| Suisse, Tribunal fédéral suisse, 11 juillet 2006, 4C.118/2006

{T 0/2}4C.118/2006 /ech Arrêt du 11 juillet 2006Ire Cour civile MM. et Mme les Juges Corboz, président, Favre et Kiss.Greffière: Mme Cornaz. X. ________ SA,demanderesse et recourante, représentée par Me Eric C. Stampfli, contre A.________,défendeur et intimé, représenté par Me Louis Waltenspühl. interprétation des contrats; contrat de gérance d'immeubles, mandat, recours en réforme contre l'arrêt de la Chambrecivile de la Cour de justice du canton de Genèvedu 17 février 2006. Faits: A.Depuis 1995, la régie X.________ SA exerçait la gérance légale de quatrebâtiments contigus et de neuf autres bâtiments contigus ou voisins,comportant en tout cent huit appartements, dont une dizaine étaient laissésvacants en raison de leur insalubrité. Suite à la faillite de l'ancienpropriétaire, A.________ a racheté le 12 juin 1997 les divers lotsconstituant les deux immeubles supportant les bâtiments susmentionnés. Le 23 juin 1997, une séance de travail a eu lieu entre les parties, en vue dela réhabilitation des immeubles. Il a ainsi été renoncé à des rocades delocataires et décidé de procéder à la réfection successive des appartementsvacants, en vue de la relocation la plus rapide possible. Les entreprisespressenties devaient fournir des devis selon les directives reçues deA.________. Lors de cette séance, un désaccord est apparu, concernant lesouci de ce dernier d'être renseigné sur les honoraires de X.________ SA,réserve dont il est fait mention dans l'exemplaire du procès-verbal deA.________, mais qui ne figure pas sur celui de X.________ SA. Le 25 juillet 1997, celle-ci a écrit à A.________ que ses honoraires seraientde 3,5% de la totalité des loyers perçus et de 5% pour les travaux spéciaux,soit les études comparatives des devis et la surveillance des travaux, pourles appartements à rénover, étant précisé que la réhabilitation des immeublesserait confiée à un architecte. De plus, la régie retiendrait 5% des montantspayés aux entreprises chargées des travaux courants effectués dans lesimmeubles. Sur ces points, les parties, et notamment X.________ SA, quin'était pas membre de la Société des régisseurs de Genève, ont dérogé autarif édicté par cette dernière, tout en y faisant référence à d'autresoccasions. Ainsi, l'art. 3 de ce tarif définit le mandat de gestion ordinairecomme comprenant la gestion financière, locative et administrative, ainsi quetechnique. Certaines activités sont considérées comme l'extension du mandatde gestion ordinaire, entraînant une majoration de 5 à 10% de larémunération. Il s'agit de la gestion des immeubles subventionnés, à loyercontrôlé, hors périmètre urbain et hors canton, en cas de procurationgénérale et de coordination pour des mandats partiels, lorsque le gérant etle propriétaire se partagent les tâches de gestion. En résumé, la distinctionentre le mandat ordinaire et son extension à des tâches spéciales résulte desart. 3, 4, 11 et 12 du tarif de la Société des régisseurs de Genève.Les travaux de réhabilitation ont commencé en novembre 1997 pour se termineren avril 2000. A.________ en a confié la responsabilité à un bureaud'architectes, à un bureau d'ingénieurs, à une fiduciaire et à une étuded'avocats. Pendant toute cette période, X.________ SA a facturé seshonoraires de gestion, entre 3,5% et 4% de l'état locatif, lesquels ont étépayés régulièrement par le propriétaire. De même, A.________ a payé àX.________ SA deux montants de 7'200 fr. pour la mise à sa disposition d'uncollaborateur de la régie du 1ernovembre 1998 au 28 février 1999. Pendanttoute la réhabilitation, X.________ SA n'a émis aucune autre prétention pourdes honoraires ou des prestations extraordinaires. Au cours de son mandat, la régie a tenu les comptes des lots d'immeublesqu'elle gérait et rédigé le procès-verbal hebdomadaire des réunions entreA.________ ou ses représentants, ceux du bureau d'architectes et elle-même.La rénovation de la dizaine d'appartements initialement vacants a été dirigéepar les autres mandataires de A.________, à l'exception d'un seul confié àX.________ SA. Le 5 septembre 2000, A.________ a vendu ses immeubles à un tiers, avec effetau 31 décembre 2000. Le 10 octobre 2000, X.________ SA a notifié à A.________ une facture de171'192 fr., correspondant à trois années d'honoraires, pour le travail demise en valeur effectué sur les immeubles susmentionnés. Le 13 octobre 2000,le conseil d'administration de X.________ SA a présenté ses excuses pour lecourrier précédent, considéré comme nul et non avenu. Le même jour,l'administrateur de la société a écrit une lettre amicale à A.________,allant dans le même sens, et le conviant à un repas, "dans le but de tenterde dissiper ce malentendu". Le 16 janvier 2001 X.________ SA a remis à A.________ ses comptes arrêtés au31 décembre 2000, qui faisaient apparaître un solde créancier de 317 fr. 25,qui a été payé immédiatement. Le 12 mars 2001, X.________ SA a adressé à A.________ une facture de 351'998fr. 26 pour des prestations complémentaires, comprenant ces dernières au sensstrict, des honoraires de mise en valeur et une indemnité supplémentaire demise en valeur, ce dernier poste s'élevant à 25'824 fr. Le 23 mars 2001,A.________ a contesté intégralement devoir les sommes exigées. Le 16 juin 2001, X.________ SA a fait notifier à A.________ un commandementde payer de 351'998 fr. 25 avec intérêt à 5% l'an dès le 27 avril 2001, quecelui-ci a frappé d'opposition totale. B.Par demande déposée le 7 novembre 2001 devant le Tribunal de premièreinstance du canton de Genève, X.________ SA a réclamé à A.________ la sommede 403'630 fr. avec intérêt à 5% l'an dès le 27avril 2001. Par jugement du26 septembre 2002, cette autorité a débouté X.________ SA des fins de sonaction. Sur appel de cette dernière, la Cour de justice du canton de Genève aréformé le jugement et renvoyé la cause au Tribunal pour instructioncomplémentaire, selon arrêt du 2 septembre 2003. S'ensuivirent les mesuresprobatoires longuement résumées aux pages 10 à 15 de l'arrêt présentementattaqué, à l'issue desquelles le Tribunal de première instance, par jugementdu 19 mai 2005, a condamné en équité A.________ à payer à X.________ SA120'000 fr. avec intérêt à 5% l'an dès le 27avril 2001 pour les prestationsextraordinaires fournies par celle-ci. En temps utile, A.________ a saisi laCour de justice d'un appel, en concluant au déboutement de X.________ SA detoutes ses conclusions, ce que la juridiction cantonale a ordonné par arrêtdu 17 février 2006. C.X.________ SA (la demanderesse) interjette un recours en réforme au Tribunalfédéral. Elle conclut à la condamnation de A.________ à lui payer la somme de120'000 fr. avec intérêt à 5% dès le 27 avril 2001, avec suite de dépens. A. ________ (le défendeur) propose le rejet du recours dans la mesure où ilest recevable, sous suite de dépens. Le Tribunal fédéral considère en droit: 1.1.1 Interjeté par la demanderesse, qui a succombé dans ses conclusionscondamnatoires, et dirigé contre une décision finale rendue en dernièreinstance cantonale par un tribunal supérieur (art. 48 al. 1 OJ) sur unecontestation civile dont la valeur litigieuse atteint le seuil de 8'000 fr.(art. 46 OJ), le recours en réforme est en principe recevable, puisqu'il aété déposé en temps utile (art. 54al. 1 OJ) et dans les formes requises(art. 55 OJ). 1.2 Saisi d'un recours en réforme, le Tribunal fédéral doit conduire sonraisonnement juridique sur la base des faits contenus dans la décisionattaquée, à moins que des dispositions fédérales en matière de preuve n'aientété violées, qu'il y ait lieu de rectifier des constatations reposant sur uneinadvertance manifeste (art. 63 al. 2 OJ) ou qu'il faille compléter lesconstatations de l'autorité cantonale parce que celle-ci n'a pas tenu comptede faits pertinents et régulièrement allégués (art. 64 OJ). Dans la mesure où une partie recourante présente un état de fait qui s'écartede celui contenu dans la décision attaquée, sans se prévaloir avec précisionde l'une des exceptions qui viennent d'être rappelées, il n'est pas possibled'en tenir compte (ATF 130 III 102 consid. 2.2 p.106, 136 consid. 1.4). Ilne peut être présenté de griefs contre les constatations de fait, ni de faitsou de moyens de preuve nouveaux (art. 55 al. 1 let. c OJ). Le recours enréforme n'est pas ouvert pour remettre en cause l'appréciation des preuves etles constatations de fait qui en découlent (ATF 130 III 136 consid. 1.4;129III 618 consid.3). 1.3 La compétence locale des tribunaux genevois, admise en vertu de laconvention de for passée entre les parties le 9 octobre 2001, n'est pasremise en cause devant le Tribunal fédéral, qui n'a dès lors pas à y revenir(art. 55 al. 1 let. b et c OJ). 2.Les parties ne contestent pas avoir été liées par un contrat de géranced'immeubles, lequel doit être qualifié de mandat ou de contrat sui generissoumis aux règles du mandat conformément à l'art. 394 al. 2 CO (cf. ATF 106II 157 consid. 2b; plus récemment arrêt 4C.169/1997 du 4novembre 1997,consid. 3a; 4C.318/1988 du 23 mai 1989, reproduit in SJ 1989 p. 521, consid.1a). La question litigieuse - qui comporte trois volets - demeure de savoirsi la cour cantonale a dénié à juste titre l'existence d'un accord taciteentre les parties sur le paiement d'honoraires complémentaires pour lesservices extraordinaires de la régie en vue de la mise en valeur desimmeubles rénovés, activité de planification et de travaux administratifs quine relève pas de la gestion ordinaire d'un immeuble. Pour la demanderesse, les précédents juges auraient dû déduire des faits uneextension tacite de son mandat, dans le cadre de la rénovation des bâtiments.Le défendeur souligne au contraire que les travaux spéciaux, dépassant lemandat de gérance ordinaire, ont été confiés à des ingénieurs et desarchitectes mandatés à cet effet, la présence de représentants de la régieétant purement passive, dans le but de recueillir des informations. 2.1 Aux termes de l'art. 396 al. 1 CO, l'étendue du mandat est déterminée parla convention, ou à défaut, par la nature de l'affaire. Partant, il convientd'examiner à la lumière du principe de la confiance, compte tenu descirconstances concrètes de l'espèce, si les parties ont passé un accordtacite supplémentaire, tendant à la rémunération par le mandant, desprestations que la demanderesse dit avoir exécutées par son activitéextraordinaire de mise en valeur des bâtiments dans le cadre de leurrénovation, dont le défendeur devait savoir qu'elles étaient onéreuses àraison de leur caractère exorbitant à la gestion courante des immeubles. 2.2 Selon la jurisprudence, pour qualifier un contrat comme pourl'interpréter - s'agissant notamment de définir son étendue -, le juge doittout d'abord s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention desparties, sans s'arrêter aux expressions ou dénominations inexactes dont ellesont pu se servir, soit par erreur, soit pour déguiser la nature véritable dela convention (art. 18 al. 1 CO; ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III419 consid. 2.2 p.422). Déterminer ce qu'un cocontractant savait et voulaitau moment de conclure relève des constatations de fait qui lient le Tribunalfédéral (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III 419 consid. 2.2 p. 422).Si la cour cantonale parvient à se convaincre d'une commune et réelleintention des parties, il s'agit d'une constatation de fait qui, sous réservedes exceptions prévues aux art. 63 al. 2 et 64OJ, ne peut être remise encause dans un recours en réforme (ATF 131 III 606 consid. 4.1 p. 611; 128 III419 consid. 2.2 p. 422). La recherche de la volonté réelle des parties estqualifiée d'interprétation subjective (ATF 131 III 606 consid. 4.1; 125 III305 consid. 2b p. 308). Si la volonté réelle des parties ne peut pas être établie ou si les volontésintimes divergent, le juge doit interpréter les déclarations et lescomportements selon la théorie de la confiance, en recherchant comment unedéclaration ou une attitude pouvait être comprise de bonne foi en fonction del'ensemble des circonstances (interprétation dite objective; ATF 131 III 268consid. 5.1.3 p. 276, 606 consid. 4.1 p.611; 130 III 417 consid. 3b p. 424).Il doit être rappelé que le principe de la confiance permet d'imputer à unepartie le sens objectif de sa déclaration ou de son comportement, même sicelui-ci ne correspond pas à sa volonté intime (ATF 130 III 417 consid. 3.2p. 424 s.; 129 III 118 consid. 2.5 p. 122). L'application du principe de laconfiance est une question de droit que le Tribunal fédéral, saisi d'unrecours en réforme, peut examiner librement (ATF 131 III 217 consid. 3 p.219, 268 consid. 5.1.3 p. 276; 606 consid. 4.1 p. 611). Pour trancher cettequestion de droit, il faut cependant se fonder sur le contenu de lamanifestation de volonté et sur les circonstances, lesquelles relèvent enrevanche du fait (ATF 131 III 268 consid. 5.1.3 p. 276; 130 III 417 consid.3.2 p.425). Pour interpréter une clause contractuelle selon le principe de la confiance,il convient de partir en premier lieu du texte de ladite clause. En règlegénérale, les expressions et termes choisis par les cocontractants devrontêtre compris dans leur sens objectif. Un texte clair prévaudra en principe,dans le processus d'interprétation, contre les autres moyensd'interprétation. Toutefois, il ressort de l'art. 18 al.1CO que le sensd'un texte, même clair, n'est pas forcément déterminant et quel'interprétation purement littérale est au contraire prohibée. En effet, mêmesi la teneur d'une clause contractuelle paraît claire à première vue, il peutrésulter d'autres conditions du contrat, du but poursuivi par les parties oud'autres circonstances que le texte de la clause litigieuse ne restitue pasexactement le sens de l'accord conclu (ATF 131 III 280 consid. 3.1 p. 287,606 consid. 4.2 p. 611 s.; 128III 265 consid. 3a). Il n'y a cependant paslieu de s'écarter du sens littéral du texte adopté par les intéresséslorsqu'il n'y a aucune raison sérieuse de penser qu'il ne correspond pas àleur volonté (ATF 130 III 417 consid. 3.2 p. 425; 129 III 118 consid. 2.5 p.122). 2.3 En l'occurrence, les juges cantonaux ont retenu que les parties n'avaientpas adopté des comportements respectifs pouvant fonder un accord tacite quantà des honoraires complémentaires en faveur de la demanderesse. Celle-ciplaide au contraire l'existence d'un accord impliquant la rémunération desservices extraordinaires qu'elle aurait rendus dans le cadre de la mise envaleur des deux groupes de bâtiments, en se référant aux prestations qu'ellea fournies et qu'elle décrit en p. 5 et 6 de son acte de recours, alors queplusieurs témoins, dont les dépositions ont été retenues par la courcantonale, ont rapporté que la présence de représentants de la régie étaitpurement passive, certaines interventions ou agissements s'avérant mêmeinutiles. Ainsi, la demanderesse ne peut, dans le cadre d'un recours enréforme, revenir sur l'appréciation des preuves à laquelle s'est livrée lacour cantonale, grief qui eût dû être soulevé dans un recours de droit public(cf. consid. 1.2). Si,
définis dans les limites tracées par de nombreux témoignages, les travauxeffectués par la demanderesse entrent dans les seules prévisions du mandat degérance ordinaire, telles qu'elles résultent du tarif de la Société desrégisseurs genevois auquel elle s'est référée dans sa lettre du 25 juillet1997, ces travaux ne sauraient être qualifiés de services spéciaux justifiantune rémunération supplémentaire. Cette conclusion ne peut être invalidée parle fait que la demanderesse a déployé, dans ce contexte, une activité plusintense, en raison des travaux de réhabilitation, notamment lorsqu'elle atenu les procès-verbaux de séances les concernant, et qu'elle a dressé untableau des loyers dus, dont l'établissement était rendu plus compliquéprécisément par la rénovation des bâtiments. Toutefois, ce travail, plussoutenu, ne permet pas de considérer que les prestations de la régiesortaient du cadre du contrat de gérance ordinaire, et revêtaient lescaractéristiques de prestations spéciales ouvrant le droit à une rétributionplus élevée. Dans ces conditions, en application de l'art. 36a al. 3 OJ, il sied derenvoyer aux consid. 5 et 6 de l'arrêt cantonal entrepris, qui démontre defaçon convaincante que, malgré une diligence accrue dans l'exécution dumandat de gestion ordinaire, la demanderesse n'a pas accompli des travauxspéciaux au sens de l'art. 11 du tarif susmentionné, sauf sur un pointqu'elle allègue et que les enquêtes n'ont pas permis de confirmer, soit lasurveillance et la réception des travaux. Il ne résulte en conséquence pas de l'attitude des parties qu'elles se soiententendues sur une rémunération complémentaire dont l'objet eût été lestravaux particuliers mentionnés à l'art. 11 du tarif, dont les enquêtes n'ontpas permis d'établir la matérialité. De plus, comme le relève la courcantonale, l'ensemble de ces travaux a été effectué par des mandatairesspécialisés mis en oeuvre par le propriétaire, soit des architectes et desingénieurs civils. Pareillement lorsqu'un collaborateur de la régie a dûsuppléer l'absence d'un architecte décédé en cours de chantier, ceremplacement a donné lieu à une rémunération spéciale et précisémentconvenue, pendant quatre mois. En conséquence, le grief de violation des art. 396 al. 1 et 18 CO doit êtreécarté. 2.4 La demanderesse reproche encore à la cour cantonale d'avoir violé leprincipe de la confiance, en ce que cette juridiction n'a pas admis que lemandant devait s'attendre à rémunérer, en supplément, les prestations accruesqu'elle avait fournies, vu les circonstances spéciales de l'exercice de sonmandat de gérance dans le cadre d'importants travaux de rénovation. Comme rappelé précédemment (cf. consid. 2.2), en l'absence de ladémonstration d'une concordance effective des volontés des deux parties, lejuge doit rechercher, selon la méthode objective et l'application du principede la confiance, quelle était la volonté présumée des intéressés à larelation contractuelle. Il conviendra donc d'examiner d'après les facultés decompréhension du destinataire d'une déclaration, ou de celui qui doits'interroger sur le comportement de l'autre partie, si celui-là pouvait debonne foi admettre que la prétention soulevée par cette dernière était due,en tout cas dans son principe. Dans le cas présent, la cour cantonale a considéré que la demanderesse, quitraitait avec un promoteur immobilier, ne pouvait s'attendre à ce que cedernier se considère obligé de la rémunérer de manière supplémentaire, pourla régie de ce groupe d'immeubles en raison des circonstances de l'affaire,liées aux travaux de rénovation. A cet égard, il y a lieu de se référer, ànouveau en application de l'art. 36a al. 3 OJ, au consid. 7.2 de la décisionattaquée, qui expose de façon complète et précise comment les deuxprofessionnels de l'immobilier avaient réglé leurs relations dans le cadre ducontrat de gérance, de telle sorte que le comportement réciproque des partiesne pouvait de bonne foi faire naître dans l'esprit de chacune d'elles laconviction que d'éventuels travaux plus intenses que la gestion ordinaired'un parc locatif pourraient entraîner une rémunération complémentaire. Surce point, il est important d'observer, à l'instar des précédents juges, quela demanderesse n'a jamais élevé de prétention tout au cours de larénovation, et qu'elle ne l'a fait pour la première fois que le 10 octobre2000, avant d'annuler formellement ce courrier par deux lettres d'excuses du13 octobre 2000. L'absence de travaux supplémentaires spéciaux, telle querappelée ci-dessus au consid. 2.1, et les mandats confiés à des intervenantsspécialisés, architectes et ingénieurs civils, confirment que la demanderessene pouvait s'attendre à ce que le défendeur se sente obligé de lui fournirune rémunération supplémentaire, même pour une activité plus intense dansl'exercice du mandat ordinaire de gestion, qui, lui, a été précisément fixédans son objet et dans sa portée par la lettre du 25juillet 1997. Dans cettedernière, la demanderesse a, en connaissance de cause, réduit quelque peu sonmode de rémunération par rapport au tarif de la Société des régisseursgenevois, expressément visé et elle ne peut aujourd'hui faire valoir unemodification unilatérale de ces conditions, sans appui dans le dossiercantonal, quant à la détermination de la volonté objective des parties. Là encore, le reproche d'une violation de l'art. 18 CO ne saurait êtreconstaté, ce qui amène le rejet de ce deuxième grief. 2.5 La demanderesse se plaint enfin de ce que la cour cantonale n'a pas jugéla cause en équité, au sens de l'art. 4 CC, alors que le Tribunal de premièreinstance l'avait fait en arrêtant à 120'000 fr. en capital la somme que luidevait le défendeur. Ce moyen tombe à faux. Dans la mesure où le principe d'une créance enrémunération complémentaire dans le cadre du contrat de gérance d'immeubles,ou parallèlement à celui-ci, ne peut pas être retenu pour les motifs exposésci-dessus, la question de la quotité de cette rétribution ne se pose pas, desorte qu'il n'y a pas matière à application des art. 394 al. 3 CO et 4 CC. Le moyen ainsi invoqué doit également être écarté. 2.6 Il résulte des considérants qui précèdent que le recours doit être rejetédans la mesure de sa recevabilité. 3.Compte tenu de l'issue du litige, les frais et dépens seront mis à la chargede la demanderesse, qui succombe (art. 156 al. 1 et 159 al.1OJ). Par ces motifs, le Tribunal fédéral prononce: 1.Le recours est rejeté dans la mesure où il est recevable. 2.Un émolument judiciaire de 5'000 fr. est mis à la charge de la demanderesse. 3.La demanderesse versera au défendeur une indemnité de 6'000 fr. à titre dedépens. 4.Le présent arrêt est communiqué en copie aux mandataires des parties et à laChambre civile de la Cour de justice du canton de Genève. Lausanne, le 11 juillet 2006 Au nom de la Ire Cour civiledu Tribunal fédéral suisse Le président: La greffière: