| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 14 juillet 2006, 4C.93/2006

{T 0/2}4C.93/2006/ech Arrêt du 14 juillet 2006Ire Cour civile MM. les Juges Corboz, président, Favre et Pagan, juge suppléant.Greffier: M. Carruzzo. A. ________,défendeur et recourant, représenté par Me Anne-Christine Favre, contre B.________,demandeur et intimé, représenté par Me Christophe Piguet. contrat de courtage, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambre des recours du Tribunalcantonal du canton de Vaud du7 février 2006. Faits: A.A.a Le 29 mai 2001, A.________, propriétaire d'un immeuble locatif àMontreux, a conclu avec B.________, courtier indépendant à Vevey, un contratde courtage d'indication et de négociation non exclusif portant sur la ventede cet immeuble. La commission due a été fixée à 3% du prix de vente. Levendeur souhaitait obtenir 1'600'000 fr. Il a réduit ses exigences par lasuite, ce prix s'étant révélé manifestement trop élevé. X. ________ SA, à Montreux, avait déjà été mandatée depuis plusieurs annéespour la vente du même immeuble. Dès la conclusion du contrat, B.________ a déployé une activité importante envue de trouver un acheteur. Il a notamment présenté l'immeuble à unecinquantaine d'acquéreurs potentiels avant de trouver un acheteur en lapersonne de C.________ au début du mois de septembre 2003. De son côté, X.________ SA a proposé l'immeuble à quatre clients au cours dela période allant du 10 janvier 1997 au 21 février 2002. X.________ estintervenu en personne ultérieurement, mais l'affaire n'a pu être concrétiséeavec l'acquéreur qu'il disait être intéressé par l'acquisition de l'immeuble. A.b Le 15 octobre 2003, le notaire D.________ a établi un projet d'acteconcernant la vente dudit immeuble à C.________ pour un prix de 1'200'000fr., solution que la Banque Y.________, créancière hypothécaire, avaitacceptée. Selon l'art. 15A du projet d'acte, la commission de courtage due àl'agence immobilière B.________ était à la charge du vendeur (art. 64 al. 2OJ). A la même date, X.________ a transmis deux offres d'achat à Y.________, l'unepour lui-même, l'autre pour un client, en affirmant être "tombé amoureux" del'immeuble à vendre et s'être entendu avec le vendeur pour l'acquérir au prixde 1'223'000 fr. Le notaire D.________ a alors été invité à suspendre ledossier et un autre notaire a été commis par X.________ pour modifier leprojet d'acte.Par télécopie du 20 octobre 2003, B.________ a informé A.________ queC.________ avait accepté d'augmenter son offre au prix ferme et net de1'230'000 fr., car il tenait beaucoup à l'immeuble mis en vente. Cependant,le vendeur a renoncé à le lui céder. Le 21 octobre 2003, A.________ a vendu ledit immeuble à X.________ pour leprix de 1'230'000 fr. Le contrat signé à cette date se présentait sous laforme d'une vente à terme réservant la faculté pour l'acheteur de sesubstituer un autre acquéreur. L'entrée en jouissance était fixée au 15décembre 2003. Par lettre du 28 octobre 2003, B.________ a fait part à A.________ de sonincompréhension devant le refus de son mandant de vendre l'immeuble à lapersonne qu'il avait trouvée après de multiples démarches. Dans sa réponse du21 novembre 2003, le vendeur a concédé au courtier qu'il s'était dépensé sanscompter, pendant deux ans, pour vendre l'immeuble, tout en précisant quelui-même avait été obligé, devant l'urgence de la situation, de faire appel àun autre courtier. Usant de la faculté réservée dans l'acte de vente précité, X.________ a cédéson droit, le 12 décembre 2003, à C.________ pour le prix de 1'230'000 fr.auquel est venu s'ajouter un droit de cession fixé à 95'000 fr. La feuille des avis officiels du 3 février 2004 a informé le public de ce quela propriété sur l'immeuble avait été transférée par A.________ à C.________. A la suite de la vente de l'immeuble, Y.________ a retiré la poursuitequ'elle avait intentée à A.________. B.Le 4 février 2004, B.________ a ouvert action contre A.________ aux finsd'obtenir le paiement de 36'900 fr., avec intérêts à 5% l'an dès le 1ernovembre 2003, réclamant ainsi le versement de sa commission de 3% calculéesur le prix de vente de l'immeuble. Le défendeur a conclu au rejet de la demande. Par jugement du 25 janvier 2005, le Tribunal civil de l'arrondissement del'Est vaudois a fait droit à la conclusion en paiement prise par ledemandeur.Saisie par le défendeur, la Chambre des recours du Tribunal cantonal vaudois,statuant le 7 février 2006, a rejeté le recours et confirmé ledit jugement. Al'instar des premiers juges, la cour cantonale a considéré que les partiesavaient conclu un contrat de courtage d'indication et de négociation portantsur la vente de l'immeuble litigieux et que le demandeur avait présenté unamateur intéressé - C.________ - qui était d'accord d'acquérir cet immeublepour un prix final de 1'230'000fr. net de commission. Pour elle, il n'étaitpas déterminant que X.________ ait joué ou non le rôle d'intermédiaire pourla conclusion du contrat de vente, pas plus d'ailleurs que le point de savoirsi le défendeur connaissait ou ignorait l'existence de pourparlers entreX.________ et C.________. Ce qui était décisif, aux yeux des juges cantonaux,c'était le fait que le défendeur avait atteint le but économique qu'ils'était fixé, à savoir la vente de son immeuble au prix qu'il souhaitait. Leprincipe de l'équivalence s'en trouvait dès lors satisfait, le résultatéconomique escompté ayant été obtenu. Que le contrat de vente ait étéformellement conclu avec une autre personne que celle qu'avait indiquée lecourtier n'y changeait rien. En effet, C.________, en acquérant l'immeuble,s'était immédiatement substitué à X.________, devenant l'unique propriétaireà la date d'exécution du contrat. Dans ces circonstances, il n'y avait pas eurupture du lien de causalité entre l'indication de l'acheteur par le courtieret l'acquisition effective de la propriété sur l'immeuble par la personneindiquée, de sorte que le demandeur avait droit au salaire convenu. C.Le défendeur interjette un recours en réforme dans lequel il reprend sesconclusions libératoires. A titre subsidiaire, il requiert le renvoi de lacause à la cour cantonale pour complément d'instruction. Dans sa réponse, le demandeur propose le rejet du recours. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Interjeté en temps utile (art. 54 OJ) et dans les formes requises (art.55 OJ) par la partie qui a succombé dans ses conclusions libératoires, leprésent recours est recevable. Demeure réservé l'examen de la recevabilitédes moyens soulevés par le défendeur. 1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents, régulièrement allégués et clairement établis (art. 64OJ; ATF 130 III 102 consid. 2.2; 127 III 248 consid. 2c). Hormis cesexceptions que le recourant doit invoquer expressément, il ne peut êtreprésenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faits ou de moyensde preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let.c OJ). 2.Les parties étaient liées par un contrat de courtage d'indication et denégociation (au sujet de ce contrat, cf. ATF 131 III 268 consid. 5.1.2 et lesréférences). Le point n'est du reste pas litigieux. La controverse porte surla question de savoir si le demandeur peut exiger du défendeur larémunération stipulée dans ce contrat. 2.1 Le droit à la rémunération prend naissance lorsque le courtier a indiquéau mandant l'occasion de conclure le contrat principal voulu par lui, ou anégocié pour le compte du mandant avec un éventuel cocontractant, et quecette activité aboutit à la conclusion de ce contrat (art. 413 al. 1 CO). Larémunération du courtier est donc aléatoire et elle dépend essentiellement durésultat de son activité. Le résultat doit se trouver dans un rapport decausalité avec l'activité. Il n'est pas nécessaire que la conclusion ducontrat principal soit la conséquence immédiate de l'activité fournie. Ilsuffit que celle-ci ait été une cause même éloignée de la décision du tierssatisfaisant à l'objectif du mandant; en d'autres termes, la jurisprudence secontente d'un lien psychologique entre les efforts du courtier et la décisiondu tiers, lien qui peut subsister en dépit d'une rupture des pourparlers. Ilimporte peu que le courtier n'ait pas participé jusqu'au bout auxnégociations du vendeur et de l'acheteur, ni qu'un autre courtier ait aussiété mis en oeuvre. En pareil cas, la condition suspensive de l'art. 413 al. 1CO n'est défaillante que si l'activité du courtier n'a abouti à aucunrésultat, que les pourparlers consécutifs à cette activité ont étédéfinitivement rompus et que l'affaire est finalement conclue, avec le tiersqu'il avait présenté, sur des bases toutes nouvelles. Le temps écoulé entreles derniers efforts du courtier et la conclusion du contrat principal est ensoi un fait dénué de portée (arrêt 4C.259/2005 du 14 décembre 2005 consid. 2et les références).Il incombe au courtier de prouver le rapport de causalité entre son activitéet la conclusion du contrat principal par le mandant et le tiers. Le courtierbénéficie toutefois d'une présomption de fait en ce sens que s'il aréellement accompli des efforts objectivement propres à favoriser laconclusion du contrat, on peut admettre, si le contraire ne ressort pas descirconstances, que ces efforts ont effectivement entraîné cette conséquence(arrêt cité, ibid.). Est, en particulier, déterminante l'équivalence économique entre l'affaireescomptée et le résultat obtenu. Dans cette perspective, la nature juridiquedu contrat principal n'est pas décisive, mais bien sa portée économique (ATF114 II 357 consid. 3a et les références). 2.2 Il y a lieu d'examiner, à la lumière de ces principes, sur le vu desfaits constatés par les juridictions cantonales et en fonction des griefsarticulés dans le recours en réforme, si la cour cantonale a violé ou non ledroit fédéral en condamnant le défendeur à verser au demandeur le salaireconvenu. 3.3.1Sous lettre A de son acte de recours, dans une première partie intitulée"Rappel des principaux faits", le défendeur relève une contradiction que lesjuges cantonaux auraient commise et met en évidence l'une de leursconstatations. Il n'en tire cependant aucune conclusion juridique, ni nedémontre en quoi la solution retenue par la Chambre des recours s'entrouverait faussée. Faute d'une motivation suffisante, son recours est, dèslors, irrecevable sur ce point (art. 55 al. 1 let.cOJ). 3.23.2.1Le défendeur s'emploie ensuite à démontrer la "rupture du lien decausalité pouvant justifier le paiement d'une commission de courtage" (let.B). Selon lui, on se trouverait, en l'occurrence, dans la situation où, après larupture définitive des pourparlers, le mandant conclut avec un tiers, quin'est pas l'amateur indiqué par le courtier, sans qu'il y ait abus de droitde sa part. Ainsi, dans le cas concret, le défendeur aurait renoncé à vendreson immeuble à C.________ au profit de X.________ et il aurait mis fin aumandat de courtage qu'il avait confié au demandeur. Qui plus est, aucune desdeux parties au contrat de courtage n'aurait su que C.________ allaitacquérir l'immeuble litigieux des mains de X.________, circonstance qui avaitempêché le défendeur de prendre en compte le montant de la commission decourtage pour fixer le prix de vente (let. B1). Le défendeur conteste ensuite, s'agissant de qualifier juridiquement le rôlejoué par X.________, que ce dernier ait été son représentant et, partant, quel'on puisse admettre, comme l'a fait la cour cantonale, que lui-même nepouvait ignorer l'intention que le prénommé avait eue dès le départd'acquérir l'immeuble pour le transférer à C.________. A l'en croire, ilaurait échappé aux juges cantonaux que l'acquéreur, dans une vente pour soiou pour son nommable, est un véritable partenaire du vendeur, puisqu'ilrépond de l'exécution du contrat, en particulier du paiement du prix devente, s'il cède son droit d'acquérir à un tiers (let. B2). Quant à un éventuel abus de droit qui pourrait être retenu à son encontre, ledéfendeur en conteste l'idée même. Il souligne, à cet égard, que, s'il aconclu avec X.________, ce n'était pas pour échapper à la commission decourtage due au demandeur, C.________ offrant de la verser en sus du prix devente, mais pour d'autres motifs, de nature personnelle, à savoir lanécessité dans laquelle il se trouvait de vendre rapidement, étant donné sasituation financière, et la possibilité que lui offrait X.________ de réglerl'affaire à bref délai du fait qu'il avait "ses entrées" à Y.________ (let.B3). Dans une remarque clôturant ce chapitre, le défendeur soutient qu'admettrel'existence d'un rapport de causalité entre l'activité du défendeur etl'acquisition de l'immeuble par C.________ signifierait que, dans tous lescontrats de vente comprenant une clause de substitution, le vendeur devraitprendre des précautions contre la vente subséquente à un amateur indiqué parson courtier, laquelle entraînerait l'obligation pour lui de verser unecommission, alors qu'il n'a aucune maîtrise sur la phase de la cession dudroit d'acquérir (let. B4). 3.2.2 Quoi qu'en dise le défendeur, dont l'argumentation repose, pourl'essentiel, sur des allégations qui s'écartent des constatations de faitliant la juridiction fédérale de réforme, la Chambre des recours n'anullement méconnu les principes jurisprudentiels susmentionnés dans sonappréciation juridique des circonstances pertinentes de la présente cause. Il est constant que le demandeur a déployé une activité importante en vue detrouver un acheteur, que c'est grâce à cette activité que le défendeur a puvendre son immeuble aux conditions voulues par lui et que c'est l'amateurindiqué par le demandeur qui a acquis la propriété de l'immeuble. Quant àX.________, qui n'en est jamais devenu propriétaire, il s'est borné à faireécran entre le vendeur et C.________, le véritable acquéreur, tout enpercevant au passage une commission substantielle de la part de ce dernier.La cour cantonale retient, à ce propos, en reprenant les constatations despremiers juges, que X.________ a toujours eu l'intention de céder l'immeubleà C.________ et que le défendeur, qui ne pouvait ignorer cela, a tenté depriver le demandeur de son salaire de courtier au moyen du subterfugeconsistant à refuser l'offre de C.________ et à vendre l'immeuble litigieuxpour un prix identique à X.________, en accordant à celui-ci la faculté de sesubstituer un autre acquéreur. Les constatations des juges précédentsrelatives à l'intention et la connaissance qu'avaient les intéressés à telmoment relèvent du domaine des faits, de sorte que le défendeur tente en vainde les remettre en cause dans son recours en réforme (ATF 129 III 702 consid.2.4 et les arrêts cités). Au demeurant, les raisons invoquées par ledemandeur pour expliquer
le choix de X.________ comme cocontractantparaissent peu crédibles. L'urgence alléguée par lui, pour des motifsfinanciers, eût commandé de conclure une vente au comptant avec C.________,qui était prêt à en acquitter le prix immédiatement, plutôt qu'une vente àterme, avec X.________, qui différait de près de deux mois le moment où ledemandeur en toucherait le prix. Nier, dans ces circonstances, l'existence d'un lien psychologique entrel'activité du courtier et la conclusion du contrat de vente ne manque pas detémérité. En réalité, le droit du défendeur de percevoir un salaire de lapart du demandeur ne saurait être raisonnablement contesté, soit que l'onapplique le principe d'équivalence économique, soit que l'on considère que,par son comportement, le défendeur a empêché, au mépris des règles de labonne foi, l'avènement de la condition suspensive à laquelle étaitsubordonnée la rémunération des services du courtier (cf. art. 156 CO). Les arguments du défendeur relatifs à la qualification juridique del'intervention de X.________ ou à l'incidence pratique de l'admission ducaractère causal de l'activité du courtier dans le cadre d'une venteimmobilière avec clause de substitution, de même que ses autres explications,ne changent rien à l'affaire, sans compter qu'ils reposent en grande partiesur des allégations qui s'écartent des faits constatés par les juridictionscantonales. Le moyen examiné est ainsi dénué de fondement sur les points où il estrecevable. 4.La même conclusion s'impose en ce qui concerne le dernier grief (let.C). Ledéfendeur y reproche à la cour cantonale d'avoir fait fond sur l'arrêt publiéaux ATF 114 II 357 pour appliquer le principe de l'équivalence auxcirconstances de la présente espèce, bien qu'elles n'aient rien de communavec celles de la cause ayant donné lieu audit arrêt. Cependant, il présentederechef sa propre version des faits, afin d'asseoir sa thèse, en exposantles raisons - peu crédibles, on l'a déjà souligné - qui l'auraient poussé àtraiter avec X.________ plutôt qu'avec C.________. On peut certes luiconcéder que l'identité du cocontractant est un élément essentiel du contrat,pour reprendre l'expression utilisée par lui. Il n'en demeure pas moins qu'ensubstituant un tiers à la personne que le courtier lui avait présentée etqu'il savait être le véritable acquéreur final de l'immeuble litigieux, ledéfendeur a adopté un comportement qui ne mérite pas d'être protégé par laloi. 5.Enfin, les conditions justifiant de renvoyer le dossier à la cour cantonalepour qu'elle complète ses constatations ne sont de toute évidence pasremplies en l'espèce, l'arrêt attaqué contenant déjà les constatationsnécessaires à l'application du droit fédéral. Aussi ne sera-t-il pas donnésuite à la requête ad hoc formulée par le défendeur. 6.Vu le sort réservé aux conclusions de son recours, le défendeur devra payerl'émolument judiciaire et verser des dépens au demandeur (art.156 al. 1 et159 al. 1 OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 2'000 fr. est mis à la charge du recourant. 3.Le recourant versera à l'intimé une indemnité de 2'500 fr. à titre de dépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre des recours du Tribunal cantonal du canton de Vaud. Lausanne, le 14 juillet 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: Le greffier: