| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 04 août 2006, 4C.196/2006

{T 0/2}4C.196/2006 /ech Arrêt du 4 août 2006Ire Cour civile M. et Mmes les Juges Corboz, président, Klett et Rottenberg Liatowitsch.Greffier: M. Carruzzo. A. X.________ et B.X.________,défendeurs et recourants, représentés par Me Patrick Blaser, contre Y.________,demanderesse et intimée, représentée par Me Marcel Bersier. contrat de bail à loyer; nullité du congé, recours en réforme contre l'arrêt rendu le 3 avril 2006par la Chambre d'appel en matière de baux et loyersdu canton de Genève. Faits: A.A.a Le 30 septembre 1985, Y.________, troisième épouse de Z.________, décédédepuis peu, et A.X.________, issu du premier mariage du défunt, ont signé uncontrat de bail à loyer portant sur une villa de sept pièces, sise à ..., quela prénommée, bailleresse, s'était vu attribuer dans la succession de feu sonmari et qui faisait partie des biens visés par une clause de substitutionfidéicommissaire au bénéfice de A.X.________. Conclu pour une durée d'un an,à compter du 1er septembre 1985, le bail se renouvelait ensuite tacitementd'année en année, sauf préavis de résiliation donné trois mois avantl'échéance. Le loyer annuel a été fixé à 12'000 fr., sans les charges. A.b Le 22 avril 1998, la bailleresse a fait notifier au locataire un premiercommandement de payer, au montant de 60'000 fr. plus intérêts, pour lesloyers en souffrance d'avril 1993 à fin mars 1998. Le poursuivi ayant forméopposition, une longue procédure judiciaire s'en est suivie au terme delaquelle A.X.________ a été reconnu débiteur de cette somme avec sesaccessoires, sous déduction de 21'867 fr. 30. Un deuxième commandement de payer, portant sur le montant de 48'000 fr. encapital, relatif aux loyers arriérés du 1er avril 1998 au 31mars 2002, a éténotifié le 21 mars 2002, sur requête de Y.________, à A.X.________ qui y afait opposition. Le 26 juin 2003, la bailleresse a fait notifier au locataire un troisièmecommandement de payer par lequel elle a requis le versement de 63'000 fr.pour les loyers impayés du 1er avril 1998 au 30 juin 2003. Ce commandement depayer a été, lui aussi, frappé d'opposition. Le 21 août 2003, A.X.________ a soldé la première poursuite susmentionnée enfaisant verser 55'727 fr. 65 à Y.________ par le truchement de l'Office despoursuites. La créancière a reçu ladite somme le 28août 2003. A.c Par avis comminatoires du même jour, envoyés le lendemain au locataire età son épouse, B.X.________, qui les ont reçus le 1erseptembre 2003, labailleresse a mis ces deux personnes en demeure de lui verser, avant le 30septembre 2003, la somme de 103'132 fr. 70 à titre d'arriérés de loyer et decharges au 31 août 2003, sous peine de voir le bail résilié.Estimant que ladite somme n'avait pas été intégralement payée dans le délaiimparti, Y.________ a résilié le bail pour le 30 novembre 2003 par avisofficiels du 3 octobre 2003 adressés au locataire et à son conjoint. A.d Par requête du 7 novembre 2003 adressée à la Commission de conciliation,les époux X.________ ont contesté le congé, motifs pris du non- respect dudélai comminatoire et du fait que la bailleresse avait réclamé un montantlargement supérieur à la somme due. Dans une lettre du 11 novembre 2003, ilsn'ont reconnu devoir qu'un montant de 68'000 fr., pour les loyers impayés du1er avril 1998 au 30 novembre 2003, montant qu'ils entendaient compenser avecune créance en dommages-intérêts de 150'000 fr. en raison des défauts de lachose louée. La bailleresse a requis, quant à elle, en date du 18 décembre 2003, que lelocataire et son conjoint fussent expulsés de la villa pour cause denon-paiement du loyer. En décembre 2003, les époux X.________ ont agi en réduction du loyer,alléguant des défauts de la chose louée. La procédure y relative est toujourspendante. Le loyer a été consigné depuis lors. Le 5 août 2004, les époux X.________ ont soldé la poursuite relative auxloyers couvrant la période du 1er avril 1998 au 30 juin 2003. Y. ________ a vendu sa propriété le 17 mars 2005. D'entente avec l'acquéreur,elle assume, à ses risques et périls, la poursuite de la procédured'expulsion. La conciliation tentée par la Commission ad hoc lors de l'audience du 7 juin2005 n'ayant pas abouti, chacune des parties a saisi le juge en temps utile. B.Par jugement du 6 septembre 2005, le Tribunal des baux et loyers du canton deGenève a constaté la validité de la résiliation du bail signifiée le 3octobre 2003 par Y.________ (ci-après: la demanderesse) aux époux X.________(ci-après: les défendeurs). Il a, en conséquence, ordonné à ceux-ci d'évacuerimmédiatement la villa de ....Saisie par les défendeurs, la Chambre d'appel en matière de baux et loyers,statuant par arrêt du 3 avril 2006, a confirmé le jugement de premièreinstance. C.Les défendeurs interjettent un recours en réforme au Tribunal fédéral. Ilsconcluent, principalement, à la constatation de la nullité du congé incriminéet, subsidiairement, à son annulation, la bailleresse devant être déboutée deses conclusions en tout état de cause. Dans une lettre de son conseil datée du 25 juillet 2006, la demanderesseindique qu'elle fait sienne l'argumentation de la cour cantonale et qu'il y alieu, partant, de rejeter le recours "car il est totalement infondé". Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Emanant de la partie qui a succombé dans ses conclusions et dirigé contreune décision finale rendue en dernière instance cantonale par un tribunalsupérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur une contestation civile dont la valeurlitigieuse dépasse largement le seuil de 8'000 fr. (art. 46OJ; cf. ATF 119II 147 consid. 1; 111 II 384 consid. 1), le recours en réforme est enprincipe recevable, puisqu'il a été interjeté en temps utile (art. 54 al. 1OJ en liaison avec l'art. 34 al. 1 let. a OJ) et dans les formes requises(art. 55 OJ). 1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement sur la base des faits contenus dans la décision attaquée, àmoins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aient étéviolées, qu'il y ait lieu à rectification de constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64OJ; ATF 127 III 248 consid. 2c; 126 III 59 consid. 2a).Au surplus, la juridiction de réforme ne peut aller au-delà des conclusionsdes parties, mais elle n'est pas liée par les motifs invoqués dans lesécritures (art. 63 al. 1 OJ), ni par l'argumentation juridique retenue par lacour cantonale (art. 63 al. 3 OJ; ATF 130 III 136 consid. 1.4 ). 2.2.1A teneur de l'art. 257d al. 1 CO, lorsque, après réception de la chose, lelocataire a du retard pour s'acquitter d'un terme ou de frais accessoireséchus, le bailleur peut lui fixer par écrit un délai de paiement et luisignifier qu'à défaut de paiement dans ce délai il résiliera le bail. Ledélai doit être d'au moins trente jours pour les baux d'habitations. L'art.257d al. 2 CO dispose que, faute de paiement dans le délai fixé, les bauxd'habitations peuvent être résiliés moyennant un délai de congé minimum detrente jours pour la fin d'un mois. Le délai comminatoire de l'art. 257d al. 1 CO commence à courir le lendemaindu jour où le locataire a reçu l'avis du bailleur (David Lachat, Le bail àloyer, p. 211, n. 5.6). En l'espèce, les défendeurs ont reçu chacun l'avis de la demanderesse le 1erseptembre 2003. Le délai comminatoire, qui a couru dès le 2septembre 2003est donc arrivé à échéance le 1er octobre 2003. Le délai au 30 septembre2003, indiqué dans les deux avis, était ainsi inférieur d'une unité auxtrente jours prescrits par la disposition précitée. 2.2 La doctrine et les tribunaux hésitent sur la sanction juridiquequ'emporte la fixation d'un délai trop court, en particulier sur le point desavoir si ce délai est nul et le congé subséquent inefficace (au sujet decette controverse, cf. Lachat, op. cit., p. 210, notes 44 et 45 avec denombreuses références). Dans un arrêt du 1er juillet 2003 (cause 4C.88/2003), le Tribunal fédéral alaissé la question ouverte. Selon lui, la fixation d'un délai de paiement,assortie de la menace de la résiliation du bail, telle qu'elle est prévue àl'art. 257d al. 1 CO, vise principalement à fournir au locataire - et à sonconjoint, non titulaire du bail, dans le cas du logement familial - unedernière occasion d'échapper aux conséquences pénibles du congé en leuraccordant un minimum de temps pour se procurer les moyens nécessaires aupaiement de l'arriéré de loyer. Est, dès lors, contraire à l'esprit de cettedisposition, de même qu'aux règles de la bonne foi, l'attitude du locataireou de son conjoint consistant à se prévaloir, pour contester la validité ducongé subséquent, de ce que l'avis comminatoire mentionnait un délaiinférieur aux 30 jours prévus par la loi, alors qu'aucun des deux n'entendaitrégler les loyers arriérés, quel que fût le délai qui leur aurait étéimparti. Tel était le cas dans cette affaire. En effet, il ressortait desconstatations de la cour cantonale que ni le locataire ni son conjointn'auraient payé les loyers dus dans un délai de trente jours si ce délai leuravait été imparti. 2.3 A l'instar des premiers juges, la Chambre d'appel, se référant à l'arrêtfédéral précité, a estimé, en substance, que les défendeurs commettaient unabus de droit en se plaignant de n'avoir bénéficié que de 29 jours au lieu de30 pour payer les loyers arriérés, alors qu'ils avaient cessé de verservolontairement leur loyer en mains de la bailleresse depuis le 1er avril 1993en tout cas, qu'ils n'avaient pas démontré être en mesure de payer le solderéclamé dans les 30 jours dès la réception de l'avis de fixation du délaicomminatoire et qu'ils n'entendaient de toute façon pas verser ce solde surune base volontaire, quel que fût le délai imparti. Les défendeurs contestent que l'on puisse comparer la présente affaire aveccelle qui a donné lieu à l'arrêt fédéral susmentionné. Ils observent, à cepropos, que, loin de se soustraire à leurs obligations, ils ont immédiatemententrepris des démarches afin de pouvoir disposer de la somme de 76'557 fr.50, versée par eux le 5 août 2004, ce qui leur a pris un certain temps,forcés qu'ils ont été de contracter un prêt hypothécaire. Ayant ainsiacquitté plus de 130'000 fr. d'arriérés de loyers en moins d'un an, comptetenu de leur premier versement, les défendeurs, qui affirment payerrégulièrement leur loyer depuis lors, nient qu'il soit possible de leurprêter l'intention de ne pas exécuter leurs engagements contractuels àl'égard de la demanderesse. La thèse soutenue par les défendeurs dans leur recours en réforme repose surdes constatations qui contredisent ou complètent celles que les jugesprécédents ont posées souverainement. Ainsi, il ne ressort pas de l'arrêtdéféré que les défendeurs auraient immédiatement entrepris des démarches pourtrouver les fonds nécessaires au paiement des loyers en souffrance, ni qu'ilsaient dû recourir à un emprunt hypothécaire pour ce faire. Pour le surplus,c'est le lieu de rappeler que les constatations de l'autorité cantonalerelatives à l'intention d'une partie relèvent du domaine des faits, si bienqu'elles ne peuvent pas être revues par la juridiction fédérale de réforme(ATF 129 III 702 consid. 2.4 et les arrêts cités).Les seules constatations objectives résultant de l'arrêt cantonal sont, d'unepart, le fait que le loyer a été consigné depuis décembre 2003 et, d'autrepart, le versement, opéré le 5 août 2004, par les défendeurs, pour solder lapoursuite relative aux loyers couvrant la période du 1er avril 1998 au 30juin 2003. Ayant ainsi réglé leur dette de ce chef quelque dix mois aprèsavoir été mis en demeure de le faire, les défendeurs ne sont pas de bonne foilorsqu'ils reprochent à la cour cantonale de n'avoir pas constaté la nullitédu congé litigieux au motif que le délai comminatoire qui leur avait été fixépar la demanderesse était inférieur d'un jour au délai prévu par la loi. Cela étant, il n'apparaît pas que la Chambre d'appel ait violé l'art.257dal. 1 CO en l'espèce. 3.A titre subsidiaire, les défendeurs font grief à la Chambre d'appel den'avoir pas annulé le congé incriminé, alors qu'il contrevenait aux règles dela bonne foi (art. 271 al. 1 CO). 3.1 La disposition citée est applicable, à titre exceptionnel, lorsque larésiliation du bail a pour cause la demeure du locataire (David Lachat,Commentaire romand, n. 10 ad art. 257d CO). Le droit du bailleur de résilierle bail s'oppose alors à celui du locataire d'être protégé contre unerésiliation abusive. Le juge ne peut annuler le congé litigieux que sicelui-ci est inadmissible au regard de la jurisprudence relative à l'abus dedroit et à la bonne foi; il faut des circonstances particulières pour que lecongé soit annulé (ATF 120 II 31 consid. 4a p. 33). Tel sera le cas, parexemple, quand le bailleur, lors de la fixation du délai comminatoire,réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en souffrance,sans être certain du montant effectivement dû (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33s.). Le congé sera également tenu pour contraire aux règles de la bonne foisi le montant impayé est insignifiant (ATF 120 II 31 consid. 4b p. 33), sil'arriéré a été réglé très peu de temps après l'expiration du délaicomminatoire, alors que le locataire s'était jusqu'ici toujours acquitté àtemps du loyer, ou si le bailleur résilie le contrat longtemps aprèsl'expiration de ce délai (Lachat, ibid.; Pierre Wessner, L'obligation dulocataire de payer le loyer et les frais accessoires, in 9e Séminaire sur ledroit du bail, Neuchâtel 1996, p. 24). C'est au destinataire du congé de démontrer que celui-ci contrevient auxrègles de la bonne foi, en particulier que le motif invoqué par le bailleurn'est qu'un prétexte (ATF 120 II 105 consid. 3c; Lachat, op.cit., n. 9 adart. 271 CO). Le caractère abusif ou non de la résiliation s'apprécie aumoment où l'auteur du congé manifeste sa volonté de mettre un terme aucontrat (arrêt 4C.176/2004 du 8septembre 2004, consid. 2.1). Le motif pour lequel un congé est donné relève des constatations de fait (ATF115 II 484 consid. 2b p. 486; 113 II 460 consid. 3b p. 462). 3.2 En soi, il n'y a rien d'abusif à résilier le bail d'un locataire qui nepaie plus son loyer (arrêt 4C.35/2004 du 27 avril 2004, consid. 3.2.2). Or,il est constant qu'à l'expiration du délai comminatoire que la défenderesseavait fixé aux défendeurs, les loyers impayés s'élevaient à 65'000 fr. Cettecirconstance justifiait la résiliation extraordinaire du bail, en conformitéavec l'art. 257d al. 2 CO. Les défendeurs mettent toutefois en évidence le fait que l'avis comminatoirementionnait la somme de 103'132 fr. 70 alors que, le jour précédent l'envoide cet avis, la demanderesse avait reçu de l'Office des poursuites un montantà imputer sur cette somme. Invoquant l'arrêt publié aux ATF 120 II 31, ils endéduisent que la bailleresse a agi de mauvaise foi en les mettant en demeurede payer un montant dépassant de 38'132 fr. 70 celui
de sa créance effective,puis en résiliant le bail en raison du défaut de paiement du montant réclamé.Cependant, les circonstances de la présente espèce ne sont pas les mêmes quecelles de la cause ayant donné lieu audit arrêt. Dans ce précédent, en effet,le bailleur éprouvait un doute au sujet du montant de sa créance, raison pourlaquelle il avait invité le locataire à vérifier le montant réclamé. Enmenaçant son locataire de résilier le bail avant d'avoir acquis la certitudeque l'intéressé devait bien le montant en question, le bailleur s'était donccomporté d'une manière contraire aux règles de la bonne foi, de l'avis duTribunal fédéral (ATF 120 II 31 consid. 4b p.34). La situation estdifférente dans le cas présent. Certes, du point de vue strictementchronologique, au soir de la mise en demeure (28août 2003), les locatairesn'étaient plus débiteurs du montant de 103'132 fr. 70, comme le constate laChambre d'appel. Force est, toutefois, de souligner que, dans la mesure où labailleresse avait reçu à la même date de l'Office des poursuites la somme àporter en déduction de ce montant, il n'est pas établi qu'elle ait apprisl'existence de cette bonification avant l'envoi de l'avis comminatoire auxdéfendeurs. Elle ne devait du reste pas s'attendre à voir ceux-ci s'exécuter,étant donné qu'ils avaient soldé la première poursuite alors qu'aucune menacede résiliation extraordinaire du bail ne leur avait été signifiéeantérieurement. On ne voit pas, du reste, quel intérêt la demanderesse auraitbien pu avoir à gonfler le montant de sa créance, sa prétention résiduelle -65'000 fr.- suffisant déjà largement à justifier la résiliation anticipée dubail. Tout porte donc à croire que la bailleresse ignorait que sa créanceavait été réduite par le versement des défendeurs lorsqu'elle a mis ceux-cien demeure de lui payer les loyers arriérés, sous peine de voir leur bailrésilié. Il convient, en outre, d'observer, avec les premiers juges, que lesdéfendeurs ont attendu plus d'un mois après l'échéance du délai comminatoirepour contester le montant mentionné dans l'avis y relatif et demander desexplications quant à ce montant. Un tel silence n'apparaît guère compatibleavec les règles de la bonne foi. D'ailleurs, le Tribunal des baux et loyersrelève aussi que les défendeurs étaient en mesure de trouver facilement desexplications au sujet du montant mentionné dans l'avis comminatoire. Dans detelles circonstances, on ne saurait imputer à la bailleresse un comportementabusif du seul fait que son avis comminatoire indiquait un montant nettementsupérieur à celui qui était encore dû par les défendeurs à la date d'envoi decet avis. Il y a d'autant moins lieu de le faire que, selon la courcantonale, ces derniers n'ont pas offert de prouver qu'ils étaient à même depayer le solde effectivement dû, soit 65'000 fr., dans le délai imparti. Il suit de là, que les défendeurs, chargés d'une telle preuve, n'ont pasréussi à établir une violation des règles de la bonne foi par la demanderesseen rapport avec le contenu de l'avis comminatoire. 4.Dans un dernier moyen, les défendeurs se plaignent d'avoir été victimes d'uncongé de représailles, au sens de l'art. 271a al. 1 let. a CO. Ils fontvaloir, à ce propos, que, par lettre du 25 août 2003, ils ont élevé desprétentions en priant la bailleresse de bien vouloir procéder aux travaux deremise en état de la chose louée. Ce dernier moyen est irrecevable. Comme les défendeurs le soulignenteux-mêmes, la Chambre d'appel n'a pas traité le problème du congé dereprésailles. Une argumentation juridique nouvelle est certes admissible dansun recours en réforme; encore faut-il qu'elle repose entièrement sur lesfaits constatés par la cour cantonale (ATF 125 III 305 consid. 2e; 115 II 464consid. 1). Cette condition n'est pas remplie dans la présente espèce. Eneffet, on cherche en vain, dans l'arrêt attaqué, une quelconque constatationau sujet des prétentions qu'auraient émises les défendeurs en rapport avecl'état de la chose louée. 5.Cela étant, le recours soumis à l'examen du Tribunal fédéral ne peut qu'êtrerejeté dans la mesure où il est recevable. Ses auteurs seront, dès lors,condamnés solidairement à payer l'émolument judiciaire (art. 156 al. 1 et 7OJ). Compte tenu de la très brève réponse de la demanderesse, qui tient surune page, le Tribunal fédéral ramènera les honoraires inclus dans les dépensdus à cette partie au-dessous du taux minimum (art. 7 al. 2 du Tarif pour lesdépens alloués à la partie adverse dans les causes portées devant le Tribunalfédéral, RS173.119.1). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge des défendeurs,solidairement entre eux. 3.Les défendeurs sont condamnés solidairement à verser à la demanderesse uneindemnité de 500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre d'appel en matière de baux et loyers du canton de Genève. Lausanne, le 4 août 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: