour ce qui est de la rectification d'office deconstatations reposant manifestement sur des inadvertances, pour autant qu'untel manquement soit pertinent au vu des faits allégués par les parties. Teln'est pas le cas de l'ignorance, par la cour cantonale, d'une piècerégulièrement versée en première instance par le bailleur, selon laquelle cedernier est propriétaire de deux ou de plusieurs villas à A.________, dans lacommune de Z.________. Par contre, il ressort de la lecture du dispositif dujugement de divorce, régulièrement produit par le demandeur, que la compagnedu fils du bailleur est divorcée, et non pas «encore mariée», comme leretient à tort la juridiction cantonale. Au demeurant, cette circonstance nesaurait être d'une grande utilité aux locataires, dans la mesure où leprononcé du divorce de la compagne du fils du bailleur représente un élémentfavorable à la thèse de l'établissement d'une communauté domestique stableentre ces derniers. 2.3.2 Les défendeurs reprochent à la cour cantonale d'avoir estimé «que lesdeux parties pâtissaient dans la même mesure de la situation de pénurie surle marché du logement», alors que dans leur cas, il s'agissait d'une famillede cinq personnes comportant trois enfants mineurs, et dans l'autre, d'unecommunauté domestique en formation réunissant trois personnes, dont uneenfant mineure. Or, la volonté du bailleur de permettre l'installation de sonfils dans sa villa litigieuse implique une appréciation de la difficulté derelogement des locataires, compte tenu du marché locatif, et de la faculté,pour le propriétaire, de supporter de façon légitime une prolongation plus oumoins longue du bail, dans les limites de l'art. 272b CO, pour permettre auxlocataires de trouver une nouvelle habitation. En l'espèce, s'il est manifeste qu'une famille de cinq personnes aura plus dedifficulté à se reloger, dans un quartier relativement limité, compte tenu dela scolarisation des enfants et de la profession de l'épouse, qu'une famillemoins nombreuse, la cour cantonale a estimé, qu'en raison de leurs «revenussuffisants», les défendeurs pourraient retrouver un logement correspondant àleur attente dans la région de A.________. Par ces considérations générales, la cour cantonale a omis non seulement uneanalyse détaillée, mais également une comparaison approfondie avec lasituation financière du bailleur, et de son fils, dont le besoin de la villalitigieuse pour l'établissement de sa communauté domestique constitue lebesoin sérieux et concret justifiant le congé, en même temps que laprolongation du bail commandant la pesée des intérêts contradictoires enprésence, en application de l'art.272 al.2CO. Si cette manière de faire dela juridiction cantonale est critiquable, elle ne saurait pour autantconsacrer une violation du droit fédéral applicable, nécessitant uncomplètement du dossier, ce d'autant moins que, comme rappelé liminairement,les locataires n'ont pas soulevé le grief de la violation de l'art. 274d al.3 CO (cf. arrêt 4C.425/2004
du 9 mars 2005, consid. 3.4).En effet, il ressort de l'arrêt attaqué que les deux parties bénéficientd'une situation relativement comparable, malgré la différence des deux typesde famille en présence. Il faut en réalité considérer, avec les jugescantonaux, que les locataires, qui sont respectivement avocat etinstitutrice, réalisent en commun un revenu suffisamment important pourretrouver, dans le délai de deux ans imparti par les juridictions cantonales,un objet à acheter ou à louer, dans la région de Z.________, qui puissecorrespondre à leurs attentes. Et ceci, malgré le poids des charges defamille, inhérent à l'éducation de trois enfants. A cet égard, la courcantonale a retenu de façon admissible que les locataires n'avaient donnéaucune explication concrète sur les motifs les conduisant à rejeter certainespropositions, concernant des logements dont le nombre de pièces et le prixpourraient entrer en ligne de compte, d'après les quelques éléments audossier décrivant leur situation patrimoniale. Sur ce point, le paiement d'unloyer mensuel de 3'000 fr., sans les charges, permet de déduire une certainefaculté de faire face aux frais d'un logement, que la cour cantonale a puprendre en considération dans le cadre de son large pouvoir d'appréciation. 2.3.3 De même, la situation du fils du bailleur est aisée, puisqu'avec sacompagne, ils louent deux appartements de respectivement quatre et troispièces, pour un loyer mensuel total de 2'236 fr., étant précisé que, danscette communauté domestique, un seul enfant mineur est à charge. De plus, ladifficulté alléguée, tenant «aux trajets incessants et à la vie de familleéclatée en raison de la distance entre» les deux appartements pourrait êtresérieusement relativisée en raison de la durée maximale de prolongationprévue à l'art. 272b CO, et du fait que le fils du bailleur a notablementaggravé cette situation, en déménageant de son ancien appartement, proche decelui de sa compagne, pour s'installer en ville de Genève. Ces circonstances permettent d'estimer que le besoin sérieux et concret dubailleur paraît d'une urgence toute relative, ce d'autant plus quel'appartement du fils du bailleur est utilisé essentiellement pour lestockage de ses livres, de son matériel, et pour la pratique de la musique. 2.4 Vu les considérations précédentes, l'octroi d'une prolongation uniqued'une durée de deux ans ne consacre pas clairement un abus du pouvoird'appréciation, malgré le schématisme grossier de la décision de la courcantonale, qui demeure soutenable au point de ne pas constituer une violationdu droit fédéral, dans l'application de l'art. 272 al. 2 let. c, d et e, CO.Il s'ensuit que le recours doit être rejeté, ce qui implique la confirmationde l'arrêt entrepris. 3.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la chargedes défendeurs, solidairement entre eux (art. 156 al. 1 et 7 ainsi que 159al. 1 et 5 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs,solidairement entre eux. 3.Les défendeurs, débiteurs solidaires, verseront au demandeur une indemnité de2'500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 31 août 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: